Revendicare imobiliară

Asupra cauzei civile de faţă;

Constată că, prin acţiunea civilă înregistrată la această instanţă sub nr. 169381902014 la data de 30.10.2014 şi precizată la data de 14.11.2014 şi la data de 19.03.2015 reclamanţii M. I. şi M. C. au chemat în judecată pe pârâţii A. L. şi A. A. C., S. G., B.V. şi I. (fostă B.) M. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâţilor A. L. şi A. A. C. a lăsa în liberă şi liniştită posesie imobilul casa si teren aferent in suprafaţa de 800 mp situat in corn Orbeni, cu vecinii: P. parau si drum comunal sau 1/2 din acest imobil ca fiind cota reclamantei M., constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare din 14.02.2000 şi a actelor subsecvente contractul de vânzare cumpărare nr. 3035/2001, 825/2006 şi contractul de vânzare cumpărare nr. 519/2004, rectificarea cărţii funciare prin care S.G. a fost intabulat ca proprietar pe terenul reclamanţilor..

Cererea a fost timbrată prin consemnarea sumei de 3950 lei.

În motivare se susţine că reclamanţii au dobândit împreună, in timpul căsătoriei, dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de 800 mp teren curţi construcţii conform actului de dare cu plata transcris sub nr. 1486/1985 de la Cooperativa Agricola de Producţie Orbeni. Pe acel teren au construit, conform autorizaţiei de construcţie 4/22.08.1985 o casa P+l compusa din cinci camere si un hol iar la subsol un beci. Construcţia din cărămida bruta a ajuns la nivelul anului 1999- 2000 să fie finisata la tencuielile de interior, montate uşi si geamuri si acoperita cu şindrila. Se arată că nu au locuit efectiv in aceasta casa, domiciliul acestora in acea perioada fiind in satul Scurta si au plecat imediat in străinătate, unde locuiesc şi în prezent. Ulterior au aflat ca imobilul acestora este stăpânit de altcineva. Făcând demersuri la primărie au aflat succesiunea actelor in timp si au constatat ca in anul 2000 imobilele au fost scoase la licitaţie si adjudecate in contul unei datorii a reclamantului către S.G.. Au constatat ca S.G. s-a judecat cu un anume M.C. si nu cu C., la fel si ordonanţa de adjudecare a fost emisa tot împotriva lui M.C. si nu C. care era adevăratul proprietar al casei si terenului. Mai mult casa si terenul aparţineau atât lui M.C. cat si soţiei sale M.I.. Chiar daca lui M.C. i s-ar putea imputa, vreo vina ca nu s-a aparat corespunzător si nu a dat dovada de prea mult interes, alta este situaţia reclamantei care a rămas fără bunurile imobile pe care le-a dobândit împreuna cu soţul acesteia si de care a fost desistata involuntar si ilegal. Ordonanţa de adjudecare este lovita de nulitate din prisma vânzării unui bun care era coproprietate, fără acordul celor doi coproprietari si fără ca aceştia sa fie debitori împreuna in raportul dedus analizei instanţei. Acea vânzare era posibila doar in urma unei simple verificări, care ar fi dus la concluzia ca bunul nu este proprietatea exclusiva a debitorului, si in urma unui partaj forţat de bunuri comune, care sa o scoată pe reclamanta din dreptul de proprietate asupra imobilelor adjudecate.

În drept s-au invocat dispoziţiile art. 563 şi urm CC, art667 şi urm  CC, art. 1207 CC şi art. 1246 CC.

În dovedirea acţiunii s-a solicitat proba cu acte, interogatoriu expertiza topo şi construcţii.

S-au depus la dosar autorizaţie pentru executare lucrări, încheiere nr. 204/2001, ordonanţa adjudecare, rol agricol acte de vânzare cumpărare.

Pârâţii A.L. şi A.A.C. au formulat întâmpinare prin care au invocat excepţia prescrierii dreptului reclamanţilor de a formula cerere de revendicare, excepţia tardivităţii formulări cererii în anulare ordonanţă şi a actelor subsecvente iar pe fond respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată.

