Contestaţia împotriva raportului de activitate întocmit de administratorul judiciar

Dosar nr. 37340/3/2012/a5

ROMÂNIA

TRIBUNALUL BUCUREŞTI - SECŢIA A VII-A CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ NR. 1344

Sedinta din Camera de Consiliu de la 06.02.2014

Tribunalul constituit  din:

PREŞEDINTE – JUDECATOR SINDIC — B.A.

GREFIER —I.M.D.

Pe rol solutionarea cauzei civile având ca obiect contestaţie împotriva raportului de activitate depus în Buletinul Procedurilor de Insolvenţă din 17.01.2013, privind pe contestatoarea GB contradictoriu cu intimata HD intemeiata pe dispoziţiile Legii 85/2006.

Dezbaterile în fond ale cauzei au avut loc în şedinţa publică de la 09.01.2014, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la aceea dată, ce face parte integrantă din prezenta când, Tribunalul,  având nevoie de timp pentru a delibera , a amânat pronunţarea la data de 23.01.2014, apoi la 06.02.2014, când a pronunţat prezenta sentinţă.

TRIBUNALUL

Prin cererea înregistrată la data de 14.01.2013 creditorul GB  a contestat raportul de activitate întocmit de administratorul judiciar al debitorului HD. , publicat în Buletinul procedurilor de insolvenţă la data de 07.01.2013, solicitând desfiinţarea măsurilor dispuse de administratorul judiciar în condiţiile în care nu era confirmat de adunarea creditorilor, şi în frauda creditorului ipotecar.

În motivare arată că banca este înscrisă în tabelul preliminar al creanţelor cu suma de 6.642.660,66 lei reprezentând 34,16 % din totalul creanţelor, cu menţiunea că această creanţă este garantată cu drept de ipotecă asupra celor 4 imobile proprietatea debitorului care au fost valorificate de administratorul judiciar cu eludarea dreptului de ipotecă .

În adunarea creditorilor din data de 10.12.2012 creditorul a votat în sensul de a nu se confirma administratorul judiciar propus de comitetul creditorilor.

Pe fond solicită a se desfiinţa măsurile dispuse de administratorul judiciar desemnat provizoriu de judecătorul sindic .

Administratorul judiciar a dispus la data de 09.11.2012 încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.802, rezultând din raportul de activitate că ar fi fost încheiate patru asemenea contracte deşi administratorul judiciar nu era confirmat de adunarea creditorilor.  Cele patru imobile proprietatea debitoarei sunt ipotecate, constituind garanţii în favoarea băncii, fiind vândute în temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, iar ipotecile au fost radiate.

Se susţine că pentru luarea acestei decizii era necesar votul adunării creditorilor, iar pe de altă parte nu erau întrunite condiţiile prevăzute la art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, nu se cunoaşte dacă aceste bunuri erau importante în reuşita unui plan de reorganizare. Prin această măsură s-a acordat prioritate unui creditor chirografar în detrimentul unuia garantat.

Se mai arată că prin contractul de cesiune şi gaj nr.2687/02.05.2007 modificat prin acte adiţionale debitoarea a cesionat în favoarea băncii sumele ce vor fi încasate din executarea antecontractelor de vânzare cumpărare.

Apoi, deşi au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare autentice înainte de întocmirea tabelului preliminar, administratorul judiciar a admis cererile de creanţă ale cumpărătorilor, denaturând întreaga structură a tabelului. Sumele obţinute din valorificarea imobilelor au fost folosite pentru plata furnizorilor astfel încât nici o sumă de bani nu a fost distribuită către GB conform priorităţii. În condiţiile în care ponderea creditorilor a fost denaturată, prin acceptarea unor creditori care nu mai aveau un drept de creanţă se constată că adunarea creditorilor nu a fost legal constituită , iar cvorumul pentru care a fost confirmat administratorul judiciar nu ar fi fost întrunit. În consecinţă, procesul verbal nu reflectă voinţa reală a majorităţii creditorilor.

În drept invocă art.21 din Legea nr.85/2006.

La data de 22.03.2013 contestatorul a înregistrat la dosar o precizare a contestaţiei în sensul de a identifica imobilele ce fac obiectul cadrului procesual, respectiv imobilele ce au făcut obiectul antecontractelor de vânzare cumpărare ce au fost executate în temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 de către administratorul judiciar .

Anexat acestei precizări au fost depuse extrasele de carte funciară .

Administratorul judiciar BNSI a depus note de şedinţă cu privire la contestaţia formulată de GB.

A fost invocată excepţia de tardivitate a contestaţiei la raportul de activitate publicat la 07.01.2013, în condiţiile în care contestaţia a fost depusă în data de 12.01.2013, data poştei. Conform art.21 alin.3 din lege, contestaţiile împotriva raportului de activitate se introduc în termen de 3 zile de la data depunerii raportului de activitate.

Pe fondul cauzei arată:

0biectul de activitate al societăţii debitoare este acela prevăzut de codul CAEN 4110 — dezvoltarea (promovare) imobiliara, activitatea societăţii constând in construirea si vânzarea de imobile.

3. Societatea are in prezent in derulare 2 proiecte de dezvoltare imobiliara:

Proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 1 aflat in derulare consta in finalizarea construcţiilor si vânzarea acestora, din comuna C, judeţul I proiect imobiliar care înregistrează un număr total de 25 de case tip locuinţa.

Proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 2 constând in construirea si vânzarea de construcţii tip locuinţa aflat in stadiul finalizării autorizaţiilor de construcţie, pe terenul societăţii in insolventa, existând antecontracte de vânzare cumpărare pe loturile de teren, incheiate anterioare deschiderii procedurii.

Contestaţia GB se refera la proiectul de dezvoltare imobiliara nr.l, in cadrul căruia existau incheiate 6 antecontracte de vânzare- cumpărare, anterior deschiderii procedurii insolventei.

4. La momentul declanşării procedurii insolventei, activitatea debitoarei era blocata datorita lipsei de lichidităţi, pe fondul neintelegirilor existente intre debitoare si investitorul GB, aceasta fiind in imposibilitatea de a-si indeplini si respecta obligaţiile contractuale fata de personale cu care s-au incheiat antecontractele de vanzare-cumparare, respectiv finalizarea si predarea imobilelor către clienţi la termenele contractuale. Totodată, la momentul declanşării procedurii de insolventa, societatea se afla in imposibilitatea de a finaliza si valorifica celelalte imobile necontractate, existente in proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 1.

Administratorul judiciar face menţiunea ca toate imobilele tip locuinţa nefinalizate din cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1 constituie garanţia GB.

Concluzii:

Administratorul judiciar a preluat societatea in stadiul menţionat mai sus, indeplinindu-si obligaţiile legale, cu respectarea obiectului de activitatea al societăţii, in vederea desfăşurării curente a activităţii debitoarei in perioada de observaţie.

Ca atare, administratorul judiciar a procedat la notificarea celor sase promitenti cumpărători, in vederea executării antecontractelor de vânzare cumpărare, in baza dispoziţiilor art. 93 ind.1 din  Legea 85/2006.

Cei sase promitenti cumpărători si-au exprimat intenţia de a incheia contractele de vânzare cumpărare si de achita preţul imobilelor.

Îndeplinirea celorlalte dispoziţii legale prevăzute de art. 93 ind. 1 din lege. Astfel, s-a constatat faptul ca cele sase antecontracte pot fi executate, in toate cele sase situaţii fiind indeplinite cumulativ condiţiile reglementate de art. 93 ind. 1 din lege.

învederam instanţei de judecata ca restul de preţ obţinut din vânzarea acestor case tip locuinţa a fost superior celui existent pe piaţa imobiliara după data deschiderii procedurii insolventei, decizia administratorul judiciar  de valorificare a  imobilelor fiind o măsura  de conservare si majorare a averii debitoarei.

Executarea contractelor de vanzare-cumparare se încadrează in activitatea curenta a debitoarei, conform art. 49 lit. a care arata ca debitorul isi poate desfăşura activităţile curente si poate efectua plaţi către creditorii cunoscuţi care se incadreaza in condiţiile obişnuite de exercitare a activităţii curente.

Potrivit art.  53  din  lege,  bunurile  instrainate de  administratorul judiciar in  exerciţiul atribuţiilor sale legale sunt dobândite libere de orice sarcini, respectiv in cazul de fata -ipoteci. Ori în  situaţia de fata, asa cum a fost expusa, nu se impunea respectarea condiţiilor art. 39 din lege, acesta facand referire la bunurile grevate de garanţii, care se doresc a fi vândute in perioada de observaţie, iar vânzarea lor nu face parte din activitatea curenta a debitoarei.(art.49 alin.3)

Aducem la cunoştinţa, atât a instanţei de judecata, cat si a creditorului GB, faptul ca toate veniturile obţinute din executarea antecontractelor de vânzare cumpărare au fost folosite exclusiv in următoarele scopuri:

-finalizarea celor sase case tip locuinţe;

■finalizarea celorlalte case aflate in cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1;

■promovarea la vânzare a celorlalte case din cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1;

■pregătirea formalităţilor legale si comerciale pentru alte faze ale proiectului;

■acoperirea cheltuielilor de procedura prevăzute de art. 121 alin. 1 din legea 85/2006.

In acesta perspectiva, este evident ca administratorul judiciar, prin executarea contractelor de vânzare  cumpărare a protejat  interesele creditorului GB, dublandu-i valoarea celorlalte garanţii existente in cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr.  1,  restul de  case tip locuinţa fiind  aduse  din  stare  incipienta de construcţie la stadiul finalizării construcţiilor si posibilităţii de valorificare a lor.

In situaţia expusa de creditorul garantat care a formulat contestaţia, societatea isi intrerupea activitatea intrând in faliment, iar garanţiile acestui creditor, nu numai ca nu erau conservate, ci practic erau fara valoare economica de piaţa.

Creditorul  GB.  a mai formulat o contestaţie la data de 15.04.2013 şi împotriva raportului de activitate întocmit de administratorul judiciar BNSI depus la dosar şi comunicat creditorilor în şedinţa publică din data de 11.04.2013 şi împotriva măsurilor consemnate în cuprinsul acestui raport, solicitând desfiinţarea măsurilor dispuse şi a actelor încheiate de administratorul judiciar în temeiul art.93 ind.1 din Legea nr. 85/2006, respectiv executarea celor 6 antecontracte de vânzare cumpărare. Această contestaţie a fost înregistrată în dosar nr.37340/3/2012/a9.

