Ipoteca convenţională. Nerespectarea principiului specialităţii. Sancţiune. Contract de novaţie prin schimbare de debitor. Efecte.

Sentinţă comercială 34 din 20.02.2007


Ipoteca convenţională. Nerespectarea principiului specialităţii. Sancţiune. Contract de novaţie prin schimbare de debitor. Efecte.

Codul civil: art.1749 alin.2, art.1774, art.1772, art.1128 pct.2, art.1135.

Ipoteca convenţională este aceea care ia naştere din convenţia părţilor, cu formele prescrise de lege. Printre caracterele ipotecii convenţionale un loc important îl ocupă principiul specialităţii care este de esenţa regimului ipotecar român. Nearătarea în actul de ipotecă a situaţiei sau a naturii imobilelor ipotecate atrage de drept nulitatea absolută a ipotecii, nulitate ce poate fi invocată de orice persoană interesată.

Novaţia care operează prin substituirea unui nou debitor are ca efect stingerea vechii obligaţii cu toate accesoriile sale, privilegii, ipoteci şi fidejusiuni.

(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI - SECŢIA A VI-A COMERCIALĂ SENTINŢA COMERCIALĂ NR. 34/20.02.2007)

La data de 24.01.2006 s-a înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială contestaţia la executare formulată de contestatorii SD şi SA în contradictoriu cu intimaţii AVAS şi SA, împotriva a executării  silite începute de A.V.A.S, solicitându-se  până la judecarea contestaţiei la executare suspendarea executării.

În motivarea contestaţiei la executare contestatorii au arătat că pe rolul Curţii de Apel Bucureşti se află înregistrat dosarul nr.754/2/2006 având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de garanţie imobiliară încheiat în data de 28.07.2004, pentru motivele precizate pe larg în acţiunea respectivă.

Contestatorii au mai arătat că intimata a renunţat la respectiva garanţie în momentul semnării contractului de novaţie prin care creditul respectiv a fost novat în favoarea SC C SA.

În subsidiar, contestatorii au invocat faptul  că dreptul de ipotecă a fost acordat intimatei numai până la limita sumei de 17.500.000 lei şi nu pentru întreaga sumă pentru care a fost acordat respectivul împrumut.

În ceea ce priveşte cererea de suspendare a executării contestatorii au invocat urgenţa ce se impune în cauză, motivat de faptul că sumele solicitate de intimata A.V.A.S. sunt foarte mari, iar în cauză nu există un titlu valabil care să justifice executarea silită asupra imobilului respectiv.

În concluzie, contestatorii au solicitat admiterea contestaţiei la executare şi anularea tuturor formelor de executare.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art.399 şi următoarele Cod pr.civ., art.83 din 0.U.G nr.51/1998.

Contestaţia la executare a fost legal timbrată.

În susţinerea contestaţiei la executare contestatorii au anexat înscrisuri în copie.

Împotriva contestaţiei la executare, intimata AVAS a formulat întâmpinare solicitând respingerea cererii de suspendare a executării silite ca inadmisibilă având în vedere dispoziţiile  art.82 din 0.U.G nr.51/1998.

Pe fondul contestaţiei la executare AVAS a solicitat respingerea acesteia ca nefondată invocând în esenţă următoarele apărări:

-Contractul de credit nr.10244/28.07.1994 între B.A. şi SA, a fost garantat (art.6) cu contractul de garanţie imobiliară nr.23704/29.07.1994 încheiat la Notariatul Constanţa, înregistrat în registrul de transcripţiuni sub nr.23704.

-În data  de 27.06.1996 sub nr.8473 s-a încheiat între SA şi SC C  SA un contract de novaţie iar ulterior prin contractul de cesiune de creanţă nr.925651/03.12.1999 încheiat între B.A şi A.V.A.S şi Actul adiţional nr.2/17.03.2006. AVAS a preluat creanţa împotriva  SC C SA în vederea recuperării acesteia.

-Prin contractul de novaţie au fost  preluate obligaţiile de plată din sarcina debitorului S.A. de către  SC C SA,  dar garanţiile iniţiale au rămas la fel, acestea fiind sporite cu garanţiile aduse de noul debitor.

-Având în vedere prevederile art.2 din contractul de novaţie sunt nefondate susţinerile contestatorilor potrivit cărora încheindu-se contractul de novaţie nu mai au calitatea de garanţi ipotecari.

