Pretenţii

Dosar nr. 1498/308/2008

Operator de date cu caracter personal 3192

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA S. COMERCIAL

SENTINŢA Nr. 169/Com.

Şedinţa publică de la 30 Mai 2011

Completul compus din:

PREŞEDINTE Cornelia Pop

Grefier Anca Bichis

Pe rol pronunţarea cauzei comerciale privind pe reclamanţii H.P.K.E., H.N. şi pe pârâta SC K.B. SRL, intervenienţii S.M., S.M.C., M.C., având ca obiect pretenţii.

La apelul nominal făcut în pronunţare, lipsesc părţile.

Fără citarea părţilor.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din 24 mai 2011, iar susţinerile şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea din acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentinţă, când Judecătoria având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru azi, 30 mai 2011, când s-a pronunţat următoarea sentinţă:

INSTANŢA

Prin acţiunea înregistrată la această instanţă sub nr. 1498/308/2008 din 18 iulie 2008 reclamanţii H.P.K.E. si H.N. au solicitat in contradictoriu cu pârâta SC K.B. SRL obligarea pârâtei la plata sumei de 21.450 Euro, cu titlu de chirie cu dobânzi legale aferente sumei, începând cu data depunerii acţiunii, si cu obligarea pârâtei la cheltuieli de judecată către reclamanţi.

In considerentele acţiunii reclamanţii au arătat că la 8 aprilie 2005, în calitate de locatori, au încheiat cu pârâta în calitate de locatară contractul de închiriere, având ca obiect imobilul proprietatea reclamanţilor, situat în S., str. Tâmplarilor, nr. 4, prin care reclamanţii au dat in locaţiune pârâtei, în schimbul chiriei lunare de câte 550 Euro, precum şi a plăţii de către aceasta a consumului înregistrat, pe o perioadă determinată de 1 an, începând cu 1.05.2005, că locatara nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contract, neplătind chiria lunară şi datoriile aferente, înregistrând datorii în cuantum de 6600 Euro, că ulterior au încheiat un nou contract de închiriere la 12.05.2006, pe o perioadă de 5 ani, începând cu 1.05.2006, cu acelaşi obiect, chiria lunară fiind tot de 550 Euro lunar, chirie pe care pârâta nu a achitat-o, cumulate sumele datorate cu titlu de chirie, fiind de 21.450 Euro.

In drept s-au invocat disp. art. 969 C.civil si art. 1073 C.civil, art.82, 112 şi următoarele, 720 ind. 1C.pr.civila.

Au fost anexate în copie contractele de închiriere din 8.04.2005 şi din 12.05.2006 (f.3-4 din dosar).

Prin întâmpinare pârâta SC K.B. SRL a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, cu obligarea reclamanţilor la cheltuieli de judecată, arătând că raporturile juridice dintre părţile în proces se circumscriu reabilitării edificatului situat in S., str. Tâmplarilor, nr.4, proprietatea reclamanţilor, în vederea introducerii sale în circuitul turistic  sub denumirea „Casa Epoca”, reabilitare făcută prin munca exclusivă a numiţilor S.M., S.M.C. şi M.C., că ulterior, conform înţelegerii dintre reclamanţi şi asociaţii pârâtei SC K.B. SRL, imobilul a fost dat in exploatarea pârâtei.

Pentru a concretiza înţelegerea reclamanţii i-au conferit lui S.M., printr-o procură generală de administrare autentificată sub nr. 3401/13.09.2001 de Biroul Notarului Public Urian Marilena, un mandat general de administrare, purtând atât asupra lucrărilor de reabilitare a imobilului, cât şi asupra oricărui acţiuni vizând exploatarea acestuia, respectiv reprezentării proprietarilor în faţa instanţelor judecătoreşti şi în faţa persoanelor fizice şi juridice, toate aceste puteri ale mandatarului fiind precizate în procură.

Pârâta a  mai arătat că la 14 iulie 2004 între reclamanţi şi pârâtă s-a încheiat înscrisul intitulat „agreement” prin care reclamanţii au consimţit să cedeze celor trei persoane menţionate o cota de 45% din preţul ce s-ar incasa în urma vânzării edificatului reabilitat şi după finalizarea lucrărilor de reabilitare, au fost încheiate cele două contracte.

În ce priveşte plata chiriei, pârâta a arătat că sumele datorate cu titlu de chirie au fost compensate, pe de o parte prin efectuarea unor plaţi, iar pe de altă parte prin efectuarea unor cheltuieli neprevăzute in contractul de închiriere, care au sporit valoarea de întrebuinţare a fondului de comerţ, astfel că societatea pârâtă nu are datorii certe, lichide si exigibile faţă de reclamanţi.

În drept s-au invocat disp. art. 1143-1145 C.civil, privind compensaţia.

Au fost anexate în copie „procura de administrare” autentificată sub nr. 3401 din 13 septembrie 2001 şi înscrisul intitulat „agreement” ( în limba engleză şi tradus in limba romana), extras CF, copia acţiunii, privind Dosarul nr. 652/1371/2006.

Prin cererea de intervenţie accesorie în interesul pârâtei, intervenienţii S.M., S.M.C. şi M.C. au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, cu obligarea reclamanţilor la cheltuieli de judecată.

In motivarea cererii, intervenienţii au arătat că între reclamanţi şi intervenienţi au existat raporturi juridice născute odată cu achiziţionarea imobilului, respectiv din anul 2001, cele două contracte de închiriere fiind consecinţa acestor raporturi, că munca prestată de intervenienţi pentru reabilitarea imobilului urma să se concretizeze în cote parţi de proprietate asupra edificatului reabilitat, conform convenţiei scrise din 14 iulie 2004, intervenienţii efectuând alături de societatea pârâta şi pe seama acesteia, cheltuieli şi investiţii necesare şi utile sporirii valorii fondului de comerţ, menite să compenseze suma datorată de parată cu titlu de chirie.

Intervenienţii au mai arătat că au interes personal si direct, S.M. şi M.C. fiind asociaţii societarii pârâte, utilizând alături de aceasta şi pe seama ei sume de bani în vederea sporirii valorii fondului de comerţ, şi fiind mandataţi în acest sens de către reclamanţi, conform procurii de administrare, iar Şerban Mhai Cosmin a adoptat şi el o conduita similară.

Legătura dintre cererea de intervenţie şi acţiunea principală este evidentă, arată intervenienţii, câtă vreme intervenienţii sunt singurii asociaţi ai societăţii pârâte.

În drept s-au invocat disp. art. 49 al.3 C.pr.civila si 1143-1145 C.civil.

Prin răspunsul la întâmpinare reclamanţii H.P.K.E. şi H.N. au solicitat respingerea cererii de intervenţie, arătând că în cauză nu sunt operabile compensările pe care le solicită pârâta şi intervenienţii, pârâta foloseşte imobilul fără să achite chiria modică stabilită, şi fără acordul reclamanţilor, pârâta foloseşte imobilul ca pensiune, închiriind cele 11 camere cu preţuri intre 50 si 100 Euro, contractul de comodat fiind încheiat în detrimentul reclamanţilor, Tribunalul Argeş constatând nulitatea acestuia, ca şi a contractului de închiriere din 12.05.2006.

Reclamanţii mai arată că plata impozitului, efectuarea unor amenajări şi lucrări de reabilitare, împreună cu chiria datorată nu ajung la suma de 240.000 Euro, sumă pe care au investit-o în imobil începând cu 2001, astfel că nu poate fi operată nici un fel de compensare, cu atât mai mult cu cât încheierea unui contract in detrimentul reclamanţilor profită societăţii pârâte şi asociaţilor ei, care cu rea credinţă nu au plătit nici acele sume modice datorate cu titlu de chirie.

Referitor la cererea de intervenţie, reclamanţii au mai arătat că toate acţiunile intervenienţilor S.M. şi M.C. au fost făcute în scopul de a-i împiedica pe proprietari să-şi exercite liniştiţi prerogativele dreptului de proprietate, aceştia utilizând imobilul şi obţinând anumite foloase prin închirierea lui, fără a plăti chiria, iar în ce priveşte interesul direct şi personal al intervenienţilor se arată, că susţinerile acestora nu sunt motivate cu atât mai mult cu cât reclamanţii au investit în reabilitarea imobilului peste 240.000 Euro.

Prin completarea la întâmpinare (f.103) pârâta şi intervenienţii au solicitat respingerea acţiunii reclamanţilor susţinând că, cu bună-credinţă, în 2006 a achitat, cu titlu de chirie, reclamanţilor suma de 8000 Euro, însă fără înscrisuri doveditoare, fiind martori care pot dovedi aceasta împrejurare, existând rugămintea expresă a reclamanţilor de a nu menţiona în scris plata sumelor de bani reprezentând chiria, întrucât aceştia nu doreau să le fie impozitate în ţara lor aceste venituri.

Au fost anexate în copie declaraţiile numiţilor Kerekes Ioan Rares, Vlaicu Alexandru-Radu si Ferenczi Istvan-Albert (f. 108-110).

Din analiza actelor si lucrărilor dosarului cauzei deduse judecaţii, instanţa reţine şi constată următoarele:

Reclamanţii H.Klaas Evert si H.N. sunt proprietari tabulari ai imobilului „construcţii” înscris in CF nr.4454 S. top 143 din anul 2001, cu titlu de cumpărare, asupra terenului de 194 mp, fiind proprietara intervenienta M.C. (f.42 din dosar).

În baza procurii de administrare autentificată sub nr. 3401 din 13 septembrie 2001 de notarul Public Urian Marilena reclamanţii, în calitate de proprietari ai imobilului, au împuternicit pe intervenienţii în cauză, S.M. şi S.M.C., că în numele lor şi pentru ei să administreze ca buni gospodari imobilul proprietatea lor din S., str. Tâmplarilor, nr.4, înscris în CF nr.4454 S. A+1 top 143 de sub B 13, dobândit prin cumpărare, mandatarii urmând să-i reprezinte cu depline puteri în faţa organelor competente a administraţiei de stat, să achite impozitele şi taxele de orice natură, să facă orice act necesar pentru buna administrare a imobilului, să facă reparaţiile imobilului, sa-i reprezinte în faţa instanţelor judecătoreşti în caz de nevoie, şi în faţa persoanelor fizice si juridice (f. 39 din dosar).

În baza acestui mandat general privind administrarea imobilului S.M. în numele reclamanţilor, a încheiat la 8.04.2005 cu pârâta SC K.B. SRL contractul de închiriere, cu privire la spaţiul cu destinaţie pensiune restaurant bar, cu suprafaţa de 402,7 mp compus din 13 camere si dependinţe pe o perioada de 1 an, începând cu 1.05.2005, chiria lunara fiind de 550 Euro şi se achita la 20 ale lunii, cheltuielile de întreţinere (apa, curent, gaze, canal,salubritate) urmând a fi impozitate de chiriaş (f.3 din dosar), pârâta având calitate de locatar.

În aceleaşi condiţii, dar pe o perioada de 5 ani s-a încheiat la12.05.2006 un alt contract de închiriere, intre aceleaşi, cu privire la acelaşi spaţiu, cu aceeaşi chirie de 550 Euro lunar plătibilă la 20 ale lunii.

Valabilitatea contractelor de închiriere a fost confirmată prin Decizia nr.49/A,C din 13 mai 2009 a Curţii de Apel Piteşti, irevocabilă prin Decizia nr. 2537 din 17.07.2010 a ICCJ pronunţată in Dosarul nr.1233/1259/2007 (f.113-121, 276 din dosar).

În acest context contractele de închiriere menţionate, îndeplinesc condiţia de legalitate şi au putere de lege între părţile contractante, conform art. 969 C.civil, generând drepturi şi obligaţii reciproce părţilor contractante.

Potrivit art. 1429 C.civil principalele îndatoriri ale locatarului sunt întrebuinţarea bunului închiriat ca un bun proprietar şi numai la destinaţia prin contract, şi plata preţului  locaţiunii la termenele statornicite.

Pârâta nu a făcut dovada plaţii preţului chiriei datorate urmare a închirierii contractelor deşi a susţinut că a achitat o parte din această chirie, iar o parte a fost compensată prin munca intervenienţilor.

