Rezoluţiune

Prin sent.civ.nr.5812/27.10.2014, s-a admis în parte excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâtului T.C.V., respectiv cu privire la rezoluţiunea contractului, repunerea în situaţia anterioară şi restituirea contravalorii îmbunătăţirilor, excepţie invocată de pârâţi şi s-a respins acţiunea faţă de acest pârât cu privire la aceste capete de cerere.

Totodată, s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamanţii pârâţi S.I. şi S.E.M., în contradictoriu cu pârâtul-reclamant T.C.I. şi s-a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 591/10.08.2009 de B.N.P. A.R., încheiat între reclamanţi şi pârâtul T.C.I., prin procurator T.C.V.

De asemenea, s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară prin restituirea de către pârâtul T.C.I. a preţului vânzării, respectiv echivalentul în lei la data plăţii a sumei de 52.500 euro.

A fost obligat pârâtul T.C.I. să plătească reclamanţilor suma de 32.235 lei reprezentând contravaloarea amenajărilor efectuate de aceştia.

Au mai fost obligaţi pârâţii T.C.I. şi T.C.V. să plătească în solidar reclamanţilor,în solidar suma de 50.000 lei daune morale şi, în solidar, reclamanţilor, cheltuieli de judecată în sumă de 7154,35 lei, din care 2100 lei onorariu avocat şi 4354,35 lei taxă de timbru şi 700 lei onorariu expert .

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a avut în vedere următoarele considerente:

“Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului T.C.V. urmează a fi admisă în parte pentru următoarele considerente:

Calitatea procesuala presupune existenta unei identităţi între persoana reclamantului şi cel care este titularul dreptului pretins (calitate procesuala activa), precum şi între persoana chemata în judecata (pârât) şi cel care este subiect pasiv în raportul juridic dedus judecăţii (calitate procesuala pasiva).

Reclamantul fiind cel care porneşte acţiunea trebuie sa justifice atât calitatea sa procesuala activa cât şi calitatea procesuala pasiva a persoanei pe care a chemat-o în judecata prin indicarea obiectului cererii şi a motivelor de fapt şi de drept pe care se întemeiază pretenţia sa.

Pârâtul T.C.V. a fost chemat în judecată pentru ca instanţa să dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 591/2009, repunerea părţilor în situaţia anterioară prin restituirea preţului vânzării, restituirea contravalorii îmbunătăţirilor şi daune morale în suma de 50.000 lei.

Cum din autorizaţia de construcţie, procesul verbal de recepţie a lucrărilor şi contractul de vânzare cumpărate nr. 591/2009 rezulta că proprietar al imobilului este T.C.I., paratul T.C.V. având doar calitatea de mandatar în contractul de vânzare, instanţa constată că acesta din urmă are calitate procesuală pasivă doar cu privire la cererea de acordare a daunelor morale, nu şi  în ceea ce priveşte cererile de rezoluţiune a contractului, repunerea în situaţia anterioară şi restituirea contravalorii îmbunătăţirilor întrucât,  neavând calitatea de proprietar al imobilului, nu este subiect pasiv în raportul juridic dedus judecăţii.

Prin încheierea din data de 3,02,2014, a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului la acţiune al reclamanţilor pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 5 din Decretul 167/1958, dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate, se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie.

Potrivit art. 11 alineatul 2 din acelaşi act normativ, prescripţia acţiunii privind viciile unei construcţii, începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare.

Aceste dispoziţii trebuiesc coroborate cu cele ale art. 29 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, întrucât pârâtul T.C.I. a executat imobilul locuinţa şi împrejmuire în regie proprie, astfel cum rezultă din procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor fl. 11 ds.

Astfel, dispoziţiile art. 29 din Legea nr. 10/1995, prevăd că „Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării, precum şi după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existenţă a construcţiei, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuţie în vigoare la data realizării ei”.

În speţă, viciile imobilului au fost ascunse întrucât, din memoriu de structuri faza PAC (fl. 128 ds.) rezultă ca beneficiarul - executant cunoştea că adâncimea minimă a fundaţiei trebuia să fie de minim -1,60 m faţă de cota 0,00 m, iar din studiul geotehnic nr. 53/2013 (fl. 28-33) rezultă că fundaţia a fost realizată la adâncimea de 0,60 m (situaţie confirmata şi de raportul de expertiza efectuat în cauză).

Prin urmare acţiunea redhibitorie pentru viciile ascunse ale construcţiei poate fi intentată şi în termenul special  de prescripţie de 10 ani, având în vedere că viciile ascunse ale bunurilor predate. Cum acţiunea de faţă a fost introdusă la Judecătoria Bacău la data de 18.09.2013 iar recepţia lucrării a avut loc la data de 14.11.2008, instanţa constată că aceasta este formulată înăuntrul termenului de prescripţie. 

