Contestaţie la executare – raport de evaluare imobil; neluarea în seamă a tuturor caracteristicilor imobilului supus evaluării

Hotărâre 14781 din 14.09.2016


INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 04.11.2015, sub nr. 108392/299/2015, contestatoarea N.V.R. a formulat, în contradictoriu cu intimata B.G.S.G. S.A., contestaţie la executare împotriva executării silite ce face obiectul dosarului nr. ST186/2013, aflat pe rolul BEJA S.T..

În motivarea cererii, contestatoarea a învederat că, la data de 20.10.2015, a primit raportul de evaluare a proprietăţii supuse executării silite situate în Bucureşti, str. ..., cu număr cadastral 222015, iar din cuprinsul dosarului rezultă că a fost convocată de evaluatorul desemnat să întocmească reevaluarea proprietăţii, domnul S.M. număr legitimaţie 16000/2015, în vederea inspecţiei proprietăţii însă a refuzat primirea scrisorii aceasta fiind returnată expeditorului, fapt care nu este conform cu realitatea. A menţionat că, dovada comunicării nu respectă cerinţele legale de convocare la faţa locului, respectiv scrisoare recomandată cu conţinut declarat şi confirmare de primire, viciu care îi creează un prejudiciu prin faptul că nu a avut posibilitatea de a depune documentele relevante pentru evaluarea imobilului.

A mai arătat că, la baza evaluării din dosarul de executare a stat certificatul de urbanism nr. 1100/D/14417 din data de 03.07.2015 emis de Primăria Sectorului 1 Bucureşti care, având în vedere PUG Mun Bucureşti aprobat prin HCGMB nr. 269/2000, a concluzionat că terenul ce face obiectul evaluării este neconstruibil, însă acelaşi PUG a stat la baza emiterii certificatului de urbanism nr. 1029/60/D/1774 din data de 16.03.2007 de unde reiese că terenul este construibil în anumite condiţii, în 2009 fiind emisă şi autorizaţie de construire, demersuri care au sporit valoarea imobilului şi care nu au fost avute în vedere în raportul de evaluare la stabilirea valorii de 59.000 euro. A mai învederat că, în anul 2013 s-a făcut la cererea creditorului raportul de evaluare nr. SBC-12-16/08.06.2013 de evaluator autorizat B.E. privind aceeaşi proprietate, cu concluzia că proprietatea imobiliară are o valoare de piaţă de 180.800 euro, echivalentul a 823.273 lei.

În drept, au fost invocate prevederile art. 335, art. 712 şi următoarele C.pr.civ.

În susţinerea cererii, contestatoarea a depus înscrisuri în copie certificată pentru conformitate cu originalul.

Intimata, legal citată, nu a depus întâmpinare în termenul prevăzut de lege, la termenul din data de 16.03.2016, instanţa constatând decăderea intimatului din dreptul de a propune probe şi a invoca excepţii relative, întâmpinarea depusă peste termen fiind calificată ca fiind concluzii scrise.

La data de 16.02.2016, prin serviciul registratură, BEJA S.T. a depus, la solicitarea instanţei, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, dosarul de executare nr. ST186/2013.

În cauză, au fost administrate proba cu înscrisuri, fiind emisă adresa nr. 934/11282E/18.04.2016 depusă de Primăria Sectorului 1 Bucureşti la data de 27.04.2016, la solicitarea instanţei şi proba cu expertiză în evaluare proprietate imobiliară, în cadrul căruia a fost depus raportul de expertiză în evaluare proprietate imobiliară.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin cererea de executare silită depusă la data de 13.06.2013, pe rolul BEJA S.T., creditoarea B.G.S.G. S.A.  a solicitat demararea executării silite imobiliare împotriva debitoarei ipotecare N.V.R., cu privire la imobilul din Bucureşti, ..., sector 1, în baza mai multor contracte de credit şi de ipotecă încheiate cu debitoarea, cererea de executare silită fiind înregistrată prin încheierea din data de 04.06.2013, sub nr. ST186/2013.

Prin încheierea pronunţată la data de 26.06.2013, în dosarul nr. …., Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis cererea formulată de executorul judecătoresc şi a încuviinţat executarea silită imobiliară asupra imobilului menţionat în cerere.

Prin raportul de evaluare efectuat în dosarul de executare nr. ST186/2013 (filele 3-13 vol I)  de către expert S.M., numit prin încheierea din 02.09.2015, a fost stabilită valoarea imobilului la suma de 59.000 euro (f. 69 vol I dos ex).

În continuare, prin încheierea de stabilire preţ nr. ST186/2013 emisă la data de 23.10.2015 (f. 63 vol I dos ex), s-a  stabilit de către executorul judecătoresc valoarea imobilului executat la suma de 260.355 lei, fiind stabilit în continuare termen pentru vânzarea imobilului la data de 26.11.2015. Prin procesul-verbal de licitaţie din 12.01.2016 (f. 11 vol I dos ex), s-a ajuns la preţul de 195266,25 lei, prin diminuarea valorii cu 25 %, la dosarul de executare silită existând o ofertă de cumpărare din partea domnului G.V., în valoare de 182.301 lei.

Prin adresa nr. 934/11282E/18.04.2016 depusă de Primăria Sectorului 1 Bucureşti la data de 27.04.2016 (f. 91 vol I), la dispoziţia instanţei, s-a arătat că, imobilul din strada ..., se încadrează în subzona cu clădiri de înălţime medie, mare şi cu accente de peste 45 m, cu regim de construire continuu şi discontinuu, având următorii indicatori urbanistici avizaţi: POT max – 70%, CUT max-3,9 şi Hmax – S+P+4E.

