Pentru obtinerea în natura a imobilului ce a format obiectul contractelor de vânzare - cumparare atacate este necesar sa se obtina anularea acestora.

Pentru obtinerea în natura a imobilului ce a  format obiectul contractelor de vânzare - cumparare atacate este necesar sa se obtina anularea  acestora. În lipsa unei hotarâri de anulare a contractelor de vânzare-cumparare si în lipsa unei hotarâri anterioare intrarii în vigoare a Legii nr. 10/2001, care sa fi dat nastere unui bun în sensul Conventiei Europene a Drepturilor Omului în patrimoniul apelantei reclamante, aceasta din urma  poate obtine doar masuri reparatorii prin echivalent.

Art. 18 lit. c si art. 46 alin. 2 din Legea 10/2001

Prin cererea din data de 22.08.2002, înregistrata la  Tribunalul  Bucuresti Sectia a  V -a Civila, sub nr. 4438/2002,  reclamanta a chemat în judecata pe pârâtii  Primaria  Municipiului Bucuresti prin Primar General, Consiliul General al Municipiului Bucuresti, Primaria Sector 2 Bucuresti, MD si SM,  solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa constate preluarea abuziva, fara titlu, de catre Statul Român a imobilului situat în Bucuresti, sa dispuna restituirea în natura a imobilului catre reclamanta si sa dispuna constatarea nulitatii absolute a contractelor de vânzare-cumparare încheiate între pârâta Primaria Sectorului 2 Bucuresti, în calitate de vânzatoare (mandatara a  Statului Român) si  pârâtii,  în calitate de cumparatori, cu obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata.

Reclamata  a mai aratat ca a formulat notificare în baza Legii nr. 10/2001, pârâtii cunosteau sau puteau sa cunoasca faptul preluarii abuzive a apartamentului, astfel ca au fost de rea credinta la încheierea contractului de vânzare cumparare pe Legea  nr. 112/1995.

Tribunalul a retinut ca reclamanta  nu a facut dovada  unor motive bine justificate  straine de  culpa acesteia si care sa excluda  forta majora din care sa  rezulte împrejurarea  ca termenul de  prescriptie  a dreptului material  la actiune  privind  anularea contractului de vânzare-cumparare nr. 03070/31.03.1997 încheiat între SC Apolodor SA si pârâtul  a  fost depasit  din  motive neimputabile  acesteia.

Dincolo de aceasta  situatie  de fapt  instanta  a apreciat ca este îndrituita sa examineze, în cadrul plenitudinii de competenta, potrivit  dispozitiilor art. 6 din Legea  nr. 2131998, valabilitatea  preluarii unui imobil  în proprietatea statului, analiza ce se poate  face  prin examinarea  tuturor actelor  normative  la data  preluarii.  Tribunalul a retinut  ca  Decretul - Lege nr. 92/1950 nu a putut produce  nici un  efect  cu privire la  imobilele preluate de stat, el fiind  în raport  de dispozitiile  art. 18 din Constitutia  României din 1948,  în vigoare la data  emiterii decretului,  neconstitutional  si prin urmare  nu a putut  transmite dreptului de  proprietate  catre stat. De altfel,  chiar legiuitorul  român a  stabilit  ca imobilele nationalizate  în baza  Decretului nr. 92/1950 sunt preluate  în mod abuziv .

Relativ la cererea reclamantei privind  anularea  contractului de vânzare-cumparare  numarul  04925 din 21.10.1998 încheiat  între SC  Apolodor SA si  ML cu privire  la imobilul situat în Bucuresti, tribunalul a  retinut ca acest capat de cerere este neîntemeiat.