Pe fondul cauzei, la data de 10.08.2009 intre reclamanţii S.I., S.E.M., în calitate de cumpărători şi pârâtul T.C.I. reprezentat prin mandatar T.C.V., în calitate de vânzător, s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat 591/10.08.2009 de B.N.P. A.R., privind imobilului situat în Bacău, com M., jud. Bacău, compus din suprafaţa de 342 mp teren cu număr cadastral 5503, împreună cu una casa în suprafaţa construita la sol de 72 mp, nr. cadastral 5503/C1, în schimbul preţului de 52.500 euro.

În luna aprilie 2013 au început să apară fisuri în pereţii casei, ce au evoluat rapid, ajungându-se la fracturarea pe direcţie oblica a doi pereţi, fisurarea plăcilor de gresie pe direcţia longitudinală a casei şi a plăcilor de faianţă, situaţie ce rezulta şi din rapoartele de expertiza extrajudiciare efectuate de reclamanţi în anul 2013, cu privire la studiul geotehnic pentru locuinţă şi de determinare a gradului minimal de asigurare la solicitări gravitaţionale şi seismice (fl. 28-44 ds.).

Cu privire la edificarea locuinţei, instanţa reţine că aceasta s-a făcut în baza certificatului de urbanism nr. 255/28.10.2008 emis pe numele pârâtului T.C.V., a autorizaţiei de construire nr. 133/31.10.2008 emis pe numele pârâtului T.C.I. şi a documentaţiei elaborate de S.C. U. S.R.L. Bacău Proiect 79/2008 în vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie, emisă pentru beneficiarul T.C.V., (fl. 106-125 ds.).

Din procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor rezultă că beneficiarul construcţiei este T.C.I., iar lucrarea, respectiv construire locuinţă şi împrejmuire a fost executată în regie proprie (fl. 11 ds.).

Din concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză rezultă că degradările apărute şi prezente în structura casei sunt: fisuri în toţi pereţii din zidărie (cea mai mare fiind crăpătura din peretele faţadei principale, care coboară la 45° către peretele nestructural dintre hol şi living şi are corespondent pe tencuiala din exterior - vezi foto DVD anexat), în peretele exterior, de pe faţada principală din stânga uşii de intrare există o fisură orizontală de 3 - 4 mm, fisură orizontală pe toată lungimea peretelui exterior de pe latura de SE, fisuri de 2-4 mm în peretele de pe spatele casei, fisuri în toţi pereţii de compartimentare, toate tavanele sunt desprinse de pereţi, pardoseala de gresie este crăpată în hol şi baie, trotuarul de 15 cm grosime de pe latura de NE, s-a rupt, aşa încât s-a turnat altul de 20 cm, în trepte.

Mai arată expertul că lucrările ce se impun pentru remedierea degradărilor sunt: adâncirea fundaţiilor până la terenul bun de fundare - praf argilos sau argilă prăfoasă, galben-cafenie, teren recomandat de studiul geo - expertiză întocmită de către S.C. A. S.R.L., - consolidarea fundaţiilor continue existente, conform detaliilor din proiectul ce se va întocmi, - desfacerea tencuielilor interioare, a placajelor de faianţă şi a tencuielilor exterioare la pereţi, - consolidarea pereţilor prin cămăşuire cu plasă sudată şi mortar sau cu beton, pe o faţă sau pe  ambele - conform soluţiei ce va fi dată în proiectul de consolidare, - desfacerea pardoselilor din gresie şi refacerea plăcii de pardoseală din beton şi a gresiei care sunt crăpate, - demontarea obiectelor sanitare şi de încălzire şi remontarea lor, - realizarea corespunzătoare a legăturii elementelor de structură din beton, între ele şi cu pereţii structurali din zidărie precum şi ancorarea corespunzătoare a şarpantei, - rezemarea corespunzătoare a planşeului din lemn de peste parter pe pereţii deja consolidaţi, - consolidarea elementelor din lemn ale şarpantei, - realizarea tencuielilor zugrăvelilor, placajelor interioare, - realizarea termosistemului şi a tencuielii decorative la exterior, - realizarea streşinilor, remedierea sistemului de colectare a apelor pluviale şi executarea trotuarelor. După aprecierea expertului, valoarea acestor lucrări depăşesc 80% din valoarea de nou a clădirii, cheltuieli ce nu sunt justificate.

Cu privire la cauzele ce au condus la această degradare, expertul arată că, contrar dispoziţiilor art. 7 alin 2 şi 4 din Legea 50/1991 şi art. 21 lit. c şi art. 23 lit. b din Legea nr.10/1995, proiectul  nr. 79/2008 ce a stat la baza autorizării construcţiei nu este verificat şi a fost întocmit pentru un act beneficiar, respectiv pentru T.C.V., şi nu pentru proprietarul imobilului.

