Revendicare imobiliară. Invocarea de către pârâţi a uzucapiunii în paralizarea acţiunii în revendicare.

Prin cererea  înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 2.08.2006, reclamanţii FN şi FD au

chemat în judecată pe pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primar General şi CR, solicitând instanţei

ca prin hotărârea ce o va pronunţa să se constate nulitatea absolute a deciziei C.P.M.B.

nr.723/4.06.1975, pentru fraudă la lege şi să se dispună obligarea pârâtului CR, în urma comparării

 titlurilor de proprietate, să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamanţilor

apartamentul situat în Bucureşti.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii apartamentului conform actului

de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1723/18.02.1972, apartament achitat integral de aceştia.

 Se arată că în anul 1974 reclamanţii au plecat legal din ţară, în interes de serviciu, iar după

expirarea vizei de şedere nu s-au mai întors, motiv pentru care apartamentul a trecut în

 proprietatea statului, fără plată cu data de 6.12.1974, în baza Decretului nr. 223/1974 şi a

Deciziei CPMB nr. 723/4.06.1975, decizie ce nu a fost niciodată comunicată reclamanţilor.

Reclamanţii au arătat că trecerea imobilului în proprietatea statului fără comunicarea deciziei

administrative de preluare a imobilului s-a făcut cu încălcarea Decretului nr.223/1974, care 

prevederea obligativitatea comunicării deciziei, pentru ca persoana îndreptăţită să o poată ataca

în termen legal în justiţie, conform dispoziţiilor art. 4 alin. 2 din decret. În consecinţă, prin

 necomunicarea deciziei, aceasta nu a putut produce efecte juridice, întrucât persoanele vizate

nu au fost puse în poziţia de a-şi exercita accesul la justiţie în condiţiile legii, care permiteau

 să supună controlului judecătoresc actul administrativ ilegal. Aplicarea dispoziţiilor Decretului

nr.223/1974 nu poate constitui decât o preluare fără titlu valabil, prin încălcarea ordinii

constituţionale, astfel că şi actele subsecvente emise sunt nule şi ca atare lipsite de efecte

juridice.

În ceea ce priveşte capătul 2 de cerere, reclamanţii au arătat că instanţa urmează a compara

titlurile reclamanţilor şi al pârâţilor care provin de la autori diferiţi. Aplicând principiul

nimeni nu poate transfera ceea ce nu are, titlul de proprietate al reclamanţilor fiind transcris

în registrul de inscripţiuni- transcripţiuni imobiliare la nr.542/18.02.1972 este preferabil titlului

 pârâţilor, al căror titlu  provine de la Statul Român care la rândul său nu a deţinut imobilul

cu titlu valabil.

La data de 1.09.2006, pârâtul CR a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea

cererii de chemare în judecată. Totodată, pârâtul a invocat prin întâmpinare excepţia

inadmisibilităţii acţiunii în revendicare, întemeiată pe prevederile art. 480 şi 481 Cod civil,

acţiunea având ca obiect restituirea unui imobil din categoria celor cu regim juridic reglementat

 prin lege specială de reparaţie, respectiv Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 247/2005,

 excepţie respinsă de instanţă prin încheiere interlocutorie. Pe fondul cauzei, pârâtul a arătat

că a cumpărat prin act autentic apartamentul în cauză şi nu a avut nici un motiv a se îndoi de

justul titlu al statului sau de a suspecta perturbarea stabilităţii juridice a bunurile din circuitul

 civil, nici nu i-a încumbat obligaţia de a controla legalitatea modului de dobândire a bunului

de către stat. Astfel, imobilul a fost înstrăinat legal iar decizia CPMB nr.723/1975 reprezentând

titlul valabil al statului, a rămas definitiv chiar şi în condiţiile în care reclamanţii nu au

transmis adresa la care ar fi putut fi comunicat actul de preluare şi de trecere în proprietatea

statului, pentru a proceda la înaintarea unei plângeri în instanţă potrivit art.4 din Decretul nr.

223/1974. A mai invocat pârâtul dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului pe calea

uzucapiunii de scurtă durată.

La termenul de judecată din 20.09.2006, reclamanţii au formulat cerere de chemare în judecată a

altor persoane, în conformitate cu dispoziţiile arr.57-59 Cod proc.civ. a numitei CC, soţia pârâtului

 CR, cerere pe care la termenul din 1.11.2006 au calificat-o ca fiind o cerere de întregire a

 cadrului procesual pasiv ales iniţial în condiţiile art.132 Cod proc.civ.

 Prin sentinţa civilă nr. 3173/09.05.2007 instanţa a respins acţiunea precizată ca neântemeiată.