Prin raportul de expertiză judiciară întocmit de expert B.A.M.D., depus la dosar la data de 13.07.2016, în care a fost avută în vedere adresa depusă la dosar de către Primăria Sectorului 1 Bucureşti, a fost stabilită valoarea imobilului la suma de 86.447 euro, echivalent a 389.012 lei (f. 133 vol I).

Analizând contestaţia la executare, prin prisma susţinerilor contestatoarei, instanţa o apreciază ca fiind parţial întemeiată, pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 712 alin. 1 C.pr.civ., împotriva executării silite, a încheierilor date de executorul judecătoresc, precum şi împotriva oricărui act de executare, se poate face contestaţie la executare în termen de către cei interesaţi sau vătămaţi prin executare.

Potrivit art. 836 alin. 3 C.proc.civ., la cererea părţii interesate sau în cazul în care nu poate proceda el însuşi la evaluarea imobilului, executorul judecătoresc va numi un expert care să stabilească valoarea de circulaţie a imobilului.

Potrivit art. 837 alin. 1 C.proc.civ., executorul va fixa preţul imobilului, care va fi preţul de pornire a licitaţiei, la valoarea stabilită conform art. 836, prin încheiere definitivă, dată fără citarea părţilor.

Analizând dispoziţiile legale, instanţa apreciază că partea nemulţumită de valoarea stabilită are deschisă calea contestaţiei la executare pentru a cenzura această evaluare, însă actul de executare care se atacă nu este încheierea executorului, care are caracter definitiv, potrivit art. 837 alin. 1, ci stabilirea preţului consemnat în respectiva încheiere, motiv pentru care instanţa nu poate reţine apărarea intimatei formulată prin concluzii scrise referitoare la necesitatea contestării încheierii de stabilire a preţului.

Deşi din cererea de chemare în judecată ar rezultă că se contestă întreaga executare silită, din apărările efective formulate de contestatoare rezultă în mod clar că, în cauză, contestatoarea contestă raportul de evaluare imobil din 14.09.2015 şi actele ulterioare de executare în care s-a făcut referire la valoarea imobilului ce se doreşte a fi executat silit, contestând în fapt stabilirea preţului în dosarul de executare, prin raport şi încheiere.

Instanţa reţine că la stabilirea preţului în raportul de evaluare din 14.09.2015 din dosarul de executare silită nu au fost avute în vedere toate caracteristicile imobilului astfel cum reies din adresa emisă de către Primăria Sectorului 1 şi depusă la dosar la data de 27.04.2016, referitoare la condiţiile în care se poate construi pe terenul respectiv, motiv pentru care va dispune anularea raportului de evaluare din 14.09.2015 efectuat în dosarul de executare nr. ST186/2013 aflat pe rolul BEJA S.T. şi actele de executare subsecvente raportului de evaluare referitoare la stabilirea preţului imobilului.

Având în vedere raportul de expertiză judiciară depus la dosar în  care au fost avute în vedere toate caracteristicile imobilului, instanţa va stabili valoarea terenului intravilan situat în Bucureşti, sector 1, ..., la suma de 389.012 lei, astfel cum rezultă din raportul de expertiză judiciară întocmit de expert B.A.M.D..

Apreciind că raportul de expertiză judiciară depus la dosar nu este unul complex, calculul fiind unul simplu şi efortul depus de expert relativ redus, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea expertului B.A.M.D. de mărire a onorariului de expert.

În ceea ce priveşte plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că, potrivit art. 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Aşa cum rezultă din art. 451 C.pr.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorarii avocaţi sau experţi, sume cuvenite martorilor pentru deplasare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Constatând că intimata a pierdut procesul, instanţa o va obliga la plata către contestatoare a sumei de 650 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 50 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru suspendare şi suma de 600 lei reprezentând onorariu expert.

Faţă de prevederile art. 45 alin.1 lit. f din OUG 80/2013, instanţa va dispune restituirea către contestatoarea a taxei judiciare de timbru în cuantum de 1.000 lei achitată pentru contestaţia la executare, prin chitanţa 532750 (2) din 14.01.2016, la rămânerea definitivă a hotărârii.

În temeiul art. 720 alin. 4 C.pr.civ., prezenta hotărâre se va comunica, din oficiu, BEJA S.T., după rămânerea definitivă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite contestaţia la executare formulată de contestatoarea N.V.R., cu domiciliu ales …., în contradictoriu cu intimata B.G.S.G., cu sediul în ….

Anulează raportul de evaluare din 14.09.2015 efectuat în dosarul de executare nr. ST186/2013 aflat pe rolul BEJA S.T. şi actele de executare subsecvente raportului de evaluare şi stabileşte valoarea terenului intravilan situat în Bucureşti, sector 1, ..., la suma de 389.012 lei, astfel cum rezultă din raportul de expertiză judiciară întocmit de expert B.A.M.D..

Respinge ca neîntemeiată cererea expertului B.A.M.D. de mărire a onorariului de expert.

Obligă intimata la plata către contestatoare a sumei de 650 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 50 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru suspendare şi suma de 600 lei reprezentând onorariu expert.

Dispune restituirea către contestatoarea a taxei judiciare de timbru în cuantum de 1.000 lei achitată pentru contestaţia la executare, prin chitanţa 532750 (2) din 14.01.2016, la rămânerea definitivă a hotărârii.

Cu apel în termen de 10 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin grefă, azi, 14.09.2016

PREŞEDINTE, GREFIER