Contract de vânzare cumpărare, cu rezerva uzufructului viager. Nulitate – lipsa consimţământului, eroare asupra obiectului contractului, dol, violenţă, preţ neserios. Evacuarea titularilor nudei proprietăţi pentru imposibilă convieţuire. Incidenţa ar...

Contract de vânzare cumpărare, cu rezerva uzufructului viager. Nulitate – lipsa consimţământului, eroare asupra obiectului contractului, dol, violenţă, preţ neserios. Evacuarea titularilor nudei proprietăţi pentru imposibilă convieţuire. Incidenţa art. 8 din CEDO în ce priveşte soluţionarea cererii de evacuare şi în interpretarea drepturilor uzufructuarului şi cele ale nudului proprietar.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 6 Bucureşti la data de 05.05.2006, sub nr. 5709/303/2006, reclamanta SI a chemat în judecată pe pârâţii SN şi SF, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat, încheiat între părţi privind apartamentul compus din 3 camere şi dependinţe, cu o suprafaţă utilă de 55.17 mp; în subsidiar, reclamanta a solicitat anularea contractului de vânzare cumpărare astfel încheiat şi evacuarea pârâţilor din apartament, fie ca o consecinţă a soluţionării favorabile a primului capăt de cerere, fie pentru imposibilă convieţuire şi având în vedere că reclamanta este beneficiara dreptului de uzufruct viager asupra întregului apartament, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, la încheierea contractului de vânzare cumpărare nu a existat consimţământul său, acesta fiind pur formal şi numai cu scopul ca pârâţii să locuiască în apartament şi să-i asigure îngrijire şi sprijin material până la sfârşitul vieţii. Deşi înainte de încheierea contractului au existat violenţe şi conflicte între părţi, înainte de încheierea actului, pârâţii s-au purtat bine şi au convins-o pe reclamantă să le vândă apartamentul, spunând că vor avea grijă de aceasta tot restul vieţii, asigurându-i hrană şi medicamente. Astfel, reclamanta a fost convinsă că va încheia un contract cu clauză de întreţinere, prin care pârâţii să-şi asume obligaţii cu privire la întreţinerea acesteia. În consecinţă, consimţământul reclamantei fiind exprimat în mod formal, contractul încheiat astfel este fictiv, potrivit disp.art.948 pct.2 Cod civil, cât şi lipsit de cauză, potrivit art.966 Cod civil, întrucât lipseşte contraprestaţia pârâţilor, preţul fiind stipulat în mod formal şi fictiv şi nefiind încasat de reclamantă niciodată. Reclamanta a mai arătat că actul de vânzare este lovit de nulitate, faţă de lipsa unui preţ serios, sincer şi real, aşa cum prevăd disp.art.1303 Cod civil.

Cu privire la anulabilitatea contractului de vânzare cumpărare, reclamanta a arătat că pârâţii au exercitat manopere dolozive asupra acesteia, determinând-o să încheie contractul şi spunându-i că numai aşa îi vor da îngrijirea necesară. După încheierea contractului, situaţia dintre părţi s-a schimbat, în sensul că aceasta a contribuit la plata cotelor de întreţinere, a renunţat la achiziţionarea anumitor medicamente, întrucât pârâţii i-au solicitat veniturile din pensie. Mai mult, a arătat reclamanta că pârâţii îi aduc injurii, ameninţări şi nu îi permit accesul în dependinţele apartamentului, fiind în imposibilitate de convieţuire cu aceştia.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat acţiunea pe disp.art.948 pct.2, art.966, art.1303, art.953, art.960 şi art.961 Cod civil.

Pârâţii au formulat întâmpinare prin care au invocat pe cale de excepţie prescripţia dreptului material la acţiune, prematuritatea şi inadmisibilitatea cererii (încheieri respinse de instanţă ca neîntemeiate prin încheierea de la termenul din 14.06.2006), iar pe fond au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată. În motivarea întâmpinării, pârâţii au arătat că, în ce priveşte evacuarea lor din apartament, nu au lovit-o şi insultat-o pe pârâtă şi nu i-au împiedicat dreptul de uzufruct viager, aceştia locuind de foarte mulţi ani în acest imobil, pe care l-au administrat şi l-au conservat. Referitor la cauzele de nulitate invocate, pârâţii au arătat că reclamanta are o capacitate de exerciţiu nealterată, consimţământul său fiind valabil dat la încheierea actului de vânzare cumpărare. De altfel, reclamanta a avut mereu ân posesie contractul de vânzare cumpărare, iar timp de peste 4 ani, aceasta nu a constatat nimic în neregulă cu privire la încheierea actului. Preţul a fost real şi sincer, apreciindu-se la valoarea de circulaţie a imobilului.

Prin sentinţa civilă nr. 7403/22.11.2006 instanţa a respins acţiunea ca neîntemeiată şi a obligat reclamanta la plata cheltuielilor de judecată către pârâţi. Pentru a dispune în acest sens, instanţa a reţinut că,  prin contractul de vânzare cumpărare autentificat, reclamanta, în calitate de vânzătoare, a transmis pârâtului SN, căsătorit cu SF, dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.48 situat în Bucureşti, reclamanta rezervându-şi dreptul de uzufruct viager asupra întregului apartament. Cu privire la preţ, părţile, potrivit clauzelor contractuale, au convenit suma de 250.000.000 de lei vechi, reclamanta declarând prin contract că la data autentificării înscrisului a primit întreaga sumă.

În conformitate cu disp. art. 948 cod civil, condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt capacitatea de a contracta, consinţământul valabil al părţii care se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.

Referitor la prima cauză de nulitate invocată de reclamantă, respectiv lipsa consimţământului, instanţa a reţinut că, din probatoriul administrat, aceasta nu a fost dovedită. Însăşi reclamanta, prin cererea de chemare în judecată, susţine că, consimţământul acesteia a fost pur formal. Ori, lipsa consimţământului echivalează cu inexistenţa acestuia, iar nu cu aprecierea ca fiind formală a manifestării de voinţă în acest sens, reclamanta recunoscând implicit că la data încheierii actului şi-a exprimat consimţământul pentru a transmite dreptul de proprietate.De asemenea, tot reclamanta a fost cea care a susţinut că pârâţii au convins-o să le vândă apartamentul, întrucât vor avea grijă  de aceasta tot restul vieţii, ceea ce din nou denotă existenţa consimţământului la data încheierii actului, în sensul transmiterii dreptului de proprietate către pârât.

S-a mai invocat totodată faptul că în privinţa naturii actului încheiat,  reclamanta s-ar fi aflat în eroare, întrucât a fost convinsă că va încheia un contract cu clauză de întreţinere, iar nu un contract de vânzare cu beneficiul uzufructului viager. În mod similar, aceste susţineri nu au fost probate de către reclamantă, acest lucru nerezultând din probele administrate în cauză. Potrivit menţiunilor din încheierea de autentificare a contractului, reclamanta a citit actul înainte de a-l semna, iar consemnările făcute de notarul public în acest sens produc efecte juridice până la înscrierea în fals.

Actul de vânzare cumpărare încheiat de părţi are caracterul unui înscris autentic care potrivit disp. art. 1173 cod civil face dovada certă a conveţiilor ce constată şi a persoanelor care l-au încheiat, părţile contractante exprimându-şi acordul de voinţă cu privire la vânzare, obiectul acesteia, iar preţul fiind inserat  în contract, fiind respectată totodată şi cerinţa formei autentice.

Din probele administrate în cauză, prin coroborarea declaraţiilor martorilor audiaţi cu răspunsurile date de părţi la interogatorii, instanţa a reţinut că nu sunt elemente care să conducă la concluzia că reclamanta, la încheierea contractului de vânzare cumpărare ar fi avut o reprezentare greşită a naturii acestuia, mai degrabă, aspectele rezultate privesc perioada ulterioară încheierii actului (de la data încheierii actului şi până la introducerea cererii de chemare în judecată trecând mai bine de 4 ani, timp în care reclamanta ar fi avut în mod rezonabil suficient timp pentru a realiza natura actului încheiat, mai ales că, aşa cum a recunoscut şi la interogatoriu, actele de vânzare cumpărare s-au aflat în posesia sa).

