Fond funciar

Prin sentinţa civilă nr.3225/21.03.2013 a Judecătoriei Botoşani a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuală pasive a Comisiei Locale de Fond Funciar M.E., au fost admise în parte acţiunea şi cererea conexă formulate de reclamanţii  H.I., H.H. în contradictoriu cu pârâţii  A.G., ş.a.,  Comisia Locală de Aplicare a Legii 18/1991 M. E., Comisia Judeţeană pentru Aplicarea Legii 18/1991 Botoşani. S-a constatat nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. 97835 din 15 oct.2002 în sensul excluderii suprafeţei de 459 mp teren curţi-construcţii din p.c. 10 înscris în titlul de proprietate la poziţia 6, teren intravilan M. şi s-a constatat că reclamanţii  H.I. şi H.H. sunt proprietarii acestui teren în suprafaţă de 459 mp. A fost respinsă cererea privind excluderea din titlu a autorului A.G. şi au fost respinge şi restul pretenţiilor, ca nefondate. 

În considerentele sentinţei s-a arătat că:

Prin titlul de proprietate susmenţionat, H.I., ş.a. în calitate de moştenitori ai defunctei H.C., au obţinut reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafaţa totală de 1 ha şi 5697 mp teren situat  pe teritoriul satului M., Comuna M.E., judeţul Botoşani, din care 2259 mp teren intravilan în p.c. 10. Din suprafaţa totală de 2259 mp teren intravilan  din p.c. 10 suprafaţa de 1800 mp este teren arabil  iar suprafaţa de 459 mp are categoria de folosinţă  curţi-construcţii.

Deşi în titlul de proprietate a cărui nulitate se cere a se constata apar înscrişi moştenitorii H.I., ş.a.  în prezent H.C. şi H.G. sunt decedaţi, în cauză figurând în calitate de pârâţi moştenitorii acestora.

Cu toate că în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1525 din 8 mai 1981 (f.57 ds.) soţii reclamanţi H.I. şi H.H. au cumpărat de la H.C. casa compusă din trei camere şi sală, grajd corp separat  şi o bucătărie de  vară care se învecinează la Nord cu teren CAP, la Sud cu drumul local, la Est cu D.C. şi la Vest cu L.F. iar terenul în suprafaţă de 250 mp  a trecut în proprietatea statului în temeiul Legii  nr. 58/1974, în prezent acelaşi teren cu acelaşi amplasament apare înscris şi în titlul de proprietate nr. 97835/15 oct.2002 emis pe numele moştenitorilor defunctei H.C.

Se observă că deşi suprafaţa de 459 mp teren aferent construcţiilor casă, grajd apare înscris în titlul de proprietate pe numele moştenitorilor defunctei H.C., aceştia nu sunt proprietarii construcţiilor şi nu au avut în stăpânire acest teren care a fost în posesia efectivă a proprietarilor casei de locuit, reclamanţii în cauză.

Reclamanţii H.I. şi H.H. au beneficiat de disp. art. 8 alin. 1 din Decret-Lege nr. 42/1990 care prevede că terenul aferent casei de locuit şi anexelor gospodăreşti precum şi curtea şi grădina din jurul acestora constituie proprietate particulară a deţinătorilor care pot fi înstrăinate şi lăsate moştenire, fiindu-le astfel recunoscut dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 459 mp teren aferent construcţiilor.

Terenurile situate în intravilanul localităţii aferente caselor de locuit şi anexelor gospodăreşti  rămân şi se înscriu în proprietatea actualilor deţinători, foştii proprietari urmând a fi compensaţi cu suprafaţa de teren echivalent în intravilan sau în imediata  vecinătate.

În speţă reconstituirea dreptului de proprietate a intervenit ca efect al aplicării Decretului Lege nr. 42/1990, efectul său fiind recunoscut  de art. 23 alin. 1 din legea nr. 18/1991 aşa că beneficiarul dreptului de reconstituire a dreptului de proprietate nu a trebuit să parcurgă procedura prealabilă de reconstituire a dreptului de proprietate prevăzut de legea nr. 18/1991.

Astfel, indiferent dacă proprietarului gospodăriei i s-au întocmit sau nu documente privind atestarea dreptului de proprietate asupra întinderii de 459 mp teren situat la locul gospodăriei, dreptul său de proprietate subzistă şi este opozabil foştilor proprietari ai terenului înainte de vânzare.

În cauză titlul de proprietate al persoanelor beneficiare H.I. şi H.H. care au cumpărat casa este legea, situaţie în care titlul foştilor proprietari este emis cu încălcarea Legii nr. 18/1991.

