Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare

I N S T A N Ţ A

Analizând actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin cererea adresată acestei instanţe la data de 15.09.2015 şi înregistrată sub nr.954/179/2015, reclamantul S.I.a chemat în judecată pe pârâta R.I., solicitând pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care sa ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare asupra imobilului situat în extravilanul satului Turda, comuna Mihai Bravu, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că părţile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, având încheierea de autentificare nr. 1193 din 14 august 2013 a notarului public Mariana Mocanu.

Intre R.I. in calitate de promitenta-vânzătoare si S.I.în calitate de promitent-comparator, a intervenit o promisiune bilaterala de vânzare cumpărare, in următoarele condiţii:

R.I. se obliga să vândă liber de sarcini reclamantului, până cel târziu la data de 14 august 2015. din totalul cotei sale indivize de 2/6, o cota indiviza de 1/6 din dreptul de proprietate asupra terenului arabil in suprafaţa totala de 7 ha, situat in intravilanul satului Turda, comuna Mihai Bravu, jud. Tulcea, individualizat astfel:

- suprafaţa de 1 ha, in sola 1, parcela 1 (A), intre vecinii: la N - linie parcelare, la E - moşt. A.N., la S - linie parcelare si la V - mt. E.G.

- suprafaţa de 1 ha, in sola 13, parcela 149 (A), intre vecinii: la N - mt. C.Z.D., la E - drum exploatare, la S - V.V.I.si la V - linie parcelare.

- suprafaţa de 2 ha, in sola 10, parcela 87 (A), intre vecinii: la N - mt. A.I., la E - linie parcelare, la S - mt. C.Z.D. si la V - canal

- suprafaţa de 1 ha, in sola 17, parcela 174 (A), intre vecinii: la N - mt. M.Gh., la E - drum exploatare, la S- mt. C.Z.D. si la V - islaz

- suprafaţa de 0,5 ha, in sola 5, parcela 60 (A), intre vecinii: la N - drum exploatare, la E - linie parcelare, la S - linie parcelare si la V - F.P.

- suprafaţa de 1 ha, in sola 16, parcela 167 (A), intre vecinii: la N - mt. M.M., la E - canal, la S - mt. C.N.si la V - drum exploatare

- suprafaţa de 0,5 ha, in sola 7, parcela 76 (A), intre vecinii: la N - linie parcelare, la E - drum exploatare, la S - M.A.si la V - drum exploatare, reprezentând suprafaţa de 1 ha, după obţinerea documentaţiei cadastrale, Hotărârii judecătoreşti pentru ieşirea din indiviziune cu ceilalţi coproprietari, teren ce urmează a se stabili odată cu obţinerea documentaţiei cadastrale.

Preţul total al acestei înstrăinări a fost de 6.000 lei ( şasemiilei) şi a fost încasat integral de promitenta vânzătoare de la promitentul cumpărător la data perfectării promisiunii, 14 august 2013.

Susţine reclamantul că a înştiinţat-o pe pârâtă, în data de 11.08.2015, să se prezinte la BNP Mocanu Mariana, pe data de 14 august 2015, pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare.

Parata nu s-a prezentat, situaţie confirmată de ÎNCHEIEREA DE CERTIFICARE nr. 10 din 14 august 2015 a notarului public, ce atesta ca numita R.I., după trei strigări din doua in doua ore, nu s-a prezentat la sediul biroului notarial in urma notificării.

In aceste condiţii, văzând şi clauza inserată in promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, conform căreia „ daca una dintre părţi refuza sa-si execute obligaţia de a încheia contractul de vânzare la termenul stabilit, cealaltă parte este îndreptăţită să solicite instanţei de judecata pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare solicită admiterea acţiunii.

În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 1669 cod civil.

În probaţiune, reclamantul a solicitat administrarea probelor cu  interogatoriu, înscrisuri şi expertiză tehnică  şi a depus la dosarul cauzei copia cărţii de identitate a reclamantului, în copie promisiunea de vânzare cumpărare, titlul de proprietate, acte de stare civilă, notificarea privind convocarea pentru perfectarea vânzării, s.c. nr. 414/30.09.2014 pronunţată de Judecătoria Babadag în dosarul nr. 1066/179/2013.

Pârâta nu a depus întâmpinare şi nu s-a prezentat la judecarea cauzei.

La data de 09.02.2016 numitul Vasile Dumitru, în calitate de avocat al pârâtei, a depus pentru pârâtă  înscrisuri, prin care a invocat excepţia de neconstituţionalitate a Deciziei nr. 15 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, iar la termenul de judecată din data de 15.03.2016, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii de reprezentant al apărătorului pârâtei, având în vedere că din delegaţia depusă la dosar a rezultat că numitul V.D.nu face parte din formele de organizare profesională recunoscute de legea nr. 51/1995. La acelaşi termen de judecată instanţa a dispus emiterea unei adrese către pârâtă pentru a preciza dacă îşi însuşeşte actele depuse la dosar de către numitul V.D.şi dacă înţelege să îşi angajeze un alt apărător.

Având în vedere că pârâta nu a înţeles să răspundă solicitărilor instanţei, la termenul de judecată din data de 05.04.2016 instanţa a lăsat cauza în pronunţare.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin titlul de proprietate nr. 62353/26.08.1996, în baza Legii nr. 18/1991, a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de 7 ha, pe numele următoarelor persoane: G.I., G.I., B.Gh., A.P., R.I.I..

Prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 1193/14.08.2013 la BNP Mariana Mocanu din Babadag, R.I. s-a obligat să vândă liber de sarcini reclamantului până cel târziu la data de 14.08.2015, din totalul cotei sale indivize de 2/6, o cota indiviza de 1/6 din dreptul de proprietate asupra terenului arabil in suprafaţa totala de 7 ha, situat in intravilanul satului Turda, comuna Mihai Bravu, jud. Tulcea, individualizat astfel:

- suprafaţa de 1 ha, in sola 1, parcela 1 (A), intre vecinii: la N - linie parcelare, la E - moşt. A.N., la S - linie parcelare si la V - mt. E. G.

- suprafaţa de 1 ha, in sola 13, parcela 149 (A), intre vecinii: la N - mt. C.Z.D., la E - drum exploatare, la S - V.V.I.si la V - linie parcelare.

- suprafaţa de 2 ha, in sola 10, parcela 87 (A), intre vecinii: la N - mt. A.I., la E - linie parcelare, la S - mt. C.Z.D. si la V - canal

- suprafaţa de 1 ha, in sola 17, parcela 174 (A), intre vecinii: la N - mt. M.Gh., la E - drum exploatare, la S- mt. C.Z.D. si la V - islaz

- suprafaţa de 0,5 ha, in sola 5, parcela 60 (A), intre vecinii: la N - drum exploatare, la E - linie parcelare, la S - linie parcelare si la V - F.P.

- suprafaţa de 1 ha, in sola 16, parcela 167 (A), intre vecinii: la N - mt. M.M., la E - canal, la S - mt. C.N.si la V - drum exploatare

- suprafaţa de 0,5 ha, in sola 7, parcela 76 (A), intre vecinii: la N - linie parcelare, la E - drum exploatare, la S - M.A.si la V - drum exploatare, reprezentând suprafaţa de 1 ha, după obţinerea documentaţiei cadastrale, Hotărârii judecătoreşti pentru ieşirea din indiviziune cu ceilalţi coproprietari, teren ce urmează a se stabili odată cu obţinerea documentaţiei cadastrale, preţul înstrăinării fiind de 6.000 lei.

Potrivit sentinţei civile nr. 414/30.09.2014, pronunţată de Judecătoria Babadag în dosarul nr. 1066/179/2013, s-a dispus ieşirea din indiviziune cu privire la terenul de 7 ha identificat în titlul de proprietate nr. 62353/26.08.1996, pârâtei fiindu-i atribuită o suprafaţă de 35000 mp, suprafaţă idenitificată în schiţa anexă la raportul de expertiză întocmit în respectiva cauză.

Întrucât potrivit art. 6 alin. 2 şi 3 din codul civil, dar şi potrivit art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, pentru actul juridic este aplicabilă legea în vigoare la data încheierii acestuia în ceea ce priveşte condiţiile de validitate, efectele actului şi executarea obligaţiilor asumate de părţi, instanţa apreciază că sunt incidente dispoziţiile legale în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, şi anume dispoziţiile noului cod civil cuprinse în art. 1179 şi următoarele, art. 1244, art. 1270, art. 1279, art. 1660 şi art. 1169.