Având în vedere caracterul acţiunii în revendicare, instanta a proceda la analiza condiţiilor

uzucapiunii invocate de pârâţii persoane fizice în paralizarea acţiunii în revendicare cât şi la

verificarea criteriilor impuse de doctrină în situaţii similare, când părţile prezintă titluri

 de la autori diferiţi, din această perspectivă urmând a se pronunţa şi asupra primul capăt de

cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a deciziei CPMB nr.723/1975, prin considerente

 comune cu cele privind revendicare, luând în considerare finalitatea acţiunii formulate de

reclamanti.

Cu privire la legalitatea decretului nr.223/1974, a fost unanim recunoscută atat în practică (Decizii

 de speţă, ex. Decizia ÎCCJ  nr. 421/2005 a secţiei civile şi de proprietate intelectuală) cat şi

în doctrină, ipoteza neconstitutionalităţii acestui act normativ în raport de Constitutia în vigoare

 (1965) la data adoptării decretului de naţionalizare. În ce priveşte categoria juridică în care se

 încadrează imobilul, instanţa reţine incidenţa dispoziţiilor art. 2 alin. 1 lit. i din legea nr.

10/2001- prin imobile preluate în mod abuziv se înţeleg şi orice alte imobile preluate fără titlu

valabil sau fără respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la data preluării, precum şi cele

preluate fără temei legal prin acte de dispoziţie ale organelor locale ale puterii sau ale

administraţiei de stat. Din întreg probatoriul administrat, instanţa a reţinut că apartamentul  a

fost preluat în mod abuziv, Decretul de naţionalizare aducând atingere dreptului de proprietate în

raport cu dispoziţiile Constituţiei din anul 1965 valabilă la data emiterii decretului, care prevedea

 la art.12 că terenurile şi construcţiile pot fi expropriate numai pentru lucrări de interes obştesc

 şi cu plata unei juste despăgubiri iar în conformitate cu art.36, dreptul de proprietate personală

 era ocrotit de lege.

Chiar dacă, aşa cum s-a arătat mai sus, trecerea imobilului în proprietatea statului a avut loc în

mod abuziv, cu toate acestea, instanţa a respins acţiunea în revendicare, reţinând că în favoarea

parâţilor operează cu succes excepţia de fond a uzucapiunii scurte de 10-20 ani, mod originar de

dobândire a proprietăţii care crează  o prezumtie absolută în ceea ce priveste dreptul de proprietate

 în raport cu titlul ca mod de dobândire a proprietăţii care instituie numai o prezumtie relativă de

proprietate.

 Astfel dacă înainte de 22 decembrie 1989, termenul prescripţiei achizitive nu a putut în mod

obiectiv să curgă, regimul politic şi ordinea de drept ştirbită în acea perioadă (1975-1989)

echivalând cu o cauză de forţă majoră care i-a împiedicat pe reclamanţi să exercite vreun act

 sau fapt de exercitare a dreptului de proprietate, fără a-şi pune în pericol siguranţa persoanei,

 după  anul 1990, aceştia au avut acces liber la justiţie pentru revendicarea apartamentului cât şi

 legile speciale de reparaţie nr. 112/1995 (art. 27 )şi respectiv Legea nr. 10/2001.

În consecinţă, termenul de prescripţie a început să curgă cel mai târziu la data de 1

ianuarie 1990 fără a mai afectat de vreo cauză de întrerupere sau suspendare, de la această dată

pârâţii continuându-şi posesia neviciată (începută de altfel în anul 1975 ca atribut al proprietăţii)

 până la la data introducerii prezentei acţiuni în revendicare când le-au fost cunoscute viciile

titlului autorului lor, statul.

Potrivit art. 1895 cod civil, cel care câştigă cu bună credinţă şi prtintr-o justă cauză un

 nemişcătort determinat va prescrie proprietatea acestuia prin zece ani, dacă proprietarul locuieşte

 în circumscripţia tribunalului judeţean unde se află nemişcătorul şi prin douăzeci ani dacă

locuieşte în afara acestei circumscripţii.

Situaţia dedusă judecăţii fiind atipică şi neîncadrându-se în ipotezele art. 1895 cod civil cu

privire la domiciliul proprietarului, instanţa reţine că reclamanţii, cetăţeni germani, au domiciliul

 stabil în Germania astfel cum rezultă din cererea de chemare în judecată.

Însă după anul 1990, când au încetat restricţiile de orice natură, accesul pe teritoriul ţării a fost

 neîngrădit, iar instanţa nu a apreciat echitabil să ia în considerare termenul de prescripţie cel

mai lung de 20 de ani, doar pentru ca reclamanţii au introdus cererea la data de 2.08.2006 şi să nu

 dea posibilitatea pârâţilor a-şi valorifica posesia exercitată cu bună credinţă pe parcursul a 31

 de ani din 1975 şi respectiv de 16 ani din anul 1990.