-Faţă de prevederile contractului de ipotecă,  împrumutul  acordat a fost  garantat cu valoarea întregului bun ipotecat şi nu numai până la o anumită sumă.

-Chiar în situaţia în care s-ar accepta ideea ca prin acest contract de ipotecă a fost garantat împrumutul până la concurenţa sumei de 17.500.000 lei, executarea silită asupra bunului poate fi declanşată în vederea recuperării creanţei garantate actualizată cu indicele  inflaţiei şi dobânda contractuală (art.4 din contractul nr.10244/28.07.1994).

În drept au fost invocate dispoziţiile art.115 - 118 Cod pr.civ. şi dispoziţiile  0.U.G nr.51/1998.

La dosarul cauzei a depus întâmpinare şi intimatul S.A. solicitând admiterea contestaţiei la executare şi anularea tuturor formelor de executare.

În esenţă, intimatul SA a învederat că prin contractul de novaţie nr.8473/27.06.1996 noua debitoare SC C SA a preluat toate obligaţiile decurgând din contractul de credit şi deci, în acest context garantarea creditului a rămas în sarcina  noii debitoare, eliberând de sarcina garantării pe debitorul iniţial şi garantul iniţial al creditului respectiv.

Intimatul SA a mai învederat că BA semnând acest contract de novaţie a renunţat la garanţia instituită prin contractul de garanţie imobiliară autentificat sub nr.23704/29.07.1994, pentru suma de 17.500.000 lei (vechi) de către SD şi SA.

La data de 5.01.2007, contestatorii au depus la dosar cerere completatoare la contestaţia formulată invocând în esenţă:

I. Excepţia nulităţii absolute a contractului de ipotecă autentificat în data de 29.07.1994 la Notariatul de Stat Constanţa de notarul public Andrei Purcăreanu pentru următoarele motive:

-Contractul de ipotecă încalcă principiul specializării ipotecii - sub aspectul determinării în actul constitutiv de garanţie imobiliară a datelor de identificare ale bunului asupra căruia s-a constituit garanţia reală imobiliară, principiu consacrat de art.1774 Cod civil.

Astfel, contestatorii au arătat că în contractul de ipotecă se precizează doar că imobilul asupra căruia se constituise garanţia este "un apartament situat în Constanţa compus din 2 camere, învecinat cu Ilie Ion", neprecizându-se datele de identificare ale bunului ipotecat (strada număr, bloc, număr apartament, suprafaţa apartament, etc).

-În întreg contractul de ipotecă a cărui nulitate absolută se invocă nu se identifică în nici un fel actul de proprietate care face dovada calităţii de proprietar a garanţilor ipotecari asupra imobilului constituit drept garanţie, menţionându-se la art.1 alin.2 şi alin.3 din contract doar sintagma "titlu de proprietate", fără a se arăta numărul acestuia, data la care a fost  încheiat, părţile sau orice alte elemente de identificare a respectivului titlu de proprietate, care să fie de natură a identifica în vreun fel imobilul ipotecat.

-La încheierea contractului de garanţie reală imobiliară nu s-a obţinut un certificat de sarcini din care ar fi rezultat eventualele date de identificare ale imobilului ipotecat, titularii dreptului de proprietate ai respectivului bun, precum şi eventualele sarcini de care este afectat bunul.

Concluzionând, contestatorii au arătat că sancţiunea neprecizării în cuprinsul contractului de ipotecă a datelor de identificare ale bunului  ipotecat ("anume natura şi situaţiunea fiecărui imobil") atrage de drept nulitatea absolută a ipotecii, conform art.1774 Cod civil, această nulitate putând fi invocată de orice persoană interesată (debitor, succesorii în drepturi ai acestora, creditori ipotecari posteriori, etc).

În susţinerea celor arătate, contestatorii au invocat că literatura de specialitate şi jurisprudenţa relevantă sunt constante în recunoaşterea şi aplicarea principiului specializării şi în sancţionarea cu nulitatea absolută a încălcării acestui principiu.

Contestatorii au mai arătat că sancţiunea nulităţii absolute se impune şi pentru următoarele două motive care  afectează forma ad validitatem a contractului de ipotecă impusă de art.1772 Cod civil.

-La autentificarea respectivului contract nu au fost identificaţi de către notarul public debitorii ipotecari, nici în cuprinsul contractului şi nici în încheierea de autentificare nefiind menţionate actele de identitate cu care au fost identificate cele două persoane rubricile consacrate în încheierea de autentificare pentru aceste menţiuni fiind  necompletate.

