Contract de închiriere. Condiţiile tacitei relocaţiuni

Tacita relocaţiune survine atunci când părţile convin tacit, prin manifestările lor exterioare, să prelungească efectele unui contract de închiriere. În esenţă, tacita relocaţiune este un acord de voinţă, care însă nu este materializat în scris, ci prin manifestări exterioare de natură să conducă la concluzia că a intervenit acordul tacit al părţilor. Or, este exclusă posibilitatea luării în calcul a unui acord tacit de voinţă atunci când una dintre părţi a solicitat instanţei de judecată rezilierea contractului de închiriere, iar instanţa a admis acţiunea respectivă.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de … sub nr. …, reclamantul Consiliul Local al Municipiului Slobozia a chemat în judecată pe pârâtul PG, solicitând obligarea pârâtului la plata debitului restant în valoare de 3513,96 lei reprezentând chirie, conform contractului de închiriere nr. … şi, în temeiul art. 25 din Legea nr. 114/1996, obligarea pârâtului la plata integrală a chiriei şi a majorărilor de întârziere până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

În motivare, reclamantul a arătat că între reclamant şi pârât au existat relaţii contractuale potrivit contractului de închiriere nr. …. În anul …, din cauza debitelor acumulate la chirie, pârâtul a fost acţionat în instanţă în vederea recuperării acestora. Prin sentinţa civilă nr. …, pronunţată în dosar nr. …, Judecătoria … a dispus obligarea pârâtului la plata debitului restant de 2351,62 lei, rezilierea contractului de închiriere nr. … şi evacuarea din locuinţa situată în …, a pârâtului PG.

Reclamantul a precizat că, având în vedere că pârâtul a păstrat folosinţa spaţiului închiriat până în prezent, locaţiunea a fost reînnoită prin tacita relocaţiune, conform dispoziţiilor art. 1437 Cod civil, în condiţiile primului contract. Pârâtul figurează în evidenţele reclamantului cu un debit de 3513,96 lei, din care 1825,8 lei chirie şi 1688,16 lei majorări de întârziere pentru perioada ….

În drept, reclamantul s-a întemeiat pe prevederile art. 111-115 C. proc. civ., art. 1437-1453 Cod civil, art. 25 din Legea nr. 114/1996.

În dovedire, reclamanul a depus la dosar tabel cu modul de calcul al majorărilor, copie de pe notificarea nr. … şi de pe dovada de comunicare, copie de pe notificarea nr. … şi de pe dovada de comunicare, copie de pe notificarea nr. …, copie de pe contractul de închiriere nr. ….

Deşi legal citat, pârâtul nu a formulat întâmpinare sau vreo altă apărare şi nu s-a prezentat la judecarea cauzei.

Analizând probele administrate în cauză, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

Prin contractul de închiriere nr. …, încheiat între Consiliul Local al Municipiului Slobozia, în calitate de locator, şi pârâtul PG, în calitate de chiriaş, reclamantul a închiriat pârâtului locuinţa din …, compus din o cameră în suprafaţă de 20,70 mp şi dependinţe în suprafaţă de 8,63 mp, pe o durată de 4 ani, începând cu data de … până la data de ….

Părţile au stabilit ca nivelul chiriei să fie calculat conform prevederilor art. 44 alin. (2) din Legea nr. 114/1996, urmând ca plata chiriei să se facă lunar, până la data de 10 a lunii în curs. Părţile au inserat în contract şi o clauză penală, în sensul că întârzierea la plata chiriei atrage penalităţi de întârziere de 0,5% pe zi, fără ca penalităţile să poată depăşi cuantumul debitului principal.

Prin sentinţa civilă nr. …, pronunţată de Judecătoria … în dosar nr. …, instanţa a admis acţiunea formulată de reclamantul Consiliul Local al Municipiului Slobozia în contradictoriu cu pârâtul PG, l-a obligat pe pârât la plata către reclamant a debitului restant în sumă de 2351,62 lei, din care 1269,28 lei chirie şi 1081,98 lei penalităţi de întârziere, şi a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. … încheiat între Consiliul Local al Municipiului Slobozia şi pârât, şi evacuarea pârâtului din imobilul situat în ….

Conform celor menţionate de reclamant, pârâtul a continuat să locuiască în imobilul situat în …, după pronunţarea hotărârii de evacuare, operând, în opinia reclamantului, tacita relocaţiune.

Instanţa constată, totuşi, că este exclusă posibilitatea intervenirii în speţă a tacitei relocaţiuni, în condiţiile în care contractul de închiriere a fost reziliat prin hotărâre judecătorească. Tacita relocaţiune survine atunci când părţile convin tacit, prin manifestările lor exterioare, să prelungească efectele unui contract de închiriere. În esenţă, tacita relocaţiune este un acord de voinţă, care însă nu este materializat în scris, ci prin manifestări exterioare de natură să conducă la concluzia că a intervenit acordul tacit al părţilor. Or, este exclusă posibilitatea luării în calcul a unui acord tacit de voinţă atunci când una dintre părţi a solicitat instanţei de judecată rezilierea contractului de închiriere, iar instanţa a admis acţiunea respectivă. Prin urmare, în speţă nu a operat tacita relocaţiune.

În condiţiile în care reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe prevederile care reglementează tacita relocaţiune, iar instanţa nu poate schimba cauza acţiunii, acţiunea reclamantului urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare