Constatare nulitate contract de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995. Preluare fata titlu, în baza Decretului nr.92/1950. Principiul validitatii aparentei în drept. Rea-credinta.

Constatare nulitate contract de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995. Preluare fata titlu, în baza Decretului nr.92/1950. Principiul validitatii aparentei în drept. Rea-credinta.

Decizia civila nr.76R/06.02.2007 pronuntata de

Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a civila si

 pentru cauze privind proprietatea intelectuala

în dosar nr.30633/2/2005 (nr. vechi 1199/2005)

Prin cererea înregistrata initial pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a III-a civila, sub nr.315/19.01.2005, reclamanta M. F., în contradictoriu cu pârâtii V. G. si V. M., R. S. si R. M., S.C. T.S.A. si M. B., a solicitat sa se constate nulitatea contractelor de vânzare-cumparare încheiate între pârâti cu privire la Corpurile B si E din  imobilul situat în Bucuresti, Calea Calarasilor, nr.157, sector 3.

În motivarea cererii, se arata ca imobilul situat în Bucuresti, Calea Calarasilor, nr.157, sector 3, a fost dobândit de catre autorii reclamantei, fiind transmis fostului sau sot, defunctul Dumitrescu Alexandru, decedat în 1995.

Imobilul autorilor sai era compus din cinci corpuri de cladire si teren în suprafata de 995 mp, fiind nationalizat în baza Decretului nr.92/1950, în mod abuziv, autorii reclamantei nefacând parte din categoriile mentionate în art.I din Decret, dimpotriva, fiind exceptati de la nationalizare.

Dupa aparitia Legii nr.112/1995, reclamanta a depus cerere de restituire în natura a întregului imobil, obtinând Hotarârea nr.3341/2000, prin care i-a fost restituit Corpul D si suprafata de 115,22 mp., pentru celelalte corpuri si diferenta de teren fiindu-i acordate despagubiri.

Familiile pârâte au locuit cu reclamanta în aceeasi curte timp de 20 de ani, V. G. fiind lucrator la S.C. T.S.A., cunoscând intentiile reclamantei de a recupera întregul imobil.

Contractele de vânzare-cumparare sunt lovite de nulitate absoluta, fiind încheiate cu rea-credinta de catre partile contractante. Cumparatorii au cumparat pe riscul lor, în conditii notoriu dubioase din punct de vedere juridic, neputând sustine ca aveau reprezentarea mentala a statului proprietar.

În drept au fost invocate prevederile art.948, art.966 Cod civil si art.46 al.2 din Legea nr.10/2001.

Prin sentinta civila nr.6438/24.09.2003 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti în dosar nr.9477/2002,  cererea a fost respinsa ca neîntemeiata.

Pentru a hotarî astfel, instanta de fond a retinut faptul ca reclamanta are calitate procesuala activa, în calitate de succesoare în drepturi a autorilor sai.

S-a retinut depunerea de catre reclamanta a cererii în temeiul Legii nr.112/1995, la data de 27.03.1996, asupra careia a fost pronuntata Hotarârea nr.3341/2000, prin care i-a fost restituit Corpul D si suprafata de 115,22 mp., pentru celelalte corpuri si diferenta de teren fiindu-i acordate despagubiri.

Judecatoria a retinut faptul ca reaua-credinta a cumparatorilor nu a fost suficient probata, nefiind facuta dovada notificarii vânzatorului, fata de depunerea cererii în baza Legii nr.112/1995, sau ca a cunoscut în vreun mod intentia reclamantei de a revendica imobilul.

Potrivit înscrisurilor de la dosar, Judecatoria a retinut faptul ca S.C. T..A. nu a fost notificata de catre institutiile abilitate împrejurarea ca reclamanta a depus cererea mentionata. Chiar daca s-ar admite ca aceasta cunostea împrejurarea, intentia de eludare a prevederilor legale nu poate fi considerata evidenta.

S-a apreciat ca, în lipsa unei hotarâri judecatoresti care sa constate caracterul abuziv al nationalizarii, titlului statului înca exista. Pentru ca imobilele sa fie scoase de sub incidenta Legii nr.112/1995 era necesara o hotarâre judecatoreasca prin care sa fie consacrata ilegalitatea statului.

Chiar daca vânzatorul ar fi mentionat în contract modul în care a fost dobândit imobilul acest fapt nu denota faptul ca titlul statului era ilegal, fapt ascuns de catre vânzator.

S-a retinut lipsa notificarii cumparatorilor si inexistenta unui proces de revendicare pe rolul instantelor, astfel ca prezumtia de buna-credinta ce opereaza în favoarea cumparatorilor nu a fost rasturnata, iar vânzarea a urmat procedura prevazuta de Legea nr.112/1995.

La data cumpararii, imobilul nu era retrocedat si nu figura în caietul de notificari, întrucât reclamanta nu depusese o astfel de notificare, o atare împrejurare fiind de natura sa creeze cumparatorilor o eroare comuna si invincibila asupra calitatii de vânzator a proprietarului

Prin decizia civila nr.1666/14.09.2004 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila în dosar nr.640/2004, apelul declarat de catre reclamanta împotriva acestei sentinte, exclusiv în privinta solutiei de respingere a cererii în contradictoriu cu pârâtii V., a fost admis, cu consecinta schimbarii în tot a sentintei apelate, în sensul admiterii cererii restrânse, constatându-se nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare încheiat de catre pârâtii V..

Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut faptul ca, potrivit art.13 din H.G. nr.20/1996, legea conditioneaza vânzarea apartamentelor catre chiriasi de verificarea situatiei juridice a imobilului si solutia de nerestituire în natura a apartamentelor revendicate de catre fostii proprietari.

Aceasta conditie presupune ca, la încheierea contractelor de vânzare-cumparare, vânzatorul si cumparatorii sa verifice daca exista o cerere de retrocedare în natura formulata de catre persoanele îndreptatite, verificare care trebuie facuta de catre Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995, singura abilitata sa primeasca cereri, potrivit art.14 din lege.

Lipsa de corespondenta între Primaria Municipiului Bucuresti si mandatarul vânzarii, ca si efectuare de demersuri la alta institutie decât cea îndrituita sa centralizeze datele privind cererile persoanelor îndreptatite la restituirea în natura a imobilelor, reprezinta o încalcare a prevederilor art.14 din Legea nr.112/1995 si art.13 din H.G. nr.20/1996.

Cerinta ca subdobânditorul sa procedeze cu diligenta si prudenta în aprecierea aparentei de regularitate a unui act sau a unei situatii juridice, pentru a se prevala de valabilitatea actului de vânzare-cumparare încheiat în temeiul acestei aparente, se justifica prin faptul ca valorificarea unui asemenea act are ca rezultat transformarea dreptului în patrimoniul tertului de buna-credinta într-un drept propriu-zis, în detrimentul adevaratului proprietar.

Prezumtia de buna-credinta presupune în consecinta, depunerea unor minime diligente pentru aflarea situatiei juridice a imobilului. Cumparatorului i se cere sa iasa din pasivitate si sa depuna aceste diligente, cu atât mai mult cu cât a fost facuta o larga mediatizare a Legii nr.112/1995 si a discutiilor publice privind restituirea catre proprietarii deposedati a imobilelor preluate în perioada regimului comunist si de caracterul abuziv al acestor preluari, astfel ca principiul validitatii aparentei în drept nu poate functiona în absenta lor.

Existând o cerere de restituire în natura înregistrata la Comisia pentru aplicarea Legii nr.112/1995, vânzatorul nu se poate prevala de existenta bunei-credinte, deoarece cunostea sau, cu minime diligente, putea sa cunoasca faptul ca imobilul este revendicat, chiar daca perfectarea contractului de vânzare-cumparare s-a realizat prin mandatar.

Nici tertul dobânditor nu a facut dovada diligentelor facute pe lânga Comisia respectiva, pentru a afla situatia juridica a imobilului. Prin urmare, buna-credinta a cumparatorilor nu a fost perfecta, adica lipsita de orice culpa sau chiar îndoiala imputabila acestora, astfel ca prezumtia de buna-credinta nu poate opera în favoarea acestora.

Contractul de vânzare-cumparare a fost încheiat înainte de solutionarea cererii de restituire formulata de catre fostul proprietar în temeiul Legii nr.112/1995, fiind încalcate prevederile art.9 din lege, astfel ca art.46 al.2 din Legea nr.10/2001 nu sunt incidente în cauza.

Împotriva acestei decizii, pârâtii V., S.C. T.S.A. si M. B. au declarat recurs motivat, în termen legal.

În motivarea recursului sau, recurentul-pârât S.C. T.S.A. invoca faptul ca reclamanta nu ar avea interes sa solicite constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare, cât timp prin notificarea formulata în baza Legii nr.10/2001 a solicitat restituirea în natura a altor corpuri de cladire, potrivit considerentelor expuse de catre instanta de apel pentru respingerea cererii de suspendare formulata în temeiul art.47 din Legea nr.10/2001.

Instanta de apel nu arata în ce sens au fost încalcate prevederile art.13 din H.G. nr.20/1996, cât timp o cerere depusa la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995 nu este un indiciu ca imobilul ar fi fost preluat fara respectarea prevederilor legale. Întrucât Legea nr.112/1995 reglementeaza situatia juridica a imobilelor preluate cu titlu, persoanele care solicita restituirea în natura achieseaza la opinia ca imobilul a trecut cu titlu în proprietatea statului, astfel ca cererea nu ar putea fi solutionata si nu ar avea nici o valoare juridica. Mai mult, în speta a fost emisa hotarârea de restituire în natura a Corpului D, pentru restul corpurilor de cladire reclamanta primind despagubiri.

A depune minime diligente nu înseamna a verifica daca a fost depusa o cerere la Comisia pentru aplicarea Legii nr.112/1995, ci a verifica daca imobilul este în proprietatea celui care urmeaza sa vânda, daca nu face obiectul vreunui  proces de revendicare ori daca statul este adevaratul proprietar.

Recurentul invoca prevederile art.1 si art.5 din Legea nr.112/1995, în sensul ca o astfel de cerere de restituire în natura nu poate fi solutionata; daca imobilul a trecut în proprietatea statului fara titlu, atunci nu putea fi restituit în natura.

Cererea reclamantei a fost solutionata înainte de încheierea contractului de vânzare-cumparare, reclamanta neavând vocatie la restituirea în natura a imobilului preluat cu titlu.

În motivarea recursului sau, recurentul-pârât M. B.invoca faptul ca, la data încheierii contractului de vânzare-cumparare, imobilul se afla în patrimoniul sau, existând deplina aparenta a dreptului de proprietate al statului asupra acestuia.