Potrivit art. 1279 cod civil, promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea, iar dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

De asemenea, potrivit art. 1669 cod civil, atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Totodată, potrivit art. 1270 alin. 1 cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepţia consimţământului.

Astfel, instanţa reţine că, pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de act autentic, lucrul vândut trebuie să fie în circuitul civil, să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor, să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil, să fie proprietatea vânzătorului.

Prin natura sa, antecontractul de vânzare-cumpărare nu transferă dreptul de proprietate asupra lucrului promis spre vânzare, însă dă naştere unei obligaţii de a face care se transmite, odată cu activul succesoral, moştenitorilor promitentului-vânzător decedat după încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Prin urmare, instanţa reţine că în sarcina pârâtei R.I. există obligaţia asumată de aceasta prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 1193/14.08.2013 la BNP Mariana Mocanu din Babadag, şi anume obligaţia de a vinde liber de sarcini reclamantului până cel târziu la data de 14.08.2015, din totalul cotei sale indivize de 2/6, o cota indiviza de 1/6 din dreptul de proprietate asupra terenului arabil in suprafaţa totala de 7 ha, situat in intravilanul satului Turda, comuna Mihai Bravu, jud. Tulcea.

 Obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificat sub nr.  1193/14.08.2013 îl reprezintă cota indiviză a pârâtei de 1/6 din cota indiviză de 2/6, respectiv din drepturile ce i s-ar fi cuvenit cu privire la terenul de 7ha menţionat în titlul de proprietate nr. 62353/26.08.1996, în care pârâta figura ca titular

Întrucât până la această dată obligaţia de a face asumată de către pârâtă nu a fost dusă la îndeplinire de bună-voie, aşa cum rezultă şi din încheierea de certificare nr. 10/14.08.2015 care atestă faptul că pârâta nu s-a prezentat la sediul biroului notarial pentru încheierea actului în formă autentică, instanţa apreciază că în cauză sunt întrunite cerinţele legii pentru validitatea convenţiei, urmând a constata cu caracter autentic vânzarea de către pârâtă reclamantului, a cotei indivize de 1/6 din totalul cotei indivize de 2/6 deţinută de reclamantă din dreptul de proprietate asupra imobilului compus din 7 ha teren arabil, situat în extravilanul satului Turda, com. Mihai Bravu, jud. Tulcea, individualizat în titlul de proprietate nr. 62353/26.08.1996.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată cuvenite reclamantului ca urmare a admiterii acţiunii, instanţa constată că suma de 5000 lei solicitată cu titlu de onorariu de avocat potrivit chitanţei nr. 429/05.04.2016 este disproporţionat de mare faţă de natura şi complexitatea cauzei, astfel încât, în raporturile dintre reclamant şi pârâtă, urmează a reduce onorariul apărătorului reclamantului la suma de 1000 lei , urmând a obliga pârâta la plata către reclamant a sumei de 1405 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

În baza art. 111 alin.6 din Legea nr. 227/2015, va dispune comunicarea prezentei hotărâri, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive, organului fiscal competent pentru calcularea impozitului prevăzut de art. 111 din Legea nr. 227/2015.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite acţiunea civilă având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, formulată de reclamantul S.I. în contradictoriu cu pârâta R.I. .

Constată cu caracter autentic vânzarea de către pârâtă, reclamantului, a cotei indivize de 1/6 din totalul cotei indivize de 2/6 deţinută de reclamantă din dreptul de proprietate asupra imobilului compus din 7 ha teren arabil, situat în extravilanul satului Turda, com. Mihai Bravu, jud. Tulcea, individualizat în titlul de proprietate nr. 62353/26.08.1996.

Obligă pârâta la plata către reclamant a sumei de 1405 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

 În baza art. 111 alin.6 din Legea nr. 227/2015, dispune comunicarea prezentei hotărâri, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive, organului fiscal competent pentru calcularea impozitului prevăzut de art. 111 din Legea nr. 227/2015.

Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare.

 Cererea de apel se va depune la Judecătoria Babadag.

 Pronunţată în şedinţă publică azi, 07.04.2016.

…………………………………………………………..

Domenii speta

Spete similare