Acţiune in revendicare întemeiată pe un contract de vânzare cumpărare. Cerere reconvenţională prin care se solicită anularea contractului. Eroare asupra naturii actului. Consecinte

 Titlu: Acţiune in revendicare întemeiată pe un contract de vânzare cumpărare. Cerere reconvenţională prin care se solicită anularea contractului. Eroare asupra naturii actului. Consecinte

 Tip speţă: sentinţă civilă

 Număr speţă: 10267

 Data speţă: 29.06.2012

 Domeniu asociat: contracte.

Din probele administrate a rezultat ca pârâţii au fost indusi in eroare de reclamantul-cumparator prin intermediul procuratorului, piritii crezind ca incheie un contract de intretinere si nu unul de vinzare-cumparare. Aceasta situatie determina o falsa reprezentare a realitatii in ceea ce priveste natura juridica a actului incheiat (error in negotio), avind drept consecinta lipsa totala a consimtamintului ca urmare a erorii obstacol si conducind la nulitatea absoluta a contractului.

Nu este necesar sa se constate in prealabil nulitatea absoluta si a procurii  deoarece contractul de vinzare-cumparare nu este un act subsecvent acesteia, ci una dintre partile contractante-vinzatorii-au mandatat prin aceasta o persoana sa incheie conventia pentru ei. Faptul ca, la rindul sau ,procura ar putea  fi viciata in ceea ce priveste valabilitatea consimtamintului la incheierea acordului de vointa ce sta la baza ei deoarece mandantii au fost in eroare cu privire la ceea ce au semnat este un aspect ce priveste strict si independent acea procura si nu determina înlaturarea cauzelor de nulitate ale contractului insusi.

La data de  reclamantul C. O. C. a chemat în judecată pe pîrîtii  P. V. şi P. F. solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se  dispună  obligarea pârâtilor să-i lase în deplină proprietate  şi liniştită posesie  apartamentul  cu două camere şi dependinte şi obligarea la plata sumei de 29.000 lei, reprezentând  lipsa de folosinţă  a acestui imobil , respectiv c/val  chiriei pe care ar fi încasat-o dacă l-ar fi închiriat.

 In motivare a arătat că a cumpărat apartamentul de mai sus  de la pârâti, aşa cum rezultă  din contractul de vânzare – cumpărare autentificat .Mai arată că au convenit cu aceştia să elibereze apartamentul  la data de 26.09.2008, însă acest lucru nu s-a întâmplat până în prezent, ei refuzând să părăsească apartamentul .Au fost notificati pârâtii  în sensul să părăsească imobilul ce îi aparţine de drept, însă fără nici un rezultat  fapt ce l-a determinat să promoveze prezenta cerere de chemare în judecată  , fiind proprietar neposesor .

  În drept reclamantul şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 480 C.civ.

La termenul din 30.09.2011 reclamantul prin procurator cu procura specială a arătat că renunţă la judecata capătului doi de cerere din acţiune privind obligarea pârâţilor la plata lipsei de folosinţă a imobilului.

  S-a depus de către pârâti întâmpinare prin care au mentionat că formulează apărări impotriva actiunii reclamantului.

Au arătat  că în realitate nu îl cunoşteau  pe reclamant şi nu au primit vreun ban de la acesta ,scopul încheierii contractului fiind gratificarea nepotului  lor căruia au dorit  să îi lase apartamentul . Susţinerea reclamantului  că a cumpărat de la ei imobilul este nereală , ei nu l-au scos la vânzare niciodată deoarece  locuiesc acolo  ,nu a fost  vorba de nici o  înţelegere  cu privire la preţ sau de eliberare a  apartamentului ,iar cu privire la  somaţiile şi notificările  adresate nu au avut cunoştinţă de ele ,ci au aflat doar cind au fost chemati in judecată.

Au mai arătat că sunt persoane foarte în vârstă şi bolnave,pârâtul având 92 de ani, iar pârâta 80 de ani ,că au vrut să îl gratifice pe nepotul lor in sensul de a-i da apartamentul pentru a-i întretine iar nepotul lor le-a spus că se ocupă el de toate formalitătile pentru a fi gratificat  .

Cu privire la suma ce reprezintă lipsa de folosinţă a imobilului, consideră că este exagerată,fiind un apartament cu 2 camere la parter unde chiria este de cel mult 4 milioane lei vechi.

S-a depus cerere reconvenţională de către pârâţi  prin care au solicitat constatarea nulităţii absolute a  contractului de vânzare – cumpărare  autentificat sub nr.2001/26.06.2008 la BNP, acesta fiind încheiat cu nerespectarea cerinţelor prevăzute de lege şi consimţământul viciat,contract la încheierea caruia au fost reprezentati de S. R. P.

Astfel intre pârâti si mandatarul lor S R P urma să fie încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de intretinere.

Nepotul lor si-a luat angajamentul să facă toate formalitatile necesare respectiv numirea unui curator pentru a o reprezenta pe pârâtă si solicitarea autoritătii tutelare pentru ca aceasta sa il asiste pe pârât la notar datorită vârstei înaintate.

La data de 28.06.2008 a venit la domiciliul lor nepotul însotit de notar si ei având incredere in el nu au mai citit ce au semnat ,fiind convinşi că este vorba de  un contract de vânzare – cumpărare cu clauză de întretinere si nu de o procură  prin care il imputerniceau să vândă  apartamentul.

Când au aflat de situatie după primirea citatiei l-au întrebat  pe nepotul lor ce s-a întâmplat , la început acesta nu a recunoscut ,iar ulterior  le-a spus că au semnat o procură pentru înstrăinarea apartamentului , pentru că el avea datorii,că timp de aproape 2 ani a plătit reclamantului aproape 2000 euro pe lună  iar apoi până în luna decembrie 2010- o sumă de 1200 euro/lună,că el a fost cel care a luat somatile din cutia postală fara ca ei să cunoască despre existenta lor si că urma să restituie banii plătiti pe apartament - 120.000 lei .

Au mai menţionat că consideră că contractul de vânzare – cumpărare este nul şi pentru preţul derizoriu cuprins în acesta, la acea dată preţurile imobilelor fiind mult mai mari decât de 120.000 lei  .

Contractul este nul si deoarece la încheierea lui nu s-au respectat dispozitii legale: legea 17/2000-art.30 privind faptul că persoanele vârstnice pot fi asistate la cerere sau din oficiu la înstrăinarea unor imobile de autoritatea tutelară.

Este de asemenea nul deoarece a fost încheiat de o persoană  fără discernământ, în speţă pârâta , care este diagnosticată cu …încă din 2007 si care nu putea semna nici un fel de act neavând capacitate de exercitiu.

Contractul este nul si pentru motivul că consimtământul ambilor pârâti este viciat ,viciul fiind eroarea - obstacol , eroare distructivă de voinţă,cea mai gravă formă a erorii ,ce împiedică chiar formarea actului juridic. Falsa reprezentare  a căzut si asupra naturii actului juridic (error in negotium),o parte crezând ca incheie un anumit act juridic ,iar cealaltă parte că incheie un alt act juridic ,in spetă ei crezând că încheie un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întretinere si de fapt au semnat o procură pentru înstrăinarea imobilului.

De asemenea a existat si o eroare gravă privind calitatea părtilor cu care au contractat ,crezând ca înstrăinează imobilul  nepotului si nu reclamantului.

In drept au invocat legea 17/2000, D-L 31/1954, art. 949 c.ci.v, art. 1306 c.civ., art. 948, 949,950, 966 c.civ.

S-a depus de către reclamant întâmpinare la cererea reconvenţională  prin care a solicitat respingerea acesteia ca neântemeiată .

Cererea reconventională este o încercare de a tergiversa solutionarea cauzei,iar pârâtii încearcă să ducă în eroare instanţa .

