Rezolutiune antecontract de vanzare cumparare. Posibilitatea invocarii clauzei penale constand in daune interese in cazul executarii partiale a unei obligatii complexe

ROMÂNIA

TRIBUNALUL BUCUREŞTI – SECŢIA A III A CIVILĂ

DOSAR NR. 3199/300/2007

Decizia civilă nr. 893 R

Şedinţa publică de la 19.04.2010

Tribunalul constituit din:

PREŞEDINTE – Luminiţa Cristina Stoica

JUDECĂTOR – Mirela Pod

JUDECĂTOR – Beatrice Ramaşcanu

GREFIER – Georgeta Zanfir

Pe rol se află soluţionarea cererii de recurs formulate de recurentul pârât C.T., împotriva sentinţei civile nr. 1133/11.02.2008 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, în contradictoriu cu intimata reclamantă S.A.L..

La apelul făcut în şedinţă publică se prezintă recurentul pârât C.T. personal şi asistat şi intimata reclamantă S.A.L. prin avocat.

Procedura de citare a părţilor este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care:

Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, tribunalul constată cauza în stare de judecată şi acordă cuvântul părţilor pe cererea de recurs.

Recurentul pârât, prin avocat, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea sentinţei civile recurate în sensul respingerii acţiunii ca nefondată, cu cheltuieli de judecată. Se depun la dosarul cauzei concluzii scrise.

Intimata reclamantă, prin avocat, solicită respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea sentinţei civile recurate ca fiind legală şi temeinică.

Tribunalul reţine cauza în pronunţare.

TRIBUNALUL

Asupra recursului, deliberând, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 19.03.2007 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr. 3199/300/2007, reclamanta S.A.L. a chemat în judecată pe pârâtul C.T., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună obligarea pârâtului la achitarea sumei de 34.000 lei, echivalentul a 10.000 euro, calculată la un curs de schimb de 1 euro = 3,4 lei. La data de 11.10.2007, reclamanta a depus prin serviciul registratură al instanţei o cerere precizatoare şi completatoare prin care a solicitat şi rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 23.12.2005, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară.

La termenul din data de 10.12.2007, reclamanta a precizat faptul că repunerea părţilor în situaţia anterioară vizează, de fapt, doar restituirea dublului avansului cum este stabilit în antecontract.

Prin sentinţa civilă nr. 1133/11.02.2008, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis cererea astfel cum a fost completată de către reclamanta S.A.L.; a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 23.12.2005; a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei în cuantum de 34.000 lei, reprezentând dublul avansului achitat de către reclamantă şi a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei în cuantum de 2.386 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că, la data de 23.12.2005, a fost încheiat între părţi antecontractul de vânzare-cumpărare prin care pârâtul, în calitate de promitent vânzător, se angaja să vândă reclamantei, în calitate de promitentă cumpărătoare, terenul în suprafaţă de 600 m.p., situat în loc. Fundulea, b-dul M. K, nr. 38, parcela 2, tarlaua 80/2, cu nr. cadastral 38/2/1, jud. Călăraşi, din preţul de 7.500 euro fiind achitată la momentul încheierii antecontractului suma de 5.000 de euro.

Prin această promisiune de vânzare-cumpărare, pârâtul a declarat că din suma primită cu titlu de acont va achita ipoteca bancară ce grevează imobilul, obligându-se, de asemenea, să refacă pentru parcela 38/2/1 în suprafaţă de 981, 85 m.p. cadastrul, în două loturi, dintre care unul de 600 m.p. pentru care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, urmând după aceea să procedeze la întabularea lui în cartea funciară. Termenul maxim în vederea încheierii contractului în formă autentică a fost stabilit pentru data de 30.03.2006, cu posibilitatea prelungirii prin acordul părţilor pentru motive întemeiate. De asemenea, una dintre prevederile contractuale a fost că „promitentul vânzător declară, în caz de reziliere a acestui antecontract de vânzare-cumpărare, din vina sa, se răzgândeşte să facă vânzarea, se obligă să achite promitentei cumpărătoare de patru ori suma primită ca acont”.

Din coroborarea declaraţiilor martorilor audiaţi în cauză, coroborate cu răspunsurile părţilor la interogatoriu, rezultă că pârâtul a învederat S.C. D.I. S.R.L., societatea care a intermediat încheierea antecontractului, înainte de termenul scadent, respectiv la data de 15.03.2006, faptul că a obţinut un extras de carte funciară, aflat în posesia unui birou notarial şi a solicitat să ia legătura cu reclamanta să-i comunice să se prezinte la acest birou notarial în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă din demersurile efectuate de către societatea de intermediere, s-a constatat că extrasul de carte funciară privea imobilul în întregul său, nedezmembrat. Instanţa de fond a mai constatat că atât martorul audiat la solicitarea pârâtului, cât şi cel audiat pentru reclamantă, au declarat că la data stabilită pentru încheierea în formă autentică a contractului, respectiv 30.03.2006, pârâtul nu avea îndeplinită una dintre obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, şi anume cea de a dezmembra şi intabula terenul care urma să facă obiectul contractului.

Instanţa nu a reţinut apărările pârâtului rezultând din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 397/15.03.2006 de către B.N.P. „Lotus”, întrucât obligaţia contractuală ce derivă din antecontractul de vânzare-cumpărare în sarcina pârâtului a vizat atât dezmembrarea, cât şi intabularea suprafeţei de teren rezultată în urma acestei operaţiuni. Mai mult, instanţa a constatat că, în conformitate cu dispoziţiile art. 85 alin. 1 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, imobilele rezultate în urma dezmembrării se vor înscrie în cărţi funciare individuale. Or, din examinarea extraselor de carte funciară depuse la dosar, nu rezultă faptul întocmirii unor cărţi funciare individuale pentru loturile formate în urma dezmembrării, cu atât mai puţin pentru suprafaţa de teren ce urma să formeze obiectul contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Cu privire la clauza prevăzută în antecontract prin care părţile au stabilit că promitentul vânzător declară că „în caz de reziliere a acestui antecontract de vânzare-cumpărare, din vina sa, se răzgândeşte să facă vânzarea, se obligă să achite promitentei cumpărătoare de patru ori suma primită ca acont”, din aplicarea regulilor generale de interpretare a contractului, respectiv interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, precum şi a regulilor speciale de interpretare a clauzelor contractuale, respectiv clauzele îndoielnice se interpretează în sensul în care ele pot produce un efect, rezultă faptul că natura juridică a acesteia este cea de clauză penală, în sensul că părţile au stabilit anticipat valoarea prejudiciului ce urmează a fi suferit de către promitenta cumpărătoare ca urmare a neexecutării obligaţiilor de către promitentul cumpărător.

Condiţiile cerute de dispoziţiile art. 1020-1021 Cod civil pentru admisibilitatea rezoluţiunii judiciare sunt următoarele: existenţa unui contract sinalagmatic valabil încheiat; neexecutarea sau executarea necorespunzătoare de către una dintre părţi a obligaţiilor ce-i revin în temeiul contractului încheiat; neexecutarea să fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege; inexistenţa unei clauze de neresponsabilitate prevăzute de părţi în contract.

Prin urmare, existenţa raporturilor contractuale dintre reclamantă şi pârât este  pe deplin  dovedită  prin  convenţia  intitulată antecontract de vânzare-cumpărare din data de 23.12.2005. În ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie a rezoluţiunii judiciare, instanţa a constatat că pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţiile pe care şi le-a asumat în vederea încheierii contractului în formă autentică. Pârâtul nu a făcut dovada unei cauze exoneratoare de vinovăţie cu privire la nerespectarea obligaţiilor contractuale, culpa acestuia fiind prezumată, în contract nefiind prevăzută o clauză de neresponsabilitate. Instanţa de fond a mai reţinut şi faptul că părţile au stabilit, de comun acord, cuantumul prejudiciului la de patru ori suma plătită drept acont de către promitenta cumpărătoare.

