Revendicare

Prin actiunea înregistrată pe rolul instantei sub nr. (…)  reclamantii (…) au chemat in judecată pe pârâtii (…) solicitând instantei ca prin hotărârea ce va pronunta să fie obligati pârâtii să le lase in deplină proprietate si linistită posesie suprafata de cca. 4 mp. acaparată din pivniţa proprietatea lor prin mutarea zidului despărtitor în interiorul proprietătii lor; să fie obligati pârâtii să ridice pe cheltuiala lor exclusivă constructia amplasată pe terenul proprietatea lor pe o suprafată de cca. 9 mp.; cu cheltuieli de judecată.

In motivarea actiunii reclamantii ai arătat că prin contractul de vanzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) de BNP (…) au devenit proprietarii imobilului situat in comuna (…), compus din teren in suprafată de 564 mp., precum si camerele numerotate pe planul de situatie cu simbolurile 6,7,8 si 9 din locuinta C1, ce se află pe acest teren, reprezentand bucătărie, dormitor, cameră de zi si hol, împreună cu pivnita II avand o suprafată utilă de 14,25 mp. si suprafată construită de 28,47 mp. Au mai sustinut că pe latura de vest a proprietatii se invecinează cu proprietatea pârâtilor care, la randul lor, au cumpărat restul imobilului casă de locuit si a terenului. De asemenea, au precizat că, după încheierea contractului de vanzare-cumpărare, pârâtii fără acordul lor au mutat peretele ce despărtea pivnita in două incăperi distincte, acaparand o suprafată de cca. 4 mp. din pivnită si tot fără acordul lor pârâtii au edificat o constructie cu destinatie bucătărie de vară in spatele constructiei lor, acaparand cca. 10 mp. din terenul proprietatea lor, astfel că solicită admiterea actiunii.

In drept, au invocat dispozitiile art. 480, art. 1073 si art. 1975 cod civil.

Au depus alăturat, în copie, înscrisuri.

La data de 20 aprilie 2010 pârâtii au formulat întampinare, prin care au invocat exceptia puterii lucrului judecat .

In drept, au invocat dispozitiile art. 115 cod procedură civilă.

Au depus alăturat, in copie, înscrisuri.

In cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, au fost audiati martorii (…) au fost luate interogatorii si s-a dispus efectuarea de expertize tehnice de specialitate.

Expertiza tehnică topografică a fost intocmită de expert (…), iar expertiza constructii a fost intocmită de expert (…), expertize depuse la dosar.

Analizand actele si lucrarile dosarului instanta a retinut urmatoarele:

Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub numarul (…) numitul (...) a instrainat reclamantilor suprafata de 564 mp, cu numar cadastral provizoriu (…),  precum si camerele numerotate cu simbolurile 6,7,8 si 9 din locuinta C1 situata pe teren, reprezentand bucatarie, dormitor, camera de zi si hol, impreuna cu pivnita II avand o suprafata utila de 14,25 mp si suprafata construita de 18,47 mp, toate acestea situate in intravilanul comunei (…)

De asemenea numitul (…) (tatal reclamantului si al paratului) a vandut potrivit contractului autentificat sub numarul (…) de BNP (…) paratilor, un teren in suprafata de 507 mp, cu numar cadastral provizoriu 129, precum si camerele notate cu simbolurile 1,2,3,4 si 5 din locuinta C1 situata pe teren, impreuna cu pivnita I cu o suprafata utila de 14,25 mp si suprafata construita de 18,47 mp, toate acestea situate in intravilanul comunei (…)

S-a sutinut de catre reclamanti, ca ulterior incheierii celor doua contracte de vanzare cumparare, paratii au mutat peretele ce despartea pivnita in doua incaperi acaparand astfel 4 mp din pivnita acestora si au construit o bucatarie de vara in spatele constructiei proprietatea lor, acaparand astfel 10 mp din teren.

Din probele administrate in cauza, respectiv din declaratiile martorilor (…)  a rezultat ca bucataria de vara a fost edificata de tatal reclamantului (…) si al paratului (…) ( tatal acestora purtand tot numele de (…) ) anterior incheierii celor doua contracte de vanzare cumparare.