În motivarea excepţiei prescripţiei dreptului de a formula cerere de revendicare in cazul vânzării la licitaţie publica a unui imobil supus urmăririi silite se arată că la data de 14.02.2000 Judecătoria B. a pronunţat o ordonanţa prin care S.G. era desemnat adjudecatar definitiv asupra imobilului casa si teren : face obiectul cauzei pendinte. Aceasta ordonanţa nu a fost atacat de nimeni cu recurs in termen de 40 de zile, cum prevedea legislaţia in vigoare la acel moment. La data de 9.01.2001 s-a dispus înscrierea in Cartea Funciara a dreptului proprietate asupra acestor imobile in favoare dlui S.G., astfel ca, de la această data a început sa curgă termenul de prescriptive pentru formularea unei eventuale cereri de revendicare. Reclamanţii nu doar ca nu au introdus in termen de 3 ani de la aceasta dată cerere revendicare, dar ei nu au făcut niciun demers cu privire la aceste imobile mai bine de 15 ani. În motivarea excepţiei tardivităţii cererii de anulare a ordonanţei de adjudecare se arată că ordonanţa de adjudecare putea fi atacata cu recurs in termen de 40 de zile de la data la care se realiza intabularea in Cartea Funciara. Potrivit reglementarilor aflate in vigoare la nivelul anului 1999 (art. 551 fostul cod ide procedura civila abrogate prin OG nr. 138/2000) transcrierile in registrele de mutaţii ţinute de notariatul de stat se realizau prin trimiterea, din oficiu, de către executor a actelor din care rezulta existenta unui nou proprietar, in cazul nostru, noul proprietar fiind S.G..

Pe fondul cauzei se arată că au fost cumpărători de bună credinţă făcând toate diligentele necesare pentru a afla situaţia juridica a terenului si imobilului casa, pentru a afla cine sunt proprietari. Executarea silită pornită în  condiţii de legalitate, aceasta nefiind contestata si actele desfăşurate nefiind desfiinţate, apreciem ca implicit si ordonanţa de adjudecare a imobilelor ce fac obiectul cauzei este legala, valabila producând efecte juridice. Publicitatea imobiliara este realizata in conformitate cu reglementările sale, astfel că imobilele casa si teren odată cu ordonanţa de adjudecare au intrat in circuitul civil, circuit civil care trebuie sa fie ocrotit si stabilizat. Nu poate fi primită nici apărarea potrivit căreia executarea silita s-a realizat împotriva altei persoane decât cea a reclamantului. Se arată că potrivit extrasului de rol agricol pe care l-au depus reclamanţii la dosarul cauzei se poate observa entitatea de persoana intre M.C. si M.C..  În ceea ce priveşte art. 1207 se arată faptul că acest articol nu este aplicabil în cauză.

Pârâta I.B.M. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia tardivităţii formulări cererii în anulare ordonanţă şi a actelor subsecvente iar pe fond respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată. În ceea ce priveşte excepţia tardivităţii se arată că ordonanţa de adjudecare putea fi atacata cu recurs in termen de 40 de zile de la data la care se realiza intabularea in Cartea Funciara. Potrivit reglementarilor aflate in vigoare la nivelul anului 1999 (art. 551 fostul cod ide procedura civila abrogate prin OG nr. 138/2000) transcrierile in registrele de mutaţii ţinute de notariatul de stat se realizau prin trimiterea, din oficiu, de către executor a actelor din care rezulta existenta unui nou proprietar, in cazul nostru, noul proprietar fiind S.G..  Pe fondul cauzei se arată că au fost cumpărători de bună credinţă făcând toate diligentele necesare pentru a afla situaţia juridica a terenului si imobilului casa, pentru a afla cine sunt proprietari. Executarea silită pornită în  condiţii de legalitate, aceasta nefiind contestata si actele desfăşurate nefiind desfiinţate, apreciem ca implicit si ordonanţa de adjudecare a imobilelor ce fac obiectul cauzei este legala, valabila producând efecte juridice. Publicitatea imobiliara este realizata in conformitate cu reglementările tale astfel ca imobilele casa si teren odată cu ordonanţa de adjudecare au intrat in circuitul civil, circuit civil care trebuie sa fie ocrotit si stabilizat. Nu poate fi primită nici apărarea potrivit căreia executarea silita s-a realizat potriva altei persoane decât cea a reclamantului. Se arată că potrivit extrasului de rol agricol pe care l-au depus reclamanţii la dosarul cauzei se poate observa entitatea de persoana intre M.C. ŞI M.C..  În ceea ce priveşte art. 1207 se arată faptul că acest articol nu este aplicabil în cauză.

