Legea nr. 112/1995. Obligatia de înstrainare a locuintelor catre chiriasi. Drept nascut anterior Legii nr. 112/1995, dar exercitat dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001. Aplicarea legii civile in timp.

Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate si, odata câstigat prin întrunirea celor doua cerinte inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii în materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea în vigoare nu poate fi înlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea între chiriasii care s-au grabit sa dobândeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vânzarea pâna la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o ratiune obiectiva, legala.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 11823/2005 reclamantul A.L.S. a chemat în judecata pe pârâtii R.A.E.D.P.P. Constanta, C.L. al Municipiului Constanta si Municipiul Constanta, reprezentat prin Primar, solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa dispuna obligarea pârâtilor sa încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumparare pentru apartamentul situat în Constanta, Bdul E. nr. 15, et.II, cu cheltuieli de judecata.

În sustinerea cererii s-a aratat ca locuieste împreuna cu familia în apartamentul mentionat, în baza Ordinului de repartitie nr. 1385 din 14.10.1972, emis de fostul Comitet Executiv al Consiliului popular al Municipiului Constanta.

S-a precizat ca, având la baza aceasta repartitie, a beneficiat de încheierea unui contract de închiriere cu fostul I.C.R.A.L., actual R.A.E.D.P.P. înca din anul 1981, contract care a fost prelungit în mod succesiv de-a lungul timpului, în baza actelor normative în vigoare în perioada 1990 si pâna în prezent.

Totodata, s-a mentionat ca îndeplineste conditiile prevazute de Legea nr. 112/1995 si H.G. nr. 11/1997 si a formulat cererea înregistrata sub nr. 106538 din 29 august 2002 la Primaria Municipiului Constanta pentru cumpararea locuintei, fara însa a i se comunica modul de solutionare al acesteia.

În drept, au fost invocate dispozitiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, art. 41 din H.G. nr. 11/1997, art. 112 Cod procedura civila si art. 274 Cod procedura civila.

Prin sentinta civila nr. 5191 din 31 mai 2006, Judecatoria Constanta a admis actiunea reclamantului, în contradictoriu cu pârâtii Municipiul Constanta, prin Primar si R.A.E.D.P.P. Constanta si s-a respins actiunea în contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului Constanta, ca fiind introdusa împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

Au fost obligati pârâtii Municipiul Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta sa încheie cu reclamantul A.L.S., în calitate de cumparator, contractul de vânzare-cumparare pentru apartamentul situat în Constanta, Bdul E. nr. 15, et.2 si la plata catre reclamant a sumei de 19 lei reprezentând cheltuieli de judecata.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal au declarat apel pârâtii Municipiul Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta, criticând-o pentru nelegalitate.

Prin decizia civila nr. 698 din 6 octombrie 2006, Tribunalul Constanta a respins apelurile ca nefondate.

Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut urmatoarele :

- în contextul eforturilor efectuate de stat pentru reglementarea restituirii proprietatilor preluate în perioada 1945 - 1989 si pentru asigurarea, în acelasi timp, a unei protectii efective a chiriasilor acestor imobile nu poate fi retinuta încalcarea dreptului de proprietate al pârâtului Municipiul Constanta, în calitatea sa de reprezentant al statului, prin limitarea dispozitiei asupra bunului ce face obiectul dreptului de cumparare;

- prevederile art. 9 din Legea nr.112/1995 au instituit în favoarea chiriasilor titulari de contract dreptul de a cumpara imobilul care face obiectul locatiunii, iar acestui drept îi corespunde obligatia detinatorului bunului de a-l vinde, o interpretare contrara a dispozitiilor actului normativ mentionat echivalând cu imposibilitatea materializarii dreptului stipulat în favoarea chiriasilor;

- reglementarea prin dispozitiile Legii nr.10/2001 a unui drept de preemtiune în favoarea chiriasului nu echivaleaza cu abrogarea prevederilor Legii nr. 112/1995 si cu negarea dreptului chiriasului de a cumpara, instituit de acest ultim act normativ;

- durata si începutul termenului de prescriptie al dreptului dedus judecatii au fost corect stabilite de instanta de fond, ca si faptul ca el a fost întrerupt prin recunoasterea pârâtei, care nu a contestat calitatea de chirias a reclamantului si, implicit, nici vocatia acestuia de a opta pentru cumpararea locuintei în conditiile Legii nr.112/1995.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si R.A.E.D.P.P. Constanta.

Primarul municipiului Constanta a invocat aplicarea gresita a legii prin nesocotirea limitelor dreptului de dispozitie al proprietarului bunului.

