Anulare act vânzare cumpărare – viciu de consimţământ

Prin  cererea  înregistrată la  această  instanţă  sub  nr.401/324/2012  din  25.01.2012, reclamanta  I F,  domiciliată  în  T a  chemat  în  judecată pe  pârâţii IR  şi  I  L  domiciliaţi  în  T  pentru  :

 a)  anularea  contractului  de  vânzare -  cumpărare  autentificat  sub  nr.3147/28.10.2003  şi  repunerea  părţilor  în  situaţia  anterioară;

b)  în  subsidiar,  obligarea  pârâţilor  la  plata  sumei  de 30.000  lei -  sumă  actualizată  la zi  c u  dobânda  legală  prev. de  OG  nr.2/2002  şi  cu  indicele  de inflaţie;

c)  obligarea  pârâţilor  la  plata  de  daune  pentru  prejudiciul  psihic  şi  fizic  cauzat  în  sumă  de 100  lei/zi  calculate  de  la  data înregistrării  cererii  şi  până  la  rămânerea  irevocabilă a  prezentei  cauze.

Din actele  şi  lucrările  dosarului  rezultă  următoarele:

În  fapt,  arată  reclamanta, în  esenţă  în cererea  introductivă şi cele precizatoare  ulterioare  că a  locuit  cu  chirie  subvenţională  acordată  de  primăria  mun.T, conform  contractului  de  închiriere nr.24661/28.07.2003 .  Ulterior,  ţinând  cont de  faptul  că  avea  posibilitatea  de a  cumpăra  apartamentul  la  un preţ subvenţionat  de  stat, că se  afla  în  nevoie  şi  avea  în  întreţinere  un  copil  minor  cu  probleme de sănătate , a  hotărât  cumpărarea  apartamentului  închiriat  iniţial.  S-a  împrumutat de bani de  la  părinţii  săi  şi  de la  alte  persoane, iar la  data de  30.09.2003  prin  contractul de  vânzare -  cumpărare  nr.6967/30.09.2003 a  achiziţionat  apartamentul  de  la  Primăria  Tecuci  prin SC L -  SA , la  preţ  subvenţionat.  Apartamentul a  fost  evaluat  şi  cumpărat  cu  suma  de  14.549.981 lei  ROL. la  cumpărare, i  s-a  pus în vedere  că  nu poate  vinde  apartamentul  timp de  10  ani , deoarece  în caz  contrar avea obligaţia  să restituie  statului subvenţia ce i-a  fost acordată.  În  cazul în  care va  vinde  apartamentul, fără  restituirea subvenţiei,  vânzarea  urma  să  fie  lovită de  nulitate  absolută .

În  perioada  în  care  îşi pregătea  dosarul  pentru  cumpărarea  apartamentului  l-a  cunoscut  pe  pârât  care s-a  oferit  să o  ajute,  invocând faptul  că  are  cunoştinţe la  primărie .  Ulterior a început  cu  pârâtul o relaţie de  concubinaj.

La  data de  30.09.2003 a  semnat  contractul  de  vânzare -  cumpărare a  apartamentului,  cu  Primăria  mun. T.  Pârâtul  i-a  spus  însă  că acest  contract  trebuie  să  fie  autentificat  de  notar, ca ea  să devină  într-adevăr  proprietar. La  data de  28 octombrie 2003, la  nici o  lună  de  când a  semnat  contractul cu  Primăria, a  fost  anunţată  de  către  pârât să meargă  urgent  la  Notariatul  G  şi să semneze  pentru a  autentifica  actul  încheiat  cu  Primăria .  Ea  neavând nici un fel  de  noţiuni  juridice, a  alergat  împreună  cu o  prietenă  la  notariat, a  semnat actul , însoţită fiind de  pârât.  Nimeni  nu  i-a  spus  nimic, ea rămânând  în  continuare  cu ideea  că a  semnat  autentificarea  actului  încheiat  cu  Primăria  mun.T.

Actul a  fost  ţinut  de  către  pârât  deoarece ea avea  mare  încredere  în  el  deoarece era  mai  în  vârstă  decât  ea .

Din anul  2007  a aflat  că este  căsătorit, iar relaţiile  dintre  ei  au devenit  mai  tensionate.

In anii 2009 – 2010  pârâtul a  început  să-i  spună  că  apartamentul în  care  locuieşte ea  şi fiica  sa, este  proprietatea  sa  şi le  ameninţa  cu evacuarea . A  crezut  că este o  glumă, iar  la data de  10.01.2012,  în  plină  iarnă a  fost izgonită  din  apartament.

Arată  că intenţia  sa  nu a  fost aceea  de a-şi  vinde  propria  sa  casă  pe  care  s-a  chinuit  foarte  mult  să o  cumpere  cu  bani  împrumutaţi .

Mai  arată  că  preţul  trecut  în act  ca  primit  este  neserios,  infim  şi  derizoriu, preţ ce  nu i-a  fost  plătit vreodată.