Chiar şi în aceste condiţii proiectul nr. 79/2008 nu a fost respectat, în sensul că nu au  fost respectate distanţele faţă de limitele de proprietate, aşa cum au fost stabilite prin proiect, acest lucru făcând imposibil de executat lucrări de reparaţii şi consolidări în situaţia creată, astfel: distanţa faţa de limita de proprietate la NE este de 2,5 m, faţă de 3,4 prevăzuţi în proiect, la SE- distanta reala este de 1 m, faţă de 2 m în proiect, la SV- distanta este de 3 m, faţă de 3,1 în proiect, iar la NV de numai 1,20 m faţă de 2,90 m prevăzuţi în proiect.

De asemenea, în proiect s-a prevăzut un soclu de 45 cm înălţime cu 3 trepte - s-a realizat soclul de 15 cm înălţime cu 1 treaptă;  cota la coama la +4,89 m - cota realizata de 4,14 m; cota la streaşină +2,74- realizat cotă de 2,40; fundaţii izolate 1,30*1,30 sub stâlpişor – realizat numai fundaţii continue sub ziduri;  lăţimea fundaţiilor continue exterioare 60 cm - realizat lăţime de 30-35 cm, la limita soclului; adâncimea de fundare de 1,10 m de la CTN- realizat 0,60 mde la CTN; teren de fundare recomandat  este strat de praf nisipos argilos – realizat pe umplutură de pământ, afânată, cu resturi de cârpe, polietilenă, lemne, plastic, sticlă, vegetale, etc, având o adâncime de la 1,10 m faţă de CTN în colţul SE, până la adâncimea de 2,50 m faţa de CTN în colţul NV; structura din zidărie întărită cu stâlpişori şi centuri din beton armat - nu s-a respectat calitatea materialului ,,nu s-a realizat legătura între centuri şi stâlpi, armăturile oprindu-se la baza centurii iar pe stâlp centura era discontinuă, astfel cum rezulta din  expertiza S.C. „D.P." S.R.L.

Nerespectarea acestor limite a conduce la încălcarea dispoziţiilor art. 21 lit a  şi d din Legea 10/1995, privind obligaţia investitorului de stabilire a nivelului calitativ ce trebuie realizat atât prin proiectare cât şi prin execuţie, precum şi de asigurare a verificării execuţiei corecte a lucrărilor de construcţiei.

Mai concluzionează expertul că aceste obligaţii n-au fost îndeplinite întrucât  nu a existat proiect de execuţie PTh  + DDE (s-a lucrat pe proiectul faza PAC şi nici măcar pe acesta nu l-a respectat) şi nu şi-a angajat diriginte de şantier care să urmărească calitatea lucrărilor executate.

Totodată se arată că  nu s-a putut constata marca de beton pusă în fundaţii sau ce tip de armătură s-a folosit, deoarece nu există nici un proces verbal de lucrări ascunse, nici un proces verbal de constatare a calităţii lucrărilor în fază determinantă, nici un document care să ateste calitatea lucrărilor executate aşa cum prevede Legea nr.10/1995, art. 23, alin. a), b), c), d), e), f), g), i), m).

Cu privire la clasa de risc seismic, expertul arată că imobilul se încadrează în clasa I de risc seismic, întrucât stabilitatea şi siguranţa şi se bazează în primul rând pe asigurarea încastrării fundaţiilor în terenul bun de fundare(ceea ce s-a făcut fiind o prelungire de 60 cm în pământ a elevaţiei, nefiind respectată nici măcar adâncimea de îngheţ de 1,20 m) şi structurii de rezistenţă, aceasta fiind puternic afectată de execuţia empirică, fără celor mai elementare norme de calitate în construcţii.

Potrivit art. 1352 Cod Civil în vigoare la data naşterii raporturilor de drept,  vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă, din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuinţat, după destinarea sa, sau întrebuinţarea sa e atât de micşorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.

 Prin urmare, răspunderea vânzătorului este condiţionată de tripla cerinţă ca viciile să fie ascunse, grave şi să fi existat la data încheierii contractului. Reclamanţii au făcut dovada întrunirii acestor elemente astfel cum rezultă din probele administrate, pârâtul T.C.I., în calitate de executant în regie proprie, nu a respectat nici măcar normele elementare de calitate în construcţii, viciile fiind ascunse, grave şi existente la data încheierii contractului.

Faţă de aceste considerente acţiunea privind rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare  autentificat sub nr. 591/10.08.2009 de B.N.P. A.R. este întemeiată şi urmează a fi admisă. Efectul rezoluţiunii fiind acela al desfiinţării retroactive a contractului, urmează ca părţile să îşi restituie tot ceea ce şi-au prestat în temeiul contractului încheiat, urmând ca pârâtul T.C.I. să restituie preţului vânzării, respectiv echivalentul în lei la data plăţii a sumei de 52.500 euro.

Cu privire la cererea privind obligarea la plata contravalorii amenajărilor efectuate de reclamanţi, din probele administrate rezulta ca aceştia au achiziţionat şi montat obiecte sanitare în baie şi bucătărie în valoare de 3144 lei, achiziţionat CT şi calorifere în suma de 6251 lei, au izolat podul casei cu vata minerala şi lemn -2193 lei, betonat fosa septică 985 lei, betonat cămin apă - 457 lei, împrejmuire şi porţi – 3308 lei,  magazie OSB – 11425 lei, aleea betonata în jurul casei - 2592 lei, cumpărat şi montat pluviale 872 lei,  montare uşă culisantă -1008 lei.