A sustinut recurentul ca existenta unei obligatii de a vinde a proprietarului imobilului a fost în mod nelegal retinuta în conditiile în care dispozitiile din Normele metodologice ale Legii nr.112/1995 - care instituiau dreptul chiriasilor de a cumpara - au fost abrogate implicit prin actele normative ulterioare, iar prin O.U.G. nr.40/1999 s-a instituit doar un drept de preemtiune al chiriasului la cumpararea imobilului proprietatea unitatii administrativ teritoriale. Urmare a înlocuirii dreptului de a cumpara cu dreptul de preemtiune la cumparare, obligatia de a vinde a proprietarului imobilului nu mai subzista si, pe cale de consecinta, nu mai poate fi impusa prin hotarâre judecatoreasca.

R.A.E.D.P.P. Constanta  a criticat hotarârea instantei de apel sub aspectul solutionarii exceptiei lipsei calitatii sale procesual pasive, iar pe fond, a sustinut ca instantele de fond si de apel au facut o aplicare gresita a dispozitiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, cât si a dispozitiilor Legii nr. 10/2001, sub urmatoarele aspecte:

În mod eronat s-a considerat ca obligatia vânzarii imobilului rezulta din lege si ca ducerea sa la îndeplinire poate fi realizata prin constrângerea partii care refuza îndeplinirea ei. Aceasta interpretare a legii este în neconcordanta cu dispozitiile art. 480-481 Cod civil si ale art. 21 din Constitutie si se încalca astfel dreptul de proprietate al Municipiului Constanta de a dispune în mod liber asupra bunului proprietatea sa.

Vânzarea locuintei catre reclamant este ilegala; începând cu intrarea în vigoare a H.G.R. nr. 11/1997, vânzarea imobilelor intrate în proprietatea statului român în perioada 1948 – 1989 nu a mai fost legala, astfel încât nu mai sunt incidente în cauza dispozitiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Pe parcursul procesului, la data de 06 martie 2007 a decedat reclamantul A.L.S., operând o transmisiune a calitatii procesual active catre succesorii sai – A.M. si P.D. – sotie si fiica; ambele locuiau cu titularul contractului de închiriere în acelasi imobil si, în conformitate cu dispozitiile art. 27 din Legea nr. 114/1996, sunt îndreptatite sa continue raporturile locative pentru imobilul în litigiu.

Analizând legalitatea hotarârii atacate, în raport cu criticile formulate de cei doi pârâti, se retin urmatoarele:

1. Legiuitorul de dupa 1989 a adoptat o politica sociala constanta si a edictat o serie de masuri de protectie a chiriasilor aflati în folosinta fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectiva, nu numai din acele locuinte construite de stat sau de unitatile economice sau bugetare de stat, ci si din locuintele preluate abuziv dupa data de 6 martie 1945, apartinând persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.

Ignorarea proprietatii private promovata si sustinuta de sistemul totalitar, în paralel cu exacerbarea superioritatii dreptului de proprietate socialista a întregului popor, au fost cauze care au contribuit la extinderea pe scara larga a proprietatii de stat, sub toate formele pe care aceasta le-a îmbracat, au dus la crearea unui numar impresionant de locuinte în fondul statului, închiriate pe termene îndelungate, chiar zeci de ani, prin  prorogari succesive legale, contra unor sume de bani modice. Aceasta a fost una din ratiunile pentru care obiectiv si legitim, statul a edictat o serie de masuri de protectie a acestor categorii de chiriasi, printre care si prevederea din art. 9 din Legea nr. 112/1995, acordându-le dreptul sa cumpere locuintele la un pret preferential, sub nivelul practicat pe piata libera.

În speta, autorul reclamantului a detinut locuinta în litigiu cu titlu de chirias, începând cu anul 1981, când, în baza Ordinului de repartitie nr. 1385 din 24.10. 1972 i-a fost încheiat contractul de închiriere, nr. 3054/1981, prelungit succesiv, conform înscrisurilor depuse la dosar (filele 14-33  dosar nr. 11823/2005 al Judecatoriei Constanta).

Refuzând solutionarea cererii reclamantului de vânzare-cumparare a spatiului în litigiu, cu motivarea ca spatiul urmeaza sa fie înstrainat potrivit metodologiei de vânzare a bunurilor imobile apartinând domeniului privat al Municipiului Constanta, aprobata prin H.C.L.M. nr. 37/2002 si ca nu este scos înca la vânzare, pârâtii au refuzat de fapt încheierea  contractului de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, iar aceasta atitudine, îndreptateste chiriasul sa îsi valorifice în instanta vocatia la cumparare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere.

Este reala sustinerea recurentilor referitoare la împrejurarea ca, potrivit art. 42 din legea nr. 10/2001, republicata, imobilele cu destinatie de locuinte care în urma procedurilor prevazute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptatite pot fi înstrainate potrivit legislatiei în vigoare, chiriasii având un drept de preemptiune.