În susţinerea acestui motiv contestatorii  au invocat dispoziţiile art.20 coroborate cu cele ale art.29 din Regulamentul privind aplicarea dispoziţiilor Decretului nr.377/1960 pentru organizarea şi funcţionarea Notariatului de Stat, potrivit cărora, încheierea de autentificare este  nulă dacă nu indică "modul în care li s-a constatat identitatea" părţilor semnatare.

-Încheierea de autentificare a respectivului contract nu are număr şi nu se precizează data la care a fost înscris în registrul de transcripţiuni respectivul contract.

II. Garanţia ipotecară instituită prin contractul de garanţie imobiliară a încetat odată cu semnarea contractului de novaţie nr.8473/27.06.1996 încheiat între  creditorul B.A. SA -, debitorul principal - SA şi noul debitor SC C SA.

În susţinerea  acestui motiv contestatorii au arătat că garanţia ipotecară constituită prin contractul de garanţie imobiliară s-a stins odată cu încheierea  contractului de novaţie întrucât această ipotecă nu a fost rezervată în mod expres de către creditor, aşa cum impune art.1134  Cod civil.

Contestatorii au mai arătat că, prin încheierea contractului de novaţie, creditorul B.A SA - nu numai că nu a rezervat expres ipoteca care însoţea vechea  creanţă, ci dimpotrivă, a consimţit în mod expres că" "noul şi unicul debitor" este SC C SA şi că acest debitor se angajează să garanteze obligaţiile preluate cu utilajele de producţie combina MF 34 şi echipamente (art.2 alin.2 din contract).

Au mai arătat că la art.3 punctul A alin.2 creditorul a consimţit că nu mai există un alt garant, cu excepţia noului debitor, obligaţia de a nu gaja sau înstrăina garanţia novaţiei fiind instituită numai  în sarcina debitorului SC C SA, la rubrica "garant" a respectivului articol din contractul de novaţie fiind trasă o linie.

Concluzionând, contestatorii au solicitat constatarea pe cale de excepţie a nulităţii absolute a contractului de ipotecă, admiterea contestaţiei la executare şi anularea tuturor formelor de executare silită efectuate în cauză.

În drept au fost invocate dispoziţiile art.1134, 1772 şi 1774 Cod Civil şi cele ale art.20 şi 29 din Decretul nr.337/1960.

În combaterea excepţiei nulităţii absolute a contractului de garanţie imobiliară din data de 28.07.1994 autentificat la Notariatul de Stat Constanţa, intimata AVAS a formulat şi depus la dosar întâmpinare, prin care în prealabil a solicitat în conformitate cu dispoziţiile art.164 Cod pr.civ. trimiterea dosarului la dosarul nr.754/2/2006 aflat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială, în vederea discutării conexării celor două dosare, întrucât între cele două cauze există o strânsă legătură şi pentru asigurarea unei bune administrări a justiţiei prin pronunţarea unei soluţii unitare şi necontradictorii.

În ceea ce priveşte excepţia nulităţii absolute a contractului de ipotecă intimata AVAS a formulat următoarele apărări:

-În cauză nu au fost încălcate dispoziţiile art.1774 Cod civil, în contractul de ipotecă autentificat în 29.07.1994 de Notariatul de Stat Constanţa fiind identificat imobilul asupra căruia a fost  constituită ipoteca, respectiv "apartament situat în Constanţa compus din 2 camere învecinat cu Ilie Ion".

-În contract a fost făcută şi menţiunea sumei pentru care se constituie ipoteca de garantare a "obligaţiei de rambursare a creditului în sumă de 312.782.000 lei acordat de B.A SA".

-Contractul de ipotecă a fost legal încheiat fiind constituit  în formă autentică la Notariatul de Stat Constanţa, în cuprinsul contractului fiind făcută menţiunea "s-a luat inscripţia ipotecară conform art.1780 Cod civil" şi "această garanţie imobiliară constituită prin prezentul contract, cu îndeplinirea formelor de inscripţie ipotecară prevăzute de art.1782 Cod civil".

-În speţă, instanţa nu poate reţine o nulitate absolută a contractelor de garanţie ci, cel mult, o nulitate relativă. Nulitatea relativă poate fi invocată numai de partea al cărui interes a fost nesocotit la încheierea actului iar dreptul la acţiune în constatarea nulităţii contractului de credit şi a actelor accesorii este prescris.