Valoarea totala a îmbunătăţirilor a fost de 32.235 lei, însă, întrucât valoarea acestor îmbunătăţiri nu reprezintă costul acestora, ci, o reprezintă sporul de valoare adus casei, dacă aceasta s-ar vinde pe piaţa liberă, a dedus mai mulţi coeficienţi de individualizare a imobilului pentru obţinerea valorii de piaţă, astfel ajungând la valoarea de 7736 lei.

Cu toate acestea, instanţa urmează să reţină valoarea efectivă a acestor îmbunătăţiri, de 32.235 lei, întrucât nu valoarea de piaţă actuală este relevantă în cauză, ci prejudiciul efectiv suferit de reclamanţi din culpa pârâtului.

Potrivit art. 14 din Noul Cod civil în vigoare la data constatării viciilor,  orice persoană fizică sau persoană juridică trebuie să îşi exercite drepturile şi să îşi execute obligaţiile civile cu bună-credinţă, în acord cu ordinea publică şi bunele moravuri.

Potrivit art. 16, dacă prin lege nu se prevede altfel, persoana răspunde numai pentru faptele sale săvârşite cu intenţie sau din culpă.

(3) Fapta este săvârşită din culpă când autorul fie prevede rezultatul faptei sale, dar nu îl acceptă, socotind fără temei că nu se va produce, fie nu prevede rezultatul faptei, deşi trebuia să îl prevadă. Culpa este gravă atunci când autorul a acţionat cu o neglijenţă sau imprudenţă pe care nici persoana cea mai lipsită de dibăcie nu ar fi manifestat-o faţă de propriile interese.

Potrivit art. 1349 privind răspunderea delictuală, orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune şi să nu aducă atingere, prin acţiunile ori inacţiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane.

Potrivit art. 1357 C.civ., „(1) Cel care cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârşită cu vinovăţie, este obligat să îl repare.

(2) Autorul prejudiciului răspunde pentru cea mai uşoară culpă”.

Instanţa reţine că, în speţă, sunt întrunite condiţiile răspunderii civile delictuale a faptei proprii, respectiv fapta ilicită (acţiunea de edificare fără respectarea proiectului şi fără respectarea legislaţiei în domeniu), existenţa unui prejudiciu cert (contravaloarea îmbunătăţirilor), vinovăţia pârâtului în calitate de proprietar executant în regie proprie a imobilului  şi legătura de cauzalitate între faptă şi prejudiciu.

Faţă de cele arătate, instanţa urmează a admite şi acest capăt de cerere, urmând a obliga pârâtul T.C.I. la plata către reclamanţi a sumei  de 32.235 lei reprezentant contravaloarea amenajărilor efectuate de aceştia.

Şi capătul de cerere privind acordarea daunelor morale este întemeiat urmând a fi admis pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 252 C.civ., Orice persoană fizică are dreptul la ocrotirea valorilor intrinseci fiinţei umane, cum sunt viaţa, sănătatea, integritatea fizică şi psihică, demnitatea, intimitatea vieţii private, libertatea de conştiinţă, creaţia ştiinţifică, artistică, literară sau tehnică.

Potrivit art.253 alin 4  C.civ., persoana prejudiciată poate cere despăgubiri sau, după caz, o reparaţie patrimonială pentru prejudiciul, chiar nepatrimonial, ce i-a fost cauzat, dacă vătămarea este imputabilă autorului faptei prejudiciabile. În aceste cazuri, dreptul la acţiune este supus prescripţiei extinctive.

Art. 1358 C.civ., prevede că pentru aprecierea vinovăţiei se va ţine seama de împrejurările în care s-a produs prejudiciul, străine de persoana autorului faptei, precum şi, dacă este cazul, de faptul că prejudiciul a fost cauzat de un profesionist în exploatarea unei întreprinderi.

Pe de o parte, instanţa reţine că răspunderea civilă a unei persoane este angajată în cazul în care aceasta săvârşeşte cu vinovăţie un fapt ilicit cauzator de prejudicii faţă de o altă persoană, cu condiţia ca între faptul ilicit şi prejudiciu să există o legătură de cauzalitate.

Fapta ilicita reprezintă orice faptă prin care, încălcându-se normele dreptului obiectiv, sunt cauzate prejudicii dreptului subiectiv aparţinând unei persoane.