Potrivit disp. art. 23 din Legea nr. 18/1991, sunt şi rămân în proprietatea cooperatorilor  sau, după caz, a moştenitorilor acestora indiferent de ocupaţia sau domiciliul  lor, terenurile aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul Lege  nr. 42/1990 privind unele măsuri de stimulare a ţărănimii.

În temeiul art. 8 din Decret Lege nr. 42/1990 deţinătorii casei de locuit din zonele cooperativizate au dobândit de drept – Ope legis – dreptul de proprietate  privată asupra suprafeţei de teren aferentă casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi asupra curţii şi gospodăriei din jurul acestora nefiind nevoie de un titlu translativ de proprietate eliberat de C.A.P. sau de autoritatea publică locală.

Instanţa a constatat că terenul reconstituit şi înscris în titlul de proprietate  emis în favoarea  moştenitorilor defunctei H.C. nu era un teren liber aflat la dispoziţia Comisiei Locale de Fond Funciar M.E.  şi ca atare nu putea fi înscris acest amplasament de 459 mp teren în titlu, nefiind persoane îndreptăţite, cât timp contractul de vânzare-cumpărare încheiat între soţii H.I. şi H.H. şi H.C.  nu a fost anulat.

Cât priveşte diferenţa de 1800 mp teren arabil din aceeaşi p.c. 10,  instanţa a respins cererea pentru că acest teren face parte din moştenirea defunctei H.C., fiind în mod legal înscris în titlul de proprietate.

Nu s-a reţinut susţinerea reclamanţilor că preţul înscris în contractul de vânzare cumpărare nr. 1525 din 8 mai 1981 ar reprezenta preţul terenului întrucât la acea dată H.C. nu era proprietara terenului, acesta fiind în proprietatea C.A.P şi chiar în cuprinsul contractului se menţionează că imobilul se învecinează la Nord cu teren CAP.

Capătul de cerere formulat de reclamanţi în dosarul conexat înregistrat sub nr. 7732/193/2012 privind excluderea din titlul de proprietate nr. 97835/2002 a moştenitorului A.G., a fost respins întrucât A.G. a avut calitate de intimat în dosarul nr. 2147/1995 a Judecătoriei Botoşani ce a avut ca obiect plângere la Legea nr. 18/1991, formulată de H.I. prin care a solicitat tocmai excluderea de pe adeverinţă nr.233 din 13 sept.1991 a  Comisiei Locale M.E. a intimaţilor A.A., A.G. şi A.C.. Or, potrivit sentinţei civile nr. 305 din 17 ian.1996 pronunţată în această cauză s-a admis în parte plângerea fiind exclusă doar A.A.. În aceste condiţii dacă s-ar  dispune excluderea numitului A.G. din titlul de proprietate s-ar înfrânge puterea de lucru judecat  în raport cu dispoziţiile acestei hotărâri judecătoreşti.

Mai mult, A.G. este persoana îndreptăţită la  reconstituire iar Comisia Locală M.E., chiar dacă a comunicat instanţei că nu se găseşte cererea formulată de A.G., prin adresa nr. 7404 din 08.08.2011 (f.105) comunică reclamantei H.H. că potrivit evidenţelor  au depus cereri pentru reconstituirea dreptului de proprietate după autoarea H.C., numiţii H.I., A.C. şi A.G.. 

Împotriva acestei sentinţe au formulat recurs reclamanţii H.I. şi H.H., aceştia solicitând casarea în parte a sentinţei, admiterea capătului de cerere privind nulitatea TP 97835/2002 şi pentru suprafaţa de 1800 mp teren arabil, precum şi radierea lui A.G.  din titlu.

Motivele invocate în cuprinsul cererii de recurs sunt:

1.Instanţa nu a cercetat fondul nulităţii care viza radierea din titlu a lui A.G., ca persoană care nu justifică dreptul de înscriere în titlu în temeiul art. 13 din Legea nr. 18/1991, acesta neformulând cerere de reconstituire a dreptului de proprietate. În cuprinsul sentinţei civile nr. 305/1996 a Judecătoriei Botoşani nu s-a analizat sub acest aspect îndreptăţirea lui A.G. la reconstituire, împrejurarea neformulării cererii în temeiul Legii nr. 18/1991 nefiind cunoscut la data litigiului finalizat cu sentinţa menţionată. Faptul că A.A. a fost exclusă de către instanţă de pe titlu, fiind o terţă persoană, nu prezintă relevanţă faţă de A.G.