In cauză sunt îndeplinite conditiile de validitate prev. de art. 948 C.civ.: capacitatea de a contracta a mandatarului S. R. P., consimţământul valabil al acestuia, obiect determinat şi cauză licită.

Motivele invocate vizează un cu totul alt raport juridic şi anume cel instituit în baza procurii speciale prin care pârâtii l-au mandatat  pe nepotul lor să le vândă imobilul  - apartament , proprietatea lor ,neputând constitui obiectul analizei instanţei , în raport de învestirea acesteia cu nulitatea absolută a contractului de vânzare –cumpărare menţionat.

Aşadar, nu are nici o relevanţă boala diagnosticată  a pârâtei care nu poate afecta  un vreun fel raportul juridic dintre reclamant şi mandatar, stabilit în baza contractului de vânzare – cumpărare cercetarea acestui aspect fiind pertinentă numai dacă s-ar fi solicitat constatarea nulităţii absolute a procurii.

Nici susţinerea privind eroarea  obstacol „error in negotio” si nici cea privind lipsa unui reprezentant al autoritatii tutelare ,in conformitate cu legea 17/2000,nu au absolut nici o relevanţă  ,respectiv nu pot constitui  obiectul cercetării  judecătoreşti pentru verificarea  veridicităţii susţinerii  lipsei de discernământ determinat de aceste cauze, deoarece vizează raporturile  dintre mandant  şi mandatar  (art.1532-1559 c.civ.) create în baza procurii speciale de vânzare , neavând nici o interferenţă  cu raportul juridic creat  prin contractul de vânzare – cumpărare,  intre reclamant si mandatar.

In privinţa susţinerii  că preţul achitat a fost neserios, apreciază că nu constituie decât  o  pură speculaţie , ce se află la interferenta abuzului de drept ,reglementat de art. 723 c.pciv.,in realitate preţul a fost cât se poate de sincer şi serios,  stabilit prin acordul de voinţă  liber şi neviciat.

In drept a invocat art.115 c.p.civ-

S-a  dispus de către instanţă  efectuarea unei adrese către Spitalul Clinic de Craiova pentru a ne comunica dacă pîrîta este luată în evidenţă  si din ce an ,relaţiile fiind comunicate cu adresa nr. .

S-au admis in cauză probele cu înscrisuri si testimoniala solicitate de părţi ,cu martorii solicitaţi de reclamant si cu martorii solicitati de pârâti in contraprobă la actiune si cu martorii solicitati de pârâti in dovedirea cererii reconventionale, precum si proba cu interogatoriu si cu expertiză solicitate de pârâti.

S-a dispus de către instanţă efectuarea unei adrese către  Camera Notarilor Publici Dolj  pentru a ne comunica actele  care au stat la baza  încheierii contractului  de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2001/26.06.2008, relaţiile fiind comunicate cu adresa nr. 2486/21.11.2011cu care s-au înaintat inscrsiuri in copie .

Părtile au formulat cereri pentru acordare ajutor public judiciar pentru scutirea de plata taxei de timbru si a timbrului judiciar pentru actiunea principală si respectiv cererea reconventională.

Prin încheierea  din Camera de Consiliu  din data de 22.04.2011 s-a admis  cererea pentru acordare ajutor public judiciar formulată de către reclamant si s-a dispus  acordarea ajutorului public judiciar acestuia sub forma scutirii de plata taxei de timbru in sumă de 4011 lei si 5 lei timbru judiciar.

Prin încheierea  din Camera de Consiliu  din data de 30.09.2011 s-a admis în parte cererea pentru acordare ajutor public judiciar formulată de către pârâti si s-a dispus  acordarea ajutorului public judiciar pârâtilor sub forma reducerii taxei de timbru pentru suma de 2005,5 lei taxa de timbru si timbru judiciar de 2,5 lei urmând ca pârâtii să plătească restul de taxa de timbru de 2005,5 lei si timbru judiciar de 2,5 lei,taxe pe care acestia le-au achitat.