Buna-credinta echivaleaza cu imposibilitatea cunoasterii motivului nevalabilitatii actului de preluare, în conditiile în care preluarea a operat în baza unui act normativ si cu respectarea, cel putin aparenta, a dispozitiilor acestuia.

În conditiile inexistentei unei notificari sau a unui litigiu pe rol, pentru restituirea imobilului, este imposibil de retinut o totala rea-credinta a partilor contractante. Vânzarea imobilului a urmat procedura Legii nr.112/995, astfel ca minimele diligente ce cadeau în sarcina cumparatorilor în scopul verificarii valabilitatii titlului statului au constatat în verificari la unitatea vânzatoare.

Potrivit referatelor întocmite pe actele ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumparare, la acea data imobilul nu figura ca fiind restituit si nici nu existau notificari cu privire la acesta.

Prin urmare, la încheierea contractului de vânzare-cumparare nu au fost încalcate prevederi legale imperative, iar cumparatorii au fost de buna-credinta.

În motivarea recursului lor, recurentii-pârâti V. invoca faptul ca în cuprinsul art.9 din Legea nr.112/1995 nu se regaseste obligatia chiriasilor de a depune minime diligente la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995, astfel ca acestia nu pot fi sanctionati sub acest aspect.

Recurentii au respectat întocmai prevederile art.9 din Legea nr.112/1995, îndeplinind conditiile legale privind calitatea de titulari ai contractului de închiriere cu privire la imobilul respectiv, nerestituit în natura fostului proprietar, termenul prevazut de art.14 fiind expirat, iar recurentii nu dobândisera si nici nu înstrainasera o locuinta proprietate personala în localitatea de domiciliu.

În mod gresit a fost retinuta nerespectarea de catre recurenti a prevederilor art.13 din H.G. nr.20/1996, care se refera la imobilele preluate fara titlu. Or, cu privire la imobilul în litigiu nu exista nicio hotarâre judecatoreasca prin care sa se constate nelegalitatea titlului statului, astfel ca titlul statului  înca exista.

Chiar daca ar fi aplicabile, aceste prevederi au fost respectate la încheierea contractului de vânzare-cumparare, procedura de restituire în natura, respectiv de vânzare-cumparare fiind suspendata pentru o perioada de 6 luni, cu consecinta încheierii contractului dupa expirarea acestei perioade.

În privinta motivului de recurs prevazut de art.304 pct.10 Cod procedura civila, recurentii arata ca instanta de apel nu a luat în considerare hotarârea Comisiei de aplicare a Legii nr.112/1995, prin care a fost restituit reclamantei, în natura, Corpul D, pentru celelalte corpuri de cladire stabilindu-se despagubiri, hotarâre necontestata de catre reclamanta.

Gresit retine instanta de apel faptul ca cererea depusa de catre reclamanta la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995 ar contine solicitarea de restituire în natura a imobilului. Cererea fiind formulata în temeiul Legii nr.112/1995 urma sa fie solutionata potrivit art.2 din lege, pentru apartamentele ocupate de chiriasi reclamanta beneficiind de despagubiri.

Prezumtia de buna-credinta ce opereaza în favoarea recurentilor nu a fost rasturnata. Vânzarea a urmat procedura Legii nr.112/1995, astfel ca verificarea valabilitatii titlului statului a constat în verificarile facute la unitatea vânzatoare, cu privire la o eventuala revendicare a imobilului.

Potrivit referatelor întocmite pe actele ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumparare, imobilul nu era retrocedat si nu figura în caietul de notificari. O astfel de împrejurare a fost de natura sa creeze cumparatorilor o eroare invincibila si comuna asupra calitatii de proprietar a vânzatorului, buna lor credinta fiind perfecta si lipsita de orice culpa.

Ca urmare, în favoarea recurentilor opereaza prevederile art.46 al.2 din Legea nr.10/2001.

Reclamanta a recunoscut la interogatoriu faptul ca nu a notificat niciodata nici pe niciunul dintre recurenti.

Analizând actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine caracterul nefondat al recursurilor.

Curtea va proceda la analiza motivelor de recurs invocate în toate cele trei cereri, urmând ca cercetarea acestora sa se faca în ordinea impusa de aspectul vizat de motivul invocat în fapt, având în vedere caracterul comun al motivelor invocate în fapt.

 În ceea ce priveste motivul de recurs întemeiat pe prevederile art.304 pct.10 Cod procedura civila (în vigoare la momentul declararii recursului si în consecinta, fiind supus analizei), invocarea acestor prevederi este doar formala, motivul invocat în fapt fiind susceptibil de încadrare în motivul de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila.

Recurentii invoca de fapt, neacordarea eficientei emiterii hotarârii respective, în sensul aratat în cererea de recurs, respectiv sub aspectul reparatiei primite de catre reclamanta pentru imobilul preluat abuziv, din perspectiva respectarii prevederilor Legii nr.112/1998 privind etapele si conditiile procedurii de restituire.

În consecinta, aspectele invocate în fapt în cadrul acestui motiv vor fi avute în vedere ca motiv de recurs întemeiat pe prevederile art.304 pct.9 Cod procedura civila.

În ceea ce priveste motivele de recurs întemeiate pe prevederile art.304 pct.9 Cod procedura civila, instanta de apel au procedat la o temeinica aplicare implicita a prevederilor art.6 din Legea nr.213/1998, raportat la art.2 al.1 lit. a si al.2 din aceeasi lege, raportat la prevederile art.45 al.2 din Legea nr.10/2001, republicata în septembrie 2005, aplicabile în speta, interpretare sistematica si istorico-teleologica.

Retinerea caracterului preluarii constituie premisa de la care porneste cercetarea fondului  actiunii constatarea nulitatii  contractului de vânzare-cumparare a imobilului preluat abuziv, fata de prevederile art.45 al.2 din Legea nr.10/2001, republicata.

De caracterul preluarii bunului de catre stat depinde de altfel, statuarea asupra valabilitatii contractului de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, sub aspectul stabilirii regimului juridic al locuintei ce a facut obiectul vânzarii, cât timp în temeiul Legii nr.112/1995 nu puteau fi vândute catre chiriasi decât locuintele preluate cu titlu.

Imobilul în litigiu a fost preluat de catre stat în temeiul Decretului nr.92/1950, de la autoarea intimatilor-reclamanti.

Înainte de a cerceta în ce masura au fost respectate prevederile actului normativ în temeiul caruia a operat preluarea imobilului, se apreciaza, în temeiul art.6 din Legea nr.213/1998, daca actul normativ respectiv era în concordanta cu prevederile constitutionale în vigoare la momentul preluarii; constatarea caracterului contrar prevederilor constitutionale respective face superflua cercetarea respectarii prevederilor actului normativ neconcordant.

Prevederile art.6 alin.1, art.8, art.10 si art.11 din Constitutia de la 1948 garantau dreptul de proprietate particulara imobiliara, iar imobilele cu destinatia de locuinta nu puteau fi considerate mijloace de productie în raport de categoria de persoane care le avea în proprietate.

De altfel, Decretul nr.92/1950 nu a considerat locuintele drept mijloace de productie, ci mijloace de exploatare, notiuni distincte, cea din urma referindu-se la actul de administrare a acestora, respectiv de exploatare prin închiriere.

Potrivit reglementarilor constitutionale mentionate, în proprietatea statului nu puteau trece decât anumite bunuri, expres si limitativ prevazute, numai pentru satisfacerea interesului general justificat de necesitatea garantarii securitatii si sigurantei nationale, ordinii publice si asigurarii utilitatii publice, si numai dupa o dreapta si prealabila despagubire.

 Decretul nr.92/1950 a reglementat neconstitutional, preluarea imobilelor fara vreo justificare, dintre cele mentionate, si fara o dreapta si prealabila despagubire operând o deposedare fara titlu, o încalcare flagranta a dreptului de proprietate particulara imobiliara, garantat constitutional.

Continutul art.2 al.1 din Legea nr.10/2001 distinge între imobilele preluate fara titlu, fara titlu valabil si cu titlu (cele trei categorii constituind obiectul de reglementare al legii speciale de reparatie), cele trei categorii însumate constituind obiectul de reglementare a legii speciale de reparatie, respectiv imobilele preluate abuziv de catre stat în perioada de referinta.

Distinctia este impusa si de prevederile art.6 din Legea nr.213/1998, aplicabile în prima etapa de cercetare a fondului actiunii speciale în revendicarea imobilului preluat de catre stat în perioada 6 marie 1945 - 22 decembrie 1989 (actiunea în retrocedare), în functie de caracterul preluarii apreciindu-se asupra ipotezei de analizat sub aspect probator (comparare de titluri valabile provenind de la autori diferiti, comparare titlu cu posesie utila sau aplicarea principiului validitatii aparentei în drept).

În aprecierea valabilitatii titlului statului, se impune respectarea etapelor de cercetare prevazute implicit de art.6 al.1 din Legea nr.213/1998: concordanta actului normativ de preluare cu constitutia în vigoare la momentul preluarii, concordanta cu tratatele internationale la care România era parte, concordanta cu reglementarile legale în vigoare la momentul preluarii. Ultima etapa o constituie chiar corecta aplicare a actului normativ de preluare, la care se ajunge în ipoteza în care se retine, în celelalte etape mentionate (prevazute de art.6 al.1 din Legea nr.213/1998), concordanta deplina a actului normativ de preluare.

Mai mult, caracterul preluarii permite, din perspectiva ipotezelor reglementate de art.45 din Legea nr.10/2001, stabilirea premisei de la care se porneste sub aspectul cercetarii valabilitatii  contractului de vânzare-cumparare.

Prin urmare, nu este suficient sa se retina prevederile art.2 al.1 lit.a din Legea nr.10/2001, sub aspectul caracterului generic de preluare abuziva a imobilului în temeiul Decretului nr.92/1950, ci se impune cercetarea caracterului preluarii sub aspectul existentei unui titlu sau a unei simple deposedari de fapt ori a existentei unui titlu valabil sau nu, în sensul art.6 din Legea nr.213/1998.

Art.6 din Legea nr.213/1998 constituie reglementarea de drept comun în materia bunurilor preluate de stat, la care se raporteaza prevederile legilor speciale de reparatie, în virtutea regulilor de interpretare sistematica a prevederilor legale.

În speta sunt aplicabile asadar, regulile de drept substantial privind situatia vânzarii bunului altuia si conditiile aplicabilitatii principiului de drept comun al validitatii aparentei în drept, consacrate expres de prevederile art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001, republicata în septembrie 2005, lege speciala de reparatie ce reglementeaza regimul juridic al imobilelor preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.