În concret, insă, nu s-a făcut dovada nici a plaţii parţiale, nici a existentei vreunei convenţii intre părţile contractante, in sensul ca să opereze vreo astfel de compensare.

Aşa fiind, pârâta, în calitate de locatar, datorează reclamanţilor chiria de 550 Euro lunar pentru o perioadă de 3 ani anterioară înregistrării acţiunii, respectiv pentru perioada iulie 2005-18 iulie 2008, in total 20.350 Euro (550 Euro x 37 luni), pentru chiria pe lunile mai, iunie 2005 dreptul material la acţiune fiind prescris conform art. 1si 3 din D. nr. 167/1958.

Instanţa a invocat din oficiu excepţia prescripţiei relativ la dreptul la acţiune, privind chiria pentru lunile mai-iunie 2005, raportat la data formulării acţiunii 18.07.2008, pe care în temeiul art.137 C.pr.civila rap. la art. 1si 3 din D. nr. 167/1958, a admis-o, respingând pretenţiile în ce priveşte chiria pe cele două luni.

Fiind de drept în întârziere odată cu înregistrarea la instanţa a acţiunii, pârâta datorează conf. art. 1079 C.civil rap. la art.43 C.comercial, dobânzi legale aferente sumei datorate, până la achitarea integrală a debitului.

Relativ la cererea de intervenţie accesorie în interesul pârâtei formulată în tem. art. 49 al.3 C.pr.civila de intervenienţii S.M., S.M.C. si M.C., instanţa o va respinge, având in vedere că intervenienţii nu au făcut, pe de o parte dovada efectuării in numele şi pe seama pârâtei a unor plăţi cu titlu de chirie datorată reclamanţilor, iar pe de altă parte, nici faptul că între părţi ar fi intervenit vreo convenţie în sensul că anumite activităţi ale intervenienţilor să fie evaluate si compensate cu chiria datorată de pârâtă.

S-a invocat de către reclamanţi, prin concluziile depuse la 6 mai 2011 excepţia prescripţiei pretenţiilor intervenienţilor, instanţa a respins insă această excepţie, întrucât din lucrările dosarului cauzei nu rezultă perioada în care intervenienţii susţin, că ar fi efectuat plăţi munca în numele pârâtei şi în favoarea reclamanţilor, astfel încât nu se poate stabili data de la care s-ar putea calcula termenul de prescripţie.

Faţă de soluţia adoptată pe fondul cauzei, instanţa in temeiul art. 274 C.pr.civila, va obliga pe pârâtă si intervenienţi la 7154 lei cheltuieli de judecată către reclamanţi, constând în taxa judiciară de timbru şi onorariu de avocat (f. 17, 299 din dosar).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată din oficiu în ce priveşte pretenţiile cu titlu de chirie pe lunile mai - iunie 2005.

Respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocate de către reclamanţi cu privire la „compensarea” din cererea de intervenţie accesorie a intervenienţilor S.M., domiciliat în S., str. Făgăraşului, nr. 5, jud. Mureş, S.M.C. şi Marcu Costanţa, cu acelaşi domiciliu.

Admite în parte acţiunea precizată a reclamanţilor H.P.K.E., H.N., cu domiciliul procedural ales la Cabinet de avocatură Sabău – Pop, cu sediul în Tg. Mureş, str. Şt. Cel Mare, nr. 19, jud. Mureş în contradictoriu cu pârâta SC K.B. SRL, cu sediul în S., str. Tâmplarilor, nr. 4, jud. Mureş şi în consecinţă:

Obligă pe pârâtă să plătească reclamanţilor 20.310 Euro cu titlu de chirie, precum şi dobânzi legale aferente sumei începând cu 18.07.2008 şi până la achitarea integrală a debitului, respingând ca fiind respins dreptul material la acţiune, în ce priveşte restul pretenţiilor.

Obligă pe pârâtă la 7154 lei cheltuieli de judecată către reclamanţi.

Respinge cererea de intervenţie accesorie în interesul pârâtei formulată de intervenienţii S.M., S.M.C. şi M.C..

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică de la 30 Mai 2011.

Domenii speta

Spete similare