Dreptul de folosinta asupra imobilului. Inexistenta raporturilor locative.

Dosar nr. 8603/3/2012

R O M Â N I A

TRIBUNALUL BUCUREŞTI

SECŢIA A-VI-A CIVILĂ

SENTINŢA Nr. 10779

Şedinţa publică de la 04 Septembrie 2012

Completul compus din:

PREŞEDINTE  - CRISTINA CUCU

Grefier  IRINA GABRIELA OTEL

Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamanta SC B. V.  I. SRL şi pe pârâta SC I. T. SRL.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică a răspuns reclamanta prin avocat E T cu delegaţie de substituire a dl avocat C. L. I., lipsind pârâta.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă care învederează:

- obiectul pricinii: evacuare - disjuns Dosar nr. 31067/3/2010

- stadiul pricinii: fond

- procedura de citare este legal îndeplinită

- prin serviciul registratură apărătorul pârâtei a depus cerere de acordare a unui termen de judecată pentru imposibilitate de prezentare aflându-se în străinătate la studii de perfecţionare, precum şi fotocopie bilet de avion.

Tribunalul pune în dezbatere cererea de amânare formulată de pârâtă.

Reclamanta solicită respingerea, învederează că ar fi putut să-şi asigure substituirea. Mai arată că înscrisul dovedeşte alte date.

Tribunalul deliberând asupra cererii formulate de pârâtă o respinge  ca neîntemeiată, reţinând că cele afirmate în cerere nu dovedesc imposibilitatea de prezentare pentru termenul de azi 04.09.2012, în condiţiile în care înscrisul doveditor –copie  bilet avion - demonstrează doar efectuarea unei călătorii în datele de 04.07.2012 şi 27.07.2012.

Tribunalul pune în dezbatere proba testimonială solicitată de reclamantă.

Reclamanta prin apărător solicită admiterea, cu obligarea ca în termen de 5 zile să depună numele şi adresa martorului sau să-l prezinte personal la următorul termen de judecată. Consideră necesară această probă întrucât situaţia de fapt de la locul în litigiul poate fi demonstrată prin relatarea martorului.

Tribunalul, deliberând asupra probei testimoniale solicitată de reclamantă , având în vedere obiectul pricinii, având în vedere probele deja administrate în cauză, apreciază proba ca nefiind concludentă şi o respinge.

Reclamanta prin apărător solicită a se face aplicarea art. 225 C.p.c.

Tribunalul constată cauza în stare de judecată şi acordă cuvântul pe fondul cauzei.

Reclamanta prin apărător solicită admiterea acţiunii aşa cum a  fost modificată şi precizată, evacuarea pârâtei din spaţiul proprietatea reclamantei şi refacerea zidului despărţitor. Consideră că această situaţie trebuie reglementată cât mai urgent faţă de faptul că societatea pârâtă se află în lichidare. Solicită cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru, timbru judiciar şi onorariu de avocat.

INSTANŢA

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială la data de 25.06.2010, formându-se dosarul nr.31067/3/2010, reclamanta SC B. V. I SRL a chemat în judecată pe pârâta SC I. T. SRL solicitând tribunalului ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună: 1. anularea pe motiv de nulitate absolută a contractului prin care societatea pârâtă reprezentată de L M deţine spaţiul din Bucureşti; 2. evacuarea societăţii pârâte din spaţiul pe care l-a ocupat prin fraudă şi abuziv pe proprietatea spaţiului SC B. V. I SRL; 3. stabilirea liniei  de hotar dintre spaţiile deţinute de societatea reclamantă şi SC I. T. SRL şi compararea titlurilor prin care cele două societăţi deţin spaţiile a căror linie de hotar s-a încălcat, precum şi stabilirea liniei de hotar dintre cele două societăţi prin  expertiză; 4. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată şi a prejudiciului în valoare de 100.000 euro rezultat din ocuparea prin fraudă, abuziv a unei vitrine de 4,9 mp proprietatea societăţii reclamante.

În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că spaţiul deţinut  de  pârâtă, aflat în vecinătatea spaţiului  deţinut de reclamantă, cu linie de hotar comună, a fost obţinut de  societatea pârâtă cu  încălcarea dispoziţiilor imperative  legale  în vigoare, adică acest  spaţiu  a fost  obţinut  de  SC  I. T SRL de la SC  C care nu avea dreptul  să îl înstrăineze. Prin înstrăinare s-au încălcat dispoziţiile imperative ale H.G. nr.391/1995. Mai mult, SC C nu a fost  niciodată proprietara spaţiului pe care l-a înstrăinat către pârâtă.

