Reziliere contract închiriere uat.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 22.10.2018 sub nr. de dosar 6407/866/2018, reclamanta UAT Oraşul Târgu Frumos, în contradictoriu cu pârâta D M, a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să dispună rezilierea contractului de locaţiune nr. 37/26.01.2015, evacuarea chiriaşei – pârâte şi a membrilor familiei sale, respectiv D D şi D P din imobilul ce face obiectul contractului și obligarea acesteia la plata sumei de 4.000,80 lei, reprezentând debit total restant calculat până în 30.09.2018, compus din 3.200 lei, chirie restantă şi 800,82 lei, penalităţi de întârziere la plata chiriei, la care se adaugă obligaţiile viitoare ce-i vor reveni din chirie şi/sau cheltuielile comune şi/sau penalităţi calculate  de la data de 01.10.2018 şi până la data eliberării efective a locuinţei. Au fost solicitate, de asemenea, cheltuieli de judecată.

În motivare, s-a arătat că la data de 26.01.2015 a fost încheiat între părţi contractul de închiriere nr. 37 cu termen de valabilitate 5 ani, respectiv până la data de 31.12.2018. Deşi a fost notificată în nenumărate rânduri să-şi achite obligaţiile ce-i revin pe toată durata folosinţei bunului imobil închiriat, aceasta nu a binevoit să le onoreze, motiv pentru care susţine reclamanta că a fost nevoită să solicite obligarea chiriaşei pe cale judecătorească la plata tuturor obligaţiilor izvorâte din acest contract locativ.

În drept, cererea a fost întemeiată pe disp, art. 1830 alin. 1 C.civ. .

În dovedire, au fost ataşate cererii înscrisuri.

Deşi legal citată, pârâta nu a depus întâmpinare sau note scrise şi nici nu s-a prezentat în faţa instanţei.

În probaţiune, instanţa a încuviinţat proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține:

În fapt, între reclamanta UAT Oraşul Târgu Frumos şi pârâta D M s-a încheiat contractul de locaţiune nr. 37 din data de 26.01.2015 având ca obiect imobilul situat în Tg. Frumos, , pentru o perioadă de 5 ani, începând cu data de 01.01.2014, până la data de 31.12.2018. Locuința urma să fie folosită atât de chiriașă, cât și de membrii familiei sale, respectiv numiții D D (soţ) şi D P (fiu),.

Analizând Fişa de debite/plăţi pe anul 2018 de la fl. 13, se constată că pârâta datora la data de 30.09.2018 suma de 4.000,80 lei, compusă din 3.200 lei, chirie restantă şi 800,82 lei, penalităţi de întârziere la plata chiriei.

Conform Capitolului I, termenul de închiriere este de 5 ani, cu începere de la data de 01.01.2014, până la data de 31.12.2018. Contractul va înceta de drept la expirarea termenului convenit de părţi, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă. Dacă, după îndeplinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, pentru o perioadă egală cu cea iniţială, fără a putea depăşi durata maximă a locaţiunii prevăzute de art. 1783 C.civ. .

Având în vedere, pe de o parte că termenul iniţial de 5 ani a expirat la data de 31.12.2018, iar, pe de altă parte, că chiriaşul nu şi-a îndeplinit în continuare obligaţiile izvorâte din raporturile de locaţiune, poziţia de împotrivire din partea locatorului cu privire la prelungire reieşind inclusiv din înregistrarea prezentei cereri de chemare în judecată, instanţa constată încetarea contractului de locaţiune nr. 37/26.01.2015 la termenul prevăzut în contract, respectiv 31.12.2018, astfel că a rămas fără obiect capătul de cerere privind rezilierea contractului de locaţiune nr. 37/26.01.2015.

Având în vedere că, la momentul soluţionării prezentei cereri, contractul de locaţiune nr. 37/26.01.2015 era deja încetat de la data de 31.12.2018, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă, astfel că pârâta nu mai deţine în prezent vreun titlu valabil, instanţa va dispune evacuarea pârâtei D M şi a membrilor familiei acesteia, respectiv D D (soţ) şi D P (fiu), din imobilul situat în Tg. Frumos,.

În continuare, va fi analizat capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei restante, utilităţilor viitoare şi a penalităţilor de întârziere.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 4.000,80 lei, reprezentând debit total restant calculat până în 30.09.2018, compus din 3.200 lei, chirie restantă şi 800,82 lei, penalităţi de întârziere la plata chiriei, la care se adaugă obligaţiile viitoare ce-i vor reveni din chirie şi/sau cheltuielile comune şi/sau penalităţi calculate  de la data de 01.10.2018 şi până la data eliberării efective a locuinţei.

După cum am arătat, între reclamanta UAT Oraşul Târgu Frumos şi pârâta D M s-a încheiat contractul de locaţiune nr. 37 din data de 26.01.2015 având ca obiect imobilul situat în Tg. Frumos.

Instanta are în vedere art. 1270 alin. (1) C.civ., potrivit căruia contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, iar potrivit art. 1516 alin 1 creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei.

În prezenta cauză, reclamanta, care au asigurat spaţiul de locuit pârâtei şi familiei sale, este creditoarea sumelor reprezentând chiriile aferente perioadei pentru care s-a încheiat contractul, la care se adaugă penalităţi.