Pârâţii A.L şi A.A.C. au chemat în garanţie pe I.M. solicitând restituirea preţului primit, plata cheltuielilor avansate cu procesul şi cu cheltuielile contractului şi contravaloarea construcţiei edificate pe teren iar pârâta I.M. a chemat în garanţie pe B.V. solicitând restituirea preţului primit, plata cheltuielilor avansate cu procesul şi cu cheltuielile contractului şi plata daunelor interese. Ambele cereri de chemare în garanţie arată faptul că la data încheierii contractului s-au verificat prin diligenţe maxime situaţia juridică a terenului care nu era grevat de nicio sarcină.

Din actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

La data de 14.02.2000 a fost emisă ordonanţa din data de 14.02.2000 pronunţată în dosar Nr. 124331999 s-a adjudecat definitiv în favoarea pârâtului S.G. imobilul casă de locuit compus din 5 camere, două holuri – situată pe un teren în suprafaţă de 800 mp situat în com. Orbeni, debitor fiind M.C.

La data de 09.01.2001 prin încheierea nr. 204/2001 s-a admis cererea de cu privire la imobilul casă compusă din 5 camere, două holuri în construcţie şi 800 mp teren şi s-a înscris în Carte Funciară nr. 53/N a localităţii Orbeni, nr. cadastral fiind 75.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3095 la data de 29 august 2001 la BNP G F, S.G. a vândut către B.V. şi B.E. imobilul proprietatea acestuia respectiv suprafaţa de 800 mp teren şi una casă construită din cărămidă compusă din 5 camere, 2 holuri, în suprafaţă construită de 81,73 mp. La încheierea contractului de vânzare cumpărare  s-a avut în vedere următoarea documentaţie: cerere adresată notarului, declaraţie autentificată sub nr. 3034 /2001 dată de S.G., încheiere eliberată de Biroul de Carte Funciară nr. 204/2001, extras de carte funciară din data de 28.08.2001, ordonanţă din data de 14.02.2000,  memoriu tehnic (filele 165 – 178).

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 519 din 18 august 2004 la BNP C.D., B.V. şi B.E. a vândut către B.M.  imobilul sus menţionat. S-a reţinut că imobilul nu este sechestrat, confiscat sau scos din circuitul civil, situaţie care rezultă din extrasul  de carte funciară nr. 17940/2001, extras aflat la fila 155 dosar.

Ulterior B.M.  a înstrăinat către pârâţii A.L. şi A.A.C. imobilul casă şi teren, fiind încheiat în acest sens contractul de vânzare cumpărare nr. 825 din data de 31 august 2006, autentificat de către BNP C.E.H.

În ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii acţiunii reclamantului M.C. privind constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare din 14.02.2015, instanţa urmează a o admite cu următoarea motivare:

Ordonanţa de adjudecare din data de 14.02.200 reprezintă un cat de procedură emis de către instanţă în temeiul art. 551 alin. 1 din codul de procedură în vigoare la data emiterii, care materializează vânzarea silită a imobilului urmărit, act a cărei eliberare care condiţionează trecerea imobilului din proprietate debitorului în ceea a adjudecatarului.

Potrivit art. 552 CPC în vigoare la data emiterii „Datornicul urmărit, creditorii sau orice altă persoană interesată pot face recurs împotriva ordonanţei de adjudecare, în termen de 40 zile de la data transcrierii acesteia, potrivit art. 551 alin. 4.”

În speţă instanţa apreciază faptul că reclamantul M.C. a avut calitatea de debitor în procedura finalizată cu emiterea ordonanţei de adjudecare, prin urmare acesta avea posibilitatea de a exercita calea de atac a recursului  în termen de 40 de zile de la data la care s-a procedat la îndeplinirea procedurilor de publicitate.