2.În mod greşit instanţa nu a anulat titlul de proprietate şi pentru suprafaţa de 18 ari, această suprafaţă fiind aferentă casei şi grădinii şi făcând parte din contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu H.C. Această situaţie rezultă din probele administrate la fondul cauzei. Astfel, vecinătăţile menţionate în cuprinsul contractului corespund întregii suprafeţe, întregul teren reprezentând curtea şi grădina a fost îngrădit încă de la data vânzării, astfel cum au arătat şi martorii audiaţi. Casa veche nu mai exista la momentul încheierii contractului, principalul obiect al acestui act fiind terenul, iar casa care apare în contract a fost construită de recurenţi, astfel cum rezultă şi din cuprinsul autorizaţiilor de construcţie. Instanţa a interpretat greşit vecinătatea suprafeţei curţi-construcţii cu CAP-ul, întrucât şi suprafaţa de 1800 mp avea ca vecin la momentul încheierii contractului tot CAP-ul. Grădina a fost stăpânită tot timpul de recurenţi, nefiind dată ca lot de folosinţă altei persoane. Astfel, erau incidente dispoziţiile Decretului 42/1992 şi ale art. 24 din Legea nr. 18/1991, întreg terenul care a făcut obiectul înstrăinării revenind proprietarului construcţiei.

Intimaţii A.G., ş.a. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat. Au arătat că recurenţii reclamanţi nu au contestat actele premergătoare emiterii titlului de proprietate în procedura administrativă, orice nemulţumire a solicitanţilor legată de reconstituirea sau punerea în posesie trebuind să fie adusă la cunoştinţa comisiilor de aplicare a Legii fondului funciar. După eliberarea titlului, aceste contestaţii nu mai sunt posibile întrucât ar echivala cu eludarea şi nesocotirea dispoziţiilor legale ce reglementează procedurile cu caracter prealabil în reconstituirea dreptului de proprietate. În cauză nu s-a dovedit niciun motiv de nulitate a titlului de proprietate. Mai mult, reclamantul a mai solicitat excluderea de pe adeverinţa nr. 233/1991 a numiţilor A.G. şi A.C., iar prin sentinţa civilă nr. 305/1996 a Judecătoriei Botoşani această solicitare a fost respinsă cu putere de lucru judecat. Din adresa nr. 7404/2011 a Primăriei com. M.E. rezultă că şi A.G. a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate.

Cu privire la suprafaţa de 1800 mp, intimaţii au arătat că nu există nici un motiv de nulitate a titlului şi că acest capăt de cerere este inadmisibil să fie judecat într-un proces de fond funciar, fiind vorba despre o acţiune în realizare. Intimaţii consideră că nu este corect ca acest teren să revină în totalitate recurentului deoarece terenul este foarte valoros şi, pe de altă parte, acesta a beneficiat în mod necinstit de reconstituirea dreptului de proprietate şi pentru alte terenuri aparţinând autoarei comune H.C. (dându-se singur moştenitor al defunctei şi dând adrese false pentru fraţii săi în faţa instanţelor de judecată). În cuprinsul contractului încheiat în 1981, despre care intimaţii nu au avut cunoştinţă până la promovarea acţiunii de ieşire din indiviziune, a fost transmisă proprietatea asupra casei şi a suprafeţei de 250 mp.

În recurs nu s-au administrat probe noi (proba cu planşele fotografice fiind inadmisibilă sub imperiul vechiului Cod de procedură civilă aplicabil în speţă, neavând caracterul unor înscrisuri).

Prin încheierea din 05.12.2013 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a dispus strămutarea cauzei la Tribunalul Bacău.

În cursul judecării recursului, au decedat intimaţii A.G., A.C. şi A.J., în cauză fiind introduşi moştenitorii acestora.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:

În ceea ce priveşte primul motiv de recurs, referitor la solicitarea de radiere din titlu a lui A.G., Tribunalul apreciază că soluţia de respingere a acestui capăt de cerere dată de prima instanţă este corectă, având în vedere că din cuprinsul adresei nr. 7404/08.08.2011 emisă de Comisia Locală M.E. rezultă că pentru reconstituirea dreptului de proprietate după H.C. a formulat cerere de reconstituire şi A.G.. Instanţa de recurs apreciază că faptul că în arhiva comisiei nu s-a mai găsit fizic cererea de reconstituire nu poate fi imputat acestei persoane. Susţinerea recurenţilor conform căreia în mod greşit s-a reţinut puterea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 305/1996 pronunţată de Judecătoria Botoşani este întemeiată, întrucât prin sentinţa menţionată nu s-a analizat ca motiv de nulitate a adeverinţei nr. 233/13.09.1991 faptul că A.G. nu a formulat cerere de reconstituire, astfel cum s-a invocat în prezentul litigiu. Acest aspect, însă, nu este de natură să conducă la schimbarea soluţiei dată prin sentinţa recurată acestui capăt de cerere, atât timp cât Judecătoria a analizat, contrar opiniei recurenţilor, fondul nulităţii şi a ajuns la concluzia, corectă astfel cum s-a arătat, că acest motiv de nulitate a titlului de proprietate este nefondat.

În ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv de recurs, referitor la nulitatea parţială a titlului de proprietate pentru suprafaţa de 1800 mp situată în parcela 10, Tribunalul apreciază că soluţia de respingere dată acestui capăt de cerere de către prima instanţă nu este legală, fiind încălcate dispoziţiile art. 23 din Legea nr. 18/1991 coroborate cu dispoziţiile art. 8 din Decretul-lege nr.42/1990.

Deşi în doctrina de specialitate şi în practica judiciară a existat o controversă cu privire la întinderea suprafeţei de teren la care este îndreptăţit proprietarul casei de locuit şi anexelor gospodăreşti pe care le-a dobândit în perioada în care trenul era scos din circuitul civil, instanţa apreciază că această întindere se raportează la întreaga suprafaţă avută în vedere în mod real de părţi la data înstrăinării. O astfel de interpretare, îmbrăţişată de o parte a doctrinei şi jurisprudenţei şi înainte de anul 2005 a fost, de altfel, confirmată de art. 23 al. 22 din Legea nr. 18/1991 introdus prin Legea nr. 247/2005, conform căruia „în cazul înstrăinării construcţiilor, suprafeţele de teren aferente prevăzute la alin. (2) sunt cele convenite de părţi la data înstrăinării, dovedite prin orice mijloc de probă.” Ca urmare, nu prezintă importanţă suprafaţa trecută în actul de înstrăinare, ci intenţia reală a părţilor convenţiei de vânzare-cumpărare.

În speţă, recurenţii au stăpânit de la data încheierii contractului autentificat sub nr. 1525/08.05.1981 la Notariatul de Stat Botoşani nu numai suprafaţa de 459 mp teren curţi construcţii, ci şi suprafaţa de 1800 mp reprezentând grădina, întregul teren fiind îngrădit astfel cum a fost stăpânit de H.C.Acest aspect rezultă din declaraţiile tuturor martorilor audiaţi la fond. Mai mult, instanţa apreciază că este întemeiată susţinerea recurenţilor conform căreia contraprestaţia preţului contractului a fost în realitate terenul, nu casa bătrânească, acest  aspect rezultând din împrejurarea că în realitate casa trecută în contractul de vânzare-cumpărare a fost construită de recurenţi, vechea casă fiind foarte deteriorată, astfel cum rezultă din cuprinsul autorizaţiei de construire din 07.10.1975 unde este trecută „H.C. (prin H.I.)” şi din declaraţiile martorilor M.H., H.G. şi M.V.

Instanţa apreciază ca nefondată apărarea intimaţilor pârâţi conform căreia acţiunea formulată de recurenţii reclamanţi cu privire la radierea din titlu a suprafeţei de 1800 mp ar fi inadmisibilă şi că orice nemulţumire a acestora legată de reconstituirea dreptului de proprietate ar fi trebuit să fie invocată în procedura administrativă prealabilă emiterii titlului de proprietate. Obiectul prezentului litigiu este constatarea nulităţii parţiale a unui titlu de proprietate, reclamanţii invocând faptul că prin acest act a fost reconstituit dreptul de proprietate unor persoane neîndreptăţite. Acest motiv de nulitate este prevăzut de art. III al. 1 lit. a din Legea nr. 169/1997.

De asemenea, instanţa apreciază ca fiind nerelevante în speţă susţinerile din întâmpinare referitoare la faptul că recurentul H.I. a beneficiat în mod necinstit de reconstituirea dreptului de proprietate şi asupra altor terenuri care au aparţinut autoarei comune, aceste susţineri trebuind să fie invocate pe calea unor acţiuni îndreptate împotriva actelor considerate nelegale.

Având în vedere considerentele expuse, Tribunalul, constatând că prima instanţă a pronunţat sentinţa recurată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 23 din Legea nr. 18/1991 coroborate cu dispoziţiile art. 8 din Decretul-lege nr.42/1990, în temeiul art. 312 raportat la art. 304 pct. 9 C.pr.civ. din 1965, urmează să admită recursul, să modifice hotărârea dată de Judecătoria Botoşani şi să admită şi cererea de constatare a nulităţii absolute a TP  nr. 97835/ 15.10.2002 cu privire la suprafaţa de 1800 mp din parcela 10, reclamanţii fiind proprietari şi asupra acestei suprafeţe de teren.

Domenii speta

Spete similare