Imobil cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Cerere de despăgubire pentru investiţii. Admisibilitate

Prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu sunt aplicabile în această cauză, acestea vizând exclusiv situaţia chiriaşilor imobilelor cu destinaţie de locuinţă.

Curtea Constituţională a statuat prin Deciziile nr. 93/2004 şi nr. 238/2004 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 49 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, cu modificările şi completările ulterioare că, deşi norma dedusă controlului nu prevede un drept la despăgubire similar şi pentru chiriaşii imobilelor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, limitându-se a reitera doar norma de drept comun privind dreptul la despăgubire pentru o anumită categorie de chiriaşi, nu este susceptibilă de fi interpretată în sensul că ar exclude dreptul acestor chiriaşi  de a-şi putea recupera investiţia.

În absenţa unei interdicţii exprese, chiriaşii imobilelor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă au posibilitatea de a solicita şi obţine despăgubiri, potrivit dreptului comun, pentru sporul de valoare al imobilului rezultat din îmbunătăţirile necesare şi utile pe care i le-au adus, iar temeiul unei asemenea pretenţii rezidă în instituţia îmbogăţirii fără justă cauză.

Legea nr. 10/2001:art. 48

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, a constatat următoarele:

Prin Sentinţa civilă nr. xxx a Tribunalului Harghita, pronunţată în dosarul nr. xxx s-a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocată de pârâtele XX şi S.C. XXX S.R.L., s-a constatat că excepţiile privind lipsa calităţii procesuale active a reclamantului Tribunalul Mureş şi lipsa calităţii procesuale pasive a pârâtei XX au rămas fără obiect şi s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul Tribunalul Mureş împotriva pârâtelor XX şi S.C. XXX S.R.L.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa a reţinut, în ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii, că inadmisibilitatea unei acţiuni poate fi pronunţată atunci când legea opreşte expres respectiva acţiune sau când nu o prevede. În cauza de faţă, chiar în condiţiile în care a fost formulată şi precizată acţiunea reclamantului, s-a reţinut că se impune a fi analizată posibilitatea obţinerii despăgubirilor de către acesta, atât prin prisma interpretării dispoziţiilor Legii nr. 10/2001, cât şi prin prisma aplicării principiului general al îmbogăţirii fără justă cauză. Tribunalul a considerat că dreptul la acţiune în justiţie al reclamantului ar fi excesiv restricţionat prin considerarea ca inadmisibilă a cererii sale.

În ce priveşte excepţiile lipsei calităţii procesuale active a Tribunalului Mureş, invocată de pârâte şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâta XX  prin întâmpinare, faţă de dezlegările instanţei de control judiciar, Curtea de Apel Târgu Mureş, referitoare la obiectul şi părţile prezentei cauze, instanţa a constatat că au rămas fără obiect.

Cu privire la fondul cauzei, s-a reţinut că Legea nr. 10/2001 este o lege specială de reparaţie, incidentă în toate cazurile preluărilor abuzive de imobile de către statul comunist în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, precum şi în cazurile preluărilor de către stat a imobilelor în baza Legii nr. 139/1940 asupra rechiziţiilor.

Tribunalul a subliniat că reparaţiile oferite foştilor proprietari în baza Legii nr. 10/2001 se acordă exclusiv în modalităţile prevăzute de actul normativ. În cazul restituirii în natură a imobilelor, art. 9 al legii menţionează expres că restituirea se face în starea în care se află la momentul cererii de restituire. Prin urmare, foştii proprietari nu sunt compensaţi pentru eventualele degradări ale imobilelor. S-a arătat că Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în hotărâri de speţă, a reţinut că Legea nr. 10/2001 conţine un principiu al echităţii, astfel că nici deţinătorii imobilelor nu vor fi despăgubiţi pentru eventualele îmbunătăţiri aduse. Singura excepţie prevăzută de lege este cea a chiriaşilor din imobilele cu destinaţie de locuinţă care, potrivit art. 48 din lege, sunt despăgubiţi pentru îmbunătăţirile necesare şi utile. Astfel cum a reţinut şi instanţa supremă, ale cărei considerente Tribunalul şi le-a însuşit, nu este vorba despre o omisiune de reglementare ci despre o reglementare specială a regimului reparaţiilor acordate în temeiul Legii nr. 10/2001 foştilor proprietari. Totodată, reglementarea, fiind una specială, este de strictă interpretare, neputând fi aplicată prin analogie altor cazuri, aşa cum a susţinut reclamantul.

Instanţa de fond a reţinut că în cauza de faţă, nefiind vorba despre un imobil cu destinaţia de locuinţă nu sunt incidente dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001.

