Nulitate absolută act juridic

Judecătoria Sinaia

Judecător RUXANDRA POPESCU

DREPT CIVIL

SENTINŢA CIVILĂ NR. 500 din data de 3 mai 2012 Dosar nr. 1544/310/2011

Domeniu asociat: Contracte.

Titlul: Nulitate absolută act juridic.

Soluţie de admitere în parte.

Prin cererea înregistrată la această instanţă formulată la data 14.07.2011 de reclamantul J. S. P. a formulat în contradictoriu cu pârâta SC A. S.B. SRL Buşteni acţiune civilă solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună : - nulitatea absoluta a contractului de închiriere încheiat in data de 5.06.2006, înregistrat la Administraţia Finanţelor Publice Sector 2 Bucureşti, sub nr. ... din 05.06.2006, întrucât acest contract are un scop ilicit si imoral si are un preţ neserios; - obligarea paratului la ridicarea panourilor publicitare pe care acesta le-a pus, tară drept, pe proprietatea reclamantului, situată in oraşul Buşteni, , b-dul nr. judeţul Prahova, iară acordul său; - s-au solicitat şi cheltuieli de judecata.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că a închiriat societăţii SC A. S.B. SRL Buşteni, un spaţiu compus din o camera cu o suprafaţa de 20 mp, situat in Buşteni, b-dul nr. jud. Prahova, pe o perioada de 9 ani, pana la data de 1.04.2015, in schimbul unei chirii modice lunare in cuantum de 50 lei, apreciind ca acest contract este lovit de nulitate absoluta, întrucât a fost semnat de reclamant, fără a avea un interpret, reclamantul fiind surdo-mut, iar la data semnării contractului nu a avut posibilitatea sa înţeleagă bine contractul de închiriere semnat de acesta, mai precis cuantumul chiriei.

Mai arată că acest contract de închiriere are o cauză imorală, întrucât chiriaşul a urmărit sa încheie un contract de închiriere pentru un spaţiu comercial cu o persoana surdo-muta pentru un preţ derizoriu in cuantum de 50 lei lunar pe o perioadă lunga de aproximativ 9 ani. Ori, potrivit, art. 966 Cod civil "obligaţia nelicita nu poate avea nici un efect", in condiţiile in care o parte contractanta nu a avut reprezentarea exacta a conţinutului contractului de închiriere, iar potrivit art. 968 Cod civil " cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice", paratul urmărind să obţină un beneficiu reprezentând cuantumului mic al chiriei pe o perioada îndelungata, contractul de închiriere fiind încheiat in frauda reclamantului.

De asemenea, reclamantul arată că societatea pârâtă a montat panouri publicitare, in mod abuziv si ilegal, întrucât nu a avut acordul reclamantului in acest şens, chiar a fost somata prin notificarea nr. .../26.10.2007 sa-si ridice panourile publicitare, dar fără nici un rezultat, apreciind că reprezintă un abuz de drept.

Reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe disp. art. 112 Cod procedura civila, art. 966 si 968 art. 5 Cod civil, art. 1073-Î077 Cod civil, ar. 1303 Cod civil.

In dovedire reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, martori si expertiză, şi a depus un set de înscrisuri, respectiv: copie de pe certificatul de moştenitor nr. .../15.03.2006, copie de pe contractul de închiriere din 05.06.2006, copie de pe certificatul de handicap surdo-mut nr..../2001, carte identitate, copie de pe notificarea nr. ... /26.10.2007 şi adresa pârâtei de convocare pentru conciliere .

Legal citata, pârâta a formulat întâmpinare), prin care a solicitat respingerea in totalitate a cererii de chemare in judecata si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata pricinuite paratei cu acest proces.

în motivarea întâmpinării pârâta a arătat că până la data când reclamantul s-a prezentat la punctul de lucru al societăţii din Buşteni arătând ca el este proprietar -moştenitor al imobilului în litigiu, a avut stabilit un contract de închiriere al spaţiului comercial din acest imobil in suprafaţa de 20 m.p. situat la parterul imobilului cu fostul proprietar C. A. decedată la data de 20 febr.2006, iar în baza acestui contract societatea a fixat punct de lucru la aceasta adresa, a desfăşurat activitatea sa comerciala ,a montat - conform obligaţiilor legale indicativ/firma care arata numele societăţii si afişe publicitare in vitrină, a montat si un panou publicitar - cu obligaţia de a recondiţiona in prealabil faţadele clădirii si zidul de sprijin, al panoului (bener), a efectuat renovări si reparaţii asupra imobilului si asupra utilitarilor (apa, canalizare, gaze,etc), plătind chiria la timp si in cuantumul contractual, toate acestea cu deplinul acord al proprietarului fără nici un impediment ori vreo reclamaţie si fară a pretinde de la proprietar contravaloarea îmbunătăţirilor aduse, acestea fiind in profitul comun.