Potrivit dispozitiilor  art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001,  toate actele  juridice  de înstrainare a  bunurilor imobile  ce fac obiectul de reglementare  al legii  si care au intrat  în proprietatea statului fara titlu  valabil, sunt  lovite de  nulitate absoluta, afara de cazul în care  au fost încheiate  cu buna - credinta.  Retinându-se  de catre instanta  ca preluarea imobilului  s-a  facut  de la un  proprietar  si ca actul normativ  de preluare  nu si-a putut  produce  efectele  cu privire la transmiterea dreptului de proprietate fiind în neconcordanta  cu prevederile art. 8, 10, 11, 16 din Constitutia  României  din 1948,  a ramas de analizat daca în cauza se verifica situatia de exceptie edictata  de dispozitiile art. 46 alin. 2 din Legea  nr. 10/2001, respectiv buna - credinta.

Buna credinta este definita de  art. 1898  Cod civil ca fiind  credinta  achizitorului  ca cel  de la care a dobândit imobilul  avea însusirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Ea se presupune întotdeauna, sarcina probei revenind  aceluia care  invoca  reaua credinta.

Numai în situatia  în care pârâtii  ar fi avut  cel mai  mic dubiu  asupra valabilitatii titlului statului, deci asupra faptului ca a operat transmiterea  dreptului de proprietate  în patrimoniul acestuia la momentul  preluarii,  pârâtii ar fi considerati  de rea credinta.

Tribunalul a retinut  ca acest dubiu  nu putea rezulta  din simpla  cunoastere a împrejurarii  ca imobilul  a fost  preluat  de stat în perioada regimului  comunist  si ca putea  fi  oricând  revendicat, interpretarea  contrara  lasând art. 46 alin. 2  teza a II-a  din Legea nr. 10/2001 fara  aplicare, deoarece  prin ipoteza toti chiriasii  din imobilele nationalizate  stiau ca exista aceasta  posibilitate.  Pe de alta parte, pârâtii cumparatori  nu aveau  nici o calitate  în baza  careia sa analizeze  valabilitatea  titlului statului, ci doar  obligatia de diligenta privind aflarea  titlului statului,  caci prima  operatiune  era exclusiv  de competenta  instantelor  judecatoresti.

Curtea retine ca  a intrat în puterea lucrului judecat  partea din hotarârea primei instante prin care s-a constatat  ca reclamanta are calitate de mostenitoare a defunctei FS. De asemenea Curtea retine ca a intrat în puterea lucrului judecat aspectul (necontestat de catre intimati si sustinut de catre apelanta) conform caruia  imobilul a fost preluat de stat fara titlu (în mod abuziv) si aspectul stabilit în primul ciclu procesual conform caruia cererea de restituire în natura a imobilului  trebuie analizata  din perspectiva  legislatiei speciale incidente  în materia  imobilelor preluate în mod abuziv de stat.

Date fiind cele aratate anterior, Curtea  retine  la fel ca prima instanta ca  pentru obtinerea în natura a imobilului ce a  format obiectul contractelor de vânzare - cumparare atacate este necesar sa se obtina anularea  acestora. În lipsa unei hotarâri de anulare a contractelor de vânzare-cumparare si în lipsa unei hotarâri anterioare intrarii în vigoare a Legii nr. 10/2001, care sa fi dat nastere unui bun în sensul Conventiei Europene a Drepturilor Omului în patrimoniul apelantei reclamante, aceasta din urma  poate obtine doar masuri reparatorii prin echivalent.

Sub aspectul  respingerii cererii de repunere în termenul de prescriptie de catre prima instanta, Curtea  constata ca  s-a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 19 din Decretul nr. 167/1958. Cererea apelantei de repunere în termenul de prescriptie nu cuprinde motivele justificate, straine de culpa sa,  din care sa rezulte  împrejurarea ca  termenul de  prescriptie a fost depasit  din motive neimputabile. În lipsa  acestora nu se poate aprecia  nici macar daca  cererea de prescriptie  a fost formulata  în termenul de o luna de la încetarea cauzelor care  au justificat depasirea termenului.

Procedând la judecarea cererii de repunere în termenul de prescriptie, prima instanta s-a conformat întru totul dispozitiilor din decizia  civila nr.763/A/05.12.2005, în care se arata expres  ca doar dupa  judecarea  acestei cereri  se poate aprecia  asupra  legalitatii  si temeiniciei hotarârii  prin care a fost admisa exceptia  prescriptiei  dreptului la actiunea în anularea contractelor de vânzare cumparare.

Curtea gaseste ca fiind incorecte aprecierile apelantei  relative la  nerespectarea dispozitiilor art. 315  alin. 1 de catre prima instanta  deoarece singura interpretare posibila a continutului deciziei nr. 763/2005 (mentinuta în recurs) este aceea ca  instanta nu se putea  pronunta asupra exceptiei prescriptiei decât dupa ce solutiona  cererea de repunere  în termenul de prescriptie.

Nu pot fi retinute sustinerile apelantei reclamante conform carora  prima instanta a aplicat în mod gresit,  dispozitiile relative la prescriptie, unei actiuni imprescriptibile extinctiv. Actiunea în  anulare sau constatare a nulitatii absolute a unui contract de vânzare - cumparare  încheiat în temeiul Legii  nr. 112/1995,  este o actiune personala, prescriptibila, în termenul special de prescriptie,  prevazut în art. 45 alin. ultim din Legea nr. 10/2001 (ultima renumerotare). Oricum actiunea în anulare sau în constatarea nulitatii unui contract  nu este o actiune  reala cum sustine  apelanta - reclamanta.

Fata de cele aratate, Curtea constata ca  solutia de respingere a  cererii de repunere în termen si  solutia de admitere a exceptiei prescriptiei dreptului la actiune în privinta contractului nr. 03070/31.03.1997 sunt corecte.

Relativ la respingerea ca nefondata  a actiunii în anularea  contractelor de vânzare-cumparare nr. 04925/1998 si 04427/1998, Curtea retine de asemenea ca prima instanta a facut o corecta aplicare a legii.

Art. 45 alin. 2  din Legea nr. 10/2001,  stabileste clar ca  actele juridice de înstrainare având ca obiect imobile preluate fara titlu valabil,  sunt lovite de nulitate absoluta, în afara de cazul în care au fost încheiate cu buna credinta.

Atât doctrina cât si practica judiciara sunt constante în a aprecia  ca nefiind rasturnata prezumtia de buna credinta în situatia în care anterior încheierii actelor de înstrainare fostul proprietar nu si-a exhibat în vreun fel dorinta de a redobândi proprietatea imobilului. Pentru rasturnarea prezumtiei de buna credinta, nu este obligatoriu ca fostul proprietar sa fi contestat în justitie titlul statului sau sa fi formulat o cerere  în termenul si în forma  cerute de Legea nr. 112/1995, dar este necesar  ca  statul sa fi fost încunostintat (somatie, memoriu, notificare, etc.)  în vreun fel în legatura cu intentia fostului proprietar sau a succesorului acestuia de a redobândi imobilul. Fiind o chestiune de fapt, prezumtia de buna credinta ar putea fi rasturnata  si în situatia în care  fostul proprietar  locuia  într-un alt apartament din imobilul ce a fost înstrainat prin Legea  nr. 112/1995 si ar dovedi  ca a adus la cunostinta  chiriasilor dorinta sa de a redobândi imobilul.

În speta, lipsa oricaror demersuri a fostului proprietar sau al succesorului acestuia, anterior încheierii celor doua contracte de vânzare - cumparare,  este de necontestat, astfel ca solutia primei instante  de  retinere  a bunei credinte a chiriasilor cumparatori este singura conforma cu probele administrate. Consecinta bunei credinte  a  cumparatorilor  este salvgardarea legala a contractului de vânzare cumparare. În privinta persoanei îndreptatite  la masuri  reparatorii conform Legii nr. 10/2001 (apelanta reclamanta)  consecinta valabilitatii actelor de înstrainare este aceea ca  masurile reparatorii  ce vor fi  acordate  vor fi stabilite în echivalent conform legislatiei în vigoare (titlul VII din Legea  nr. 247/2005) la valoarea de piata  a imobilelor preluate abuziv.

CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A IV-A CIVILA

DECIZIA CIVILA NR.228 A din 25.03.2010

Domenii speta

Spete similare