În ce priveşte îmbogăţirea fără justă cauză, s-a arătat că nu se aplică în materia restituirilor întemeiate pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, care nu poate fi completată cu dispoziţiile corespunzătoare ale dreptului comun. Tribunalul reţine, de asemenea, că legiuitorul a înţeles să excludă, prin dispoziţiile art. 9 din lege, incidenţa altor instituţii ale dreptului comun cum este îmbogăţirea fără justă cauză, întrucât aceasta nu corespunde politicii sale de reparaţie. Dacă deţinătorii ar putea invoca îmbogăţirea fără justă cauză referitor la îmbunătăţirile realizate din bani publici atunci şi statul ar putea fi chemat să despăgubească foştii proprietari pentru degradările suferite de bunuri, despăgubiri care ar greva bugetul de stat într-o manieră nedorită şi nereglementată legislativ. Dimpotrivă, aşa cum s-a arătat, reparaţia pe care statul a înţeles să o ofere se limitează la bunul imobil în starea în care se află în momentul cererii de restituire, iar în mod corelativ, îmbunătăţirile rămân câştigate imobilului.

Împotriva acestei hotărâri, reclamantul Tribunalul Mureş a declarat apel, solicitând anularea sentinţei atacate şi trimiterea cauzei pentru rejudecare la Tribunalul Harghita.

În motivarea căii de atac promovate, apelantul a arătat că sentinţa atacată este nelegală, întrucât a instanţa de fond a interpretat greşit legea aplicabilă, omiţând să observe că situaţia juridică îşi are originea anterior apariţiei Legii nr. 10/2001. Astfel, imobilul a fost restituit în baza Legii nr. 112/1995, imobilul fiind exceptat expres de la restituire, astfel că pârâtei XX i s-au acordat despăgubiri. Din acest motiv, starea imobilului la data cererii de restituire trebuie înţeleasă ca fiind starea din anul 1995 când s-a cerut restituirea.

Apelantul a arătat că la momentul când au început investiţiile la imobil, în anul 1996, situaţia juridică a acestuia era clară şi nu putea fi anticipată  apariţia unei legi noi de restituire a imobilelor care să vizeze inclusiv imobilele pentru care s-au acordat despăgubiri anterior.

De asemenea, s-a arătat că investiţiile au fost efectuate la imobil cu bună-credinţă, acestea fiind necesare şi utile, ducând la un spor de valoare al imobilului.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 476 – 482 din Codul de procedură civilă.

Intimata SC XX SRL a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat, arătând că hotărârea atacată este temeinică şi legală.

Astfel, s-a arătat că apelantul nu a indicat în concret alt temei legal al cererii sale în afară de art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 şi că a nesocotit prevederile art. 478 din Codul de procedură civilă, invocând pentru prima dată în apel incidenţa unor legi anterioare apariţiei Legii nr. 10/2001.

Pe fondul cauzei, intimata a arătat că prevederile Legii nr. 10/2001 nu sunt aplicabile în cauză, imobilul neavând destinaţie de locuinţă, iar potrivit art. 9 din acelaşi act normativ imobilele se restituie în natură în starea în care se află la momentul cererii de restituire şi liber de orice sarcini. Din acest motiv nu pot fi acordate despăgubiri nici în considerarea principiului îmbogăţirii fără just temei.

S-a mai arătat că Legea nr. 10/2001 nu permite completarea dispoziţiilor sale cu cele ale dreptului comun.

În dovedire, la dosarul cauzei s-au depus următoarele înscrisuri: Decizia nr.604/2012 din 3 februarie 2012, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia civilă (filele 24-30) şi jurisprudenţă privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada  6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 (filele 31-44).

Examinând sentinţa atacată din perspectiva motivelor invocate, instanţa de control judiciar a constatat următoarele:

În fapt, imobilul în litigiu este înscris în CF xxx Reghin (CF vechi 2503) şi a fost dat de către proprietarul Statul Român în administrarea Ministerului Justiţiei, prin HG nr. 200/1994, aici funcţionând Judecătoria Reghin şi Parchetul de pe lângă Judecătoria Reghin. În baza Legii nr. 112/1995 imobilul a fost revendicat de foştii proprietari, care au primit despăgubiri băneşti, prin hotărârea Comisiei Judeţene Mureş pentru aplicarea Legii nr. 112/1995.

După apariţia Legii 10/2001, foştii proprietari au solicitat restituirea în natură a bunului potrivit noii reglementări, astfel că prin Ordinul nr. 2783/C din 28.10.2008 al Ministrului Justiţiei s-a dispus restituirea în natură a imobilului, sub condiţia restituirii despăgubirilor încasate, ulterior intimata XX  înscriindu-se în evidenţele funciare.