Împotriva acestei hotărâri judecătoreşti, la data de 04.07.2008, a declarat apel pârâtul C.T., care a fost înregistrat pe rolul Tribunalul Bucureşti - Secţia a III-a Civilă, la 12.07.2009.

În motivarea apelului, s-a susţinut că soluţia instanţei de fond este fundamental eronata –La  dosar s-a  depus înscrisul autentic intitulat  ACT DE DEZMEMBARARE si  şi contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 397/15.03.2006.

Acest act de dezmembrare dovedeşte faptul ca înainte de expirarea termenului limita in vederea încheierii actului notarial (30.03.2006) a avut loc dezmembrarea unei suprafeţe de 2000 m.p in trei loturi printre care  lotul nr. 2 suprafaţa de 600 m.p. cu nr.cadastral 38/2/1/2 era cel care făcea obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.

Directorul societăţii S.D. care a intermediat vanzarea-cumpararea, in declaraţia s-a de martor a arătat faptul ca : cu doua,trei zile inainte de data 15.03.2006 -C.T. s-a prezentat la agenţie solicitând încheierea actului in forma autentica si de asemenea arat faptul ca am vorbit cu notarul la telefon care mi-a spus ca are cadastru pentru o suprafaţa mai mare insa se poate încheia actul în forma autentică. Deasemenea arata martora ca a contactat telefonic reclamanta-intimata care i-a comunicat ca nu poate să se prezinte in aceea săptămâna.

Tot in cadrul probei cu înscrisuri au fost depuse doua notificări care i-au fost adresate reclamantei-intimate,pentru a explica de ce refuza încheierea actului in forma autentica insa la care nu a dat nici un răspuns.

La intrebarea nr.2 din interogatoriu solicitat reclamantei aceasta răspunde ca actele nu erau complete pana la data de 30.03.2006,aceasta in comparaţie cu declaraţia martorei S.D. care a arătat faptul ca reclamanta avea treaba si de aceea nu a venit la încheierea actului in forma autentica.

Mai arat faptul ca in cadrul actului de dezmembrare s-a putut perfecta actul de vânzare-cumpărare a suprafeţei de 1000 m.p. către A.I.A.la data încheierii actului de dezmembrare de 15.03.2006, cumpărătorul  făcându-si intabularea pe numele sau.

Pentru faptul ca nu s-a prezentat la încheierea actului notarial,apelantul a prelungit termenul limita cu înca 30 de zile, însa nici in următoarea perioada reclamanta nu a fost de  găsit.

Drept urmare, promitentul vânzător s-a achitat de toate obligaţiile prevăzute in antecontract, respectiv a obţinut toate formalităţile necesare închierii actului in forma autentica, dovada fiind actul autentic prin care s-a putut vinde suprafaţa de 1000 m.p. respectiv lotul nr.3.De asemenea s-a prezentat la notariat unde a depus toate aceste acte,a vorbit si cu firma de intermediere SC D.I.  SRL,a adresat si cele doua notificări la care am făcut referire.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 282 şi urm. C.pr.civ.

Prin decizia civilă nr. 1607A/15.12.2008, Tribunalul Bucureşti - Secţia a III-a Civilă a respins ca nefondat apelul formulat de pârâtul C.T..

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că instanţa de fond a analizat şi interpretat corect ansamblul dovezilor ce au fost administrate în cauză, pe baza cărora a reţinut în mod just în final că neîncheierea actului autentic de vânzare-cumpărare referitor la suprafaţa de teren de 600 m.p. s-a datorat atitudinii culpabile manifestate de pârât, fiind astfel îndeplinite în speţă condiţiile care impun rezoluţiunea judiciară, reglementată de prevederile art. 1020-1021 Cod civil.

Referitor la obligaţiile pe care pârâtul şi le-a asumat la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, respectiv dezmembrarea suprafeţei totale de 2000 m.p. pe care o deţine în proprietate şi intabularea loturilor astfel rezultate, a rezultat din probele aflate la dosar că apelantul s-a preocupat doar de dezmembrarea terenului, însă nu şi de intabularea în privinţa parcelelor care au rezultat în urma acestei operaţiuni de dezmembrare.

Instanţa de fond a aplicat în mod just în speţă dispoziţiile înscrise în art. 85 alin. 1 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, care stabilesc că imobilele rezultate în urma dezmembrării se vor înscrie în cărţi funciare individuale, însă în cauza de fată nu s-a probat de către pârât existenţa unor cărţi funciare individuale pentru loturile rezultate în urma operaţiunii de dezmembrare.

Împotriva acestei hotărâri judecătoreşti, la data de 23.06.2009, a declarat recurs pârâtul C.T., care a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a III-a Civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie la 01.04.2009.

Prin decizia civilă nr. 1230/05.10.2009, pronunţată de Curtea de Apel  Bucureşti, în dosarul nr. 3199/300/2007(765/2009),  s-a admis recursul formulat de recurentul-pârât C.T., împotriva deciziei civile nr. 1607/15.12.2008, pronunţate de Tribunalul Bucureşti - Secţia a III - a Civilă în dosarul nr. 3199/300/2007, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.A.L.; s-a casat decizia recurată şi  s-a trimis cauza pentru soluţionarea recursului la Tribunalul Bucureşti.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti Secţia a  III-a Civilă la data de 13.01.2010 pentru soluţionarea căii de atac a recursului.

Analizând actele şi lucrările dosarului asupra recursului, raportat la prevederile art. 304  indice 1 C. proc. civ. şi prin prisma motivelor invocate, apreciază instanţa că acesta este nefondat şi îl va respinge în consecinţă, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 1020 Cod civil, care reglementează dreptul comun în materie de rezoluţiune/reziliere, condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său, iar conform prevederilor  art. 1021 Cod civil, într-acest caz, contractul nu este desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţiei, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate.

Re¬zoluţiunea reprezintă o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic cu executare dintr-o dată, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia.  Pentru admisibilitatea rezoluţiunii judiciare se cere a fi îndeplinite anumite cerinţe: 1.una dintre părţi să nu îşi fi executat obligaţiile care îi revin potrivit convenţiei; 2. neexecutarea să fie imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; 3. debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege.

Totodată, pentru a se dispune rezoluţiunea, se impune ca neexecutarea obligaţiei, chiar parţială, să fi fost considerată esenţială la încheierea contractului. Instanţa judecătorească are întotdeauna un drept de apreciere asupra măsurii în care neexecutarea parţială justifică desfiinţarea convenţiei.

Se reţine că în cauză părţile au încheiat antecontractul de vânzare cumpărare din 23.12.2005 prin care recurentul pârât, în calitate de promitent vânzător, se obliga să vândă intimatei reclamante, în calitate de promitentă cumpărătoare, terenul în suprafaţă de 600 m.p., situat în loc. Fundulea, b-dul M. K, nr. 38, parcela 2, tarlaua 80/2, cu nr. cadastral 38/2/1, jud. Călăraşi, din preţul de 7.500 euro fiind achitată la momentul încheierii antecontractului suma de 5.000 de euro.

Potrivit clauzelor contractuale, pârâtul s-a obligat să refacă pentru parcela 38/2/1 în suprafaţă de 981, 85 m.p. cadastrul, în două loturi, dintre care unul de 600 m.p. pentru care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, urmând după aceea să procedeze la întabularea lui în cartea funciară. Termenul maxim în vederea încheierii contractului în formă autentică a fost stabilit pentru data de 30.03.2006, cu posibilitatea prelungirii prin acordul părţilor pentru motive întemeiate. De asemenea, una dintre prevederile contractuale a fost că „promitentul vânzător declară că, în caz de reziliere a acestui antecontract de vânzare-cumpărare, din vina sa, se răzgândeşte să facă vânzarea, se obligă să achite promitentei cumpărătoare de patru ori suma primită ca acont”. Acontul achitat a fost de 5000 euro, conform convenţiei anlizate.