În speţă, fapta ilicită cauzatoare de prejudicii invocată de către reclamanţi o reprezintă acţiunea pârâţilor de construire  a unui imobil în scop comercial fără a respecta normele legale privind siguranţa în construcţii astfel cum s-a constatat anterior. Fapta ilicită aparţine ambilor pârâţi deoarece, în edificarea şi vânzarea acestui imobil o contribuţie majoră a avut-o şi pârâtul T.C.V. Această situaţie rezultă din faptul că documentaţia cadastrala aflata la fl. 15 ds., rezulta că  imobilul vândut face parte dintr-un ansamblu de 6 case, construite în scop comercial, certificatul de urbanism nr. 255/28.10.2008 a fost emis pe numele pârâtului T.C.V., autorizaţia de construire nr. 133/31.10.2008 a fost emisă pe numele pârâtului T.C.I., iar documentaţia elaborată de S.C. U. S.R.L. Bacău Proiect 79/2008 în vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie, e fost executată pentru beneficiarul T.C.V., (fl. 106-125 ds.). De asemenea, din răspunsurile la interogatorii, rezultă că Paratul T.C.V. era la curent cu toate lucrările efectuate la imobil în timp ce fratele acestuia, T.C.I. nu cunoştea multe aspecte legate de autorizarea şi edificarea imobilului. Practic cei doi pârâţi au acţionat împreună pentru edificarea şi vânzarea imobilelor construite în acel ansamblu.

Prejudiciul reprezintă paguba efectivă suferită de către victimă.

Pentru a fi angajată răspunderea unei persoane este necesar ca între faptă şi prejudiciu să existe un Raport de cauzalitate, în sensul că acea faptă a provocat acel prejudiciu.

În cauză, reclamantul solicită repararea prejudiciului moral. Dat fiind caracterul subiectiv, intern a prejudiciului moral constând în atingerea onoarei, a demnităţii ori a reputaţiei, proba sa directă este imposibilă.

Prin urmare, având în vedere principiul reparării prejudiciului moral, principiul efectivităţii ocrotirii drepturilor recunoscute de lege şi principiul echităţii, instanţa constată că probarea faptei ilicite reţinute în sarcina pârâţilor este suficientă pentru a prezuma prejudiciul suferit de către reclamant şi raportul de cauzalitate.

Cu privire la cuantumul prejudiciului, instanţa reţine următoarele:

Prin chiar definiţia sa, dauna morală nu se pretează, strict vorbind, unei evaluări pecuniare, în stabilirea cuantumului despăgubirii, instanţa fiind chemată doar să fixeze o sumă de natură să ofere victimei o satisfacţie cu caracter compensatoriu în raport cu prejudiciul moral suferit, având în vedere criterii precum consecinţele negative suferite de cei în cauză, în plan fizic, psihic şi afectiv, calitatea pârâţilor, gravitatea faptelor acestora, criterii referitoare la importanţa valorilor lezate, măsura în care acestea au fost lezate.

În speţă, având în vedere că reclamanţii au achiziţionat imobilul prin credit bancar „Prima Casa” în scopul  locuirii în imobil, însă ca urmare a viciilor construcţiei, reclamanţii sunt nevoiţi să locuiască împreună cu copilul minor intr-un imobil cu grad seismic I, neavând altă locuinţă,  instanţa constată că fapta pârâţilor are consecinţele negative în plan psihic şi afectiv, asupra reclamanţilor.

Statuând în echitate, instanţa apreciază că suma de câte 50.000 lei, reprezentând daune morale, apare ca fiind rezonabilă şi justificată.

Faţă de aceste considerente, în temeiul art. 252-253 C.civ., va obligă pârâţii T.C.I. şi T.C.V. să plătească reclamanţilor, în solidar, suma de 50.000 lei cu titlu de daune morale.

În temeiul art. 453  Cod procedură civilă, va obliga pârâţii T.C.I. şi T.C.V. să plătească în solidar reclamanţilor, cheltuieli de judecată în suma de 7154,35 lei, din care 2100 lei onorariu avocat şi 4354,35 lei taxa de timbru, şi 700 lei onorariu expert.

În temeiul art. 18 din O.U.G. 51/2008 privind ajutorul public judiciar, va obliga pârâţii T.C.I. şi T.C.V. să plătească în solidar către bugetul statului  suma de 1866,15 lei reprezentând contravaloare taxa de timbru pentru care reclamanţii au beneficiat ca ajutor public, potrivit încheierii din data de 25.09.2013.”

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii T.C.V. şi T.C.I..

Apelanţii au criticat soluţia primei instanţe, astfel:

Greşit s-a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, instanţa reţinând ca temei de drept art.29 din Legea nr.10/1995, temei de drept care, de altfel nu a fost supus în dezbaterii părţilor. Însă, acest termen special de prescripţie nu este incident în speţă, întrucât imobilul în litigiu nu face obiectul reglementării acestei legi, având un singur nivel şi fiind situat în mediu rural, caracteristici care îl exclud din sfera de aplicare a legii, conform art.2 alin.2 din actul normativ.

Au susţinut apelanţii că, în realitate, termenul de prescripţie căruia îi este supus prezenta acţiune este cel 3 ani prevăzut de art.11 din Decretul 167/1958, respectiv cel pentru vicii ascunse, care curge de la data predării imobilului.