La data de 29 ianuarie 2013 aceasta a vândut imobilul către S.C. XX S.R.L. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 122/29.01.2013 la Biroul Notarului Public XX, odată cu vânzarea, părţile convenind asupra cesiunii tuturor drepturilor litigioase.

Prin Decizia civilă nr.  xxx a Curţii de Apel Tg.-Mureş, Tribunalul Harghita a fost obligat să plătească reclamantei suma de 82.987,35 lei, reprezentând chirie pentru perioada 26.07.2012 – 31.01.2013.

Apelantul Tribunalul Mureş a solicitat în prezenta cauză contravaloarea investiţiilor efectuate la imobil în perioada 1996 – 2012, întemeindu-şi cererea atât pe dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2000, cât şi pe principiul îmbogăţirii fără just temei.

Curtea a înlăturat susţinerile intimatei referitoare la încălcarea prevederilor art. 478 din Codul de procedură civilă, constatând că apelantul nu a schimbat în apel cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu a formulat pretenţii noi.

În cauză, trebuie însă să se ţină seama şi de împrejurarea că, astfel cum am arătat anterior, prima cerere de restituire a imobilului s-a făcut în temeiul Legii nr. 112/1995, fostul proprietar primind despăgubiri, iar apelantul a solicitat contravaloarea unor investiţii ce susţine că au fost efectuate în perioada 1996-2012.

În ceea ce priveşte temeiul legal al pretenţiilor, Tribunalul a reţinut în mod corect împrejurarea că prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu sunt aplicabile în această cauză, dispoziţiile legale menţionate vizând exclusiv situaţia chiriaşilor imobilelor cu destinaţie de locuinţă.

Curtea a constatat însă că nu pot fi reţinute argumentele primei instanţe în sensul că lipsa unei dispoziţii legale referitoare la chiriaşii altor imobile decât cele cu destinaţie de locuinţă, cum este cazul în speţă, nu echivalează cu o omisiune a legiuitorului, ci cu o reglementare specială a regimului reparaţiilor acordate în temeiul Legii nr. 10/2001 foştilor proprietari.

Argumentele potrivit cărora principiul îmbogăţirii fără justă cauză nu s-ar aplica în materia restituirilor întemeiate pe Legea nr. 10/2001, care nu ar putea fi completată cu dispoziţiile corespunzătoare ale dreptului comun nu au nici un fel de justificare legală.

Dimpotrivă, Curtea Constituţională a statuat prin Deciziile nr. 93/2004 şi nr. 238/2004 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 49 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, cu modificările şi completările ulterioare că, deşi norma dedusă controlului nu prevede un drept la despăgubire similar şi pentru chiriaşii imobilelor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, limitându-se a reitera doar norma de drept comun privind dreptul la despăgubire pentru o anumită categorie de chiriaşi, nu este susceptibilă de fi interpretată în sensul că ar exclude dreptul acestor chiriaşi  de a-şi putea recupera investiţia.

Este de principiu că într-un stat de drept libertatea constituie regula, iar interdicţia are caracter de excepţie, niciodată aceasta din urmă neputând fi prezumată sau dedusă din tăcerea legiuitorului, ci trebuie să fie expres prevăzută în norma legală.

Curtea Constituţională a subliniat în deciziile menţionate că, în absenţa unei interdicţii exprese, chiriaşii imobilelor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă au posibilitatea de a solicita şi obţine despăgubiri, potrivit dreptului comun, pentru sporul de valoare al imobilului rezultat din îmbunătăţirile necesare şi utile pe care i le-au adus, iar temeiul unei asemenea pretenţii rezidă în instituţia îmbogăţirii fără justă cauză.

Deşi deciziile menţionate vizează textul legal în reglementarea anterioară, actualmente fiind art. 48 iar nu art. 49, conţinutul acestuia nu diferă sub aspectul chestiunii analizate, în ambele variante referindu-se numai la chiriaşii imobilelor cu destinaţie de locuinţă.

Faţă de considerentele expuse, Curtea a constatat că prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului, întrucât, deşi a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată, în raport de considerentele hotărârii, în realitate, a reţinut inadmisibilitatea ei, apreciind în mod nelegal, că nu poate analiza cererea reclamantului prin raportare la îmbogăţirea fără justă cauză. Observând că apelantul a solicitat în mod expres trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, faţă de prevederile art. 480 alin. 3 din Codul de procedură civilă a anulat hotărârea atacată şi a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Harghita.

Domenii speta

Spete similare