Potrivit prevederilor art.2 al.2 din Legea nr.10/2001, republicata, persoanele ale caror imobile au fost preluate fara titlu îsi pastreaza calitatea de proprietar avuta la data preluarii, exercitiul dreptului fiind ulterior emiterii dispozitiei sau hotarârii judecatoresti de restituire în natura, în procedura speciala administrativa a notificarii, în urma actiunii directe în revendicare sau a actiunii în constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995.

Pentru ipoteza în care bunul preluat fara titlu a fost înstrainat în cadrul procesului de privatizare, sunt aplicabile prevederile art.45 al.2 din Legea nr.10/2001, republicata, ce consacra in terminis un principiu de drept comun, al ocrotirii subdobânditorului cu titlu oneros de buna-credinta, în ipoteza vânzarii bunului altuia, respectiv principiul validitatii aparentei de drept.

În aplicarea principiului de drept comun al validitatii aparentei în drept, consacrat de prevederile art.45 al.2 din Legea nr.10/2001 republicata, buna-credinta nu este suficienta pentru a paraliza actiunea în constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, formulata de fostul proprietar, de la care imobilul a fost preluat abuziv, fara titlu.

Pentru a opera ca exceptie de la principiile quod nullum est nullum producit effectum si resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, principiul validitatii aparentei în drept presupune întrunirea concomitenta a conditiei bunei-credinte a cumparatorului si a conditiei ca acesta sa se fi aflat într-o eroare comuna si invincibila.

Potrivit art.45 alin.1 din Legea nr.10/2001, republicata, interpretat per a contrario, contractul de vânzare-cumparare este nul absolut daca a fost încheiat cu încalcarea prevederilor legale în vigoare la acel moment; alineatele 2 si 4 ale aceluiasi articol particularizeaza ipoteza din alineatul 1.

Art.45 alin.2 consacra nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 (ca lege ce guverneaza procesul de privatizare a imobilelor cu destinatia de locuinta, preluate cu titlu de catre stat) cu privire la locuinte preluate fara titlu, cauza de nulitate constituind-o încalcarea prevederilor art.1 din aceeasi lege, potrivit carora procedurile reglementate privesc exclusiv locuinte preluate cu titlu, numai acestea putând fi vândute chiriasilor, în temeiul art.9 din Legea nr.112/1995 coroborat cu prevederile  art.1 din aceeasi lege.

Acelasi alineat (2 din art.45) consacra legal principiul de drept comun al eficacitatii aparentei în drept, inclusiv pentru cazul dobânditorului de buna-credinta cu titlu oneros, aflat într-o eroare comuna si invincibila, care, în aceste conditii, paralizeaza cererea de constatare a nulitatii absolute, precum si revendicarea de catre fostul proprietar.

Buna-credinta nu salveaza contractul de sanctiunea de drept civil a nulitatii; doar buna-credinta, asociata cu eroarea comuna si invincibila, cele doua elemente ale principiului validitatii aparentei în drept, duc la pastrarea bunului de catre cumparator.

Sub aspect formal, pastrarea bunului de catre cumparator în virtutea principiului validitatii aparentei în drept, se concretizeaza în neadmiterea cererii de constatare a nulitatii si/sau în neadmiterea actiunii în revendicare, declansata la cererea fostului proprietar.

Principiul validitatii aparentei în drept (error communis facit jus) constituie o exceptie de la efectul sanctiunii civile a nulitatii, respectiv o exceptie de la regula quod nullum est nullum producit effectum, în sensul ca actul juridic civil nul absolut produce efectul pastrarii bunului, respectiv a dreptului de proprietate de catre dobânditorul cu titlu oneros de buna-credinta, daca acesta s-a aflat într-o eroare comuna si invincibila.

Prevederile art.45 al.2 din legea republicata nu fac decât sa consacre acest principiu de drept comun, aplicabil în materia actiunii în revendicare.

Vânzarea realizata de stat catre chiriasul de buna credinta, chiar daca s-a facut anterior confirmarii în justitie în mod irevocabil a dreptului de proprietate al reclamantilor, reprezinta o privare de bun, constituind o ingerinta în dreptul de proprietate al reclamantilor.

Urmare a acestei vânzari, reclamanta nu a mai avut posibilitatea de a intra în posesia bunului sau de a dispune de acesta. În consecinta, aceasta situatie a avut ca efect privarea reclamantei de proprietatea asupra imobilului, în sensul celei de a doua fraze a primului alineat al articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia europeana privind apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.

 O astfel de interpretare a fost data si de Curtea Europeana a Drepturilor Omului în numeroase cauze pronuntate împotriva României (Strain, Paduraru, Porteanu etc).

Compatibilitatea acestei vânzari a imobilului cu dispozitiile art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia europeana privind apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, trebuie analizata prin prisma justificarii ingerintei în dreptul de proprietate al reclamantilor.

O privare de proprietate rezultând din aceasta norma nu poate sa se justifice decât daca se demonstreaza ca a intervenit în conditiile prevazute de lege, pentru cauza de utilitate publica si cu respectarea principiului proportionalitatii.

Criteriile stabilite prin jurisprudenta constanta a Curtii Europene a Drepturilor Omului pentru analizarea justificarii ingerintei au caracter cumulativ si constau în conditia ca ingerinta sa fie prevazuta de lege, ingerinta sa vizeze un scop legitim, sa fie respectata proportionalitatea ingerintei.