Desi martorul (…) a declarat ca cel care a edificat bucataria de vara este paratul (…), acesta a precizat totodata, ca nu l-a vazut personal pe acesta construind bucataria insa stie ca o foloseste, edificarea efectuandu-se in perioada anilor 2002-2003. Rezulta asadar ca bucataria de vara a fost edificata anterior incheierii celor doua contracte de vanzare cumparare ( incheiate in anul 2006)  iar prin coroborarea acestei declaratii cu cea a martorilor (…) rezulta ca cel care a construit-o este tatal celor doi frati (…), martorul declarand, asa cum s-a precizat deja,  ca nu l-a vazut pe parat lucrand la constructia acesteia.

Se va retine totodata ca atat martorul (…) dar si martorul (…) au declarat ca gardul dintre cele doua proprietati nu a fost modificat, existand pe acelasi amplasament ca cel de la momentul impartelii imobilului ( in speta vanzarea cumpararea).

Instanta nu va avea in vedere declaratia martorului (…) motivat de faptul ca acesta nu a fost in masura sa furnizeze informatii care sa conduca la solutionarea cauzei de fata.

In cauza s-au efectuat expertize de specialitate, respectiv expertiza topo de catre expert topo (…)  si expertiza constructor de catre expert (…)

Prin expertiza topo s-a stabilit ca ambele parti stapanesc in realitate suprafete de teren mai mari decat cele mentionate in contractele de vanzare cumparare, respectiv 694 mp stapanita de catre reclamanti si 727 mp stapanita de catre parati, ambele suprafete fiind delimitate si imprejmuite cu gard, hotarul dintre parti fiind delimitat prin simbolurile (…)

Pe teren a fost identificata si bucataria de vara notata cu simbolurile (…) cu suprafata de 8,80 mp, bucatarie despre care expertul afirma ca exista la momentul atribuirii numerelor cadastrale, concluzia raportului fiind in sensul ca paratii au acaparat suprafata de 8,80 mp din terenul reclamantilor. 

Legat de raportul de expertiza topo, instanta urmeaza a inlatura mentiunea expertului din cuprinsul raportului de expertiza in sensul ca bucataria de vara a fost edificata de parati, o astfel de apreciere nefiind de competenta expertului topo, care este obligat a se limita sa raspunda obiectivelor stabilite de catre instanta, urmand ca doar instanta pe baza probelor administrate in cauza sa stabileasca cine anume a construit bucataria de vara in litigiu.

Deasemenea instanta nu va avea in vedere nici constatarile privind pivnita identificata dat fiind faptul ca aceasta nu a format obiectul vreunui capat de cerere sub aspectul revendicarii, respectiv acela ca ar fi ocupat teren din terenul reclamantilor, si nici vreun obiectiv dintre cele incuviintate de instanta pentru realizarea expertizei topo. Ceea ce au solicitat reclamantii, si intr-adevar formeaza obiectul raportului de expertiza constructor, este acela ca paratii ar fi acaparat 4 mp din spatiul cu destinatia - pivnita II-  apartinand reclamantilor, prin mutarea peretelui ce despartea cele doua incaperi.

In ceea ce priveste capatul de cerere privind acapararea de catre parati a unei suprafete de 10 mp din terenul reclamantilor, suprafata pe care paratii ar fi construit o bucatarie de vara, instanta constata ca prin probele administrate in cauza s-a dovedit ca cel care a construit bucataria in litigiu este tatal fratilor (...) numitul (…) , constructia fiind edificata de acesta inainte de incheierea celor doua contracte de vanzare cumparare. Se constata totodata ca aceasta constructie nu a format obiectul vanzarii cumpararii,  proprietar al acesteia fiind numitul (…), imprejurarea fata de care se retine ca acesta implicit  beneficiaza de un drept de superficie asupra terenului pe care se afla edificata constructia aspect ce rezida din chiar conventia partilor.