Conform Capitolului II din contractul de locaţiune nr. 37 din data de 26.01.2015, chiria lunară aferentă locuinţei închiriate este de 64 lei, calculată în conformitate cu prevederile legale. Tariful de bază lunar al chiriei se actualizează în funcţie de rata anuală a inflaţiei, prin HG, până la data de 31 ianuarie a fiecărui an. Plata chiriei se suportă de locatar (chiriaş). Neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,5% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează celeiîn care suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăşi totalul chiriei restante.

Analizând înscrisurile depuse la dosar, instanţa reţine că pârâta datora reclamantei la data de 30.09.2018 suma de 4.000,80 lei, compusă din 3.200 lei, chirie restantă şi 800,82 lei, penalităţi de întârziere la plata chiriei. Cuantumul sumei totale solicitate nu a fost contestat sub nicio formă de către pârâtă, care nu a formulat apărări prin întâmpinare, note scrise şi nici nu s-a prezentat în faţa instanţei, deşi a fost legal citată.

Debitoarea nu a probat însă că şi-ar fi îndeplinit obligaţia de plată şi nici că ar exista vreo cauză exoneratoare de răspundere, astfel că instanţa va reţine în sarcina sa o prezumţie de culpă în neexecutarea obligaţiilor contractuale asumate cu privire la plata utilităţilor.

În cazul în care obiectul litigiului îl constituie o obligaţie de a da, cum este şi obligaţia de a plăti o sumă de bani, creditorul are obligaţia să dovedească existenţa obligaţiei.

Odată dovedită existenţa obligaţiei, revine debitorului sarcina de a face dovada executării acestei obligaţii, iar dacă debitorul nu dovedeşte îndeplinirea obligaţiei, se prezumă că nerespectarea acesteia se datorează culpei sale, urmând a fi obligat la plata de despăgubiri către creditor.

În schimb, după cum am arătat, pârâta nu a făcut dovada executării acestor obligaţii sau a unor cauze străine exoneratoare de răspundere.

Astfel, având în vedere dispoziţiile de drept civil anterior citate, dar şi poziţia procesuală a pârâtei, urmează a fi angajată răspunderea civilă contractuală a pârâtei, ca formă a răspunderii civile, potrivit căreia fapta ilicită păgubitoare care o generează constă în nerespectarea obligaţiei asumate contractual de către debitorul pârât (de achitare a chiriilor lunare) şi are ca finalitate repararea în natură sau prin echivalent a prejudiciului cauzat astfel creditorului.

Cu privire la solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la plata chiriei până la data eliberării efective a locuinţei, instanţa o va admite întrucât, deşi temeiul juridic al unei astfel de obligaţii nu-l mai reprezintă contractul de închiriere încheiat între părţi, acesta fiind expirat încă de la data de 31.12.2018, în baza principiului îmbogăţirii fără just temei pârâta datorează contravaloarea prestaţiei de care ar beneficia în continuare, la care se adaugă penalităţi, până la evacuarea propriu-zisă.

În ceea ce priveşte cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor privind utilităţile până la data eliberării efective a imobilului instanţa constată că pentru această cerere reclamanta nu a furnizat un cuantum al pretenţiei,  nici probe din care să rezulte susţinerea acestui petit şi nici vreun temei juridic sau faptic suficient. Pe cale de consecinţă, cererea de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor privind utilităţile viitoare va fi respins ca neîntemeiat.

Pentru toate considerentele anterior expuse, instanţa va admite în parte acţiunea formulată de reclamanta UATOraşul Târgu Frumos, în contradictoriu cu pârâta D M, va constata încetarea contractului de locaţiune nr. 37/26.01.2015 la termenul prevăzut în contract, respectiv 31.12.2018 şi va dispune evacuarea pârâtei D M şi a membrilor familiei acesteia, respectiv D D (soţ) şi D P (fiu), din imobilul situat în Tg. Frumos,. Prin aceeaşi sentinţă, instanţa va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 4.000,80 lei, reprezentând debit total restant calculat până în 30.09.2018, compus din 3.200 lei, chirie restantă şi 800,82 lei, penalităţi de întârziere la plata chiriei, precum şi la  plata chiriei şi/sau penalităţi, calculate de la data de 01.10.2018 şi până la data eliberării efective a locuinţei situate în Tg. Frumos. Pentru motivele expuse, va respinge ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor comune (utilităţi) viitoare.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte acţiunea formulată de reclamanta UAT Oraşul Târgu Frumos, cu sediul în Tg. Frumos,  în contradictoriu cu pârâta D M,

Constată încetarea contractului de locaţiune nr. 37/26.01.2015 la termenul prevăzut în contract, respectiv 31.12.2018.

Dispune evacuarea pârâtei D M şi a membrilor familiei acesteia, respectiv D D (soţ), şi D P (fiu), , din imobilul situat în Tg. Frumos, str.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 4.000,80 lei, reprezentând debit total restant calculat până în 30.09.2018, compus din 3.200 lei, chirie restantă şi 800,82 lei, penalităţi de întârziere la plata chiriei.

Obligă pârâta la plata chiriei şi/sau penalităţi, calculate de la data de 01.10.2018 şi până la data eliberării efective a locuinţei situate în Tg. Frumos, str.

Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor comune (utilităţi) viitoare.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Paşcani, sub sancţiunea nulităţii.

Pronunţată  prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, astăzi,  12.03.2019.

Preşedinte, Grefier,

Domenii speta

Spete similare