În mod corect a apreciat prima instanţă probele administrate în cauză şi a admis acţiunea; astfel, din interpretarea clauzei contractuale asumate de părţi ( pct. IV din antecontract ), reiese că obligaţia promitentului vânzător a vizat atât dezmembrarea, cât şi întabularea suprafeţei de teren rezultate în urma acestei operaţiuni, ce urma a face obiectul vânzării, aspectul că putea sau să fie înstrăinată şi fără întabulare separată fiind unul exterior şi ulterior înţelegerii contractuale a părţilor.

Distinct de acest aspect, se poate observa, din probele administrate, intenţia vădită a recurentului pârât de a nu mai vinde intimatei reclamante. Deşi termenul maxim pentru semnarea contractului de vânzare cumpărare era de 30.03.2006 ( pct. VI din antecontract ), pârâtul a adresat reclamantei o notificare – fila 29, dosar fond -, la data de 15.03.2006, aşadar înainte de termenul limită stabilit, solicitând a i se comunica un cont bancar în care să restituie avansul primit. La aceeaşi dată, recurentul întocmise actul autentificat de dezmembrare nr. 397/15.03.2006 – fila 47, dosar fond -, fără însă a se proceda şi la întabularea lotului promis spre vânzare intimatei reclamante, astfel cum se obligase prin antecontractul din 23.12.2005.

Din declaraţiile ambilor martori audiaţi, propuşi de fiecare dintre părţi, angajaţi ai agenţiei imobiliare care a intermediat înţelegerea lor ( filele 52-55, dosar fond ), reiese că antecontractul a fost prelungit, cu acordul ambelor părţi, cu încă o lună ( această situaţie reiese şi din motivele de apel/recurs formulate de pârât ). Tot ambii martori au arătat că „ am încercat ulterior datei de 30.03.2006 să luăm legătura cu pârâtul, care ne-a răspuns la telefon o singură dată, după care nu a mai putut fi contactat”, respectiv că „ după data de 30 martie 2006 am încercat să-l mai contactăm pe pârât şi nu am reuşit decât ulterior, în momentul în care ne-a răspuns la telefonul mobil şi ne-a spus că nu mai doreşte să vândă prin intermediul nostru, adresându-ne şi ameninţări”, „ am încercat de nenumărate ori, atât la iniţiativa noastră, cât şi la iniţiativa reclamantei, să-l contactăm pe pârât în vederea încheierii contractului”.

Aşadar, indiferent de interpretarea clauzei referitoare la întabularea lotului în cauză, de posibilitatea de a se întrăina sau nu acest lot fără întabulare separată, doar în baza actului de dezmembrare, de motivele pentru care vânzarea  nu s-a perfectat până la termenul stabilit iniţial  ( 30.03.2006 ), esenţial este că antecontractul a fost prelungit încă o lună, aspect recunoscut de către recurentul pârât ( fila 2, motive de apel ), iar în cursul acestei prelungiri, când părţile se aflau în continuare sub incidenţa clauzelor antecontractului, probele atestă că pârâtul, nu reclamanta, a refuzat efectuarea vreunui demers în vederea perfectării vânzării-cumpărării.

Pentru toate considerentele expuse, reţine tribunalul ca fiind îndeplinite cerinţele rezoluţiunii judiciare, recurentul pârât neexecutându-şi, cu vinovăţie, obligaţiile care îi reveneau potrivit promisiunii de vânzare, fiind şi pus în întârziere, prin introducerea acţiunii. De asemenea, văzând  prevederile art. 1021 Cod civil, conform cărora partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese, observând şi clauza penală din convenţia părţilor referitoare la întinderea prejudiciului suferit de intimata reclamantă, pe care aceasta a înţeles să o activeze parţial, în mod corect a fost obligat pârâtul şi la restituirea dublului avansului primit, urmând a se respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul pârât C.T., împotriva sentinţei civile nr. 1133/11.02.2008 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, în contradictoriu cu intimata reclamantă S.A.L.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 19 aprilie 2010.

PREŞEDINTE,  JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

Luminiţa Cristina Stoica Mirela Pod Beatrice Ramaşcanu

GREFIER,

 Georgeta Zanfir

Domenii speta

Spete similare