-Contestatorii nu au calitatea de a solicita instanţei constatarea nulităţii contractelor de garanţie, singura în măsură să promoveze acţiunea fiind partea care a suferit un prejudiciu ca urmare a actului încheiat fără valabila exprimare  a consimţământului său, în speţă nefiind vorba de aşa ceva.

-Acţiunea în anulabilitate este prescrisă prin împlinirea termenului de prescripţie extinctivă prevăzut de art.3 din Decretul nr.167/1958, acţiunea putând fi promovată în termen de trei ani de la data încheierii contractului de ipotecă.

 Prin întâmpinarea formulată intimata A.V.A.S. a invocat şi prescripţia specială a dreptului de a cere constatarea  nulităţii absolute a contractului de garanţie imobiliară încheiat în data de 28.07.1994 şi autentificat la data de  29.07.1999, conform dispoziţiilor art.49 din 0.U.G nr.51/1998.

Astfel,intimata A.V.A.S. a invederat că momentul de la care reclamanţii au cunoscut motivul de nulitate este data semnării contractului de garanţie imobiliară nr.23704, respectiv 29.07.1994 şi faţă de dispoziţiile art.49 alin.2 din 0.U.G nr.51/1998, termenul special de prescripţie pentru acţiunile îndreptate împotriva A.V.A.S. poate fi calculat de la 15 decembrie 1998, data publicării în Monitorul Oficial al României a 0.U.G nr.51/1998.

Intimata A.V.A.S. a mai arătat că acest termen a fost cu mult depăşit de către reclamanţi la formularea cererii în anulare.

În concluzie, intimata A.V.A.S. a solicitat respingerea excepţiei nulităţii absolute a contractului de garanţie imobiliară din  data de 28.07.1994 autentificat la Notariatul de Stat Constanţa în 29.07.1994.

Prin încheierea de şedinţă de la termenul din 16.01.2007, Curtea a respins cererea de suspendare a executării faţă de împrejurarea că nu s-a făcut  dovada depunerii cauţiunii stabilită de instanţă.

De asemenea, faţă de cererea formulată de intimata A.V.A.S. în raport de dispoziţiile art.164 Cod pr.civ., Curtea a dispus trimiterea dosarului instanţei care a fost  învestită cu soluţionarea acţiunii având ca obiect constatarea nulităţii absolute, în vederea discutării conexării celor două cauze.

Prin încheierea de şedinţă de la termenul din 29.01.2007 pronunţată în dosarul nr.9645/2/2006, Curtea a respins cererea formulată de intimata A.V.A.S. privind conexarea celor două cauze.

La dosarul cauzei contestatorii au depus concluzii scrise şi practică judiciară.

Examinând contestaţia la executare astfel cum a fost completată, în raport de actele şi lucrările cauzei şi având în vedere şi dispoziţiile legale incidente Curtea constată că este întemeiată pentru considerentele ce se vor arăta.

Astfel, din actele şi lucrările cauzei rezultă că prin contractul de garanţie imobiliară încheiat la data de 28.07.1994 la Notariatul de Stat Constanţa, contestatorii SD şi SA au garantat obligaţia de rambursare a creditului în sumă de 312.782.000 lei acordat de B.A. SA debitorului SA, prin ipotecarea imobilului - apartament, situat în Constanţa, compus din două camere  învecinat cu Ilie Ion, imobil proprietatea lor.

Dreptul de ipotecă asupra acestui imobil a fost acordat B.A. SA pentru suma de 17.500.000 lei.

Contractul de garanţie imobiliară încheiat  între contestatori  şi  B.A. SA - (antecesoarea intimatei A.V.A.S) are natura juridică a contractului de ipotecă reglementat de dispoziţiile art.1749 alin.2 Cod civil, dispoziţii care prevăd  că "Ipoteca  convenţională este aceea care ia naştere din convenţia părţilor, cu formele prescrise de lege".

Printre caracterele ipotecii convenţionale un loc important îl ocupă principiul specialităţii care este de esenţa regimului ipotecar român.

Acest principiu este enunţat de dispoziţiile art.1774 Cod civil, astfel: "Ipoteca convenţională nu este valabilă dacă prin actul de constituţiune al ipotecii nu se specifică anume natura şi situaţiunea fiecărui imobil al debitorului, asupra căruia se constituie ipoteca creanţei".

Din conţinutul acestor dispoziţii legale se desprinde ideea că nearătarea în actul de ipotecă a situaţiei sau a naturii imobilelor ipotecate atrage de drept nulitatea absolută a ipotecii, nulitate ce poate fi invocată de orice persoană interesată.