Nu in ultimul rand instanta va avea in vedere si faptul ca reclamantii au cunoscut aceasta imprejurare ( existenta bucatariei de vara) inca de la incheierea contractului de vanzare cumparare insa au inteles sa incheie contractul chiar in aceste conditii, desi potrivit raportului de expertiza constructor (…) ( obiectivul 5 din raport) prin pozitionarea acesteia nu le este  permis accesul in partea din spate a cladirii proprietatea lor.

Cu alte cuvinte reclamantii in apararea dreptului lor de proprietate isi invoca propria culpa,  ori acestia nu se pot prevala de propria incorectitudine la încheierea actelor juridice pentru a obţine protecţia juridică a dreptului, cunoscutul principiu „nemo auditur propriam turpitudinem allegans” fiind o garanţie a respectării regulilor sociale.

In ceea ce priveste capatul de cerere privind acapararea paratilor a unei suprafete de 4 mp din pivnita proprietatea reclamantilor, instanta retine ca potrivit contractelor de vanzare cumparare fiecare dintre parti a cumparat cate o suprafata de 14,25 mp suprafata utila si suprafata construita de 18,47 mp, identificata pentru reclamanti ca pivnita II si pentru parati ca pivnita I.

Cu ocazia identificarii efectuate de catre expert (…)  a rezultata ca suprafata utila detinuta de reclamanti ( pivnita II) este mai mica decat cea din act, respectiv 11,08 mp ( fata de 14,25 mp)  avand cotele de 3,77 ml x 2,94 ml, doi pereti din BCA si unul din beton si piatra cu grosimi de 30 cm iar peretele amplasat pe linia de hotar este executat din lemn.

In ceea ce priveste zona de ,, pivnita ,, a paratilor s-a constatat faptul ca acestia i-au schimbat destinatia, fiind utilizata ca baie, cu o suprafata utila de 3,28 mp, un perete despartitor cu lungimea de 2,71 ml si grosimea de 15 cm, precum si un spatiu deschis de 2,71 x 2,41 = 6,53 mp. S-a stabilit astfel ca suprafata utila folosita de parati este de 10,22 mp iar diferenta dintre suprafata utila a pivnitei din acte si anume 28,50 mp si suprafata utila gasita pe teren, 11,08 + 10,22 = 21,30 mp este de 7,20 mp.

Aceleasi concluzii, ca cele mentionate de expert (…), sunt retinute si de catre expertul consilier (…) in sensul ca s-a precizat faptul ca intre documentatia tehnica si actele notariale prezentate de parti  si realitatea din teren exista mari diferente de suprafete, sens in care s-a constat ca suprafata totala utila a pivnitei este de 21,30 mp, fata de 28,50 mp cum era precizat in acte, rezultand astfel o diferenta de 7,20 mp. In concluziile prezentate arata expertul ca despartirea celor doua noi proprietati s-a realizat respectand mai mult linia imaginara, si desi partile trebuiau sa aiba suprafete egale in  ceea ce priveste pivnita, niciunul dintre acestia nu detine suprafata din acte, paratii avand chiar mai putin decat reclamantii.

In consecinta, avand in vedere considerentele din cele ce preced, instanta va respinge actiunea ca neintemeiata.

Se retine totodata si imprejurarea ca exceptia puterii lucrului judecat invocata de catre parati a fost respinsa ca neintemeiata asa cum rezulta din considerentele incheierii de sedinta din data de 20 aprilie 2010 pentru motivele expuse in cuprinsul incheierii de sedinta amintite.

Constatand ca cei care au cazut in pretentii sunt reclamantii urmeaza ca cererea privind obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata sa fie respinsa ca neintemeiata.

In ceea ce priveste cererea formulata de parati, privind obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata, instanta retine ca la dosarul cauzei nu s-au depus de catre parati dovezi din care sa rezulte efectuarea vreunor cheltuieli si cuantumul acestora, astfel ca cererea urmeaza a fi respinsa ca neintemeiata. 

Domenii speta

Spete similare