În ceea ce priveste conditia ca ingerinta sa fie prevazuta de lege, principiul legalitatii implica în egala masura existenta unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise si previzibile care sa prevada o astfel de ingerinta.

Curtea constata ca Legea nr. 112/1995 nu era aplicabila decât în cazul bunurilor cu privire la care statul avea un titlu de proprietate si ca nici o alta dispozitie interna nu acorda statului dreptul de a vinde un bun care se gasea de fapt în patrimoniul sau si pentru care nu avea nici un titlu.

În speta, la momentul vânzarii, statul nu avea titlu asupra imobilului revendicat astfel ca ingerinta produsa prin vânzarea acestuia catre chiriasi era lipsita de baza legala din moment ce Legea nr. 112/1995 nu permitea decât vânzarea bunurilor preluate cu titlu.

În consecinta, ingerinta în dreptul de proprietate al reclamantilor este lipsita de baza legala, încalcându-se astfel articolul 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia europeana privind apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.

Art.18 lit.c din legea speciala de reparatie are în vedere imobilele înstrainate cu respectarea prevederilor legale, deci imobilele preluate cu titlu, întrucât art.1 din Legea nr.112/1995 stabileau în mod expres faptul ca numai acestea faceau obiectul reglementarii. Or, art.45 al.2 are în vedere imobilele preluate fara titlu.

Prin urmare, se impune cercetarea justificarii continuarii ingerintei din perspectiva aplicarii prevederilor art.45 al.2 din Legea nr.10/2001, care salveaza actul nul absolut de la efectele nulitatii, sub aspectul operarii principiului validitatii aparentei în drept, sub aspectul scopului legitim al acesteia.

Potrivit art.1 din Legea nr.112/1995, atât formele de restituire, cât si dreptul chiriasilor de a cumpara, priveau exclusiv imobilele cu destinatia de locuinta preluate cu titlu de catre stat. Daca locuinta vânduta chiriasilor, în conditiile art.9 din Legea nr.112/1995 a fost preluata fara titlu, contractul de vânzare-cumparare este nul absolut pentru încalcarea prevederilor art.1 din Legea nr.112/1995 (cauza de nulitate absoluta a fraudei la lege; partile se prevaleaza de prevederile Legii nr.112/1995, pentru a le eluda pe cele ale art.480 Cod civil, cât timp imobilul este unul preluat fara titlu valabil).

Data fiind, în situatia speciala a acestor imobile, necesitatea reglementarii regimului juridic al acestora prin lege speciala de reparatie pentru preluarea abuziva de catre stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, art.45 al.2 din Legea nr.10/2001 a consacrat, cu titlu de exceptie de la efectele nulitatii absolute pentru frauda la lege, principiul de drept comun al eficacitatii aparentei în drept, pentru ipoteza vânzarii bunului altuia; locuinta vânduta chiriasilor fiind preluata fara titlu, vânzarea este una a bunului altuia, nula absolut pentru cauza ilicita sau în considerarea regulii fraus omnia corrumpit (ce absoarbe cauza de nulitate absoluta a încalcarii prevederilor legale imperative, în acest caz).

În aceasta ipoteza, efectele nulitatii absolute ale contractului de vânzare-cumparare nu se produc daca, la momentul încheierii contractului, cumparatorul a fost de buna-credinta si într-o eroare comuna si invincibila.

În cazul imobilelor preluate abuziv de catre stat, nici autoritatile administratiei publice centrale si locale, în reprezentarea statului, respectiv a unitatilor administrativ-teritoriale - dupa cum imobilul era evidentiat ca apartinând domeniului public sau privat al acestora - si nici unitatile specializate în vânzarea acestora nu pot invoca buna-credinta în ceea ce-i priveste, acestia cunoscând sau trebuind sa cunoasca situatia juridica reala a imobilului.

În ceea ce-l priveste pe cumparator, reaua-credinta a acestuia trebuie dovedita, sarcina probei incumbând reclamantului-fost proprietar, în baza art.1169 raportat la art.1899 al.2 Cod civil, prezumtia legala relativa de buna-credinta putând fi rasturnata prin orice mijloc de proba.

Reaua-credinta este retinuta exclusiv în raport de conduita dobânditorului cu titlu oneros, adevaratului proprietar neincumbându-i nici o obligatie de diligenta pe lânga dobânditorul de la neproprietar; din perspectiva aplicarii art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001, fostului proprietar îi incumba doar obligatia (de a carei îndeplinire este conditionata temeinicia actiunii în justitie întemeiata pe aceste prevederi) de a fi contestat, în orice forma, valabilitatea preluarii imobilului de catre stat, anterior încheierii contractului de vânzare-cumparare de catre chiriasi (fie prin actiune în justitie, în retrocedarea imobilului preluat fara titlu, fie prin cerere de restituire în natura a imobilului preluat fara titlu, sau prin orice alt act sau fapt evident, manifest).

Cumparatorii sunt de rea-credinta daca, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare, au cunoscut sau puteau cunoaste, cu minime diligente, pentru a exclude simpla ignoranta si orice dubiu, faptul ca locuinta cumparata este revendicata de catre fostul proprietar, fie pe calea unei actiuni directe în justitie, fie pe calea cererii de restituire în natura formulata în temeiul Legii nr.112/1995, alaturi de orice alte manifestari de vointa neechivoce, prin care valabilitatea titlului statului sa fie contestata.