În ce priveşte preţul în sumă de 250.000.000 lei vechi stipulat în contract, instanţa a apreciat că acesta reprezintă un preţ sincer şi real, seriozitatea preţului  apreciindu-se în raport de intenţia părţilor şi convenţia acestora la data încheierii actului, fiind suficient să se stabilească că în viziunea acestora preţul a corespuns dreptului de proprietate astfel transmis. Nu au fost reţinute afirmaţiile reclamantei, în sensul că nu ar fi primit suma de bani stipulată în contract, nefiind dovedite aceste aspecte. Mai mult, întru-cât, la data încheierii actului, reclamanta a avut capacitate de exerciţiu, iar consimţământul nu i-a fost alterat şi, atâta vreme cât a declarat în cuprinsul actului că a primit preţul, chiar dacă în realitate aceasta, cu bună ştiinţă, ar fi convenit să facă o asemenea declaraţie în privinţa primirii preţului, împrejurarea în sine nu constituie o cauză de nulitate a actului. Nu se poate reţine că preţul este derizoriu (conf. art. 1303 Cod civil), atât de disproporţional în raport cu valoarea apartamentului, încât să nu existe preţ, cu atât mai mult cu cât părţile pot stabili un preţ cu mult sub nivelul valorii bunului sau peste acest nivel. Oricum anularea contractului pentru preţ lezionar (disproporţie vădită între contraprestaţii) intervine doar în cazul minorului între 14-18 ani care încheie contractul neasistat.

Potrivit disp. art. 966, 967 şi 968 cod civil, cauza este prezumată pânâ la dovada contrară şi este nelicită când este prohibită de legi, contrară bunelor moravuri şi ordinii publice. Cauza, ca şi condiţie de valabilitate a actului juridic civil este definită ca fiind acel element al actului juridic civil care constă în obiectul urmărit de părţi la încheierea unui asemenea act. Susceptibil de ilicitate este, de regulă, scopul mediat care constă în motivul determinant al încheierii actului juridic civil. În cauza de faţă instanţa a reţinut că, din probele administrate, nu rezultă că scopul urmărit de părţi la încheierea contractului de vânzare cumpărare a fost altul decât vânzarea cumpărarea apartamentului, cu rezervarea dreptului de uzufruct viager, (chiar în situaţia inserării clauzei de întreţinere, efectul din punct de vedere al dreptului de proprietate asupra imobilului este acelaşi, transmiterea dreptului de proprietate) clauzele contractului nu denotă altceva decât urmărirea contraprestaţiilor reciproce specifice convenţiei de vânzare.

 În ce priveşte cauzele de nulitate relativă, respectiv dolul şi violenţa, de asemenea, împrejurările afimate de către reclamantă, nu au fost dovedite.

Capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâţilor din imobil, în virtutea dreptului de uzufruct viager constituit în favoarea reclamantei prin actul de vânzare cumpărare, a fost respins de instanţă ca neîntemeiat, în virtutea articolului 8 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale şi a protocoalelor adiţionale la această convenţie (ratificată prin Legea nr. 30/1994) - care ocroteşte dreptul la respectarea vieţii private şi de familie şi potrivit căruia orice persoană are dreptul la respectarea vieţii sale private şi de familie, a domiciliului său şi a corespondenţei sale.

Ingerinţele admise în protejarea acestui drept sunt ca acestea să fie prevăzute de lege şi să constituie o măsură care, într-o societate democratică, este necesară pentru securitatea naţională, siguranţa publică, bunăstarea economică a ţării, apărarea ordinii şi prevenirea faptelor penale, protejarea sănătăţii sau a moralei, ori protejarea drepturilor şi libertăţilor altora cu specificaţia existenţei unei proporţionalităţi cu scopul legitim urmărit.

În cauză reclamanta şi-a rezervat dreptul de uzufuct viager asupra imobilului, potrivit art. 517, 518 şi 519 cod civil. Pârâţii (din perspectiva accepţiunii de familie) şi-au stabilit domiciliul la acest imobil, până la data încheirii  contractului de vânzare cumpărare cu reclamanta, iar în prezent sunt titularii nudei proprietăţi în baza actului de vânzare cumpărare. Reclamanta a solicitat evacuarea celor doi pârâţi, în condiţiile în care din căsătoria acestora au rezulta doi copii care locuiesc împreună cu aceştia şi reclamanta în cauză, bunica celor două minore.

Instanţa a reţinut că, a proceda la evacuarea celor pârâţi din apartament ar constitui o încălcare a dreptului la respectarea vieţii de familie în condiţiile în care nu este incidentă nici una din ingerinţele considerate justificate şi expuse în precedent. În acest sens în cauza nr. 38310/1997-Ticli şi Mancuso contra Italiei-Hotărâre din 23 martie 1999, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a arătat că pentru un părinte şi copilul său a fi împreună este un element esenţial al vieţii de familie, considerând că acest lucru este valabil şi pentru relaţiile dintre copil şi membrii familiei tatălui său. În speţa de faţă, coabitarea şi efectivitatea relaţiei copiilor minori există atât raportat la pârâţi cât şi raportat la reclamanta în cauză.

În ce priveşte dispoziţiile legale de drept material interne, potrivit art. 539 cod civil, proprietarul nu poate vătăma prin faptul său drepturile uzufructuarului, din materialul probator analizat s-a reţinut că, afirmaţiile reclamantei în sensul că ar fi stânjenită în exercitarea dreptului de uzufruct  de către pârâţi, nu sunt întemeiate, cu atât mai mult cu cât aceştia au un program de lucru zilnic, timp în care reclamanta se află în apartament, în mod succesiv, cu cele două minore rezultate din căsătoria pârâţilor. Din dispoziţiile codului civil în materie, nu rezultă însă vreo altă îngrădire sau restricţie legală în ceea ce îl priveşte de proprietar (titularul nudei proprietăţi), astfel că, în virtutea principiului ocrotirii dreptului de proprietate consacrat de art. 1 din Convenţie şi garantat de Constituţia României, instanţa a apreciat că, atâta vreme cât uzufructuarul nu este îngrădit în exerciţiul dreptului său de către proprietar, dreptul de folosinţă al acestuia asupra imobilului poate coexista cu cel al proprietarului, mai ales în situaţia în care rezultă că părţile au convenit în mod tacit asupra acestui aspect în condiţiile art. 534 cod civil. 

Pentru aceste motive, instanţa a respins acţiunea ca neîntemeiată. Prin decizia civilă nr. 836/A/25.06.2007 pronunţată în dosarul nr. 5709/303/2006 al Tribunalului Bucureşti – Secţia a IV –a Civilă, s-a respins ca neîntemeiat apelul promovat de reclamantă împotriva acestei sentinţe, reţinându-se că, în mod corect instanţa de fond a apreciat ca întrunite şi respectate condiţiile de valabilitate ale unei convenţii, la încheierea contractului a cărui anulare se solicită. În ce priveşte cererea de evacuare, instanţa de control a apreciat că, o dată cu încheiere contractului de vânzare cu rezerva dreptului de uzufruct viager şi instituirea acestui drept în patrimoniul reclamantei, situaţia de fapt a părţilor nu a cunoscut nicio modificare, rezultând implicit că, încheind această convenţie, părţile au înţeles ca, în mod tacit, să consacre o situaţie pre-existentă. S-a apreciat că, în mod corect instanţa de fond a reţinut că dreptul de folosinţă al uzufructuarului poate coexista cu cel al nudului proprietar, cu atât mai mult cu cât părţile însele au convenit asupra acestei modalităţi, iar reclamanta nu a dovedit că este împiedicată în exerciţiul dreptului său.

1

Domenii speta

Spete similare