Recunoasterea dreptului de preemptiune în favoarea chiriasilor presupune posibilitatea legala a detinatorilor de a vinde unor terte persoane atunci când oferta concreta a proprietarului nu se întâlneste cu acceptarea ferma a chiriasului.

Dar problema este caror categorii de chiriasi le sunt incidente cele doua acte normative evocate, cine sunt subiectii reglementarilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 si art. 43(42) din Legea nr. 10/2001, cum se rezolva conflictul aplicarii lor în timp.

Data fiind contradictorialitatea evidentiata în cazul celor doua texte legale, este important de stiut cum se manifesta ele în timp, pentru ca, de principiu, legea civila începe sa actioneze din momentul intrarii în vigoare si nu are putere retroactiva. Înseamna ca norma noua nu are în vedere relatiile civile nascute înaintea intrarii ei în vigoare, ceea ce creeaza cadrul teoretic pentru coexistenta unor legi diferite în intervalul necesar pâna la epuizarea raporturilor juridice.

Chestiunea se simplifica daca se analizeaza câmpul de aplicare al celor doua legi, prin prisma subiectilor carora li se adreseaza. În vreme ce Legea nr. 112/1995 se refera al chiriasii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbeste despre chiriasi, la fel si normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite în privinta Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipuleaza ca dreptul de a cumpara apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriasii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii în vigoare a legii.

Rezulta ca dreptul la cumparare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligatiei de vânzare în sarcina detinatorilor, este conditionat de valabilitatea contractului, dar si de împrejurarea ocuparii efective a locuintei la data de 29 ianuarie 1996 – data intrarii în vigoare a Legii nr. 112/1995.

Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate si, odata câstigat prin întrunirea celor doua cerinte inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii în materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea în vigoare nu poate fi înlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea între chiriasii care s-au grabit sa dobândeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vânzarea pâna la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o ratiune obiectiva, legala.

2. Obligarea unitatii administrativ teritoriale, prin primar, la vânzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr.112/1995, în conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita în considerarea obiectului (locuinta preluata în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata în considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vânzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului “noului” proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr.112/1995, în raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara.

În aprecierea existentei unei eventuale încalcari a dreptului de dispozitie al vânzatorului trebuie avut în vedere si faptul ca obligatia de a vinde este instituita printr-o dispozitie legala conforma prevederilor art. 41 din Constitutie care, garantând dreptul de proprietate, prevad expres si ca limitele si continutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.

Determinând "continutul si limitele acestor drepturi" legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea carora stabileste dimensiuni si limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecatii în speta, trebuie mentionata obligatia statului de a crea conditiile necesare pentru cresterea calitatii vietii, stabilita de art.134 alin. (2) lit. f) din Constitutie si, mai ales, de a lua masuri de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent (art.43 alin. 1 din Constitutie), ori prin art. 9 din Legea nr.112/1995 legiuitorul realizeaza o masura în acest sens.

3. Nu prezinta relevanta în stabilirea naturii dreptului dedus judecatii de reclamant prevederile O.U.G. nr.40/1999, invocate de recurentul Primarul municipiului Constanta, pentru ca dreptul de preemtiune stabilit de dispozitiile art.18 alin.1 din actul normativ mentionat vizeaza situatia imobilelor restituite în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, în cazul în care proprietarul îsi manifesta vointa de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii, ori în speta nu este vorba de un imobil restituit în natura proprietarului anterior.

4. Nefondata este si critica R.A.E.D.P.P. Constanta referitoare la solutionarea  exceptiei lipsei calitatii sale procesual pasive.

Calitatea procesual pasiva presupune existenta unei identitati între pârât si persoana obligata în raportul juridic dedus judecatii.

R.A.E.D.P.P. Constanta este administratorul fondului locativ apartinând Municipiului Constanta si în conditiile art. 9 din legea nr. 112/1995, ea încheie contracte de vânzare-cumparare, în numele si pe seama Municipiului Constanta, pentru locuintele ce cad sub incidenta acestei legi speciale.

Conform art.9 alin.(5) din Legea nr. 112/1995 vânzarea locuintelor ce cad sub incidenta acestui act normativ se realizeaza prin unitati specializate, comisionul cuvenit acestor unitati care administreaza si vând apartamentele fiind de 1% din valoarea acestora.

În cauza, se retine ca pârâta  R.A.E.D.P.P. Constanta este o astfel de unitate specializata, vânzarea locuintelor din domeniul privat al Municipiului Constanta, conform Legii nr. 112/1995, realizându-se prin intermediul acesteia.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedura civila, se vor respinge recursurile ca nefondate.

Domenii speta

Spete similare