Pentru a retine reaua-credinta a cumparatorilor nu este suficienta prezumtia simpla (art.1203 Cod civil) a cunoasterii de catre acestia a faptului preluarii imobilului de catre stat si a caracterului abuziv al preluarii imobilelor în general, în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, nascuta din faptul notoriu nedeterminat al contestarii în general, de catre fostii proprietari a modului abuziv în care au fost preluate imobilele în perioada mentionata.

Aceasta prezumtie simpla trebuie coroborata cu probe certe din care sa rezulte fara echivoc faptul ca, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare, cumparatorii au cunoscut ori puteau cunoaste cu minime diligente, nu faptul ca locuinta a fost preluata de catre stat, cât timp dreptul lor de a cumpara era reglementat de lege, chiar cu privire la locuinte preluate de catre stat, ci faptul ca fostii proprietari contesta valabilitatea preluarii, ori faptul ca au avut cel mai mic dubiu sub aspectul posibilitatii ca fostul proprietar sa conteste valabilitatea preluarii.

Lipsa minimelor diligente a fost retinuta  de catre instanta de apel în raport de existenta cererii de restituire în natura, formulata de catre reclamanta în procedura Legii nr.112/1995 (fila 188, dosar nr.9477/2002).

Recurentii Vaida se afla într-o evidenta, dar nejustificata eroare asupra continutului cererii de restituire, formulata de catre reclamanta în temeiul Legii nr.112/1995. Reclamanta a solicitat aprobarea cererii sale "cu privire la redobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului proprietate personala, situat în Bucuresti, Calea Calarasilor, nr.157, sector 3", cererea fiind asadar, una de restituire în natura.

Nu orice diligente pentru aflarea situatiei juridice a imobilului prezinta relevanta, ci acelea al caror scop era relevarea tuturor aspectelor legate eventuala contestare a titlului statului de catre fostul proprietar sau mostenitorii acestuia, pentru a înlatura orice culpa si orice îndoiala a cumparatorilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare.

Buna sau reaua-credinta a cumparatorilor sub aspectul posibilitatii de a cunoaste contestarea titlului statului de catre fostul proprietar nu este apreciata în raport de conduita fostului proprietar, în lipsa unei prevederi legale care sa instituie o anumita conduita în sarcina acestuia, sub forma obligatiei de a-i notifica pe chiriasii imobilului a carui restituire intentioneaza a o solicita.

Or, cumparatorul diligent si precaut nu poate invoca buna-credinta daca la momentul încheierii contractului avea cunostinta ori putea avea cunostinta de faptul ca cel care vinde nu este proprietarul imobilului ori din anumite împrejurari rezulta faptul ca un tert se considera adevaratul proprietar al imobilului; dubiul pe care evident l-a avut trebuia sa-l opreasca a cumpara.

În speta, reclamanta a formulat cerere de restituire în natura a întregului imobil situat în Bucuresti, Calea Calarasilor, nr.157, sector 3, considerând imobilul proprietatea sa personala.

Nu se poate sustine faptul ca, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare, singura cale prin care fostul proprietar putea cere restituirea imobilului preluat fara titlu era cea a actiunii în revendicare, prin care sa conteste titlul statului, în lipsa unei reglementari speciale a regimului juridic al imobilelor preluate fara titlu; orice manifestare neechivoca de vointa a fostului proprietar în sensul solicitarii restituirii imobilului preluat, echivaleaza cu o contestare a valabilitatii preluarii. Or, cumparatorul diligent si precaut nu poate invoca buna-credinta daca la momentul încheierii contractului avea cunostinta ori putea avea cunostinta de faptul ca un tert se considera adevaratul proprietar al imobilului; dubiul pe care evident l-a avut trebuia sa-l opreasca a cumpara.

Prin depunerea unei cereri de restituire în natura a imobilului, fostul proprietar contesta implicit valabilitatea titlului statului, tocmai întrucât cunostea prevederile art.1-2 si art.5 din Legea nr.112/1995 (nimeni neputându-se prevala de necunoasterea legii), în sensul ca prevederile art.9 din aceeasi lege nu ar fi putut fi aplicate decât pentru apartamentele locuite de chiriasi, preluate însa, cu titlu de catre stat, în lipsa unei reglementari speciale la aceea vreme, care sa statueze asupra regimului juridic si asupra posibilitatii de retrocedare a imobilelor cu destinatia de locuinta preluate fara titlu, cum este cel în litigiu.

În ce masura cererea de restituire în natura a fost solutionata sau nu (solutia, în temeiul prevederilor mentionate putând fi doar în sensul acordarii de despagubiri), în ce masura dosarul era unul complet sau nu, sub aspectul dovedirii calitatii de persoana îndreptatita si al depunerii titlului vechi de proprietate, ori daca a fost luata sau nu masura suspendarii procedurii de vânzare, nu prezinta nici o relevanta pentru aprecierea bunei-credinte a chiriasului-cumparator; ceea ce intereseaza este reprezentarea pe care trebuie sa o fi avut cumparatorul diligent si precaut în momentul în care a cunoscut sau ar fi putut cunoaste existenta cererii de restituire formulata în procedura Legii nr.112/1995 de catre fostul proprietar (sau mostenitorii acestuia), în conditiile în care efectul principal al acestei cereri era contestarea valabilitatii titlului statului.