Chiar dacă nu ar fi operabilă uzucapiunea scurtă în ce îi priveşte pe pârâţi şi analizând acţiunea în

 revendicare în funcţie de criteriile clasice, pe de o parte posesia îndelungată a pârâţilor

 paralizează acţiunea în revendicare, după un prim criteriu – în pari causa melior est causa

possidentis.

Pe de altă parte, după criteriul preferabilităţii titlurilor autorilor, chiar dacă titlul statului,

 aşa cum s-a arătat este lovit de nulitate, în favoarea pârâţilor funcţionează principiul error

comunis facit jus, în virtutea efectelor căruia, în caz de înstrăinare de către proprietarul aparent,

 adevăratul proprietar nu are decât a sancţiona proprietarul aparent, statul, în funcţie de buna sau

 reaua credinţă a acestuia cu privire la restituirea preţului primit sau a valorii de circulaţie.

Dreptul de proprietate dobândit printr-un act juridic oneros de la un proprietar aparent, de către

 o persoană care a acţionat cu bună credinţă, este protejat. Când eroarea cumpărătorului cu privire

la calitatea de proprietar a vânzătorului întruneşte condiţiile unei erori comune şi invincibile,

dreptul de proprietate dobândit este protejat chiar şi în raporturile cu adevăratul proprietar,

 în temeiul principiului ocrotirii bunei credinţe.

În cauză sunt îndeplinite toate condiţiile, respectiv este vorba de un act de transmitere a

proprietăţii cu titlu oneros, asupra unui bun privit ut singuli, pârâţii dobânditori au fost de bună

credinţă în sensul art. 1899 alin. 2 cod civil, a existat o eroare comună privitoare la calitatea

 înstrăinătorului de proprietar aparent

Astfel, păraţii au dobândit proprietatea bunuri prin cumpărare de la stat în anul 1975 nefiind

incidente astfel în ceea ce priveste nici prevederile Legii 112/1995 şi nici prevederile Legii

10/2001, instanta apreciază în favoarea acestora operează buna credinţă la dobândirea bunului

funcţionând pe deplin în aceasta situaţie teoria proprietarului aparent, împrejurările fiind de

aşa natură incât paratii nu aveau posibilitatea sa prevadă că titlul statului ar fi fost viciat.

Asa cum rezultă din actele dosarului aceştia nu au avut cunoştinţă de modalitatea în care statul

ar fi preluat apartamentul, potrivit deciziei CPMB prin care s-a admis cererea de cumpărare

formulata de pârâţi, rezultând că apartamentul face parte din Fondul Locativ de Stat.

Având în vedere faptul că în balanţă s-ar pune securitatea raporturilor juridice şi proprietatea,

instanta a aplicat în această speţă raţionamentul Curtii Europene a Drepturilor Omului, exprimat

 în cauza „Raicu contra României” (hotărîre din 19.10.2006), potrivit căruia diminuarea vechilor

atingeri nu trebuie sa creeze noi prejudicii disproportionate, urmând ca instantele naţionale să

 analizeze daca în spetele asupra spre judecata în faţa acestora în functie de circumstantele

speciale ale fiecăruia, se justifică derogarea de la principiul securitaţii raporturilor juridice

astfel încat persoanele care şi-au dobandit cu buna credinţă bunurile, să nu fie aduse în situatia

de a suporta ponderea responsabilităţii statului care a confiscat în trecut aceste bunuri.

În consecinţă, fara a nega caracterul abuziv al preluării apartamentului în proprietatea statului,

decizia de preluare în proprietatea statului fiind emisă în baza unui act normativ abuziv şi contrar

 legilor proprietaţii, instanta a acordat preferinţă titlului pârâţilor, în favoarea cărora buna

credinţă nu a fost răsturnată prin nici o probă, fiind de altfel evidentă, având în vedere anul

dobândirii, iar pe de altă parte, prescripţia achizitivă de scurtă durată invocată pe cale de

exceptie de către pârâţii persoane fizice, care a fost împlinită prin posesia efectivă îndelungată,

 neîntreruptă şi sub nume de proprietar a acestora.

Pentru toate considerentele arătate în precedent, instanţa a respins acţiunea reclamanţilor ca

neîntemeiată.

Soluţia a fost schimbată în parte de instanţa de apel, care a apreciat că atunci când se deduce

judecăţii o acţiune în constatarea nulităţii absolute a titlului statului aceasta nu se subsumează

acţiunii în revendicare, o atare soluţie contravenind principiului disponibilităţii în procesul

civil, procedând la analizarea nulităţii deciziei de preluare a imobilului, a cărei nulitate

absolută a şi constatat-o. Soluţia astfel pronunţată a fost menţinută de instanţa de recurs.

Domenii speta

Spete similare