Mai arată pârâta că la data de 05.06.2006, la iniţiativa reclamantului s-a stabilit un nou contract al spaţiului comercial mai sus arătat, acesta prezentându-se la Buşteni cu contractul redactat, condiţiile si termenii contractuali fiind stabiliţi de noul proprietar si însuşiţi fară nici vreo rectificare de către societatea pârâtă, la data stabilirii contractului reclamantul venind la Buşteni cu maşina proprie, fară vreun însoţitor sau interpret , comunicând fară nici o problemă cu acesta, iar contractul stabilit având aceleaşi condiţii contractuale cu cel precedent, chiria stabilita fiind acceptată de ambele părţi; însuşi reclamantul a insistat si pentru a se stabili contractul pentru un termen mai îndelungat, parata fiind de acord si cu acest termen.

De asemenea, pârâta mai arată că firma montata si panoul publicitar (benner) nu afectează in nici un mod construcţia reclamantului ori peisagistica or. Buşteni, făcând parte din fondul său de comerţ - fara a aduce un profit societăţii diri reclame locul amplasamentului fiind convenit cu proprietarul (aîat cu fostul proprietar, cat si cu cel actual), desfiinţarea acestora având ca scop afectarea funcţionarii societăţii la punctul de lucru stabilit prin contract.

Se apreciază de către pârâtă că reclamantul cu rea-credinţă a formulat împotriva societăţii acţiunea de faţă cu scopul de a obliga a rezilia contractul de închiriere.

În apărare pârâta a solicitat probe cu înscrisuri, interogatoriul reclamantului si audierea de martori.

La data de 20 septembrie 2011 reclamantul a formulat cerere de ajutor public judiciar , solicitând scutirea, eşalonarea sau amânarea plăţii taxei judiciare de timbru în cuantum de 20 de lei şi a timbrului judiciar de 0,6 lei, fiind respinsă prin încheierea camerei de consiliu din 22 septembrie 2011 ca rămasă fără obiect , constatându-se că reclamantul a depus la dosar taxa judiciară de timbru şi timbru judiciar.

La termenul de judecată din 13 octombrie 2011 s-au încuviinţat părţilor probele cu înscrisuri şi interogatorii reciproce şi s-a prorogat pronunţarea asupra probei cu expertiză construcţii solicitată de reclamant după administrarea probelor încuviinţate.

La termenul de judecată din 17 noiembrie 2011 s-a administrat proba cu interogatoriul reclamantului - prin interpret , iar pârâta a depus răspunsurile la interogatoriul reclamantului.

De asemenea, tot la acest termen de judecată s-a încuviinţat reclamantului proba cu expertiză construcţii - evaluări bunuri imobile, având ca obiectiv stabilirea preţului de închiriere a imobilului în litigiu, cu destinaţia de spaţiu comercial, la nivelul iunie 2006, în zona respectivă, fiind desemnat expert cf.art.202 Cod proc.civilă dl. G. E.

La data de 28.02.2012 s-a depus la dosar raportul de expertiză de specialitate construcţii intocmit de ing. G. E. - lucrare fata de care părţile nu au formulat obiectiuni.

La data de 15 martie 2012 instanţa a dispus la data de 22.03.2012 cf. disp. art. 151 Cod proc.civilă repunerea cauzei pe rol pentru discutarea înscrisurilor depuse la dosar de către societatea pârâtă odată cu concluziile scrise, precum şi pentru suplimentarea probei cu interogatoriul reclamantului.

La termenul de judecată din 26 aprilie 2012 instanţa a dispus administrarea probei cu suplimentul de interogatoriu al reclamantului, răspunsurile fiind consemnate în scris, semnate şi ataşate la dosar .

