Folosirea spaţiului comercial de către locatar, după expirarea contractului de locaţiune. Modul de calcul al lipsei de folosinţă.

1.Folosirea spaţiului comercial de către locatar, după expirarea contractului de locaţiune. Modul de calcul al lipsei de folosinţă.

Dacă ulterior încetării contractului de locaţiune locatarul continuă să folosească spaţiul închiriat, acesta datorează contravaloarea beneficiului nerealizat de locator, prin lipsa de folosinţă a imobilului, calculată la nivelul chiriei percepută pe perioada anterioară expirării contractului, în lipsa unor dovezi din care să rezulte o altă ofertă din partea unor terţe persoane şi în care să se stabilească o chirie mai mare pentru spaţiul respectiv.

Ca drept real de garanţie imperfect, dreptul de retenţie conferă titularului său (care l-a invocat pe cale de excepţie în litigii privind restituirea bunului) o simplă detenţie precară, deci nu o posesie valabilă şi nici un drept în baza căruia societatea să continue să folosească spaţiul fără a fi nevoită să achite c/val. prejudiciului cauzat proprietarului.

Dec.com nr. 61/RC/2009 a Tribunalului Comercial Argeş pronunţată în dos. 1323/205/2008

Prin cererea înregistrată pe rolul  Judecătoriei Câmpulung sub nr. 1388/205/2008, reclamantul B B, a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa în contradictoriu cu pârâta SC C SRL ,să fie obligată la plata chiriei neachitată pe ultimele şase luni  anterioare expirării contractului de închiriere nr.80230/11.04.2005 (octombrie 2005 – martie 2006) reactualizată în funcţie de indicele de inflaţie, precum şi obligarea la plata contravalorii lipsei de folosinţă a spaţiului comercial începând cu data de 31.03.2006 şi până la data evacuării, 20.02.2008.

În esenţă, în motivarea cererii, reclamantul a arătat  că pârâta foloseşte spaţiu comercial din str. R Câmpulung , în baza contractului de închiriere nr.80230 din 11 aprilie 2005, care a fost valabil până la data de 31 martie 2006, dată de la care pârâtul ar fi trebuit să elibereze spaţiul şi să plătească şi chiria restantă pe ultimele 6 luni, în sumă de 240 lei, sens în care reclamantul l-a şi somat prin telegrama  din 9 martie 2006.

Cum pârâtul nu a dat semne în sensul că înţelege să-şi respecte obligaţia asumată, reclamantul a formulat acţiune prin care a solicitat evacuarea societăţii pârâte , prin sentinţa nr.777/C/13.07.2007 a Tribunalului Comercial rămasă definitivă, dispunându-se evacuarea.

De la data expirării contractului şi până la data evacuării , 20.02.2008, pârâta a continuat să folosească spaţiul, motiv pentru care , considerând folosinţa abuzivă, reclamantul a solicitat obligarea la plata lipsei de folosinţă .

În drept, s-au indicat ca temeiuri legale ale acţiunii dispoziţiile art.969 C.civ,1073 – 1075 C.civ, 1429,1436 şi urm.C.civ.

Prin sentinţa comercială nr.343/09.12.2008 a Judecătoriei Câmpulung a fost respinsă acţiunea ca neîntemeiată.

Pentru a se pronunţa în acest sens,  instanţa de fond a reţinut că prin sentinţa nr.777/C/2007, rămasă  definitivă prin decizia Curţii de Apel Piteşti nr.143/AC/2007 şi irevocabilă prin decizia nr.2655/2008 a Inaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, s-a dispus evacuarea pârâtei şi obligarea reclamantului la plata sumei de 13.524 lei , contravaloarea îmbunătăţirilor aduse spaţiului închiriat.

 S-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că între părţi, urmare a raportului juridic  rezultat din contractul de închiriere, sunt incidente dispoziţiile de drept comun prevăzute de art. 1444 C. civil şi prin urmare pârâta putea fi evacuată nu la momentul expirării contractului, respectiv data de 31.03.2006,cum susţine reclamantul, ci la data când achita pârâtei contravaloarea îmbunătăţirilor aduse spaţiului închiriat.

A mai reţinut prima instanţă că în conformitate cu dispoziţiile art, 1444 C. civil, pârâta nu s-a aflat în culpă şi nici nu a folosit spaţiul în mod nelegal, întrucât aceasta nu a primit suma reprezentând c/val. îmbunătăţirilor.

Pe de altă parte s-a avut în vedere că reclamantul nu a făcut dovada existenţei unui prejudiciu real , ci doar a unui prejudiciu ideatic, formal, context în care s-a concluzionat că nu sunt întrunite condiţiile art. 998 C. civil în sensul că nu poate fi reţinută vinovăţia pârâtei în privinţa neexecutării obligaţiei şi nici existenţa unui prejudiciu cert în patrimoniul reclamantului.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs, în termen legal, reclamantul B B, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, pentru motive ce se circumscriu dispoziţiilor art. 304 pct. 9 Cod proc. civilă şi solicitând în principal casarea sentinţei cu trimiterea cauzei spre rejudecare pentru administrarea de probe, în suplimentare, iar în subsidiar modificarea sentinţei recurate în sensul admiterii acţiunii şi obligarea pârâtei intimate la plata chiriei restante în sumă de 283 lei şi a lipsei de folosinţă în sumă de 35296,55 lei conform raportului de expertiză efectuat în cauză.

Recurentul reclamant a criticat faptul că instanţa de fond  nu a pus în discuţia părţilor toate probele administrate, în concret interogatoriul pârâtei depus la dosar la data de 08.12.2008, încălcându-se astfel dreptul său la apărare.

Referitor la modul de administrare şi  interpretare a probelor,s-a arătat că instanţa, în mod greşit a dat eficienţă unei depoziţii de martor, salariat al societăţii pârâte reţinând, contra înscrisului încheiat între părţi că valoare chiriei este de 100 lei, iar nu de 40 lei cât s-a stabilit prin contract.

Tot astfel în mod greşit a fost respinsă proba solicitată de reclamant în sensul prezentării registrului de casă al societăţii, pentru a se dovedi valoarea chiriei achitată lunar, deşi, în baza rolului activ, instanţa trebuia să fixeze, ca obiectiv al expertizei studierea de către expert a înscrisului respectiv.

Referitor la soluţionarea capătului de cerere privind lipsa de folosinţă a spaţiului, recurentul reclamant critică soluţia primei instanţe , arătând că s-a încălcat o hotărâre definitivă şi irevocabilă prin care s-a dispus evacuarea necondiţionată de plata despăgubirilor, respectiv sentinţa 777/C/2007 a Tribunalului Comercial Argeş.

Cât timp pârâta nu a eliberat spaţiul şi nici nu  invocat  un just titlu în baza căruia să mai poată să folosească spaţiul ,tribunalul a dispus evacuarea iar o altă instanţă nu mai poate pune în discuţie un alt moment decât acela al rămânerii definitive a hotărârii, în ceea ce priveşte punerea în executare.  Recurentul reclamant invocă încălcarea de către instanţă a dreptului de proprietate consfinţit de art. 480 Cod civil, şi garantat prin art. 44 din Constituţia României şi art. 1 din Protocolul Adiţional de aderare la CEDO

Tribunalul, analizând recursul formulat, prin prisma motivelor invocate, dar şi sub toate aspectele, potrivit art.304 ind.1 Cod proc. civilă, constată şi reţine următoarele:

Art. 108 Cod procedură civilă prevede că nulităţile care nu sunt de ordine publică,  se declară numai la cererea părţii  care are interes să o invoce  şi numai la prima zi de înfăţişare ce a urmat după această neregularitate şi înainte de apune concluzii pe fond.

Având în vedere reglementarea legală amintită, tribunalul constată că motivele de recurs referitoare la discutarea în contradictoriu a probei cu interogatoriul pârâtei şi suplimentarea probatoriului, respectiv la nelegala audiere a martorei V M , salariat al societăţii pârâte şi prin urmare persoană interesată în cauză, nu sunt întemeiate.

Astfel, reclamantul a fost reprezentat de apărător la termenul ce a urmat  depunerii interogatoriului, având posibilitatea de a cunoaşte conţinutul înscrisului şi eventual  avea posibilitatea de a solicita suplimentarea probatoriului în condiţiile art. 138 Cod procedură civilă.

De asemenea, martora  -  care nu face parte din categoria persoanelor a căror audiere este reglementată de art. 189 Cod procedură civilă,  - a fost  ascultată în prezenţa reclamantului, asistat de avocat, la termenul din 18.11.2008, fără a se invoca motive de opoziţie la audiere, în condiţii procedurale.

Neîntemeiat este şi motivul de recurs privind lipsa de rol activ al judecătorului fondului, motivat de faptul că nu a dispus ca obiectiv al expertizei studierea registrului de casă al societăţii – pârâte şi a respins proba cu depunerea acestui înscris.

Proba nu era concludentă şi nici pertinentă, întrucât, astfel cum rezultă din declaraţia martorei audiată, V M ( f. 80) plăţile nu se evidenţiau în registrele societăţii  şi nici nu se eliberau chitanţe.

Întemeiată este însă critica referitoare la interpretarea depoziţiei martorei. A menţionat martora că între părţi a existat un „mod de întrajutorare”, că nu ştie ce sumă şi pentru cea fost dată, pentru ca ulterior să precizeze în declaraţie că  „ suma plătită era dublul sumei consemnată în contract” şi că „ se plătea de către lucrătorii comerciali , angajaţi ai pârâtei, câte un milion de lei vechi pe lună.