Instanţa nu poate reţine apărarea reclamantului că ordonanţa de adjudecare cuprinde un alt nume, câtă vreme din chiar înscrisurile invocate de către reclamant rezultă că acesta figura la rolul agricol cu numele de C şi nu de C, CNP ul reclamantului din cererea de chemare în judecată fiind identic cu cel din înscrisul invocat de către reclamant.

Formularea unei acţiuni de constatare nulitate ordonanţă adjudecare apare inadmisibilă, faţă de existenţa unei căi speciale de atac.

În ceea ce priveşte excepţia prescrierii dreptului reclamantei M.I. de a formula acţiune în anulare ordonanţă de adjudecare şi excepţia prescrierii dreptului de a formula acţiune în revendicare de către reclamanţii M.C. şi M.I., instanţa reţine faptul că potrivit art. 561 CPC „Orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, a bunului adjudecat, se va prescrie în termen de 5 ani, din momentul executării ordonanţei de adjudecare”. 

În speţă ordonanţa de adjudecare a fost supusă procedurilor de publicitate imobiliară la data de 09.01.2001. Prin urmare cererea de anulare a ordonanţei de adjudecare formulată de reclamantă precum şi cererile de revendicare au fost formulate cu depăşirea acestui termen de trei ani, termen care s-ar fi împlinit la data de 09.01.2006. Instanţa apreciază că după expirarea termenului de 5 ani nu se poate exercita nici acţiunea în revendicare şi nici o acţiune în constatare nulitate ordonanţă de adjudecare. Faptul că acţiune în revendicare nu a fost formulată împotriva adjudecatarului, precum şi apărările referitoare la imprescriptibilitatea acţiunii în constatarea nulităţii ordonanţei şi a acţiunii în revendicare nu pot fi reţinut. Aceasta deoarece textul de lege – art. 561 alin. 1 Cod procedură civilă –  foloseşte noţiunea cuprinzătoare de evicţiune, fără a specifica în ce modalitate se ajunge la acesta, cauza acestora (acţiuni în nulitate, acţiuni în revendicare) şi cine sunt persoanele de la care poate proveni evicţiunea (adjudecatarul, foştii proprietari executaţi silit, alte terţe persoane). Dispoziţiile art. 520 alin. 1 CPC au caracter special faţă de prevederile decretului 167/1958, aplicându-se numai la situaţia specială a imobilelor adjudecate, asupra cărora s-ar putea emite ulterior pretenţii. Dispoziţiile decretului 167/1958 reprezintă sub acest aspect prevederi generale care reglementează prescripţia acţiunii în nulitatea unui act juridic independent de un context special reglementat prin dispoziţii speciale. Legiuitorul a stabilit un termen pentru exercitarea unor asemenea acţiuni tocmai pentru a garanta siguranţa circuitului civil. Stabilirea unui termen de prescripţie este firească, ţinând seama că transmiterea imobilului s-a făcut pe cale execuţională iar stabilirea raporturilor astfel statornicite trebuie să fie rapid asigurată, conferindu-se mai multă siguranţă atât cumpărătorului la licitaţia publică cât şi persoanelor care au dobândit ulterior bunul. De asemenea instanţa reţine faptul că dobândind bunul printr-o succesiune de acte de vânzare cumpărare, ultimii dobânditori, respectiv pârâţii A.L. şi A.A.C. dobândesc aceleaşi drepturi ca autorii acestora respectiv adjudecatarul ( succesori în sens larg ai părţilor). Faptul că bunul adjudecat a fost ulterior înstrăinat nu schimbă regimul juridica aplicabil. Reclamanţii nu au făcut dovada că a intervenit întreruperea sau suspendarea termenului de prescripţie iar faptul că aceştia au fost plecaţi în străinătate nu a înlăturat obligaţia acestora de a se comporta cu diligenţă cu privire la bunurile asupra cărora se pretind proprietari.