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Intre reclamantul J. S. P. - in calitate de proprietar si parata SC A. S.B. SRL Buşteni in calitate de chiriaşa s-a incheiat la data de 05.06.2006 contractul de inchiriere având ca obiect 1 camera situata in imobilul din or. Buşteni, B-dul.., nr... , jud. Prahova , spaţiu locativ in suprafaţa de 20mp. Chiria lunara stabilita prin contract a fost aceea in suma de " 50 RON respectiv 500.000 ROL ( cinci sute mii lei vechi), calculaţi in conformitate cu intelegerea dintre cele doua parti menţionate mai sus" ; durata contractului a fost stabilita pentru perioada 05.06.2006- 01.04.2015 , cand chiriaşul are dreptul in mod expres si irevocabil la prelungirea contractului de inchiriere sau cumpărare , in cazul in care proprietarul vinde imobilul in timpul valabilităţii contractului. Contractul a fost inregistrat la AFP Sector 2 Bucureşti sub nr. .../05.06.2006.

In cuprinsul contractului s-a menţionat faptul ca reclamantul deţine

spaţiul inchiriat in baza " certificatului de moştenitor cu nr. cadastralIntr-adevar

, proprietatea a fost dobândita de către reclamant prin moştenire de la mama sa , C. A.- Z. , decedata la data de 20.01.2006 , astfel cum rezulta din certificatul de moştenitor nr. .. ./15.03.2006 elibarta de BNP L. G - Bucureşti.

Anterior Încheierii contractului de inchiriere care face obiectul prezentului litigiu ( respectiv cel incheiat la data de 05.06.2006 ) - intre mama reclamantului, C. A. - in calitate de proprietar si parata SC A. S.B. SRL Buşteni in calitate de chiriaşa fusese incheiat , la data de 01.04.2001 contractul de inchiriere asupra aceluiaşi spaţiu din or. Buşteni , B-dul ... , nr. ... , pentru perioada : 31.03.2003- 31.03.2006 , chiria fmd stabilita in aceeaşi suma de 500.000 lei (cinci sute mii lei), calculaţi in conformitate cu intelegerea dintre cele doua parti.

Potrivit concluziilor raportului de expertiza tehnica construcţii ing. G. E. - chiria lunara pentru spaţiul in litigiu, in anul 2006, ar fi putut sa aiba valoarea totala de 892 lei, rezultând ca , intr-adevar , preţul de 50 RON ( 500.000 lei ROL lunar ) stabilit pentru inchiriere, este sub 1/10 din ceea ce s-ar putea obţine pe piaţa libera.

Reclamantul apreciază ca acest contract de inchiriere din data de 05.06.2006 este lovit de nulitate absoluta, întrucât a fost semnat de el, fără a avea un interpret, reclamantul fiind surdo-mut, iar la data semnării contractului nu a avut posibilitatea sa înţeleagă bine contractul de închiriere semnat de acesta, mai precis cuantumul chiriei.Mai arată că acest contract de închiriere are o cauză imorală, întrucât chiriaşul a urmărit sa încheie un contract de închiriere pentru un spaţiu comercial cu o persoana surdo-muta pentru un preţ derizoriu in cuantum de 50 lei lunar pe o perioadă lunga de aproximativ 9 ani. Ori, potrivit, art. 966 Cod civil "obligaţia nelicita nu poate avea nici un efect", in condiţiile in care o parte contractanta nu a avut reprezentarea exacta a conţinutului contractului de închiriere, iar potrivit art. 968 Cod civil " cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice", paratul urmărind să obţină un beneficiu reprezentând cuantumului mic al chiriei pe o perioada îndelungata, contractul de închiriere fiind încheiat in frauda reclamantului.

Cauzele de nulitate absoluta ale contractului de inchiriere invocate de către reclamant - care intotdeauna , in măsura in care ar exista , nu ar putea fi decât contemporane contractului - urmează a fi examinate de către instanţa potrivit prevederilor vechiului Cod civil ( art. 948 pct. 4 rap. la art. 966 , 968 ) - faţă de disp. art. 6 alin. 2 din noul Cod civil precum si de data incheierii actului , 05.06.2006. Nulitatea reprezintă o sancţiune civila constând in desfiinţarea cu efect retroactiv , de la data incheierii unui act juridic cu incalcarea cerinţelor legale.