Efectuându-se cercetări cu  privire la  titlul în baza căruia SC  I. T. SRL este  utilizatorul  spaţiului comercial din B-dul I M, în baza contractului de leasing financiar nr.3620/04.08o2004 încheiat  cu SC  T. L. SA , s-a demonstrat  că SC  T L SA a cumpărat  ilegal spaţiul de la SC C  SA, spaţiu  pe care SC  C SA nu avea drept  de proprietate  - încălcându-se dispoziţiile H.G. nr. 319/95. Spaţiul este compus  din parter în suprafaţă de  139,35 mp  şi subsol în suprafaţă  de  101,17 mp. Având în vedere că SC C SA nu  a avut  niciodată proprietatea  spaţiului descris mai sus, l-a  avut  prin H.G. nr.319/95  în folosinţă, nu îl  putea vinde. Prin urmare,  dreptul  de proprietate nu  se  putea  transmite.

Mai arată reclamanta că spaţiul  deţinut de SC  B. V  I SRL din  B-dul  I M  - respectiv o vitrină  - a fost  ocupat prin fraudă şi abuziv de SC I  T  SRL.

Ocuparea spaţiului  a  produs daune  SC  B V  I SRL, în  sensul  că i-a luat  lumina -  vizibilitatea şi i-a interzis folosirea spahiului de  la subsol, a schimbat destinaţia  şi  structura spaţiului  deţinut  de  SC B V  I SRL. Vitrina în cauză ocupată de SC I T SRL se regăseşte atât în documentaţia cadastrală a actului de proprietate a societăţii reclamante, cât şi în documentaţia întocmită fraudulos  de  SC I T SRL.

La data de 22.03.2011, reclamanta a depus la dosar o cerere prin care arată că: renunţă la judecarea capătului 1 din cerere; modifică capătul 2, în sensul că solicită şi obligarea pârâtei să aducă spaţiul la starea şi situaţia iniţială;  modifică capătul 4, în sensul că solicită 18.200 euro.

La termenul de judecată din data de 13.09.2011, în temeiul dispoziţiilor art. 167 Cod procedură civilă, tribunalul a încuviinţat reclamantei administrarea probelor cu înscrisuri şi interogatoriul pârâtei, fiind amânată discutarea probei testimoniale.

La data de 21.02.2012, pârâta - în faliment, prin lichidator judiciar, a depus la dosar întâmpinare, prin care invocă excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, excepţia inadmisibilităţii şi excepţia prematurităţii privind capătul de cerere având ca obiect pretenţiile referitoare la suma de 18.200 euro.

Prin încheierea de şedinţă de la 20.03.2012, pentru considerentele expuse în încheiere, tribunalul a suspendat judecarea capătului 2 din cerere, astfel cum a fost modificată şi precizată (având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 18.200 euro) şi a disjuns soluţionarea capătului 1 din cerere, astfel cum a fost modificată şi precizată (vizând evacuarea pârâtei şi obligarea acesteia să aducă spaţiul la starea iniţială) şi a acordat termen la data de 24.04.2012 C6, formându-se prezentul dosar, cu nr. 8603/3/2012.

Astfel cum rezultă din cele anterior expuse, tribunalul a rămas învestit în prezenta pricină cu soluţionarea următoarelor capete de cerere: evacuarea pârâtei  şi obligarea pârâtei să aducă spaţiul la starea iniţială.

Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul apreciază cererea ca fiind neîntemeiată, pentru considerentele care vor fi expuse în cele ce vor urma:

Prin cererea dedusă judecăţii, reclamanta solicită evacuarea pârâtei dintr-un spaţiu comercial şi obligarea pârâtei să aducă spaţiul la starea iniţială. Spaţiul comercial în discuţie este o vitrină, în suprafaţă de 4,9 mp (după cum precizează reclamanta în cerere), a spaţiului comercial din Bd. I M, Bucureşti.

Din probele administrate în cauză, tribunalul reţine că reclamanta a dobândit, la data de 09.12.2002, prin cumpărare de la SC L F M SA,  dreptul de proprietate asupra unui spaţiu comercial în suprafaţă de 75 m.p. situat în Bd. I M Bucureşti (fila 25 dosar). În titlul prezentat de reclamantă ca şi titlu de proprietate nu este menţionată expres şi vitrina în discuţie, însă în releveul din documentaţia cadastrală (nr. cadastral 3027/0;3) – fila 23 dosar - figurează evidenţiată o vitrină a spaţiului comercial.

Pârâta ocupă un spaţiu comercial învecinat cu cel al reclamantei, în temeiul unui contract de leasing încheiat cu SC T L SA, după cum arată chiar reclamanta.  SC T L SA, în temeiul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 701/04.08.2004 (fila 36), a dobândit dreptul de proprietate, prin cumpărare de la SC C SA, asupra spaţiului comercial situat în Bd. I M, Bucureşti, în suprafaţă totală utilă de 240,52 mp. În documentaţia cadastrală aferentă acestui din urmă spaţiu comercial este, de asemenea, menţionată existenţa unei vitrine a spaţiului comercial.

Este de subliniat că însăşi reclamanta menţionează în cerere că vitrina în litigiu se regăseşte atât în documentaţia cadastrală aferentă proprietăţii reclamantei, cât şi în documentaţia cadastrală întocmită pentru proprietatea învecinată, ocupată de pârâtă.

Tribunalul mai reţine că între părţile în litigiu nu au existat raporturi de locaţiune, astfel că nu se poate pune problema evacuării în temeiul acestor raporturi.

În cauză, reclamanta invocă dreptul său de proprietate şi, criticând valabilitatea titlului pârâtei,  solicită evacuarea acesteia din vitrina în discuţie.

Această cerere este neîntemeiată.

Într-adevăr, dreptul de proprietate conferă reclamantei inclusiv dreptul de folosinţă asupra imobilului, astfel că nu se poate reţine că acţiunea în evacuare ar fi inadmisibilă şi că unicul demers judiciar permis ar fi acţiunea în revendicare. Acţiunea în revendicare este cel mai energic mod de a apăra proprietatea (fiind acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar), dar nu se poate conchide că proprietarul nu ar putea apăra doar folosinţa, prin intermediul acţiunii în evacuare.

Cu toate acestea, în cauză se pune problema celui mai adecvat mijloc de apăra proprietatea, respectiv folosinţa vitrinei comerciale în discuţie, mai exact dacă cererea în evacuare formulată este cel mai adecvat demers judiciar.

În condiţiile în care în cauză între părţi nu există raporturi locative, iar evacuarea se solicită în temeiul dreptului de proprietate, urmărind apărarea dreptului de folosinţă şi a posesiei, temeinicia cererii în evacuare se analizează prin raportare la folosinţa exercitată de către pârâtă, inclusiv dacă aceasta are sau nu un temei juridic pentru folosinţa spaţiului.

În aceste condiţii, cererea de evacuare nu poate fi admisă, deoarece în cauză, după cum însăşi reclamanta arată prin chiar cererea de chemare în judecată, vitrina în litigiu se regăseşte atât în documentaţia cadastrală aferentă proprietăţii reclamantei, cât şi în documentaţia cadastrală întocmită pentru proprietatea învecinată, ocupată de pârâtă, deci se pune însăşi problema dreptului de proprietate asupra menţionatei vitrine.

Pentru a putea dispune evacuarea (care este solicitată nu în cadrul unor raporturi locative preexistente între părţi, ci ca apărare a posesiei şi folosinţei), este necesar să se dovedească în mod neîndoielnic că folosinţa spaţiului este exercitată de către pârâtă fără titlu,  iar, pe de altă parte, să nu fie pus în discuţie însuşi dreptul de proprietate asupra spaţiului, deoarece, în această ultimă ipoteză, reclamantul trebuie să acţioneze pe calea acţiunii în revendicare. În condiţiile în care în cauză instanţa nu este învestită cu stabilirea dreptului de proprietate sau cu analiza valabilităţii titlului pârâtei (însăşi reclamanta arată că pârâta ocupă spaţiul în temeiul unui contract de leasing), iar în cauză se pune problema înseşi existenţei dreptului de proprietate asupra vitrinei (existând două titluri diferite, emanând de la autori diferiţi), cererea de evacuare nu poate fi admisă, aceste aspecte putând fi lămurite doar în cazul unei acţiuni în revendicare cu care instanţa nu a fost învestită.

De altminteri, în acelaşi sens s-a pronunţat şi instanţa penală în analiza infracţiunii de tulburare de posesie, prin decizia penală nr. 1334/16.10.2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti în Dosarul nr. 3522/299/2009, reţinând că fapta nu este prevăzută de legea penală, deoarece proprietatea se poate stabili doar prin compararea titlurilor (fila 50 dosar). 

Pentru considerentele expuse, tribunalul va respinge cererea principală privind evacuarea ca neîntemeiată.

Pe cale de consecinţă, tribunalul va respinge şi celălalt capăt de cerere, privind obligarea pârâtei să aducă spaţiul la starea iniţială, ca neîntemeiat. Aceasta deoarece, pentru a obliga pârâta să aducă spaţiul la starea iniţială (reclamanta susţine că pârâta a demolat abuziv zidul despărţitor, indicând mai multe operaţiuni care ar trebui efectuate pentru readucerea spaţiului la starea iniţială – fila 93 dosar), ar însemna ca, în prealabil, să se stabilească dacă pârâta era sau nu îndreptăţită să efectueze lucrări la vitrină, adică dacă avea sau nu un titlu care să îi permită aceasta, ceea ce, în condiţiile în care sunt exhibate două titluri emanând de la autori diferiţi (reclamanta prezintă un titlu, iar autorul pârâtei alt titlu), problema proprietăţii asupra vitrinei în discuţie nu se poate rezolva decât pe calea unei acţiuni în revendicare, şi nu pe cea a evacuării. 

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge cererea formulată de reclamanta SC B V I SRL, cu sediul în Bucureşti în contradictoriu cu pârâta SC I T SRL – în faliment, cu sediul în Bucureşti - prin lichidator judiciar A IPURL – prin M M A, cu sediul în Bucureşti, ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, azi 04.09.2012.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

Red.jud. C.C.

Dactilo. C.C./5 ex./20.09.2012

Comunicat ……………………..

Ex. …………………….

Domenii speta

Spete similare