În ceea ce priveşte cererile de anulare a contractelor  de vânzare cumpărare autentificate sub nr. nr. 3095 la data de 29 august 2001 la BNP G.F. încheiat de S.G. în calitate de vânzător şi B.V. şi B.E. în calitate de cumpărător, sub nr. 51918 august 2004 la BNP C.D.M., încheiat de B.V. şi B.E. în calitate de vânzător şi B.M.  în calitate de cumpărător  şi contractul de vânzare cumpărare nr. 8251 august 2006, autentificat de către BNP C.E.H încheiat de B-M- în calitate de vânzător şi  A.L. şi A.A.C. în calitate de cumpărător  urmează a fi respinse având în vedere faptul că s-a respins cererea de constatare nulitate absolută a ordonanţei de adjudecare.

De asemenea instanţa va reţine ca întemeiate apărările pârâţilor referitoare la buna credinţă a acestora. Buna-credinţă reprezintă obligaţia generală de conduită ce revine părţilor la încheierea şi executarea unei convenţii.

Pentru a cunoaşte dacă o persoană a acţionat cu bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare este necesar a se avea în vedere toate acţiunile care se referă la prudenţă şi diligenţă la data încheierii acelui act juridic, implicând informarea asupra situaţiei juridice a imobilului. Or în speţă instanţa reţine faptul că fiecare cumpărător s-a informat cu privire la situaţia juridică a imobilului.

Având în vedere soluţia pronunţată cu privire la capătul de cerere având ca obiect constatare nulitate ordonanţă de adjudecare, faptul că nu s-a dovedit că intabularea în carte funciară 53/N Orbeni  prin încheierea nr. 204/2001 s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor legale, instanţa urmează a respinge şi capătul de cerere privind rectificare carte funciară.

În ceea ce privesc cererile de chemare în garanţie formulate de către  A.L. şi A.A.C.şi I.B.M instanţa urmează a le anula ca netimbrate în temeiul art. 197 CPC având în vedere faptul că nu s-a achitat taxa de timbru aferentă şi faţă de poziţia părţilor exprimată în faţa instanţei.

În temeiul art. 453 CPC va oblige reclamanţii la plata sumei de 1320 lei către pârâta I.B.M. cu titlu de onorariu de avocat şi suma de 3300 lei către pârâţii A.L. şi Albert A.C. reprezentând onorariu de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite excepţia inadmisibilităţii acţiunii privind constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare din 14.02.2015 formulată de reclamantul M.C.din BACĂU, în contradictoriu cu pârâtul S.G. DIN  ADJUD, , şi-n consecinţă respinge acest capăt de cerere.

Admite excepţia prescrierii dreptului la acţiune privind constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare din 14.02.2015 formulată de reclamanta M.I. cu domiciliul ales BACĂU, în contradictoriu cu pârâtul S.G. DIN ADJUD, , şi-n consecinţă respinge acest capăt de cerere

Admite excepţia prescrierii dreptului la acţiune privind revendicarea imobilului casă şi teren în suprafaţă de 800 mp formulate de reclamanţii M.I. şi M.C. cu domiciliul ales din BACĂU, în contradictoriu cu pârâţii A.L. şi A.A.C. domiciliaţi în c jud. Bacău şi-n consecinţă respinge acest capăt de cerere.

Respinge capetele de cerere având ca obiect constatare nulitate a contractelor  de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 3095 August 2001 la BNP G.F.; sub nr. 51 august 2004 la BNP C.D.M, şi sub nr. 825august 2006, autentificat de către BNP C.E.H.formulate de reclamanţii M.I şi M.C. în contradictoriu cu pârâţii S.G. domiciliat în B.V. I.B.M.,  A.L. şi A.A.C.

Respinge capătul de cerere având ca obiect rectificare carte funciară.

Admite excepţia netimbrării cererii de chemare în garanţie formulate de A.L. şi A.A.C.  şi-n consecinţă anulează cererea ca netimbrată.

Admite excepţia netimbrării cererii de chemare în garanţie formulate de I.B.M. şi-n consecinţă anulează cererea ca netimbrată.

Obligă reclamanţii la plata sumei de 1320 lei către pârâta I.B.M. şi la plata sumei de 3300 lei către pârâţii A.L. şi A.A.C. reprezentând onorarii de avocat.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare ce se va depune la J. B.

Pronunţată în şedinţa publică de la 22.06.2015

Domenii speta

Spete similare