De asemenea, aceştia nu au calitate de beneficiari executanţi ai lucrării pentru a li aplica prevederile Legii nr. 10/1995, construcţia fiind realizată de o firmă specializată.

În ceea ce priveşte caracterul ascuns al viciului, apelanţii au arătat că se impune ca această situaţie de fapt să se raporteze la conduita unui cumpărător prudent şi diligent.

În speţă, construcţia a fost edificată cu respectarea proiectului de construire şi a calităţii materialelor; a fost vizionată de reclamanţi care, ulterior dobândirii bunului, au şi efectuat o serie de îmbunătăţirii, astfel că ar fi fost imposibil să nu sesizeze aceste vicii.

Aşadar, au concluzionat apelanţii, cumpărătorii – reclamanţi nu au fost diligenţi la momentul încheierii contractului, întrucât chiar dacă nu au cunoştinţe de specialitate şi în eventualitatea unui răspuns nesincer - nedovedit – din partea apelanţilor, ar fi trebuit să apeleze la un specialist.

De altfel, lucrările realizate de intimaţi asupra construcţiei au cauzat fisurarea pereţilor şi au agravat deteriorările deja existente.

Mai mult, instanţa de fond a admis acţiunea în rezoluţiune, însă aceasta reprezintă sancţiunea extremă, aplicabilă în situaţia în care deteriorarea ar fi atât de gravă încât ar face imposibilă folosirea bunului potrivit destinaţiei pentru care a fost achiziţionat.

Or, în speţă, este posibilă remedierea defecţiunilor, soluţie cu care, iniţial, intimaţii au fost de acord şi care rezultă din probe ca fiind posibilă.

Însă, deşi, susţin apelanţii, au solicitat instanţei şi efectuarea unei contraexpertize în acest sens, proba a fost respinsă.

Prin întâmpinare, intimaţii au solicitat respingerea apelului şi au arătat că termenul de prescripţie de 3 ani curge, potrivit art.11 alin.2 din Decretul 167/1958, de la data descoperirii viciilor, dar nu mai târziu de 3 ani de la data predării.

Au mai arătat că existenţa viciilor este indubitabilă, acestea fiind consecinţa nerespectării proiectului de execuţie, fapt ascuns de apelanţi.

Mai mult, aceste vicii nu ar fi putut fi descoperite decât prin realizarea de lucrări la fundaţie şi prin găurirea pereţilor or, acesta excede sferei noţiunii de “diligenţă”.

În apel nu s-au administrat probe noi.

Analizând apelul, Tribunalul constată că este nefondat.

Potrivit art.2 alin.2 din Legea nr.10/1995, forma în vigoare la data încheierii contractului, de la aplicarea prevederilor acestei legi “Sunt exceptate clădirile pentru locuinţe cu parter şi parter plus un etaj şi anexele gospodăreşti situate în mediul rural şi în satele ce aparţin oraşelor, precum şi construcţiile provizorii.”

Întrucât imobilul în litigiu este situat în com. M., sat M., jud. Bacău şi are doar un nivel, nu intră sub incidenţa dispoziţiilor Legii nr.10/1995, cum eronat a reţinut prima instanţă.

În fapt, Tribunalul reţine că potrivit procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr.11058/14.11.2008, construcţia ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.591/10.08.2009, încheiat între părţi, a fost executată în regie proprie, la recepţia acesteia participând, în calitate de beneficiar, vânzătorul-apelant T.C.I..

Construcţia a fost edificată în baza autorizaţiei de construire nr.133/31.10.2008, eliberată de Primăria com. M., jud. Bacău.

Din raportul de expertiză efectuat în cauză de expert ing. H.C. rezultă, fără echivoc, faptul că la construirea imobilului nu s-au respectat normele legale şi nici proiectul care a stat la baza eliberării autorizaţiei de construire ceea ce a avut ca urmare degradarea severă a construcţiei.

Mai mult, expertul a arătat că, practic, imobilul nu are fundaţie iar terenul de fundare este un strat de umplutură, impropriu pentru realizarea de construcţii, teren care s-a tasat şi, în condiţiile în care construcţia nu are suportul necesar - fundaţie – tasarea a antrenat structura de zidărie care a crăpat, dar şi această structură a fost executată necorespunzător.

În aceste condiţii, este evident că viciile construcţii au caracter ascuns.

Pe de altă parte, Legea nr. 50 din 29 iulie 1991,  privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii forma în vigoare la nivelul anului 2008 când s-a eliberat autorizaţia de construire pentru imobilul în litigiu, statuează la art.7 : “(1) Autorizaţia de construire se emite în cel mult 30 de zile de la data înregistrării cererii, pe baza documentaţiei depuse la autorităţile prevăzute la art. 4, care va cuprinde:

a) certificatul de urbanism;

b) dovada titlului asupra terenului şi/sau construcţiilor;

c) proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii;

d) avizele şi acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism;

e) dovada privind achitarea taxelor legale.