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine în fapt următoarele:

La termenul din 30.09.2011 reclamantul prin procurator, împuternicit in baza procurii speciale autentificate sub nr. 1175/23.08.2011 de BNP, a arătat că renuntă la judecata capătului doi de cerere din actiune privind lipsa de folosintă a imobilului.

În procura respectivă s-a mentionat că mandatarul  poate face privind dosarul de faţă orice cerere si declaraţie va fi necesară si va semna pentru reclamant oriunde trebuinţa o va cere ,semnătura sa fiindu-i opozabilă,astfel ca instanta in baza art. 246 c.p.civ. va lua act că reclamantul a renuntat la judecata capătului de cerere din actiunea principală privind obligarea pârâtilor la plata lipsei de folosintă a imobilului.

 Prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. de BNP, pârâtii ,soţ si soţie, reprezentati prin mandatar S. R. D. numit în baza procurii speciale autentificată sub nr. 1997/26.06.2008 de BNP au vândut reclamantului ,necăsătorit ,apartamentul proprietatea lor situat in Craiova, compus din doua camere si dependinte, pentru pretul de 120.000 lei achitat integral la data respectivă ,înainte de autentificarea actului.

Reclamantul si-a inscris dreptul de proprietate dobândit prin contract in cartea funciară Craiova.

Din continutul procurii autentificate sub nr.1997/26.06.2008 de BNP rezulta ca piritii au imputernicit pe numitul S. R. P. sa faca toate formalitatile necesare in vederea instrainarii cui va crede de cuviinta si cu pretul favorabil lor apartamentul din litigiu precum si in vederea intocmirii dcumentatiei cadastrale aferente,sens in care acesta putea semna oriunde si orice act va fi necesar.

Piritii au invocat in intimpinare caracterul neserios al pretului ,insa acesta trebuie dovedit,iar din probele administrate nu a rezultat care era pretul pe piata pentru un imobil similar în perioada respectivă .

Pe de alta parte suma de 120.000 lei la nivelul anului 2008 in care a fost incheiat contractul nu este atit de disproportionat de mica fata de valoarea apartamentului incit sa nu existe pret si sa nu poata constitui o cauza suficienta pentru asumarea de catre vinzator a obligatiei de instrainare.

 In cauza se mai invoca de catre piriti existenta erorii asupra naturii actului juridic incheiat dar si asupra calitatii partii cocontractante.

 Din probele administrate a rezultat ca reclamantii au fost indusi in eroare de reclamantul-cumparator prin intermediul procuratorului S. R. P., piritii crezind ca incheie un contract de intretinere si nu unul de vinzare-cumparare. Aceasta situatie determina o falsa reprezentare a realitatii in ceea ce priveste natura juridica a actului incheiat (error in negotio), avind drept consecinta lipsa totala a consimtamintului ca urmare a erorii obstacol si conducind la nulitatea absoluta a contractului.

Nu este necesar sa se constate in prealabil nulitatea absoluta si a procurii  nr. 1997/26.06.2008 deoarece contractul de vinzare-cumparare nu este un act subsecvent acesteia, ci una dintre partile contractante-vinzatorii-au mandatat prin aceasta o persoana sa incheie conventia pentru ei. Faptul ca, la rindul sau ,procura ar putea  fi viciata in ceea ce priveste valabilitatea consimtamintului la incheierea acordului de vointa ce sta la baza ei deoarece mandantii au fost in eroare cu privire la ceea ce au semnat este un aspect ce priveste strict si independent acea procura si nu determina înlaturarea cauzelor de nulitate ale contractului insusi.

 Pe de alta parte in cauza nu s-a solicitat constatarea nulitatii absolute a acestei procuri de catre piriti decit in cadrul concluziilor pe fond,astfel ca o asemenea cerere formulata in acel moment procesual nu poate fi solutionata deoarece la cuvintul pe fond nu se pot formula cereri noi.