În cauză, contractul de ipotecă încheiat la data de 28.07.1994, la Notariatul de Stat Constanţa, încalcă principiul specialităţii ipotecii instituit de art.1774 Cod civil, în contract nefiind menţionate complet datele de identificare ale bunului ipotecat, respectiv, stradă, număr bloc, număr etaj, număr apartament.

Singurele menţiuni din contract cu privire la imobilul ipotecat, în sensul că este un apartament compus din două camere, situat în Constanţa şi învecinat cu Ilie Ion, nu sunt suficiente pentru identificarea imobilului supus ipotecii.

De asemenea, în contractul de ipotecă nu s-a menţionat nici titlul de proprietate în baza căruia contestatorii deţin imobilul ipotecat, titlu din care s-ar fi putut deduce situaţiunea acestui imobil cu toate datele de identificare.

În aceste condiţii, nerespectarea  principiului specialităţii ipotecii prin neindicarea tuturor datelor de identificare ale imobilului ipotecat atrage sancţiunea nulităţii absolute a contractului de garanţie imobiliară încheiat la data de 28.07.1994, nulitate invocată de contestatori pe cale de excepţie.

Apărarea intimatei A.V.A.S. întemeiată pe prescripţia specială reglementată de art.49 din 0.U.G nr.51/1998, nu poate fi primită pentru argumentul că nulitatea absolută poate fi invocată oricând pe cale de acţiune sau de excepţie, fiind imprescriptibilă.

Imprescriptibilitatea acţiunii şi excepţiei bazate pe nulitatea absolută a actului juridic este expres prevăzută de art.2 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripţia extinctivă.

De la regula instituită în art.2 din acest act normativ nu se derogă în mod expres prin dispoziţiile art.49 din 0.U.G nr.51/1998.

Mai mult, încheierea de autentificare a contractului de garanţie imobiliară încheiat la data de 28.07.1994 conţine şi o serie de omisiuni cu privire la modul în care s-a constatat identitatea contestatorilor, încheierea  de autentificare neavând nici număr.

Aceste omisiuni în raport de dispoziţiile art.20 şi art.29 din Regulamentul privind aplicare dispoziţiilor Decretului nr.377/1960  pentru organizarea şi funcţionarea Notariatului de Stat  (dispoziţii în vigoare la data încheierii contractului de garanţie imobiliară) afectează forma ad validitatem impusă de art.1772 Cod civil.

Pe lângă motivele vizând nulitatea absolută a contractului de garanţie imobiliară încheiat la data de 28.07.1994, Curtea constată ca fiind întemeiată contestaţia la executare şi din  perspectiva motivelor invocate privind stingerea (încetarea) garanţiei ipotecare odată cu semnarea contractului de novaţie nr.8473/27.06.1996.

Astfel, potrivit art.1 din contractul mai sus menţionat, toate obligaţiile  decurgând din contractul de credite nr.10244/28.07.1994 şi actul adiţional încheiat între B.A. SA (antecesoarea A.V.A.S) şi SA au fost preluate de SC C SA în calitate de nou debitor.

Prin contractul încheiat între părţi a intervenit o novaţie prin schimbare de debitor reglementată de dispoziţiile art.1128 pct.2 Cod pr.civ.

În ipoteza în care novaţia are loc prin schimbarea debitorului, art.1135 Cod Civil prevede imperativ "când novaţiunea se operează prin substituirea unui nou debitor, privilegiile şi ipotecile primitive ale creanţei nu pot trece asupra bunurilor noului debitor".

Deci, novaţia operată prin contractul nr.8473/27.06.1996 a avut  ca efect stingerea vechii obligaţii cu toate  accesoriile sale, privilegii, ipoteci şi fidejusiuni.

De altfel, garanţia constituită prin contractul de garanţie imobiliară încheiat la data de 28.07.1994 nu se putea extinde pentru noul debitor (SC C SA) decât cu acordul expres al garanţilor (contestatorilor), acest acord neexistând, contractul nefiind semnat de aceştia.

Mai mult, în contractul de novaţie (art.3 lit.A şi lit.B) nici nu a fost indicat numele garantului de la care se poate  recupera suma datorată, la această rubrică fiind trasă o linie.

În considerarea celor arătate, Curtea a admis contestaţia la executare, astfel cum a fost completată  şi în consecinţă a anulat formele de executare silită efectuate de A.V.A.S.