Astfel, se retine ca, sub sancţiunea nulităţii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevăzuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune ci un comodat.

Preţul este fictiv cand , din intenţia pârtilor ( exprimata intr-un act secret ) rezulta ca nu este datorat; in cauza nu s-a făcut dovada existentei vreunei convenţii secrete incheiate intre parti.

Deasemenea , preţul inchirierii trebuie sa fie serios , adică sa nu fie derizoriu (infim), atat de disproporţionat fata de valoarea lucrului inchiriat, incat sa nu reprezinte chirie , sa nu poată reprezenta obiectul obligaţiei locatarului si deci o cauza suficienta a obligaţiei locatorului de a-i transmite folosinţa lucrului inchiriat.

Este de subliniat faptul ca actul atacat ( contractul din 05.06.2006 incheiat intre reclamant si parata) a fost precedat de existenta unui alt contract de inchiriere incheiat in aceleaşi condiţii intre mama reclamantului , C. A. si aceeaşi societate chiriaşa (in spata, parata) asupra aceluiaşi spaţiu din or. Buşteni, B-dul..., nr. .., pentru perioada : 31.03.2003- 31.03.2006 , chiria fînd stabilita in aceeaşi suma de 500.000 lei ( cinci sute mii lei) - lei ROL, calculaţi in conformitate cu înţelegerea dintre cele doua parti. Acel contract anterior , fiind incheiat in aceleaşi condiţii , pentai aceeaşi chirie si nefiind atacat de autoarea reclamantului ( mama sa) - conduce la prezumţia ca preţul inchirierii nu a fost apreciat ca fiind derizoriu nici de către reclamant, in contextul acestei situaţii.

Reclamantul susţine insa ca actul este lovit de nulitate absoluta, întrucât a fost semnat de el, fară a avea un interpret, el fiind surdo-mut, iar la data semnării contractului nu a avut posibilitatea sa înţeleagă bine contractul de închiriere semnat de acesta, mai precis cuantumul chiriei , si deci nu a avut reprezentarea exacta a

conţinutului actului.

Trebuie menţionat - referitor la cuantumul chiriei .- faptul că acesta a fost consemnat in cuprinsul contractului atât în cifre , cât şi în litere , atât exprimat in moneda nouă ( RON ) cât şi moneda veche ( ROL), respectiv : " 50 RQN respectiv 500.000 ROL ( cinci sute mii lei vechi)" - asa încât nu poate fi primită susţinerea reclamantului în sensul că nu a avut posibilitatea să înţeleagă bine care este respectivul cuantum al chiriei.

Din examinarea răspunsurilor date de reclarnant la interogatoriu ( proba care a fost administrata prin interpret in limbajul mimico-gestual -) rezulta ca : handicapul de care suferă nu necesita însoţitor ; - ca reclamantul "solicită interpret atunci cand incheie acte sau semnează înscrisuri ; - ca studiile reclamantului sunt scoală elementara si profesionala , in prezent este angajat in funcţia de operator la O fabrica de piese auto ; - ca societatea parata achita utilităţi ( contravaloare apa ) si pentru apartamentul proprietatea reclamantului care nu face obiectul inchirierii.

 Este de remarcat şi că prezenta acţiune a fost introdusa pe rolul instanţei dupa trecerea unei perioade mari de timp, respectiv dupa aproximativ 5 ani de la încheierea actului , timp in care contractul s-a derulat ( aşadar, mai mult de jumătate din perioada sa de valabilitate) - întocmai in condiţiile iii care a fost incheiat. Reclamantul pretinde in răspunsul sau la interogatoriu ea in primul an de dupa Încheierea contractului primea de la reprezentantul paratei suma de 350-500 lei lunar chirie , iar ulterior 50 lei lunar. In cuprinsul concluziilor scrise reclamantul afirma ca - de fapt -nu a primit nicio chirie timp de 5 ani , din iunie 2007 pana in prezent. In aceasta situaţie , in care reclamantul nu ar fi incasat nicio chirie timp de 5 ani - desi intenţia lui este desfiinţarea actului, totuşi sancţiunea civila nu poate fi decât rezolutiunea sau rezilierea (ceea ce insa nu se solicita prin prezenta acţiune).

Pe de alta parte, se mai retine si ca societatea parata a făcut dovada efetuarii unor lucrări constructive la imobilul proprietatea reclamantului , respectiv acces la sistemul de distribuţie gaze naturale - suplimentare debit instalat si montare centrala termica , precum si dovada achitării - inclusiv pentru apartamentul reclamantului - a contravalorii serviciilor prestate de furnizorul de utilităţi (apa) - SC H. P.SA - acest ultim aspect find dealtfel recunoscut si de reclamant la interogatoriu.

Aşa fiind , se apreciază că actul încheiat între părţi nu este afectat de nulitate absolută - faţă de disp. art. 948 pct. 4 rap. la art. 966 din vechiul Cod civil - pentru lipsa cauzei contractului de inchiriere, care să se datoreze lipsei contraprestaţiei -întrucât , pe lângă preţul locaţiunii fixat in bani , locatarul a executat la imobilul proprietatea locatorului lucrările constructive sus-menţionate şi a achitat pe întreaga perioadă a derulării contractului contravaloarea unor utilităţi , respectiv a serviciilor prestate de furnizorul de utilităţi (apă) - inclusiv pentru apartamentul reclamantului.

In baza probatoriului administrat, rezulta ca reclamantul a semnat contractul

de inchiriere din data de 05.06.2006 in deplina cunoştinţa de cauza si intelegere a

acestuia , având reprezentarea exacta a clauzelor contractuale ( inclusiv cuantumul

chiriei) - iar in temeiul principiului obligativităţii actelor juridice încheiate de parti (

art. 969 din vechiul civil statornicind : " convenţiile legal făcute au putere de lege

intre părţile contractante" ) - reclamantul este ţinut sa respecte actul juridic incheiat

cu societatea parata.Nu s-a făcut dovada existentei cauzei imorale a contractului si

nici ca acesta ar fi fost incheiat in frauda reclamantului, asa incat disp. art. 966 , 968

din vechiul Cod civil(invocate de reclamant drept temei al acţiunii sale ) -

nu sunt incidente in cauza.

In contextul incheierii contractului de inchiriere astfel cum a fost expus anterior - instanţa apreciază ca nu poate fi reţinuta o chirie fictiva sau derizorie, astfel ca nici contractul de inchiriere nu poate fi declarat nul , chiar daca chiria este mult inferioara valorii reale a imobilului inchiriat , deoarece , la momentul incheierii contractului părţile sunt libere sa determine preţul folosinţei, echivalenta find relativa , stabilindu-se nu doar prin raportare la valoarea lucrului sau a preţului pietii, dar si prin raportare la subiectivismul pârtilor, relaţiile dintre acestea sau alte imprejurari de fapt asupra cărora părţile au convenit ( ex. efectuare lucrări constructive de către chiriaş, plata c/val utilităţi s.a.).

Pentru considerentele de fapt si de drept expuse urmează sa fie respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere incheiat intre parti la data de 05.06.206 , inregistrat la Administraţia Finanţelor Publice Sector 2 Bucureşti sub nr... ./05.06.2006.

 Cat priveşte cel de-al doilea capăt de cerere din acţiunea principala , prin care reclamantul solicita obligarea paratului la ridicarea panourilor publicitare pe care acesta le-a pus, fără drept, pe proprietatea lui, situată in oraşul Buşteni, B-dul nr. .., judeţul Prahova, fără acordul său - instanţa apreciază ca este întemeiat si va fi admis ca atare faţă de disp. art. 6 alin. 6 rap. la art. 555 Noul Cod civil.

Astfel , se retine ca societatea parata a procedat la montarea respectivelor panouri fara a exista o clauza contractuala intre parti in acest sens ( inserata in cuprinsul contractului de inchiriere) si fara a avea acordul proprietarului -locator. Se reţine aşadar că pârâta nu are nicio legitimitate de a folosi în această modalitate imobilul proprietatea reclamantului , iar , pe de altă parte, chiar societatea parată afirma in concluziile scrise ca panourile au caracter provizoriu si pot fi defiintate oricând.

In temeiul art. 274 Cod pr. Civila si in raport de soluţia admiterii in parte a acţiunii , urmează a fi obligata parata la plata către reclamant a cheltuielilor de judecata in suma de 1.500 lei ,reprezentand taxa judiciara de timbru si onorariile parţiale de avocat si expert, justificate cu chitanţele existente la dosar.

Domenii speta

Spete similare