Pe de altă parte, din interogatoriul luat pârâtei  S.C. C SRL, prin reprezentant U C, acesta a precizat la ultima întrebare că nu este de acord cu achitarea chiriei pe ultimele 6 luni anterioare expirării contractului, invocând un alt mod de stingere a obligaţiei, respectiv o datorie a reclamantului, de 1500 lei provenind dintr-un alt raport juridic, la care pârâta face referire în cuprinsul întâmpinării ( fila 44)  şi în interogatoriul  de la fila 78.

Chiar dacă art. 46 alin. 2 Cod comercial reglementează admisibilitatea probei cu martori şi în cazurile prevăzute de art. 1191 Cod civil, proba testimonială trebuie interpretată în contextul întregului probatoriu administrat, şi din acest punct de vedere, declaraţia martorei nu este de natură a face dovada contrară sau peste ceea ce cuprinde contractul de închiriere referitor la cuantumul chiriei, cu atât  mai mult cu cât însăşi societatea pârâtă, prin reprezentant, a precizat că nu înţelege să achite chiria restantă.

Prin urmare, constatând că pârâta a avut calitatea de locatar în perioada octombrie 2005- martie 2006, soluţia instanţei de fond de respingere a capătului de cerere privind plata chiriei este neîntemeiată, pârâta având obligaţia de a plăti chiria pe spaţiul deţinut, conform înţelegerii părţilor, în temeiul art.1429 Cod civil.

Întemeiat este şi motivul de recurs privitor la respingerea capătului de cerere ce vizează lipsa de folosinţă a spaţiului închiriat începând cu data expirării contractului de închiriere şi până la data evacuării.

Dreptul de folosinţă constituie una dintre prerogativele dreptului de proprietate.

Dacă ulterior încetării contractului de locaţiune locatarul continuă să folosească spaţiul închiriat, acesta datorează contravaloarea beneficiului nerealizat de locator, prin lipsa de folosinţă a imobilului, calculată la nivelul chiriei percepută pe perioada anterioară expirării contractului, în lipsa unor dovezi din care să rezulte o altă ofertă din partea unor terţe persoane şi în care să se stabilească o chirie mai mare pentru spaţiul respectiv.

Art. 1 din Protocolul nr. 1 Adiţional la CEDO prevede că „Orice persoană fizică sau juridică, are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Tot astfel, art. 44 din Constituţie garantează respectarea dreptului de proprietate, proprietatea privată fiind garantată şi ocrotită în mod egal, de lege, indiferent de titular.

Tribunalul constată că prin sentinţa comercială nr. 777/C/2007 a Tribunalului Comercial Argeş rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul închiriat, proprietatea reclamantului.

Prin respingerea acţiunii şi argumentarea în sensul că pârâta nu poate fi evacuată la momentul expirării contractului, ci numai după achitarea contravalorii îmbunătăţirilor aduse spaţiului comercial, prima instanţă l-a lipsit pe reclamant de efectele hotărârii definitive şi irevocabile pronunţată în favoarea sa, dreptul consacrat prin hotărârea respectivă constituind un „bun” în înţelesul art. 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 al CEDO.

În virtutea dreptului său de proprietate, reclamantului i se cuvin  despăgubiri constând în  c/val. beneficiului  nerealizat, prin lipsa de folosinţă.

Dreptul de retenţie, reglementat de art. 1444 Cod civil, la care instanţa de fond face trimitere în considerentele hotărârii nu are nici un efect asupra cererii privind lipsa de folosinţă a bunului.

Ca drept real de garanţie imperfect, dreptul de retenţie conferă titularului său (care l-a invocat pe cale de excepţie în litigii privind restituirea bunului) o simplă detenţie precară, deci nu o posesie valabilă şi nici un drept în baza căruia societatea să continue să folosească spaţiul fără a fi nevoită să achite c/val. prejudiciului cauzat proprietarului.

Dreptul reclamantului la despăgubiri are drept temei convenţia de închiriere  şi dreptul de proprietate al acestuia asupra spaţiului închiriat, iar nu răspunderea civilă delictuală,astfel cum a reţinut instanţa de fond în considerente, situaţie în care culpa debitorului în neexecutarea convenţiei este prezumată.

Pentru aceste considerente, tribunalul  în baza art. 312 alin. 2 Cod procedură civilă, a admis recursul şi a modificat sentinţei în sensul admiterii acţiunii şi a obligării pârâtei la plata chiriei neachitată în perioada octombrie 2005- martie 2006, reactualizată în funcţie de indicele de inflaţie, precum şi la plata lipsei de folosinţă a spaţiului comercial reprezentând prejudiciul suferit , de la data expirării contractului şi până la evacuarea pârâtei.

Domenii speta

Spete similare