 In ceea ce priveste probatoriul , se constata  ca desi reclamantul prin procurator V, in interogatoriu ,nu recunoaste ca acordul de vointa a avut loc in conditiile invocate de piriti , declaratiile martorilor propusi de pârâti confirma sustinerile acestora.

 Astfel  martorul S. R. P., care este nepotul piritilor, a declarat ca de mai multi ani acestia vroiau sa incheie cu el un contract de intretinere,iar cu o luna inainte de incheierea contractului din litigiu a cerut niste bani de la reclamant cu titlu de imprumut pentru rezolvarea unor probleme financiare,acesta fiind de acord dar cerindu-i totodata o garantie.

Din declaratia martorului mai rezulta ca in acest scop a adus notarul acasă la piriti si s-a incheiat procura nr. 1997/26.06.2008 , acestia fiind convinsi ca încheie cu nepotul lor un contract de intretinere si necunoscind ca de fapt il mandateaza sa le vinda apartamentul cui va crede de cuviinta,nefiind deci coonstienti nici de faptul ca incheie în acest mod un contract de vinzare-cumparare cu reclamantul si necunoscind nici pretul. Dealtfel la incheierea contractului de vânzare-cumpărare ei nici nu au fost prezenti ,decit procuratorul si reclamantul.

Martorul a mai declarat ca ulterior reclamantul i-a propus sa plateasca 1200 lei lunar pentru a-i lasa pe piriti sa mai locuiasa acolo,dar cum la un moment dat acesta nu a mai putut plati ,reclamantul a trimis  notificari  la adresa lor prin intermediul unui executor judecatoresc cerindu-le sa paraseasca apartamentul.

Ceilalti martori ai pârâtilor audiati in cauza confirma existenta situatiei prin descrierea unor imprejurari ulterioare incheierii actelor.

 Astfel martorii T. G. si T. V. M. au aratat ca au aflat de la pirit in primavara anului 2011 ca a semnat un act fara a sti ce scrie in el, martora relatind si ca a fost  implicat in aceasta situatie nepotul piritului si ca nu i-a auzit niciodata pe piriti spunind ca vor sa vinda apartamentul, sustineri relatate si de martora D. L..

 Martorul reclamantului mentioneaza ca acesta i-a relatat ca a cumparat apartamentul din litigiu dar cind au mers acolo-martorul fiind timplar-in urma cu cca un an si jumatate, imobilul era incuiat , demonstrându-se că pârâtii aveau încă posesia asupra imobilului,aspect însă necontestat in cauză de pârâti.

In speţă, asa cum a mai rezultat din probele administrate, ne aflam si in prezenta erorii asupra persoanei contractante (error in personam), ca viciu de consimtamint ,deoarece piritii au crezut ca instraineaza apartamentul nepotului lor asa cum si-au dorit ,necunoscind ca de fapt il vor vinde reclamantului,asa cum s-a intimplat in realitate. Acest tip de eroare ca viciu de consimtamint determina nulitatea relativa a contractului si nu nulitatea absoluta, iar in cauza nu s-a solicitat  a se dispune nulitatea relativa ,ci doar a se constata nulitatea absoluta.

Pe de alta parte s-a demonstrat in spetă ca pirita P. F. avea la data incheierii procurii si a contractului de vinzare-cumparare discernamintul abolit.

Astfel din raportul de expertiza medico-legala efectuat in cauza rezulta ca aceasta sufera de …si ca la data de 26.06.2008 ca si in prezent are discernamintul faptelor si al consecintelor acestora abolit.

Absenta discernamintului este un viciu de consimtamint si este sanctionata cu nulitatea relativa fiind protejat interesul persoanei afectate si nu un interes general,iar a se dispune nulitatea relativa nu s-a cerut in spetă. Dealtfel pina la punerea sub interdictie se prezuma ca persoana fizica are discernamintul necesar pentru a incheia acte juridice,ori pirita nu a fost pusa sub interdictie ,nefiind lipsita de capacitate de exercitiu si neavind numit un curator

Conform art. 30 din legea 17/2000 ”Persoana vârstnică, astfel cum este definită la art. 1 alin. (4), va fi asistată, la cererea acesteia sau din oficiu, după caz, în vederea încheierii unui act juridic de înstrăinare, cu titlu oneros ori gratuit, a bunurilor ce îi aparţin, în scopul întreţinerii şi îngrijirii sale, de un reprezentant al autorităţii tutelare a consiliului local în a cărui rază teritorială domiciliază persoana vârstnică respectivă.”