(1^1) Prin excepţie de la prevederile alin. (1), pentru construcţiile reprezentând anexele gospodăreşti ale exploataţiilor agricole termenul de emitere a autorizaţiei de construire este de 15 zile de la data înregistrării cererii.

(2) Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii este extras din proiectul tehnic şi se elaborează în conformitate cu conţinutul-cadru prevăzut în anexa nr. 1, în concordanţă cu cerinţele certificatului de urbanism, cu conţinutul avizelor şi al acordurilor cerute prin acesta, şi se întocmeşte, se semnează şi se verifică, potrivit legii.

(3) În situaţia depunerii unei documentaţii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului în termen de 5 zile de la data înregistrării, cu menţionarea în scris a elementelor necesare în vederea completării acesteia.

(4) Executarea lucrărilor de construcţii se poate face numai pe baza proiectului tehnic şi a detaliilor de execuţie.

(5) Autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire stabileşte o perioadă de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval în care solicitantul este obligat să înceapă lucrările. În această situaţie, valabilitatea autorizaţiei se extinde pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzute prin autorizaţie, în conformitate cu proiectul tehnic.

(6) Neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite conduce la pierderea valabilităţii autorizaţiei, fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii de construire. În situaţia în care caracteristicile nu se schimbă faţă de autorizaţia iniţială, se va putea emite o nouă autorizaţie de construire, fără a fi necesar un nou certificat de urbanism.

(7) Prin excepţie de la prevederile alin. (6), în cazul justificat în care lucrările de construcţii nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autorităţii emitente prelungirea valabilităţii autorizaţiei cu cel puţin 15 zile înaintea expirării acesteia. Prelungirea valabilităţii autorizaţiei se poate acorda o singură dată şi pentru o perioadă nu mai mare de 12 luni.

(8) Investitorul are obligaţia să înştiinţeze autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire, precum şi inspectoratul teritorial în construcţii asupra datei la care vor începe lucrările autorizate. În caz contrar, dacă constatarea faptei de începere a lucrărilor fără înştiinţare s-a făcut în termenul de valabilitate a autorizaţiei, data începerii lucrărilor se consideră ca fiind ziua următoare datei de emitere a autorizaţiei.

(9) Autorizaţia de construire se emite dacă sunt îndeplinite cumulativ condiţiile cerute pentru prezenta lege. Autoritatea emitentă a autorizaţiei nu este responsabilă pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate de existenţa, la momentul emiterii actului, a unor litigii aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti privind imobilul - teren şi/sau construcţii - aparţinând exclusiv solicitantului.

(10) Lucrările de consolidare la clădirile încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa I de risc seismic şi care prezintă pericol public se autorizează în regim de urgenţă, în condiţiile prevăzute la alin. (16).

(11) În condiţiile prezentei legi nu se emit autorizaţii provizorii.

(12) Autorizaţiile de construire/desfiinţare se emit numai pe baza unei documentaţii complete, în conformitate cu conţinutul-cadru prevăzut în anexa nr. 1, cu excepţia situaţiilor prevăzute la alin. (16).

(13) Autorizaţia de construire se semnează de preşedintele consiliului judeţean sau de primar, după caz, de secretar şi de arhitectul-şef sau de persoana cu responsabilitate în domeniul amenajării teritoriului şi urbanismului din aparatul propriu al autorităţii administraţiei publice emitente, responsabilitatea emiterii autorizaţiilor revenind semnatarilor, potrivit atribuţiilor stabilite conform legii.

(14) Valabilitatea autorizaţiei se menţine în cazul schimbării investitorului, înaintea finalizării lucrărilor, cu condiţia respectării prevederilor acesteia şi a transcrierii actelor care conferă dreptul de construire.

(15) În situaţia în care în timpul execuţiei lucrărilor, şi numai în perioada de valabilitate a autorizaţiei de construire, survin modificări de temă privind construcţia autorizată, care conduc la necesitatea modificării acesteia, titularul are obligaţia de a solicita o nouă autorizaţie, potrivit legii. Pentru obţinerea noii autorizaţii de construire solicitantul va depune o documentaţie, elaborată cu condiţia încadrării noilor propuneri în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate şi numai în limitele avizelor şi acordurilor obţinute pentru autorizaţia iniţială. Nu este necesară emiterea unui nou certificat de urbanism.

(16) Autorizaţia de construire pentru lucrările de intervenţie de primă necesitate în cazuri de avarii, accidente tehnice, calamităţi ori alte evenimente cu caracter excepţional, inclusiv la construcţiile prevăzute la art. 3 lit. b), se emite imediat de către autoritatea administraţiei publice abilitată, conform legii, urmând ca documentaţia legală necesară să fie definitivată pe parcursul sau la încheierea executării lucrărilor, cu respectarea avizelor legale.

(17) Primăriile pot dezafecta construcţiile, proprietate a unităţii administrativ-teritoriale, aflate în stare avansată de degradare şi care pun în pericol siguranţa publică, cu excepţia construcţiilor monument istoric, pe bază de autorizaţie de desfiinţare emisă în condiţiile alin. (16), cu obligaţia de a se întocmi documentaţii specifice în conformitate cu prevederile cuprinse în anexa nr. 1.