Consideră  că actul  3147/28.10.2003  este  lovit de  nulitate  absolută , deoarece  bugetul de  stat a  fost prejudiciat  prin neplata  subvenţiei, apoi  consimţământul său  nu a  fost  exprimat  la  încheierea  actului, fiind  indusă  în eroare.

In drept, reclamanta  a  invocat (  fila  70-71 dosar) :  art.7  din  Legea 114/1996, art.1  şi art.19  din  Legea  85/1992, art.7  al.2  din  OG  nr.19/1994 , anexa  1 la  Legea  85/1992  şi  anexa  1  la  Decretul -  Lege  nr.61/1990.

Reclamanta a  depus  la  dosar  următoarele  înscrisuri  în  fotocopie:  adresa nr.114029/26.01.2012  eliberată  de  Poliţia  mun.T  către  I F ,  contractul  de  vânzare -  cumpărare  cu plata  integrală  nr.6867/30.09.2003 ,  contractul  de  vânzare -  cumpărare  autentificat  sub  nr.3147/28  octombrie  2003 la  BN  G  din  T,  chitanţe  de  plată a  utilităţilor  pe  numele  I  F.

Pârâţii  au  formulat  întâmpinare  ( f.46-47)  solicitând  respingerea  acţiunii  ca  nefondate pentru  următoarele  motive  :

Au  cumpărat  apartamentul  pentru a  face  o investiţie, dar  şi  din dorinţa ca  fiul  lor  să  aibă  o  locuinţă.

A avut  cu reclamanta  o convenţie  în  sensul  că aceasta  se  obliga  să  părăsească  imobilul  în  termen de  3  luni, dar  la  rugăminţile  reclamantei  au  convenit  cu aceasta să  locuiască  în  continuare  în apartament, încheind  cu  aceasta  un  contract  de  comodat.

Arată  că preţul plătit pentru apartament era  sincer  şi  serios  la acel  moment, că preţul  se  încadra  în  limitele  prevăzute  de  expertizele  notariale.

Din relaţiile  solicitate  de  la  BCPI  T  rezultă  că  apartamentul  are  carte  funciară  şi aparţine  proprietarilor  I R  şi  I L, ca  bun  comun, dobândit  în baza  contractului de  vânzare -  cumpărare  autentificat  sub  nr.3147/28.10.2003;  că  nu este  grevat  de sarcini (  adresa de la  fila  57 dosar).

Pârâţii  au depus  la  dosar  următoarele  înscrisuri :  contractul  de  comodat  autentificat  sub  nr.729/4.02.2009  la  BNP  M  din  T ,  adresa  nr.96/21.02.2012  eliberată  de  BNP  Manoliu din  Tecuci  din  care  rezultă că  valoarea unui apartament  u  două, camere  situat  în  mun.T, str.V  A,  blocul  .,  jud.G, conform expertizei  Camerei  Notarilor  publici  G, în  vigoare  în  anul  2003, era de 500  euro  ( fila  75 dosar).

La  solicitarea  reclamantei,  Primăria  mun.T a  comunicat  instanţei  copia  contractului  de  închiriere  nr.24661/28.07.2003  ( fila  93-94 dosar  fond).

S-a  administrat  interogatoriul  reclamantei  (  f.118-119) .

S-au  audiat  martorii  T  O -  G  la  propunerea  reclamantei  şi  I I  la  propunerea  pârâţilor ( declaraţii filele 120, 121).

Pârâţii  au  mai  depus  la  dosar  copia  rezoluţiei  nr.273/P/2009  din  1.06.2009 a Parchetului  de  pe  lângă  Judecătoria  T  şi  declaraţia  numitei  I F dată  în faţa  organelor de  urmărire  penală (  filele 128 – 130 dosar  fond), copii de  pe  SMS-urile  primite  de  la  reclamantă.

Instanţa,  examinând  actele  şi  lucrările  dosarului, reţine  următoarea  situaţie  de  fapt  şi de  drept:

Reclamanta a  locuit  mai  întâi  ca  şi  chiriaşă a  Primăriei  mun.T (  contract  fila  94  dosar)  în apartamentul  situat în  T, str.V  A,  nr., bloc ap.

Ulterior, reclamanta a  cumpărat acest apartament  de  la  SC L -  SA  G,  conform  contractului  de  vânzare – cumpărare  nr.6867/30.09.2003, contract  încheiat  în baza  următoarelor acte  normative.  Decretul -  Legea 61/1990 ,  HGR  608/1990,  HGR 562/1992  şi  Legea  85/1992  R.

Preţul  plătit integral de  către  reclamantă  către  SC L -  SA  cu sediul  în G a  fost  de  14.549.981  lei  ROL:

Ulterior  la data de  28  octombrie  2003  reclamanta a vândut  apartamentul  către  pârâţi  pentru un preţ de 30.000.000  lei  ROL,  conform  contractului  de  vânzare -  cumpărare  autentificat  sub  nr.3147/28  oct.2003 la  BNP  G  din  Tecuci ( actul  de  la  fila  20  dosar).