Potrivit art. 1 alin. 4 „Sunt considerate persoane vârstnice, în sensul prezentei legi, persoanele care au împlinit vârsta de pensionare stabilită de lege.”,fiind si cazul pârâtului care are 92 de ani,acesta nefiind asistat la nici unul dintre actele întocmite pentru înstrăinare.

Dispozitiile art. 30 nu instituie sanctiunea nulitatii in caz de nerespectare.

In acest caz ne aflăm in situatia unei nulitati virtuale care nu poate fi, în raport de natura interesului personal ocrotit ,decât o nulitate relativă care nu intervine decât in cazul dovedirii existentei unei vatamari ce nu se poate inlătura decit prin anularea actului si nu o nulitate absolută asa cum solicită pârâtii.

Fata de cele expuse instanta va constata conf.art. 953, 954 c.civ din 1864 nulitatea absoluta a contractului de vinzare-cumparare ca urmare a existentei in ceea ce ii priveste pe  piritii -vinzatori a erorii  asupra naturii actului juridic incheiat –error in negotio.

In ceea ce priveste actiunea principală,cum actul de proprietate al reclamantului- cumparator a fost desfiintat ,este neintemeiat capatul de cerere  privind revendicarea apartamentului cumparat, reclamantul nemaiputându-şi intemeia pretentiile pe contractul constat ca fiind nul.

Astfel reclamantul a pierdut cu efect retroactiv calitatea sa de proprietar asupra imobilului,iar actiunea in revendicare este cea a proprietarului neposesor formulata impotriva posesorului neproprietar.

Prin urmare instanta va respinge celălalt capăt de cerere din actiunea principală privind revendicarea imobiliară fiind neântemeiat si va admite cererea reconventională formulată de pârâti fiind întemeiată si va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2001/26.06.2008 de BNP.

In baza art.274 c.p.civ.va lua act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Conform art.18 din OUG 51/2008 „Cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin încuviinţarea ajutorului public judiciar vor fi puse în sarcina celeilalte părţi, dacă aceasta a căzut în pretenţiile sale. Partea căzută în pretenţii va fi obligată la plata către stat a acestor sume.”iar potrivit art.19 alin.1 „ Dacă partea care a beneficiat de ajutor public judiciar cade în pretenţii, cheltuielile procesuale avansate de către stat rămân în sarcina acestuia.”

In consecintă instanta va dispune ca cheltuielile procesuale în sumă de 4016 lei ,reprezentând ajutor public judiciar acordat reclamantului,să rămână în sarcina statului si va obliga reclamantul la plata către stat a sumei de 2008 lei reprezentând ajutor public judiciar ce a fost acordat pârâtilor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

H O T A R A S T E

Ia act că reclamantul a renuntat la judecata capătului de cerere din actiunea principală privind obligarea pârâtilor la plata lipsei de folosintă a imobilului.

Respinge celălalt capăt de cerere din actiunea principală privind revendicarea imobiliară formulat de reclamantul  C O–C împotriva pârâtilor P V  şi P F

Admite cererea reconventională formulată de pârâti.

Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.

Ia act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Cheltuielile procesuale în sumă de 4016 lei ,reprezentând ajutor public judiciar acordat reclamantului,rămân în sarcina statului.

Obligă reclamantul la plata către stat a sumei de 2008 lei reprezentând ajutor public judiciar ce a fost acordat pârâtilor. 

Cu  apel  în 15 zile de la comunicare  .

Pronuntata in sedinta publica de la  29. 06. 2012.

Domenii speta

Spete similare