(18) Taxa pentru eliberarea autorizaţiei de construire se calculează potrivit legii.

(19) Taxa pentru prelungirea valabilităţii autorizaţiei de construire se calculează la 30% din valoarea iniţială a taxei de autorizare.

(20) Instituţiile abilitate prin lege să emită avize şi acorduri în vederea autorizării lucrărilor de construcţii, altele decât cele prevăzute la art. 5 alin. (1), au obligaţia emiterii acestora în termen de maximum 15 zile de la data înregistrării cererii/documentaţiei, după caz, direct structurilor organizate de consiliile judeţene şi locale sau, după caz, solicitantului.”

Având în vedere reglementarea legală complexă a elementelor ce trebuie întrunite pentru eliberarea autorizaţiei de construire, este evident că existenţa unei astfel de autorizaţii a fost de natură să creeze convingerea cumpărătorilor că toată lucrarea de construcţie a imobilului s-a desfăşurat în condiţii de legalitate.

Din întreaga situaţie de fapt, respectiv existenţa autorizaţiei de construire, a procesului-verbal de recepţie etc.,  rezultă că s-a creat aparenţa de legalitate, s-a dat impresia respectării tuturor cerinţelor legale.

Ar fi excesiv să se ceară reclamanţilor să efectueze lucrări de săpare la fundaţie, anterior cumpărării pentru a da dovadă de diligenţă.

Efectuarea unor asemenea lucrări  nu se circumscrie noţiunii de “diligenţă şi prudenţă”, constituind o sarcină excesivă ce excede naturii contractului de vânzare-cumpărare.

Toate aceste circumstanţe, precum şi  faptul că lucrarea a fost realizată în regim de regie proprie – creează convingerea instanţei că viciile au fost ascunse cu viclenie de către vânzător.

În consecinţă, termenul de prescripţie al acţiunii în rezoluţiunea contractului este cel prevăzut de art.5 coroborat cu dispoziţiile art.11 din Decretul nr.167/1958, privitor la prescripţia extinctivă.

Astfel, conform art. 5 din acest act normativ, “Dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate, se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie.” Din interpretarea per a contrario, rezultă că în situaţia în  care viciile au fost ascunse cu viclenie, cum este cazul în speţă, termenul de prescripţie este cel general, de 3 ani.

De asemenea, potrivit art.11 alin.2, acest termen începe să curgă, în situaţia acţiunii privind viciile unei construcţii, de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare.

Aşadar, în speţă, predarea construcţii a avut loc la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv 10.08.2009, astfel cum au stipulat părţile contractante.

La această dată începe să curgă termenul de 3 ani în interiorul căruia viciile ascunse trebuiau  descoperite, termen ce s-a împlinit la 10.08.2013.

Potrivit expertizei, crăpăturile în pereţii imobilului au apărut începând cu primăvara anului 2013, anterior împliniri termenului de 3 ani.

Aşadar, de la momentul acesta, se presupune că reclamanţii au luat cunoştinţă de existenţa viciilor, astfel că din primăvara anului 2013 începe să curgă termenul de prescripţie de 3 ani pentru exercitarea acţiunii în rezoluţiune.

Însă, prezenta acţiune a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Bacău la data de 18.09.2013, deci în interiorul termenului de prescripţie.

Aşadar, excepţia prescripţiei este nefondată.

Sub un alt aspect,  chiar dacă nu vânzătorul, personal, a executat lucrările de construire, aceasta nu este o cauză exoneratoare de răspundere în ceea ce îl priveşte pe acesta.

Faptul că, aşa cum susţin apelanţii, construcţia ar fi fost realizată de o firmă de profil, nu este de natură să înlăture răspunderea vânzătorului pentru viciile construcţiei, între acest prezumtiv executant şi reclamanţi neexistând niciun raport juridic.

Nici susţinerea potrivit căreia nu se impune rezoluţiunea contractului în condiţiile în care există posibilitatea remedierii defecţiunilor, nu este fondată.

Astfel, expertul construcţii a arătat, în cuprinsul raportului de expertiză, că, de fapt, remedierea deficienţelor ar însemna, practic, reconstruirea imobilului, lucrări care presupun costuri ce depăşesc valoarea actuală a construcţiei.

Având în vedere aceste considerente, Tribunalul constată că apelul este nefondat şi, în consecinţă, îl va respinge.

În temeiul art.453 NCPC, îi va obliga pe apelanţi să plătească intimatului S.I. cheltuieli de judecată reprezentând onorar de avocat, conform chitanţei de la dosar.

În baza art.19 alin.1 din O.U.G. nr.51/2008, cheltuielile procesuale avansate de către stat în favoarea apelanţilor, ca urmare a acordării ajutorului public judiciar, rămân în sarcina acestuia.

Domenii speta

Spete similare