„Scurta prezentare a situaţiei de fapt:

Din extrasele Cărţilor Funciare ale imobilelor, precum si din Raportul de activitate depus la dosarul cauzei de către administratorul judiciar in Şedinţa publica din data de 11.04.2013, am luat cunoştinţa despre faptul ca administratorul judiciar, in perioada nov. 2012 - ian. 2013 a executat in baza art. 93 Legea 85/2006 un număr de 6 antecontracte de vânzare cumpărare incheiate anterior deschiderii procedurii cu un număr de 6 cumpărători, respectiv:

-Imobil înscris in Carte funciara nr. localităţii C nr. cad. cumpărători SV si FMC ~ executat in data de 02.11.2012

-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localităţii C, nr. cad. cumpărători GC si GM - executat in data de 09.11.2012 - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credala!

-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localităţii C, nr. cad. cumpărător SAC - executat in data de 29.11.2012

-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localităţii C, nr. cumpărători CA si CI ~ executat in data de 05.12.2012,

-Imobil inscris in Carte funciara nr. 1 a localităţii C, nr. cad. cumpărători SG si SR, executat in data de 15.01.2013;

-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localităţii C, nr. cad. cumpărători SIA  si SM, executat in data de 29.01.2013;

1. Motive de nelegalitate ce privesc Tabelul preliminar rectificat:

Arătam instanţei faptul ca administratorul judiciar, cu rea credinţa si cu încălcarea flagranta a legii a modificat Tabelul preliminar publicat in data de 20.11.2012 prin introducerea creditoarei DAC, insa "fara alte modificări tinand cont de contestaţiile formulate la tabelul preliminar asupra cărora judecătorul sindic nu s-a pronunţat", si a întocmit tabelul prelimar rectificat publicat in data de 09.04.2013, tabel ce nu reflecta situaţia de fapt existenta (si impotriva căruia am formulat contestaţie in termenul legal), astfel:

In Tabelul preliminar rectificat publicat la data de 09.04.2013 (o parte din aceştia fiind menţionaţi nelegal in inclusiv Tabelul preliminar publicat la data de 20.11.2012), au fost admise/menţinute cererile formulate de "creditorii" asupra cărora administratorul judiciar executate antecontracte de vânzare cumpărare anterior publicării acestuia, si anume:

-SV si FMC care din data de 02.11.2012 NU mai deţinea creanţa menţionata la pct. 24 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 876.317,40 Ron

-GC si GM care din data de 09.11.2012 NU mai deţinea creanţa menţionata la pct. 25 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 127.063.63 Ron - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credalal

-CA si CI care din data de 05.12.2012 NU mai deţinea creanţa menţionata la pct. 26 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 142.431,37 Ron

-SG si SR care din data de 15.01.2013 NU mai deţinea creanţa menţionata la pct. 15 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 90.909,84 Ron

-SIA si SM care din data de 29.01.2013 NU mai deţinea creanţa menţionata la pct. 20 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 252.796,80 Ron

Consideram ca administratorul judiciar cu rea-credinta si cu nerespectarea dispoziţiilor legale a întocmit Tabelul preliminar rectificat in care a menţionat nelegal creanţele creditorilor ce cumulează creanţe in cuantum total de 1.489.519,04 lei , si pe cale de consecinţa va rugam a dispune inlaturarea creanţelor acestora, intrucat anterior intocmirii si publicării Tabelului preliminar rectificat, administratorul judiciar executase un număr de 6 antecontracte de vânzare cumpărare (din care 5 cumpărători sunt menţionaţi in Tabelul preliminar rectificat) .

Conform art. 66 alin. 1 din Legea 85/2006 „ Toate creanţele vor fi supuse procedurii de verificare prevăzute de prezenta lege, cu excepţia creanţelor constatate prin titluri executorii", iar potrivit art. 67 alin. 1 din acelaşi act normativ "Administratorul judiciar va proceda de indata la verificarea fiecărei cereri si a documentelor depuse si va efectua o cercetare amănunţita pentru a stabili legitimarea, valoarea exacta si prioritatea fiecărei creanţe".

Astfel, va rugam sa constataţi reaua-credinta a administratorului judiciar care nu a respectat nicio prevedere legala in ceea ce priveşte obligaţiile sale imperative instituite de Legea nr. 85/2006, si in mod nelegal a acceptat si menţinut creanţele celor 5 "creditori", deşi cunoştea foarte bine faptul ca aceştia nu mai au un drept de creanţa asupra debitoarei HD, ci dreptul lor se transformase intr-un veritabil drept de proprietate o data cu intocmirea contractelor de vanzare-cumparare (executarea antecontractelor in baza art. 93 din Legea nr. 85/20206), chiar de către administratorul judiciar!

Aşadar, administratorul judiciar nu a respectat prevederile legale si imperative menţionate in sarcina sa, nu a verificat cererile de inscriere la masa credala si documentele justificative, nu a efectuat o cercetare amănunţita pentru a stabili legitimarea, valoarea exacta si prioritatea fiecărei creanţe, a ignorat cu desăvârşire Cererea de retragere de la masa credala formulata de creditorul GC existenta la dosarul cauzei si care poarta stampila instanţei 10.12.2012, ci a menţionat si menţinut aceste creanţe in Tabelul preliminar rectificat intocmit in data de 09.04.2013!

2. Motive de nelegalitate ce privesc executarea de către administratorul judiciar in temeiul art.931 din Legea nr. 86/2006 a celor sase antecontracte de vânzare cumpărare si instrainarea celor

sase imobile libere de sarcini, cu consecinţa radierii din Cartea funciara a drepturilor noastrede ipoteca:

a)Administratorul judiciar provizoriu a executat aceste antecontracte fara a convoca o adunare a creditorilor in cadrul căreia sa fie supusa votului o asemenea decizie, fara aprobarea judecătorului sindic, si fara a tine seama de protecţia acordata creditorului ipotecar:

 In conformitate cu prevederile art. 20 alin. 1 lit. m din Legea nr. 85/2006 : "Principalele atribuţii ale administratorului judiciar in cadrul prezentei legi sunt: (...) cu condiţia confirmării decătre judecătorul sindic , încheierea de tranzacţii, descărcarea de datorii, descărcarea

fideiusorilor , renunţarea la garanţii reale."y In conformitate cu prevederile art. 49 alin. 3 din Legea nr. 85/2006 : "In cazul propunerilor de

înstrăinare a bunurilor din averea debitorului grevate de garanţii, se va tine seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protecţii corespunzătoare creanţei garantate "

 Potrivit art. 93 ind.1 din Legea nr. 85/2006 : "Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vănzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în

procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:'

-preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;

-preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;

-bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare "

Astfel, având in vedere prevederile legale precizate mai sus, consideram ca in mod nelegal si cu incalcarea acestor dispoziţii imperative, administratorul judiciar provizoriu a procedat la executarea antecontractelor de vanzare-cumparare, cu consecinţa radierii ipotecii noastre din Cartea Funciara, prejudiciind grav drepturile subscrisei.

In primul rând, pentru luarea acestei decizii, respectiv efectuarea de acte de dispoziţie asupra bunurilor din patrimoniul debitoarei, activitate cu o deosebita importanta, consideram faptul ca era imperios necesara convocarea unei adunări a creditorilor, in care sa fie supusa votului acesteia perfectarea antecontractelor de vânzare cumpărare, incheiate anterior deschiderii procedurii, cu atât mai mult cu catBNSI) nu avea, in perioada nov.-dec. 2012 calitatea de administrator judiciar cu drepturi depline, nu fusese desemnat de către creditori, si nici confirmat de către judecatorul-sindic.

De asemenea, in conformitate cu prevederile legale menţionate, administratorului judiciar nu ii este atribuita de legiuitor prerogativa conform căreia sa incheie "singur" contracte de vanzare-cumparare privind bunurile debitoarei, acestea putând fi incheiate DOAR CU CONDIŢIA confirmării acestora de către judecătorul sindic, de altfel, acesta fiind cel sub controlul căruia isi exercita activitatea administratorul judiciar.

Arătam instanţei faptul ca in mod nelegal administratorul judiciar a procedat la executarea acestor sase antecontracte, menţionând in rapoartele activitate intocmite fie ca a instrainarea acestora a fost efectuata in temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006 - pentru 4 dintre cele sase imobile instraintate anterior datei de 07.01.2013 (astfel cum se menţionează in Raportul de activitate publicat in Buletinul procedurilor de insolventa in data de 07.01.2013 si contestat de subscrisa - dosar nr. 37340/3/3012/a5 ), fie ca acestea au fost efectuate de către debitor in baza activităţii sale curente in temeiul art. 49 alin. 1 lit. a din Legea nr. 85/2006!

b)  Neindeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 49 alin. 1 lit. a din Legea nr. 85/2005:

Conform art. 49 alin. 1 lit. a "Pe perioada de observaţie, debitorul va putea sa continue desfăşurarea activităţilor curente si poate efectua plaţi către creditorii cunoscuţi, care se incadreaza in condiţiile obişnuite de exercitare a activităţii curente, după cum urmează:

a) Sub  supravegherea  administratorului judiciar, daca  debitorul a făcut o  cerere  de reorganizare, in sensul art. 28 alin. (1) lit. h), si nu i-a fost ridicat dreptul de administrare "

Arătam instanţei faptul ca aceste prevederi trebuie interpretate doar coroborate cu cele alin. 2 al aceluiaşi articol, respectiv trebuia convocat Comitetul creditorilor in vederea supunerii spre aprobare a cererii administratorului special, in termen de maxim 5 zile de la data primirii acestuia, fapt ce nu s-a intamplat!

Mai mult decât atat, in conformitate cu prevederile alin. 3 al aceluiaşi articol, "In cazul propunerilor de înstrăinare a bunurilor din averea debitorului grevate de garanţii, se va tine seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protecţii corespunzătoare creanţei garantate", ori in cazul de fata imobilele au fost instrainate libere de sarcini, cu consecinţa radierii ipotecii subscrisei.

c) Neindeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 931 din Legea nr. 85/2006:

Deşi art 93 ' din Legea nr. 85/2006 recunoaşte posibilitatea ca administratorul judiciar sa execute antecontractele de vanzare-cumparare incheiate anterior deschiderii procedurii, prevederile acestui articol nu trebuie interpretate in mod singular, fara a tine seama de celelalte limitări si condiţii impuse de legiuitor prin alte texte legale, respectiv necesitatea confirmării de către judecătorul sindic, ignorarea cu desăvârşire a prevederilor art 49 alin. 3 si art. 36 Legea nr. 85/2006

In raportul de activitate depus in şedinţa publica din data de 11.04.2013, administratorul judiciar a menţionat in mod expres faptul ca : "Astfel in temeiul art. 93 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insoloventei au fost notificate persoanele fizice care au încheiat, anterior deschiderii procedurii insoiventei, antecontracte de vânzare cumpărare ale imobilelor construite de către societatea in insolventa, in vederea înscrierii la masa credala SA U in vederea încheierii contractelor de vânzare cumpărare ale imobilelor ".

Astfel, administratorul judiciar a fost cel care a procedat al notificarea persoanelor care incheiasera anterior antecontracte de vânzare cumpărare, iar nu acestea au solicitat expres executarea acestora in conformitate cu art. 93', nefiind de asemenea respectate nici restul condiţiilor prevăzute de legiuitor, respectiv: - preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la dala cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; - nu cunoaştem sumele achitate de către cumpărători intrucat administratorul judiciar nu le- a făcut cunoscute creditorilor sau instanţei, insa, astfel cum rezulta din Tabelul incasarilor si plaţilor in perioada de observaţie , in perioada nov. 2012-ian. 2913 au fost incasate sume mult mai mici decât cele cu care cumpărătorii se inscrisesera la masa credala si cu care aceştia figurează in tabelul preliminar rectificat.  Mai mult decât atât, astfel cum rezulta  din  Extrasul de Carte  Funciara  al imobilelor instrainate către CA si SG preţul nu a fost achitat integral intrucat figurează notata ipoteca legala reprezentând rest de preţ in favoare debitoarei HD

-preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului - deşi administratorul judiciar menţionează faptul ca au fost efectuate Rapoarte de evaluare pentru aceste bunuri, aceste rapoarte nu au fost depuse la dosarul cauzei, nefiind cunoscute niciuneia dintre parti valoarea de piaţa a acvestora si nici daca preturile sunt inferioare sau nu valorii lor de piaţa. Mai mult decata atât, in cuprinsul aceluiaşi raport de activitate, administratorul judiciar mentioneaza faptul ca "Cu privire la creanţele garantate, administratorul judiciar

a iniţiat procesul de evaluare a garanţiilor, urmând ca acesta sa fie finalizat in cel mai scurt timp " , deşi susţinuse anterior faptul ca pentru imobilele instrainate fuseseră efectuate anterior rapoarte de evaluare!

-bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare- nu se poate stabili daca bunurile au sau nu o importanta determinant pentru reuşita unui plan de reorganizare, din moment ce

nu a fost propus/acceptat un asemenea plan, debitorul aflandu-se in perioada de observaţie

d) Motive de nelegalitate ce privesc modul de distribuire si folosirea sumelor incasate din vânzarea celor 6 imobile, sume asupra cărora subscrisa aveam un drept de creanţa cesionat in favoarea noastră de către debitoarea HD

Arătam instanţei faptul ca prin instituirea garanţiilor - ipoteca imobiliara in favoarea Băncii si prin cesionarea creanţelor menţionate in Contractul de cesiune nr. 2687/2.05.2007, debitoarea isi asuma pe de o parte, ca nu va instraina, greva, comasa, dezmembra, inchiria, construi sau demola bunurile imobile asupra cărora s-au constituit ipotecile Băncii, iar pe de alta parte, ca toate drepturile HD izvorand din antecontractele de vanzare-cumparare menţionate in anexele la Contractul de cesiune nr. 2687/2.05.2007 erau cesionate, pana la plata integrala a creditului acordat, Băncii, aceste sume intrând in patrimoniul GB pana la implinirea condiţiei rezolutorii a restituirii creditului acordat impreuna cu dobânzile aferente.

Potrivit art. 2.3 din Actul adiţional nr. 2 din data de 17.08.2012 la Contractul de cesiune de creanţe nr. 2687 din data de 02.05.2007, HD se obliga „sa obţină din partea Garanţilor Cedaţi acceptarea prezentei ipoteci1 si sa comunice Creditorului Ipotecar (respectiv Băncii) dovada scrisa a acestei acceptări".

Totodată, debitorilor cedaţi (respectiv celor 6 promitenti cumpărători sus identificaţi) le-au fost transmise notificări privind cesiunea in favoarea Băncii, însoţite de instrucţiuni de plata a restului de preţ in conturile Băncii, corespunzătoare noii situaţii de drept in care aceştia deveniseră debitori direcţi ai subscrisei. Aceste notificări au fost acceptate sub semnătura de către promitentii cumpărători, deopotrivă cu imprumutata, promitenta-vanzatoare HD Mai mult decât atât, inclusiv in cuprinsul Antecontractelor/Contractelor de rezervare se menţionează expres contul in care promitentii cumpărători trebuie sa achite sumele datoratate, conturi deschise la GB.

Ca atare, cu ocazia încheierii acestor contracte de vanzare-cumparare, administratorul judiciar putea si trebuia sa constate ca dreptul la incasarea preţului vânzării fusese transferat in patrimoniul Băncii inca din anul 2007, cu consecinţa stingerii sale in patrimoniul debitoarei HD., si de asemenea condiţia rezolutorie prevăzuta in Contractul de cesiune de creanţe si gaj nr. 2687/2.05.2007 si anume restituirea imprumutului acordat către HD., nu era indeplinita, astfel incat HD. nu avea dreptul de a incasa preţul vânzării, ci acesta trebuia achitat direct si nemijlocit subscrisei. Acest lucru nu s-a intamplat, si nicio suma de bani nu a ajuns in conturile Băncii, ci astfel cum rezulta direct din cuprinsul Raportului de activitate aceste sume in mod nelegal si cu incalcarea drepturilor noastre "au fost folosite exclusiv in continuarea activitatii curente a debitoarei", astfel cum rezulta din raportul de activitate al administratorului judiciar. Mai mult decât atât, chiar si in situaţia in care banii ar fi fost incasati in contul unic de insolventa, sumele incasate trebuiau distribuite cu prioritate către GB, in virtutea cesionarii sumelor astfel cum rezultadin Contractul de cesiune de creanţe nr. 2687/02.05.2007, iar nu folosite in alte scopuri, administratorul judiciar in mod nelegal schimbandu-le destinaţia. Mai mult decât atât, in raportul de activitate din data de 07.01.2013, administratorul judiciar a menţiona express faptul ca ACELEAŞI SUME fuseseră "redirectionate către plata furnizorilor si pentru achitarea la termen a facturilor scadente"!

In concluzie, având in vedere toate considerentele menţionate in prezenta contestaţie, va rugam sa dispuneţi desfiinţarea masurilor luate de către administratorul judiciar precum si anularea raportului intocmit de către administratorul judiciar.

In drept, ne intemeiem prezenta pe dispoziţiile art. art. 21 din Legea 85/2006

Solicitam administrarea probei cu inscrisuri si orice alte probe ce se vor dovedi utile si pertinente soluţionării prezentei cauze.”

În şedinţa publică din data de 20.06.2014 instanţa a dispus conexarea dosarului  nr.37340/3/2012/a9 la dosar nr.37340/3/2012/a5 având în vedere că ambele contestaţii sunt îndreptate împotriva rapoartelor de activitate întocmite de administratorul judiciar în care sunt descrise aceleaşi măsuri luate de administratorul judiciar, respectiv executarea antecontractelor de vânzare cumpărare în temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006.

Prin încheierea de şedinţă din data de 11.04.2013 judecătorul sindic a respins excepţia de tardivitate a formulării contestaţiei, invocată de administratorul judiciar .

În probaţiune au fost depuse contractele de vânzare cumpărare, extrase de carte funciară, rapoarte de evaluare.

În cauză au fost formulate cereri de intervenţie din partea cumpărătorilor, prin care se solicită respingerea contestaţiilor formulate de GB.

Prin încheierea de şedinţă din data de 17.10.2013 instanţa a admis cererile de intervenţie formulate de SIA şi SM, CAG şi Mihaela Grigoraş şi SAC, ca cereri de intervenţie accesorii.

În şedinţa publică din data de 09.01.2014 instanţa a respins excepţiile invocate privind lipsa calităţii procesuale active a contestatorului şi excepţia lipsei de interes.

Analizând contestaţiile formulate de către creditorul GB., probele administrate în prezenta cauză, instanţa reţine:

În cadrul procedurii de insolvenţă ce se desfăşoară împotriva debitorului HD. , procedură deschisă la data de 27.09.2012, administratorul judiciar a întocmit raportul de activitate publicat în Buletinul procedurilor de insolvenţă nr.196/07.01.2013 în cuprinsul căruia sunt prezentate măsurile aduse la îndeplinire printre care este menţionată punerea în executare a antecontractelor de vânzare cumpărare în temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 în baza unor rapoarte de evaluare pentru fiecare imobil.

Până la data întocmirii acestui raport de activitate au fost încheiate 4 contracte de vânzare cumpărare cu CAG şi GM , CA , SV , SAC.

În raportul de activitate prezentat în şedinţa publică din data de 11.04.2013, administratorul judiciar a arătat că au mai fost încheiate două contracte de vânzare cumpărare cu numiţii SG şi SR şi cu SI şi SM

Împotriva acestor măsuri luate de administratorul judiciar au fost formulate contestaţii în temeiul art.21 din Legea nr.85/2066 de către creditorul garantat GB. care a solicitat desfiinţarea acestor măsuri  care vizează executarea celor şase antecontracte de vânzare cumpărare care au ca obiect următoarele imobile ce au constituit proprietatea debitorului:

-Imobil înscris in Carte funciara nr. localităţii C nr. cad. cumpărători SV si FMC ~ executat in data de 02.11.2012

-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localităţii C, nr. cad. cumpărători GC si GM - executat in data de 09.11.2012 - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credala!

-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localităţii C, nr. cad. cumpărător SAC - executat in data de 29.11.2012

-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localităţii C, nr. cumpărători CA si CI ~ executat in data de 05.12.2012,

-Imobil inscris in Carte funciara nr. 1 a localităţii C, nr. cad. cumpărători SG si SR, executat in data de 15.01.2013;

-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localităţii C, nr. cad. cumpărători SIA  si SM, executat in data de 29.01.2013;

Contestatorul a mai solicitat modificarea tabelului preliminar al creanţelor şi desfiinţarea modului de distribuire/utilizare a sumelor rezultate din vânzarea imobilelor.

În ceea ce priveşte capătul de cerere ce vizează modificarea tabelului preliminar, acesta face obiectul unor contestaţii îndreptate împotriva tabelului preliminar, în temeiul altui text de lege, urmând a fi soluţionate respectivele contestaţii care au termen la 06.02.2014.

De altfel, prin concluziile prezentate, contestatorul GB  a precizat că nu înţelege să conteste în cadrul acestui dosar nici hotărârea adunării creditorilor nici tabelul preliminar al creanţelor.

În ceea ce priveşte contestaţiile îndreptate împotriva măsurii luate de administratorul judiciar, instanţa reţine că anterior deschiderii procedurii de insolvenţă, debitoarea HD , societate care are ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliară, activitatea desfăşurată constând în construirea şi vânzarea de imobile, a  încheiat antecontractele de vânzare cumpărare nr.262/06.07.2009 cu SAC pentru valoarea de 180.000 eur, antecontract din data de 15.01.2009 cu SV şi FMC pentru suma de 194.000 eur, antecontract nr.38/19.04.2012 cu GCA şi GM, pentru suma de 76.650 eur, contract de rezervare  din data de 17.07.2012 cu CA, pentru suma de 95.000 eur, antecontract din data de 11.10.2011 cu SIA pentru suma de 89.250 eur şi contract de rezervare din data de 17.07.2012 cu SMC pentru suma de 95.000 eur.

Au fost instituite garanţii, respectiv ipotecă imobiliară în favoarea GB iar prin contractul de cesiune nr.2687/2.05.2007 debitoarea s-a obligat să nu înstrăineze, greveze, comaseze, dezmembreze, închirieze, construiască sau demoleze imobilele asupra cărora s-au constituit ipotecile, şi în acelaşi timp, s-a obligat ca toate drepturile societăţii izvorând din antecontractele de vânzare cumpărare menţionate în anexele la contractul de cesiune să fie cesionate, până la plata integrală a creditului acordat în favoarea băncii.

După deschiderea procedurii de insolvenţă, administratorul judiciar a procedat la executarea obligaţiilor asumate de către debitoare potrivit antecontractelor de vânzare cumpărare menţionate şi au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare autentice astfel: contract autentificat sub nr.2033/05.12.2012 încheiat cu cumpărătorii CA căsătorit cu CI, preţul vânzării fiind stabilit la 158.000 eur, contract autentificat sub nr.802/19.11.2012  încheiat cu cumpărătorii GCA  căsătorit cu GM, preţul vânzării fiind stabilit la 76.650  eur, contract autentificat sub nr.692/29.11.2012 încheiat cu cumpărătorul SAC , preţul vânzării fiind stabilit la 198.328 eur, contract autentificat sub nr.84/29.01.2013 încheiat cu cumpărătorii SIA  căsătorit cu SM, preţul vânzării fiind stabilit la 89.250 eur, contract autentificat sub nr.1049/02-11-2012 încheiat cu cumpărătorii SV şi FMC, preţul vânzării fiind stabilit la 186.999,87 eur şi contract autentificat sub nr.36/14.01.2013  încheiat cu cumpărătorii MGS căsătorit cu SR, preţul vânzării fiind stabilit la 95.000 eur.

Conform prevederilor art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, „ obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:

- preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului- cumpărător;

- preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;

- bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare. ”

Instanţa constată că în cazul celor şase contracte de vânzare cumpărare enumerate anterior, aceste condiţii sunt îndeplinite.

Astfel, antecontractele de vânzare cumpărare poartă data certă anterior deschiderii procedurii, aşa cum rezultă din chiar actele în cauză.

Preţul de vânzare stabilit pentru imobile  a fost achitat în două cazuri în întregime ( contractul autentificat sub nr.692/29.11.2012 şi contract autentificat sub nr.1049/02.11.2012) , iar pentru celelalte imobile, instanţa reţine că a fost achitat avansul, iar prin contractul autentificat s-a prevăzut modalitatea de achitare a diferenţei de preţ, în toate cazurile cumpărătorii fiind de acord să achite restul de preţ, după semnarea contractului, în condiţiile în care beneficiază de credit bancar.

Se mai reţine din cuprinsul contractelor de vânzare cumpărare că toţi intervenienţii  cumpărători se aflau în posesia imobilelor cumpărate, la data semnării contractelor.

Preţul stabilit pentru vânzarea imobilelor este la nivelul pieţii la data încheierii antecontractelor de vânzare cumpărare, fiind stabilit prin evaluare de către societatea CM., rapoartele de evaluare fiind anexate fiecărui contract de vânzare cumpărare iar nici una dintre părţi nu a invocat contrariul, iar bunurile nu au o importanţă determinantă pentru reuşita planului de reorganizare, aspect reţinut de instanţă în baza obiectului de activitate al societăţii debitoare, care constă în construirea şi vânzarea de locuinţe.

În raport de obiectul de activitate al debitoarei , încheierea antecontractelor de vânzare cumpărare de către debitoare nu reprezintă acte de dispoziţie ci acte de administrare a averii, încadrându-se în noţiunea de activităţi curente care pot fi desfăşurate în perioada de observaţie . Doar în cazul prevăzut la alin.2 al art.49, respectiv în cazul actelor, operaţiunilor care depăşesc condiţiile obişnuite de exercitare a activităţii curente ar fi fost necesară aprobarea comitetului creditorilor.

În continuare, alin.3 al textului de lege stabileşte că în cazul înstrăinării unor bunuri din averea debitorului grevate de garanţii , se va ţine seama de prevederile art.39 referitoare la acordarea unei protecţii corespunzătoare creanţei garantate. Ori măsura luată de administratorul judiciar constând în încheierea contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică reprezintă aducerea la îndeplinirea a unor obligaţii asumate de către debitoare anterior deschiderii procedurii, reprezentând o măsură specială reglementată de art.93 ind.1  şi nu o vânzare, în sensul unui act de dispoziţie, la care se face referire în cuprinsul art.39.

Măsura luată de administratorul judiciar şi contestată nu vizează ridicarea suspendării vreunei acţiuni aparţinând creditorului în vederea realizării creanţei sale , în sensul valorificării imediate a bunului asupra căruia poartă garanţia, ci are ca temei o prevedere specială din legea insolvenţei , cea instituită la art.93 ind.1 care are cu totul altă cauză, şi anume, ocrotirea intereselor promitenţilor cumpărători.

Prin decizia nr.549/03.05.2011 Curtea Constituţională a respins ca neîntemeiată excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art.53 şi art.93 ind 1 din Legea nr.85/2006,constatând că prevederile în cauză reprezintă opţiunea legiuitorului care a înţeles să protejeze stabilitatea raporturilor juridice constituite înainte de deschiderea procedurii de insolvenţă şi implicit, drepturile promitentului cumpărător care, în lipsa acestor prevederi ar fi obligat să achite pe lângă preţul imobilului şi contravaloarea ipotecii la care acesta nu s-a obligat prin încheierea antecontractului de vânzare cumpărare.

În aceste condiţii nu există nici un temei pentru a se proceda la desfiinţarea măsurii administratorului judiciar prin care acesta a procedat la executarea  obligaţiilor rezultând din antecontracte şi nici la anularea contractelor de vânzare cumpărare, instanţa urmând a respinge contestaţia sub acest aspect.

În ceea ce priveşte modul în care administratorul judiciar a utilizat sumele obţinute din valorificarea imobilelor ipotecate în favoarea GB. , din cuprinsul raportului de activitate contestat, rezultă că aceste sume au fost utilizate pentru acoperirea cheltuielilor de procedură. Administratorul judiciar a detaliat în cuprinsul concluziilor sale că aceste sume de bani au fost utilizate pentru plata materialelor şi serviciilor în cadrul activităţii curente de construcţii, fiind achitate şi o parte a cheltuielilor de procedură. Prin aceasta administratorul judiciar a urmărit deblocarea activităţii, considerând că însăşi banca contestatoare va beneficia de rezultatele continuării activităţii crescând şansele de recuperare a creanţei sale.

În condiţiile în care a fost deschisă procedura de insolvenţă faţă de debitor, conform prevederilor legale aplicabile, sumele obţinute de către debitoare după acest moment intră în contul unic de lichidare constituit de către administratorul judiciar , astfel că preţul achitat de către cumpărători nu putea avea altă destinaţie, urmând ca distribuirea sumelor din contul de lichidare să se efectueze conform reglementărilor speciale instituite de această lege . Este neîntemeiată susţinerea contestatorului conform căreia promitenţii cumpărători trebuiau să achite preţul direct creditorului garantat. Executarea garanţiilor constituite în favoarea băncii a fost suspendată prin efectul deschiderii procedurii de insolvenţă – art.36, astfel că acest creditor nu mai are dreptul de a încasa creanţa sa în mod direct.

Sub aspectul modului de utilizare a sumelor obţinute din vânzarea imobilelor, aşa cum s-a reţinut, sumele de bani provin din aplicarea unor norme speciale ale legii insolvenţei, respectiv din executarea unor obligaţii ale debitorului rezultând din antecontracte de vânzare cumpărare încheiate anterior procedurii, conform prevederilor art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 şi nu din valorificarea imediată a unor bunuri garantate , la cererea creditorului garantat, în condiţiile art.39 din lege. Ca urmare, nu se poate face aplicarea prevederilor art.39 alin.1 din lege privind modul de distribuire a sumelor astfel rezultate, cu trimitere la dispoziţiile art.121 din legea insolvenţei, câtă vreme nu a fost efectuată o valorificare propriu-zisă în condiţiile descrise la art.39, iar sumele de bani în cauză au intrat în contul de lichidare în cu totul alt temei.

Art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 nu prevede în mod expres destinaţia sumelor de bani astfel obţinute, cu atât mai mult cu cât în unele situaţii preţul a fost deja achitat integral, iar în situaţia în care promitenţii cumpărători mai au de achitat o diferenţă de preţ, aceasta se consideră a fi venit obţinut din desfăşurarea unei activităţi curente,  cel puţin în cazul debitorilor care au ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliară , iar pentru aceste sume de bani nu se aplică prevederile art.121 din lege.

 În concluzie,  instanţa va respinge contestaţia formulată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge contestaţiile formulate de creditorul SGB. împotriva rapoartelor de activitate  publicate  la 07.01.2013 şi la 11.04.2013  şi întocmite de administratorul judiciar BNSI. desemnat pentru debitorul HD, în contradictoriu cu comitetul creditorilor: GB, DGFPI 10, CD, SMI, HD şi intervenienţii: SIA şi SM –, CAG şi MG şi SAC .

Cu drept de recurs în 7 zile de la comunicare.

Dată în camera de consiliu şi pronunţată în şedinţă publică, azi, 06.02.2014.

PREŞEDINTE,GREFIER,

AB MDI

Red / Tehno B.A.

2 ex/  17 .02.2014

Domenii speta

Spete similare