Pretentii

Sentinţă civilă 1229 din 22.04.2015


INSTANŢA:

Prin cererea înregistrată la data de sub nr. ……. pe rolul Judecătoriei ……. reclamantul ………, cu domiciliul în ……, str. ……….. a solicitat în contradictoriu cu pârâtele …………., cu sediul în …….., str. ……….. şi …………… obligarea acestora la plata sumei de ………. euro , în echivalent în lei la data plăţii ( …………. lei) reprezentând folosinţa imobilului proprietatea reclamantului situat în ………… pentru perioada ……………… şi obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat în esenţă că prin Decizia …….. emisă de …………..i-a fost restituit în natură imobilul situat în …….., str. ………., imobil format din construcţie în suprafaţă de …….. m.p. şi teren în suprafaţă de ………. m.p.

Cum la momentul emiterii deciziei imobilul avea destinaţia de sediul al ……….., prin aceeaşi decizie s-a dispus şi menţinerea acestei funcţiuni pentru o perioadă de 3 ani, cu obligarea pârâtei la plata unei chirii stabilită prin HG 1886/2006.

La momentul expirării celor ………..ani, pârâta a solicitat prelungirea locaţiunii până la data de ………… dată la care urma să predea imobilul.

În realitate imobilul a fost predat la data de 3.11.2015, pârâta folosind imobilul în această perioadă fără plata vreunei chirii.

A mai arătat reclamantul că a procedat la emiterea de notificări în vederea achitării chiriei, calculată  la 4 euro /m.p.

În drept cererea este motivată pe disp. art. 1777, art. 1780, art. 1781 şi art. 1796 lit.b şi art. 1797 alin.2 lit. b Cod. Civil.

În dovedirea cererii s-au depus înscrisuri, reclamantul a depus  în copie, procesul verbal de conciliere nr---------, decizia de restituire în natură a imobilului, procesul verbal încheiat la data de ……. la sediul ……. tranzacţie încheiată la data de ……., alte înscrisuri.

La data de ……….., pârâta ……..a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesual pasive a ………, motivat de faptul că între reclamant şi pârâtă nu a s-au născut raporturi juridice de natură să justifice o calitate procesuală pasivă în prezenta cauză, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea acţiunii invocând intervenirea tacitei relocaţiuni, deoarece după expirarea contractului de închiriere, pârâta ………EA a continuat să rămână în folosinţa imobilului şi după expirarea termenului de trei ani, fără ca reclamantul să se împotrivească şi chiar dacă nu a fost achitată chiria.

Pârâta ……… nu a formulat întâmpinare.

Prin încheierea de şedinţă din …….., instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâtei …….. şi a încuviinţat pentru părţi proba cu înscrisuri, iar pentru reclamant a fost încuviinţată şi proba cu expertiza tehnică imobiliară, desemnând prin tragere la sorţi pe expert …………..

La data de …….., s-a depus la dosarul cauzei Raportul de expertiză tehnică imobiliară efectuat de expert …… şi la data de ……. s-a depus la dosar răspunsul expertului la obiecţiunile pârâtei ……...

La termenul de judecat[ din data de ………, reclamantul a depus cerere de majorare a câtimii obiectului cererii la suma de ………. lei.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În ceea ce priveşte legea aplicabilă contractului de închiriere dintre părţi, se reţine ca a fost încheiat înainte de …….., data intrării în vigoare a actualului cod civil, iar în materie contractuală art. …… alin. 1 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a codului civil dispune că „contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.”

Cum contractul de închiriere este anterior intrării în vigoare a noului cod civil, Codul civil de la 1864 este legea aplicabilă inclusiv în materia executării si încetării  contractului.

Prin dispoziţiile Legii nr.10/2001, reclamantul a fost obligat să încheie contractul de locaţiune cu pârâta …….. pentru o durată de trei ani, valoarea chiriei fiind şi ea impusă de prevederile H.G. 1886/2006.

La finalizarea acestei perioade, la data la data de …….., părţile au întocmit procesul verbal aflat la fila nr. ………. din dosarul cauzei, în care au stabilit momentul la care urma ca pârâta să evacueze imobilul proprietatea reclamantului şi în care este consemnată cererea pârâtei de prelungire a locaţiunii cu ……….. zile( ……….), cerere acceptată de reclamant doar cu condiţia achitării unei chirii- majorată faţă de cea plătită în cei trei ani anterior- şi anume …….. euro/ lună.

 Pentru că pârâta …….. a invocat faptul că are nevoie de acceptul celeilalte pârâte cu privire la cuantumul chiriei, reclamantul a acceptat confirmarea acceptului asupra cuantumului chiriei până la o dată fixată pentru ……., ora …………..

Părţile au convenit ca în cazul în care până la data fixată pârâta accepta preţul chiriei solicitat de proprietar, procesul verbal din data de ……… urma să ţină loc de contract de închiriere, în caz contrar pârâta urmând să evacueze imobilul până la data de ……….

Pârâta …….. nu numai că nu a obţinut acceptul celeilalte pârâte în termen, dar a şi continuat să folosească imobilul deşi cunoştea că reclamantul nu doreşte continuarea raportului de locaţiune decât în condiţiile menţionate anterior şi deşi se obligase să părăsească imobilul la data de ……………, a continuat să se folosească de acesta, fără titlu de chiriaş, până la data de ……..

Până la momentul predării imobilului către proprietar, acesta a notificat în repetate rânduri pârâta ………. că nu înţelege să accepte ca aceasta să se folosească de imobilul său şi să primească drept preţ valoarea chiriei din contractul de închiriere încetat.

 Prin urmare, instanţa reţine că între părţi nu a operat tacita locaţiune, astfel că în perioada ………., pârâtele au fost de rea-credinţă şi, potrivit dispoziţiilor art.482 C.civ.şi 483 C.civ.  instanţa le va obliga să plătească reclamantului despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului.

Potrivit art.482 C.civ., proprietarul unui lucru mobil sau imobil da drept asupra tot ce produce lucrul si asupra tot ce se uneşte ca accesoriu cu lucrul iar potrivit art. 483 C.civ., fructele naturale sau industriale, fructele civile sau sporul animalelor se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune.

Valoarea lipsei de folosinţă este de ………. lei, fiind calculată prin raportare la nivelul preţului de piaţă şi nu prin raportare la nivelul chiriei prevăzut în contractul de închiriere, aşa cum au solicitat pârâtele, pentru că- aşa cum a constatat instanţa anterior- nu a intervenit tacita relocaţiune.

Calculul acestei valorii este conform expertizei contabile( f.81-90şi 102-105) efectuată în cauză de către expertul tehnic ………….,  formula de calcul fiind detaliată de către expertul tehnic în răspunsul la obiecţiunile formulate de către pârâta ………...

 Faţă de considerentele expuse şi textele de lege invocate, instanţa urmează să admită acţiunea, aşa cum a fost precizată şi să oblige pârâtele la despăgubiri civile către reclamant reprezentând prejudiciul cauzat prin lipsa de folosinţă a imobilului proprietatea acestuia, în cuantum de ………… lei.

 Conform dispoziţiilor art. 453 alin. 1 C.proc.civ. pârâtele vor fi obligate să plătească reclamantului cheltuieli de judecată de ……. lei, formate din …… lei taxă judiciară de timbru, ….. lei onorariu expert şi ……….. lei onorariu avocat.