Prin urmare, doua erau conditiile pentru aplicarea prevederilor art.9 din Legea nr.112/1995: chiriasii sa ocupe imobilul în baza unui contract de închiriere valabil încheiat, iar imobilul sa fi fost preluat de catre stat cu titlu valabil; aceste conditii fiind îndeplinite, locuinta putea fi vânduta catre chiriasi, fostul proprietar fiind îndreptatit doar la despagubiri, în conditiile aceleiasi legi.

 Cum nu se puteau prevala de necunoasterea acestor prevederi, fostii proprietari care formulau cereri de restituire în natura a imobilelor, indiferent daca era sau nu formulata alternativ cu o cerere de restituire prin echivalent, contestau implicit valabilitatea titlului statului, solicitând restituirea în natura a imobilului tot în procedura reglementata de Legea nr.112/1995, în lipsa la acel moment a unei legi  speciale de reparatie pentru imobilele preluate fara titlu.

Faptul ca la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare nu era declansata o actiune în revendicare nu prezinta nici o relevanta; dat fiind caracterul imprescriptibil extinctiv al actiunii în revendicare imobiliara, cumparatorul diligent si prudent trebuia sa aiba reprezentarea posibilitatii fostului proprietar de a introduce oricând o actiune în revendicarea imobilului preluat fara titlu (aspect apreciat în raport de momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare, independent de reglementarea ulterioara, prin lege speciala de reparatie, a regimului juridic al imobilelor preluate abuziv, de care nu putea avea cunostinta la acel moment).

În speta, contractele de vânzare-cumparare au fost încheiate de catre cumparatori însa, ulterior demersurilor efectuate de catre defuncta reclamanta pentru retrocedarea imobilului preluat fara titlu.

Faptul contestarii astfel a titlului statului de catre mostenitorul fostul proprietar putea fi asadar, cunoscut ca atare de catre recurentii-cumparatori, cu minime diligente.

Prezumtia simpla nascuta din faptul notoriu nedeterminat al contestarii în general, de catre fostii proprietari a modului abuziv în care au fost preluate imobilele în perioada în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, coroborata cu faptul depunerii cererii de restituire în natura a imobilului de catre mostenitorul fostului proprietar, fac dovada îndoielii a carei reprezentare trebuia sa o aiba cumparatorii la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare, cu privire la valabilitatea titlului statului asupra imobilului, adica asupra însasi aparentei dreptului, simpla ignoranta afirmata nefiind suficienta pentru a retine buna-credinta.

La acesta se adauga prezumtia simpla a cunoasterii intentiei reclamantei de a recupera imobilul, nascuta din simplul fapt ca reclamanta a locuit în aceeasi curte cu recurentii-cumparatori timp de 20 de ani, aspecte necontestate de catre acestia.

În ipoteza vânzarii bunului altuia, când ambele parti sunt de rea-credinta, contractul de vânzare-cumparare este lovit de nulitate absoluta, asa cum statueaza expres si prevederile art.45 al.2 din Legea nr.10/2001.

Cauza de nulitate absoluta, ce dubleaza nulitatea absoluta pentru încalcarea prevederilor imperative ale art.1 din Legea nr.112/1995, este cauza ilicita, în temeiul art.968 Cod civil, ambele parti angajându-se într-o operatiune speculativa, cât timp aveau cunostinta ori un dubiu asupra valabilitatii preluarii.

Contractul de vânzare-cumparare fiind un contract sinalagmatic, cauza juridica a obligatiei fiecarei parti este contraprestatia celeilalte parti; stiind ca preluarea a fost fara titlu sau având îndoieli asupra valabilitatii titlului statului, nici una dintre partile contractante nu poate pretinde faptul ca a avut reprezentarea eficacitatii prestatiei celeilalte parti, fara nici un dubiu.

Recurentii-cumparatori au contractat pe riscul lor cu privire la un imobil a carui preluare de catre stat era discutabila sub aspectul valabilitatii, ignorând prevederile art.1 din Legea nr.112/1995 ce permiteau vânzarea catre chiriasi doar a locuintelor preluate cu titlu. Prin urmare, scopul mediat urmarit de catre cumparatori la încheierea contractului a fost acela de a specula în favoarea lor regimul juridic incert al locuintelor, pentru a se prevala de prevederile art.9 din Legea nr.112/1995.

Fiind de rea-credinta, cumparatorii nu pot invoca în favoarea lor exceptia validitatii aparentei în drept pentru a pastra locuinta ce a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare nul absolut pentru încalcarea prevederilor art.1 din Legea nr.112/1995, peste care se suprapune cauza ilicita a obligatiei acestora.

Nefiind îndeplinita prima dintre cele doua conditii obligatorii (buna-credinta a cumparatorului imobilului si eroarea comuna si invincibila în care acesta trebuia sa se afle asupra situatiei juridice reale a imobilului), respectiv conditia cumparatorului de buna-credinta, starea de fapt nu poate prevala asupra dreptului, principiul error communis facit jus nefiind aplicabil, cumparatorii neputând pastra imobilul.

Fata de cele retinute, în temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila, Curtea va respinge recursurile ca nefondate.

În temeiul art.274 al.1 raportat la art.277, fata de prevederile art.316 raportat la art.298 Cod procedura civila, Curtea va obliga recurentii la plata, în solidar, a sumei de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecata în favoarea intimatei-reclamante, reprezentând onorariu avocatial, potrivit chitantei nr.03119711/04.12.2006 (fila 82), recurentii fiind în culpa procesuala.

15

Domenii speta

Spete similare