Reclamanta  şi  pârâtul  au  trăit  în  concubinaj  în  perioada  2003 şi  până la  izgonirea reclamantei  din apartament.

Reclamanta  după  vânzare, a  mers  să  locuiască  în  continuare  în apartament  cu  voia pârâtului,  iar  ulterior  conform  contractului  de  comodat  autentificat  la  notarul  public,  contract  cu o  durată prevăzută de 3  ani -  4.02.2009 -  3.02.2012  (  contractul  de  la  fila  91  dosar).

Invocarea  nulităţii  absolute  a  contractului de  vânzare -  cumpărare  autentificat  sub  nr.3147/28 octombrie  2003 la  BNP G  din T  pentru  motivele:  încălcarea dispoziţiilor  legale  cuprinse  în lege – Decretul - Lege  61/1990  privind  interdicţia  de  vânzare,  eroarea  obstacol  ca  viciu  de  consimţământ  şi  preţul  neserios,  nu poate  fi  primită de  către  instanţă  pentru  următoarele  argumente:

Art.4  din Decretul -  Lege  61/1990  care  prevedea „  Cumpărarea  de  locuinţe  în scopul revânzării  sau  închirierii  este  interzisă „ a  fost  abrogat. Nici unul  din  celelalte acte  normative  în  baza  cărora  s-a  încheiat  contractul de  vânzare -  cumpărare enumerate  în  cuprinsul  contractului (  HGR  608/1990,  HGR 562/1992  şi  Legea  85/1992 R.)  nu  conţine o  astfel  de  interdicţie.

In al  doilea  rând,  viciul de consimţământ  al erorii  - obstacol  (  numită  şi distructivă  de  voinţă)  nu a  fost  dovedit  de  către  reclamantă  în sensul  că  aceasta a  avut  o  falsă  reprezentare  asupra  naturii  actului ce  se  încheie : a  crezut  că  semnează  autentificarea  actului  încheiat  cu  Primăria  mun.T,  şi  nu  contractul  de vânzare -  cumpărare  cu  pârâţii .

 Din probele  dosarului  rezultă  că  anterior  reclamanta  încheiase  cu  pârâtul  un contract  de  comodat  privind  apartamentul  (  fila  66  dosar) , deci  ştia  că  foloseşte  apartamentul  ca  şi  comodatară,  nu  ca  proprietară .

Apoi  în declaraţia  dată  de  I F  în  anul 2009, în  faţa  organelor  de  urmărire  penală  în  cauza  273/P/2009, aceasta  arata  că în  anul  2003  a  vândut  apartamentul  soţilor  I R  şi  L.

Din  conţinutul  rezoluţiei  nr.273/P/2009  rezultă  că  între I  F  şi  I R a  intervenit  o înţelegere  conform  căreia,  I  F  era  lăsată în  continuare în  posesia  imobilului,  cu  obligaţia  de a  plăti  cheltuielile aferente.

Cu  privire  la  preţ,  instanţa  faţă de  actul  aflat la  fila  75  dosar,  faţă de  faptul  că  apartamentul a  fost  cumpărat de  la  Primărie  cu  suma  de 14  milioane  lei  şi  apoi  revândut  cu suma de  30  milioane  lei, faţă  de  relaţiile  existente  între reclamantă  şi  pârât, apreciază  că  preţul,  ca  şi condiţie a  vânzării -  cumpărării, a  fost  raportat  la  condiţiile  pieţii  imobiliare  la acel  moment, sincer  şi  serios.

Contractul de  vânzare -  cumpărare, în  principiu, este  valabil,  chiar  dacă  preţul  este  mult  inferior (  sau  superior)  valorii  reale  a  lucrului  vândut, întrucât  părţile  sunt  libere  să determine  preţul  sub  (  sau peste)  valoarea lucrului,  iar  echivalenţa  este  relativă, fiind  raportată nu  numai  la  valoarea  bunului vândut, dar  şi  la  subiectivismul  părţilor.

Pentru  considerentele  expuse  mai  sus,  instanţa  va respinge  acţiunea având  ca obiect  - nulitate  absolută a contractului de vânzare cumpărare  autentificat  sub nr.3147/28 oct 2003 la B.N.P. G din T  şi în subsidiar obligarea pârâţilor  la plata sumei de  30.000 lei cu titlu de dobânzi  legale  aferente si actualizată conform  indicelui de inflaţie-reprezentând contravaloarea apartamentului - ca nefondată.

 Conform art.19 alin 2  din OUG 51/2008 M , cheltuielile procesuale avansate de stat ( scutire de plata taxei judiciare de timbru) urmează a rămâne în sarcina statului .

 Va obliga  pe reclamantă  să  plătească  pârâtului  suma de 1000 lei  cu  titlu de cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare