Contract de vânzare cumparare încheiat în conditiile Legii nr.112/1995.

Contract de vânzare cumparare încheiat în conditiile Legii nr.112/1995.

Intabularea în cartea funciara a dreptului de proprietate în favoarea cumparatorului asupra cotei de 3/8 parte din întreaga cladire în care era situat apartamentul mentionat în contractul de vânzare-cumparare.

Afirmatiile formulate în mod constant de catre recurenti în sensul ca obiectul vânzarii l-ar fi constituit cota de 3/8 parte din întregul imobil sunt infirmate de materialul probator existent la dosar, iar faptul ca prin lucrarile de specialitate efectuate s-a relevat ca acea cota de 3/8 parte din apartamentul - detinut anterior  de recurenti în temeiul unui contract de închiriere -  nu reprezinta întreaga cota pe care o are Statul Român din întregul imobil, nu conduce automat la concluzia ca, prin contractul încheiat în conditiile Legii nr.112/1995, statul si-ar fi înstrainat întreaga cota pe care o avea din întregul imobil.

În speta, situatia de carte funciara este cea care nu reflecta continutul contractului de vânzare cumparare, situatie creata de survenienta unei erori de înscriere savârsita cu ocazia intabularii dreptului dobândit în temeiul acestuia.

Câta vreme continutul contractului de vânzare cumparare este clar exprimat sub aspectul obiectului sau si nu vor fi survenit modificari ale contractului în acord cu prevederile art.9 din Legea nr.112/1995 care reglementeaza vânzarea locuintei închiriate si nu a cotei parti din aceasta, cum s-a procedat în speta, este neîndoios ca înscrierea dreptului de proprietate al recurentilor reclamanti nu putea viza decât cota de 3/8 parte din apartament, cota aferent careia, de altfel, a fost stabilit si respectiv platit pretul acestuia.

Decizia civila nr.813/2007-R a Curtii de Apel Oradea

Prin sentinta civila nr.2887/28.05.2004 pronuntata de Judecatoria Satu Mare în dosar nr.1575/2004 a fost respinsa actiunea civila extinsa si completata formulata de reclamantii B. M., B. S. împotriva pârâtilor D. S. A., D. M., S. A., S. V., V. I., V. I., K.G., S. A., S. L., A. S., T.D. si T. E. si împotriva pârâtului-reclamant C. L. C. N., pentru evacuare. S-a luat act de renuntarea la judecata fata de pârâtul M.M.. S-a admis în parte cererea reconventionala completata, formulata de pârâtul-reclamant reconventional C. L. AL M.C. N. împotriva reclamantilor-pârâti reconventional B. M. si B. S. si în consecinta s-a dispus rectificarea înscrierii din CF 4589 C.N., nr. top 5504/1 a dreptului de proprietate a reclamantilor B. M. si B.S. asupra întregului imobil situat în Cluj Napoca, str. Patriciu Barbu, nr.2, care, conform contractului de vânzare-cumparare nr.34353/15.04.1997 au cumparat doar cota de 3/8 din apartamentul nr.3, nu cum din eroare s-a înscris în CF ca, reclamantii au cumparat cota de 3/8 din imobilul înscris în CF 4589 Cluj Napoca, nr.5504/1. A fost respins capatul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate a STATULUI ROMÂN asupra cotei de 5/8 parte din imobilul situat în Cluj Napoca, str. Feroviarilor, nr.20/Petrila nr.2, cu titlu de uzucapiune, înscris în CF 4589 Cluj Napoca, nr. top 5504/1 sub B.20. Au fost respinse celelalte capete de cerere. Au fost obligati reclamantii-pârâti sa achite pârâtilor suma de 3.600.000 lei cheltuieli de judecata, reprezentând onorariul de expertiza. Au fost obligati reclamantii-pârâti sa achite pârâtilor S. A., S. L., A. S. suma de 2.300.000 lei reprezentând cheltuieli de deplasare si suma de 3.000.000 lei reprezentând onorariul avocatial. Au fost respinse celelalte cheltuieli de judecata, având în vedere ca nu s-au depus chitante justificative privind onorariile avocatiale.

Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca, potrivit CF în extenso nr.4589 Cluj Napoca, nr. top 5504 imobilul ce se compune din doua corpuri aratate în motivarea sentintei, avea ca si proprietari tabulari pe numitii F. M. si sotia S. în parti egale (B.1-2).

În anul 1946, în baza contractului de vânzare-cumparare din 15.12.1943, întreaga proprietate s-a transmis numitului F. M.. Ulterior, în baza contractului de vânzare-cumparare din 03.01.1947 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului în parti egale în favoarea numitilor I. V. (B.6) si Pal Luiza (B.7).

Dupa decesul lui I.V., în anul 1970, cota ce îi revenea acestuia din imobil a trecut în anul 1971, în baza contractului de mostenitor cu titlu de mostenire în cota de 3/8 pentru I. V., fiul defunctului si 1/8 (B.8) pentru I. A., sotia defunctului (B.9).

În baza contractului de vânzare-cumparare autentificat de Notariatul de Stat Cluj sub nr.2696/20.04.1973, I.A. vinde cota sa din imobil numitilor D.N. si A.(B.10-11).

În baza Deciziei nr.181/18.05.1976 a Comitetului Executiv al Consiliului Popular al Judetului Cluj data în baza Decr.223/1974, asupra cotei de 3/8 parte din imobil, proprietatea numitului I. V., se intabuleaza dreptul de proprietate în favoarea Statului Român si dat în administrarea operativa a GIGCL a Judetului Cluj (B.12-13).

Analizând succesiunea operatiunilor de CF s-a retinut ca, proprietarii imobilului din CF 5489 nr. top 5504 erau: Pal Luiza (cota de 4/8 parte), Statul Român (cota de 3/8 parte) si D.N. si A. (cota de 1/8 parte).

Ulterior, în baza contractului de vânzare-cumparare numitii D. vând cota de 1/8 parte din imobil catre firma "CPP C. P." SRL Cluj (B.14), aceasta din urma vinde în anul 1998 cota de 1/8 parte din imobil numitului I.I. si N. (B.16), iar acestia din urma vând cota de 1/8 parte SC A. SRL Cluj (B.19).

Conform contractului de vânzare-cumparare nr.34353/15.04.1997, reclamantii-pârâti B. M. si S. cumpara de la SC C. A.SA Cluj Napoca cota de 3/8 parte =37,5% ce reprezinta cota statului din apartamentul nr.3 din imobilul situat în Cluj, str. Petrila, nr.2 cu suma de 6.970.913 lei, din care reclamantii au achitat la cumparare cota statului de 37,5%, adica suma de 2.619.878 lei.

La data de 06.01.1999, potrivit cererii de intabulare formulata de reclamantii-pârâti la poz.B.17-18, acestia se intabuleaza în mod eronat asupra cotei integrale de 3/8 (37,5%) a Statului Român din imobil, omitându-se sa se specifice: cota de 3/8 parte din apartamentul nr.3 din imobilul A+1.

Ca urmare a operatiunii de intabulare în CF asupra cotei integrale a Statului Român de 3/8 =37,5%, reclamantii-pârâti au promovat actiune civila având ca obiect iesire din indiviziune a terenurilor aferente celor doua cladiri.

Prin sentinta civila nr.8124/18.09.2001 pronuntata în dosar nr.1853/2000 al Judecatoriei Cluj Napoca, s-a dispus sistarea starii de indiviziune asupra imobilului înscris în CF 4589 Cluj, nr. top 5504, prin formare de loturi si atribuirea lor astfel:  lotul nr.1 nr. top nou 5504/1, în suprafata de 700 mp. si constructii, ce au ramas înscrise pe acelasi CF nr.4589 si cu titlu de drept cumparare si partaj în favoarea lui Pal Luiza (cota de 4/7 parte), B.20 si B. M.si S. (cota de 3/7 parte)- B.21-22 si lotul 2 cu nr. top 5504/2- teren în suprafata de 330 mp. cu constructie în favoarea SC A.SRL Cluj B.23.

Prin sentinta civila nr.8808/A/02.2002 pronuntata în dosar nr.4201/2002 al Judecatoriei Cluj Napoca, s-a sistat indiviziunea imobilului din CF 4589 Cluj, nr. top 5504/1 (700 mp.). Reclamantilor li s-a atribuit întreg imobilul de sub nr. top 5504/1 în suprafata de 700 mp., cu obligarea acestora sa plateasca pârâtei P. L. sulta de 344.282.097 lei cu intabularea acestora în CF.

Prin expertiza efectuata în cauza s-a propus rectificarea înscrierii în CF a dreptului de proprietate al reclamantilor B. M. si S. asupra întregului imobil situat în Cluj Napoca, str. P. Barbu, nr.2, care, conform contractului de vânzare-cumparare nr.34353/15.04.1997 au cumparat cota de 3/8 din apartamentul nr.3, nu cum din eroare s-a înscris în CF ca reclamantii au cumparat cota de 3/8 din imobilul înscris în CF 4589 Cluj cu nr. top 5504/1.

S-a mai retinut ca, fiind vorba de o eroare strecurata în cuprinsul colii de CF se impune rectificarea acesteia, în functie de întelesul si întinderea titlului care a stat la baza intabularii reclamantilor. Reclamantii, fiind proprietari doar asupra cotei de 3/8 din apartamentul nr.3 din imobil, nu sunt îndreptatiti sa solicite evacuarea pârâtilor, care ocupa imobilele în baza contractelor de închiriere încheiate cu Consiliul Local Cluj Napoca si care, în realitate, sunt altele decât cele care formeaza proprietatea reclamantilor.  Ca atare, s-a apreciat ca nu sunt incidente în cauza disp.art.480 Cod civil, care reglementeaza dreptul de proprietate având în vedere ca reclamantii solicita evacuarea pârâtilor din imobile care, în urma rectificarii de CF, nu le apartin.

Prin cererea reconventionala formulata, pârâtul-reclamant reconventional C. L. AL M. C., a solicitat constatarea dreptului de proprietate asupra cotei de 5/8 parte, proprietatea numitei Pal Luiza, din imobilul situat în Cluj Napoca, str. Feroviarilor, nr.20/Petrila, cu titlu de uzucapiune, înscris în CF 4589 Cluj Napoca, nr. top 5504/1 sub B.20.

În ce priveste legea uzucapiunii, instanta de fond a considerat ca se aplica dispozitiile Codului civil în materie.

Conform art.60 din Lg.7/1996, actiunile introduse în temeiul art.22, 27, 28 si 34-40 din DL nr.115/1938 pentru modificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare, aflate în curs de judecata la data intrarii în vigoare a Lg.7/1996, se vor solutiona potrivit dispozitiilor legale susmentionate. Fiind o norma de procedura, disp.art.60 din Lg.7/1996 este guvernata de principiul tempus regit actum, respectiv al aplicarii imediate ale legii noi. Deoarece, textul legal mentionat prevede ca uzucapiunile întemeiate pe art.27 si 28 din DL 115/1938, aflate în curs de judecata la data de 24.06.1996, se vor solutiona în continuare în temeiul DL, per a contrario înseamna ca actiunea în uzucapiune, înregistrata dupa aceasta data se va judeca în baza dispozitiilor cuprinse în Codul civil.

Din actele de la dosar rezulta ca numita P.L. nu folosea imobilul din anul 1985 si ca aceasta este plecata din tara de aproximativ 20 de ani si ca reclamantul-reconventional C.L.C. nu a facut dovada posesiei neîntrerupte timp de 30 de ani si nici dovada just titlului în cazul uzucapiunii de 10-20 ani.

Împotriva acestei sentinte, în termen si legal timbrat au declarat apel reclamantii B. M. si B. S., solicitând schimbarea în parte a acesteia, în sensul admiterii actiunii formulate, iar în consecinta a se dispune anularea contractelor de închiriere încheiate de parti cu privire la imobilul din litigiu, a dispune evacuarea pârâtilor din imobil si a respinge actiunea reconventionala, cu cheltuieli de judecata.

Împotriva aceleiasi sentinte a declarat apel si pârâtul-reclamant reconventional C.L. AL M. C.N., solicitând schimbarea acesteia, în sensul admiterii actiunii reconventionale.

Împotriva aceleiasi sentinte au declarat apel si pârâtii D. S. A. si D.M., apel scutit de plata taxei judiciare de timbru, prin care au solicitat schimbarea în parte a sentintei atacate, în sensul obligarii reclamantilor B. M. si S. la plata cheltuielilor de judecata ocazionate în fata primei instante.

Prin decizia civila nr.87/A/11.02.2005 pronuntata în dosar nr.3511/2004, Curtea de Apel Oradea a admis ca fondat apelul declarat de apelantii B. M. si B. S., a respins ca nefondate apelurile declarate de pârâtul-reclamant reconventional C. L. al mun. C. N. si de pârâtii D. S.-A. si D. M., în contradictoriu cu intimatii-pârâti S.A, S. V., V.I., V. I., K. G., S. A., S. L., A.S., T. D., T. E. împotriva sentintei civile nr.2887/2004 pronuntata de Judecatoria Satu Mare, pe care a schimbat-o în parte si pe cale de consecinta a respins si capatul de cerere din actiunea reconventionala formulata de pârâtul-reclamant reconventional C.L. al mun. C. N. privind rectificarea înscrierii efectuate în CF nr.4589 Cluj Napoca, cu nr. top 5504/1, referitoare la dreptul de proprietate al reclamantilor B. M. si B. St.. S-a admis actiunea principala formulata de reclamantii B.M. si S., astfel cum a fost ea precizata si în consecinta s-a constatat încetarea de drept a contractelor de închiriere nr.31652/12.07.1999 încheiat între C. L.C.N. cu pârâta S. V., a contractului de închiriere nr.42327/03.08.1999 încheiat de pârâtul C. L. al mun.C. N. cu pârâtul V. I. si a contractului nr.13977/26.02.2002 si a actului aditional nr.1 la acest contract (din 05.06.2002), încheiat cu pârâtii T.D.si T. E. J. S-a dispus evacuarea pârâtilor D. S. A., D. M., T. D. si T. E. J. din apartamentul nr.1, situat în C.N., str. Patriciu Barbu nr.2; a pârâtilor S. A. si V. din apartamentul nr.2, situat pe str. Patriciu Barbu, nr.2; a pârâtilor V. I., V. I. si K. G. din apartamentul nr.4, situat la aceeasi adresa si a pârâtilor S. A., S. L. si A. S. din imobilul situat în Cluj Napoca, str. Parcul Feroviarilor, nr.20. A înlaturat obligarea reclamantilor principali de la plata cheltuielilor de judecata în favoarea pârâtilor, acordate de prima instanta, pastrând restul dispozitiilor sentintei atacate. Au fost obligati intimatii la 2.000.000 lei cheltuieli de judecata în favoarea apelantilor B. M. si S..

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtii-intimati S. A., Sângeorge L., A. S., T. D., V. I., S. A. si V., precum si pârâtul-reclamant reconventional C. Local al mun. C. N., solicitându-se, în principal, modificarea în întregime a acesteia în sensul respingerii apelului reclamantilor, admiterii apelului C.l.C. N. si schimbarii sentintei civile nr.2887/2004 a Judecatoriei Satu Mare, în sensul respingerii actiunii principale si admiterii actiunii reconventionale a C. L. al mun. C.N., asa cum a fost aceasta formulata si precizata.

Prin decizia civila nr.1028/2005-R din 26.10.2005 pronuntata în dosar nr.3951/2005, Curtea de Apel Oradea a admis ca fondate recursurile civile declarate de recurentii-pârâti S.A. si S.V., T. D., S.A., S. L. si A.S., V. I. si recurentul- pârât reclamant reconventional C.L. al mun. C. N. în contradictoriu cu intimatii-reclamanti pârâti reconventionali B.M. si B. S. si intimatii-pârâti D. S., D. M. si T. E., V. I. si K. G. împotriva deciziei civile nr.87/A/11.02.2005 pronuntata de Curtea de Apel Oradea, pe care a casat-o si a trimis cauza pentru o noua judecare a apelurilor la Tribunalul Satu Mare, tinând seama de considerentele  deciziei de casare. Cheltuielile de judecata si onorariul de avocat vor fi avute în vedere la rejudecarea cauzei.

În rejudecare, la Tribunalul Satu Mare, cauza s-a reînregistrat sub dosar nr.3964/2005.

Prin concluziile scrise apelantii B. M. si S. au solicitat admiterea apelului, modificarea sentintei primei instante si admiterea actiunii astfel cum a fost formulata si respingerea apelului reclamantului reconventional si implicit si a cererii reconventionale.

Prin decizia civila nr.12/Ap din 29 ianuarie 2007, Tribunalul Satu Mare a respins apelurile formulate de apelantii B. M. si B. S.,  C. L. C. . D.S. A., D.M.,împotriva sentintei civile nr.2887/2004, pronuntata în dosar nr.1575/2004 al Judecatoriei Satu Mare, în contradictoriu cu intimatii: S. A. si S. V., V. I. si V. I., S. A., S. L., A. S., T. D. si T. E.,  K. G..

A obligat  apelantii sa plateasca intimatilor T. suma de 453,53 lei.

Fara cheltuieli de judecata pentru restul partilor .

Pentru a pronunta astfel, în urma analizarii apelurile formulate prin prisma motivelor invocate, cât si din oficiu, tribunalul a apreciat  ca sunt nefondate.

Referitor la apelul declarat de C. Local al mun. C. N., reprezentat prin primar, tribunalul a retinut ca, în mod corect prima instanta a dispus rectificarea înscrierii din CF nr.4589 Cluj Napoca, nr. top 5504/1 a dreptului de proprietate a apelantilor-reclamanti B.M. si B. S. asupra întregului imobil situat în Cluj Napoca, str. Patriciu Barbu, nr.2, care conform contractului de vânzare-cumparare nr.334353 din 15.04.1997, au cumparat doar cota de 3/8 din apartamentul nr.3 si nu cota de 3/8 din întregul imobil.

Din contractul de vânzare-cumparare amintit mai sus (fila 117 din dosar nr.977/2003 al Judecatoriei Cluj Napoca) rezulta ca obiect al contractului de vânzare cumparare l-a constituit ap.nr.3 detinut cu titlu de închiriere, cu o suprafata utila de 55,06 mp. si cota indiviza de 8,07 (21,53%) din suprafata de folosinta a imobilului identificat sub nr. top 5504/III CF 4589 si se atribuie cumparatorilor suprafata de 34,91 mp. aferent constructiei, respectiv cota de 8,07 (21,53%) în proprietate. De asemenea se mentioneaza ca locuinta este mixta si cota statului este de 37,5%.

Din raportul de expertiza întocmit în cauza de catre exp. Serban Adriana (filele 141-160 din dosarul de apel) a rezultat  ca, 37,5% mentionata în contractul de vânzare cumparare reprezinta cota de 3/8 a statului din întregul imobil.

S-a apreciat de tribunal ca, retinând continutul contractului de vânzare-cumparare nr.34353/1997 prima instanta în mod corect a considerat ca, cota de 3/8 a statului se refera doar la apartamentul nr.3 ce a fost detinut de catre apelantii B. cu titlu de închiriere si la care aveau dreptul sa-l cumpere, în baza Lg.112/1995, în calitatea de chirias.

De asemenea, în mod corect instanta de fond a respins capatul de cerere al Consiliului local privind constatarea dobândirii dreptului de proprietate al Statului Român asupra cotei de 4/7 parte din imobil (situatie ulterioara partajului efectuat în baza sent.civ.nr.8124/2000 al Judecatoriei Cluj Napoca), apartinând initial lui Pal Luiza, cu urmatoarea motivare:

Potrivit declaratiei martorului D.N.(fila 119 din dosar)  a rezultat  ca proprietara tabulara P. L. nu foloseste imobilul din anul 1985. Situatia acestuia se regaseste si în corespondenta dintre GIGCL CLUJ si C. l.C. din anul 1985 si Circumscriptia Financiara a mun. Cluj Napoca Prin adresa Circumscriptiei Financiare a mun. Cluj se solicita întocmirea dosarului de preluare a cotei de 4/8 (cota anterioara partajului) detinuta de catre fosta proprietara tabulara la Statul Român prin aplicarea disp.Decr.111/1951, în vigoare la acea data. Din declaratiile chiriasilor existenti la acea data în imobil si care sunt identificati în memoriul tehnic, rezulta ca Pal Luiza este plecata din tara de aproximativ 20 de ani.

Retinând aceasta stare de fapt, tribunalul a considerat ca anul la care se poate raporta cu privire la începerea curgerii termenului de prescriptie achizitiva ar fi 1965, iar raportat la aceasta data legea aplicabila este Decretul nr.115/1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare, respectiv disp.art.28 din acest decret, ori în cauza nu s-a facut dovada îndeplinirii conditiilor prevazute de acest text de lege, nu s-a facut dovada decesului proprietarei tabulare. Chiar în ipoteza în care s-ar fi facut dovada decesului, nu se poate retine o posesie utila a statului din moment ce a demarat procedura de înscriere a dreptului de proprietate în anul 1985 în baza Decr.111/1951, sens în care s-a  retinut disp.art.6 din Legea nr.213/1998, în functie de care poate fi analizat titlul statului, respectiv poate fi apreciata preluarea daca este cu titlu sau fara titlu.

Tribunalul a retinut ca modul de dobândire al proprietatii de catre stat trebuie analizat prin prisma acestor dispozitii legale, care exclud posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate al statului prin uzucapiune.

Referitor la restabilirea situatiei anterioare în cartea funciara, instanta de apel a considerat ca aceasta restabilire nu se poate realiza, având în vedere înscrierile de la B.20-25, unde sunt înscrise cotele de proprietate rezultate în urma efectuarii unor partaje în baza sentintelor civile nr.8124/2001 din dos.nr.1353/2000 al Judecatoriei Cluj Napoca, respectiv sent.civ.nr.8809/2004 din dosar nr.4201/2002 al Judecatoriei Cluj Napoca, care constituie titluri valabile nedesfiintate în momentul de fata.

S-a apreciat de tribunal ca, concluziile expertizelor efectuate în cauza, atât de expertul în constructii, cât si de expertul topograf, nu au putut fi valorificate privind rectificarile de carte funciara, pentru motivele mai sus expuse, expertize care au fost dispuse în cadrul îndrumarului deciziei Curtii de Apel Oradea nr.1028/2005 pronuntata în dosar nr.3951/2005.

Pentru motivele mai sus expuse, s-a retinut de tribunal ca în mod corect instanta de fond a respins actiunea în evacuare a intimatilor formulata de catre apelantii B., motiv pentru care apelul acestora a fost considerat de asemenea nefondat.

Cu privire la apelul declarat de catre apelantii D. S. A. si D. M., tribunalul a retinut ca, la fila 87 din dos.nr.977/2003 al Judecatoriei Cluj Napoca este depusa împuternicirea avocatiala a av. Bochis Traian pentru apelantii D., fiind trecut contractul de asistenta juridica nr.24/2003 fara a se mentiona cuantumul onorariului de avocat.

În dosar nr.3511/2004 al Curtii de Apel Oradea, la fila 11, se regaseste împuternicirea avocatiala a dl. av. Bochis Traian, emisa în baza contractului de asistenta juridica nr.61/2004, iar fila 12, este depus contractul de asistenta juridica nr.25/2003, fara sa fie depusa împuternicirea avocatiala în baza acestui contract de asistenta juridica, iar împuternicirea avocatiala de la fila 11 se refera la un alt contract de asistenta juridica, iar în dosarul de fond al Judecatoriei Satu Mare la fila 33, de asemenea, se regaseste împuternicirea avocatiala a dl. av. Bochis Traian fara a se mentiona cuantumul onorariului de avocat, împuternicire ce a fost emisa în baza contractului de asistenta juridica nr.84/2003. Retinând aceste aspecte tribunalul a retinut ca desi împuternicirile avocatiale sunt depuse, în cadrul acestora nu au fost mentionate onorariile de avocat, iar contractele de asistenta juridica depuse nu corespund cu împuternicirile avocatiale existente la dosar, motiv pentru care tribunalul a considerat ca aceste cheltuieli nu sunt dovedite.

Pentru considerentele expuse mai sus, în baza art.296 Cod procedura civila instanta de apel a  respins apelurile declarate ca nefondate, mentinând hotarârea instantei de fond ca legala si întemeiata.

În baza art.274 Cod procedura civila, tribunalul a obligat apelantii sa plateasca intimatilor T. suma de 453,53 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, respingând restul capetelor pentru acordarea cheltuielilor de judecata.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii B. M. si B.M.S., pârâta S. V. si pârâtul C. L. C. N..

1)Recurentii reclamanti au solicitat modificarea deciziei în sensul admiterii cererii de chemare în judecata, completata si extinsa, cu evacuarea pârâtilor din imobil, si respingerea actiunii reconventionale formulata de pârâtul reclamant reconventional Statul Român prin Consiliul Local Cluj.

În motivarea recursului, recurentii reclamanti invoca urmatoarele:

- instanta de apel nu si-a argumentat în nici un fel solutia, din motivare nerezultând ce a stat la baza convingerii instantei ca recurentii au cumparat doar cota de 3/8 parte din apartamentul nr.3;

- instanta de apel retine ca nu s-au putut valorifica expertizele dispuse în cauza sub îndrumarea instantei de recurs, totusi face referire la expertiza întocmita de d-na Serban;

- recurentii au invocat si exceptia lipsei calitatii procesuale active a pârâtului reclamant reconventional, ramasa nesolutionata;

- prin decizia instantei de recurs s-a casat doar în parte decizia instantei de apel, singura obligatie impusa prin decizia de casare în sarcina Tribunalului Satu Mare vizând stabilirea prin expertiza cât reprezenta cota de 3/8 a statului român din întregul imobil, aspect clarificat de instanta de apel si chiar retinut în motivare, dar cu toate acestea face o gresita aplicare a legii;

- instanta nu s-a pronuntat nici cu privire la exceptia privind prescriptia dreptului la actiune al reclamantului reconventional invocata prin prisma modificarilor aduse Legii nr.7/1996 de Legea nr.247/2005.

În drept sunt invocate dispozitiile art.299, 304 pct.7,9 si urmatoarele Cod procedura civila, art.480 si urmatoarele Cod civil si Legea nr.111/1996 republicata.

2)Recurenta pârâta S. V. a solicitat admiterea recursului, în motivarea cererii sale recurenta sustinând ca reclamantul este proprietarul doar a apartamentului nr.3 cumparat în anul 1997 si nu a tuturor imobilelor si ca nu era posibila evacuarea  câta vreme chiriasii au contractele valabile pâna în anul 2009.

3)Recurentul pârât C. L. al M. S. M. a solicitat casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare, întrucât instanta nu a intrat în cercetarea fondului.

În motivarea cererii de recurs, recurentul pârât sustine ca, datorita respingerii apelului sau, proba administrata-expertiza tehnica efectuata în cauza- nu mai produce efecte juridice, fapt care face inaplicabile considerentele deciziei de casare, prin care s-a dispus casarea cu trimitere spre rejudecare cu motivarea de a se determina cotele de proprietate.

În drept sunt invocate dispozitiile art.304 pct.9, art.312 alin.3 si 5 Cod procedura civila.

Recurenta pârâta S.V. a precizat ca este de acord cu admiterea recursului declarat de C. L.C., aceeasi pozitie fiind exprimata si de intimata Vlad Ileana prin actul datat 12 martie 2007 (fila 5).

Prin întâmpinare, intimatul T. D. a solicitat respingerea ca nefondat a recursului declarat de recurentii reclamanti, cu motivarea ca interpretarea acestora, în sensul ca instanta de recurs ar fi casat în întregime decizia instantei de apel, nu are nici un suport legal. Pe fondul cauzei, intimatul arata ca, prin contractul de vânzare-cumparare, reclamantii nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra cotei de 3/8 parte a Statului Român din întregul imobil, acest lucru fiind contrar prevederilor Legii nr.112/1995, iar în ceea ce priveste dobândirea de catre Statul Român a dreptului de proprietate asupra cotei de 4/8 parte apartinând lui P.L., intimatul sustine ca hotarârea instantei de fond este gresita, deoarece di n probele aflate la dosar rezulta ca sunt îndeplinite conditiile uzucapiunii prevazute de art.890 din Codul civil, prin urmare cererea reconventionala a C. L. C. este admisibila partial în ceea ce priveste cota de 4/8 parte din imobil.

Examinând decizia atacata prin prisma motivelor de recurs, precum si din oficiu, instanta a retinut  urmatoarele:

Concluzia la care a ajuns instanta de apel, împartasind astfel opinia primei instante în sensul ca recurentii reclamanti B. M. si B. M. S. au cumparat doar cota de 3/8 parte din apartamentul nr.3, îsi are suportul probatoriu în continutul actului juridic în temeiul caruia ei au dobândit dreptul de proprietate, relevant fiind cuprinsul contractului de vânzare-cumparare nr.30 353 din 15 aprilie 1997 încheiat între recurentii reclamanti si SC"C.l"SA Cluj Napoca. Potrivit clauzei privitoare la pretul locuintei achitat de cumparatori la data încheierii contractului, cuantumul acestuia se cifreaza la 2.619.878 lei din care 2.366.000 lei reprezinta pretul locuintei, 244.622 lei pretul boxei si 9.256 lei pretul împrejmuirii. Este indubitabil ca recurentilor reclamanti li s-a vândut o cota parte din apartamentul pe care acestia îl ocupasera anterior în baza contractului de închiriere nr.700196 din 8.10.1996, în conditiile în care în contractul de vânzare-cumparare aflat în discutie s-a stipulat ca pretul de 2.619.878 lei este aferent cotei statului de 37,5% si ca pretul total al locuintei este de 6.970.913 lei. Se poate lesne observa ca pretul cu care cumparatorii au achizitionat imobilul este corespunzator cotei de 37,5% aplicata pretului total al locuintei. Spre aceeasi concluzie converg si mentiunile cuprinse în fisa de calcul pentru locuinta din litigiu, respectiv apartamentul nr.3, care pun în evidenta faptul ca pretul total al acestui apartament, detinut în calitate de chirias de recurentul reclamant, este de 6.970.913 lei, cuantum din care pretul aferent cotei statului reprezinta suma de 2.619.878 lei, pret la care, astfel cum s-a reliefat mai sus, a si fost achizitionat imobilul de catre cumparatori.

Sustinerile. recurentilor reclamanti în sensul ca ar fi cumparat cota de 3/8 parte  din întregul imobil litigios,  sunt lipsite de orice fundament legal si fara nici un suport probatoriu. Astfel, în contractul de vânzare-cumparare în baza caruia s-au facut ulterior înscrierile în cartea funciara nr.4589 Cluj de sub B.17 si 18, se face vorbire despre locuinta detinuta în calitate de chirias de catre recurentii reclamanti, fiind expres indicat apartamentul nr.3, apoi, acelasi apartament este mentionat si în fisa de calcul a pretului locuintei, apartamentul respectiv fiind indicat si în schita functionala întocmita de unitatea vânzatoare, precum si în adresa nr.34353/15.04.1997 emisa de SC"C"SA în care este consemnat faptul ca B.M. urmeaza sa cumpere apartamentul nr.3 la pretul de 2.619.878 lei.

Temeiul legal inserat în contractul de vânzare-cumparare nr.34353 din 15 aprilie 1997 rezida în prevederile art.9 din Legea nr.112/1995, text din cuprinsul caruia rezulta cu claritate ca obiectul  vânzarii catre chiriasi îl reprezinta apartamentele ai caror titulari de contracte de închiriere sunt acestia. Or, în speta, recurentii reclamanti au ocupat în calitate de chiriasi apartamentul nr.3 din întregul imobil, în baza contractului de închiriere nr.700196 din 11.10.1996, fiind evident ca, în conformitate cu dispozitiile Legii nr.112/1995, ei aveau vocatie la dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului detinut anterior cu titlu de închiriere, situatie în care apar ca fiind lipsite de temei afirmatiile recurentilor în sensul ca ei au dobândit în baza contractului de vânzare-cumparare mentionat cota de 3/8 din întregul imobil.

Este adevarat ca textul de lege anterior enuntat reglementeaza vânzarea catre chiriasi a apartamentelor ocupate de acestia si ca recurentii ocupau la data încheierii contractului de vânzare-cumparare apartamentul nr.3, însa în conditiile în care în contractul semnat de partile contractante s-a mentionat ca se vinde o cota parte din apartament, cota la nivelul careia s-a stabilit si achitat si pretul bunului vândut, în cartea funciara nu se putea înscrie dreptul de proprietate în favoarea cumparatorilor asupra întregului apartament, dupa cum nu se putea intabula nici dreptul acestora  asupra cotei de 3/8 din întregul imobil, cum în mod eronat s-a procedat în speta. Astfel, partile învoindu-se prin actul juridic - în temeiul caruia s-au facut ulterior înscrierile în cartea funciara - asupra bunului vândut si asupra pretului, este evident ca în favoarea cumparatorilor nu se putea stramuta dreptul de proprietate asupra mai mult decât ceea ce a reprezentat obiectul învoielii cocontractantilor si decât pretul  platit, motiv pentru care apoi nici înscrierea în coala de carte funciara nu se putea realiza în discrepanta cu mentiunile inserate în contract privitoare la obiectul vânzarii, cunoscut fiind ca intabularea se face pe baza actului juridic în temeiul caruia se cere înscrierea si ca, potrivit legii, înscrierile facute în cartea funciara trebuie sa oglindeasca situatia juridica reala si exacta a drepturilor privitoare la imobile, iar situatiile de neconcordanta ivite între starea tabulara si realitate pot fi înlaturate prin actiunea în rectificare.

În speta, data fiind neconcordanta dintre înscrierea efectuata sub B.17-18 din CF. nr, 4589 Cluj - potrivit careia, prin încheierea CF.nr.116 din 6.01.1999, s-a intabulat dreptul de proprietate al recurentilor reclamanti "asupra 3/8 parte din imobilul de sub A+1, portiunea de proprietate de sub B.12,13 a Statului Român"- si continutul actului juridic în temeiul caruia s-a facut înscrierea, este evident ca o atare înscriere, nevalabila partial, se impunea a fi îndreptata, astfel ca, din perspectiva considerentelor evocate si a dispozitiilor art.36 pct.1 din Legea nr.7/1996, solutia instantei de fond, confirmata de instanta de apel prin decizia recurata, îsi dovedeste pe deplin justetea.

Sustinerile recurentilor în sensul ca prin decizia instantei de recurs s-ar fi casat doar în parte decizia nr.87/A/2005 pronuntata în apel de Curtea de Apel Oradea nu pot fi acceptate, deoarece din dispozitivul deciziei de casare si de altminteri si din considerentele acesteia rezulta cu claritate ca hotarârea recurata a fost casata în totalitate, neexistând nici o mentiune în sensul pastrarii unor dispozitii ale acesteia.

Cât priveste lucrarile de specialitate efectuate în cadrul procedurii de rejudecare a pricinii în apel, în baza îndrumarilor date de instanta de recurs, este de observat ca,  prin concluziile acestora, s-a reliefat împrejurarea ca, cota de proprietate de 3/8 parte din imobilul aflat în litigiu, detinuta de catre Statul Român, reprezinta 37,5% si ca, potrivit contractului de vânzare-cumparare nr.34353/15 aprilie 1997, reclamantii au cumparat cota de 3/8 din apartamentul nr.3, ceea ce în procente reprezinta 16% din suprafata de 387 m.p. aferenta cotei de 3/8 parte detinuta de Statul Român din întregul imobil a carui suprafata totala este de 1033 m.p. (filele 146 si  258 din dosarul nr.3964/2005).

Contrar sustinerilor recurentilor, din coroborarea concluziilor celor doua rapoarte de expertiza nu rezulta ca obiectul vânzarii intervenite prin contractul de vânzare-cumparare din litigiu l-ar fi constituit cota de 3/8 din întregul imobil. Faptul ca prin lucrarile efectuate s-a relevat ca acea cota de 3/8 din apartamentul nr.3 nu reprezinta întreaga cota pe care o are Statul Român din întregul imobil, nu conduce automat la concluzia ca prin contractul încheiat în conditiile Legii nr.112/1995 Statul si-ar fi înstrainat întreaga cota pe care o detinea din imobil, cum pretind recurentii. Iar cât priveste sustinerile acestora ca recurentul reclamant reconventional putea solicita anularea contractului de vânzare-cumparare daca acesta aprecia ca întinderea bunului vândut este alta decât situatia din cartea funciara, se impune a se preciza -  astfel cum s-a mai reliefat în alineatele de mai sus - ca în speta, situatia de CF este cea care nu reflecta continutul contractului de vânzare-cumparare si nu invers, situatie creata de survenienta unei erori de înscriere, savârsite cu ocazia intabularii acestuia. Apoi, câta vreme continutul contractului este clar exprimat sub aspectul obiectului acestuia, si nu vor fi survenit modificari ale contractului în acord cu prevederile art.9 din Legea nr.112/1995 care reglementeaza vânzarea apartamentului închiriat si nu a cotei parti din acesta, cum s-a procedat în speta, este neîndoios ca  înscrierea dreptului de proprietate al recurentilor reclamanti nu putea viza decât numai cota de 3/8 parte din apartament, cota aferent careia de altfel a fost stabilit si respectiv platit  pretul acestuia.

Precizarea facuta de tribunal în sensul nevalorificarii concluziilor celor doua expertize  vizeaza rectificarea de CF prin restabilirea situatiei anterioare de carte funciara, date fiind înscrierile de sub B.20-25 efectuate în baza hotarârilor judecatoresti la care instanta de apel a facut trimitere în considerente, nefiind vorba deci ca respectivele concluzii nu ar fi fost avute în vedere atunci când instanta a stabilit ca recurentii au cumparat doar cota de 3/8 din apartamentul nr.3 si ca din aceasta perspectiva este corecta solutia instantei de fond de rectificare a înscrierii de CF nr.4589 Cluj Napoca a dreptului de proprietate al reclamantilor în sensul înscrierii dreptului acestora asupra cotei de 3/8 din apartamentul nr.3, în loc de cota 3/8 din întregul imobil, cum din eroare s-a facut înscrierea în CF.

Apoi, câta vreme Statul Român nu a vândut întreaga cota ce o detinea din  întregul imobil, este nefondata si exceptia reiterata de recurentii reclamanti privind lipsa  calitatii procesuale active a pârâtului reclamant reconventional C. L. al M. C.N..

Neîntemeiata se dovedeste a fi si exceptia privind prescrierea dreptului la actiune al pârâtului reclamant reconventional, având în vedere ca data sesizarii instantei cu actiunea de rectificare de carte funciara este anterioara modificarilor aduse Legii nr.7/1996 prin Legea nr.247/2005, la care recurentii reclamanti fac trimitere în sustinerea exceptiei aflate în discutie.

Referitor la recursul declarat în cauza de recurenta pârâta S. V., criticile acesteia se concentreaza în esenta asupra faptului ca reclamantul nu putea dobândi în proprietate decât ceea ce a cumparat în 15 aprilie 1999, or prin decizia atacata a fost confirmata solutia instantei de fond prin care se stabilise tocmai ca înscrierea din CF s-a facut eronat, în discrepanta cu mentiunile din contractul de vânzare-cumparare. Este de observat ca prin solutia recurata, favorabila de altfel recurentei, s-a pastrat solutia instantei de fond în sensul respingerii actiunii în evacuare îndreptate inclusiv împotriva acestei parti recurente, solutie pe care recurenta pârâta nu a atacat-o prin  intermediul apelului, iar pe de alta parte, în lipsa unei cereri reconventionale din partea sa, celelalte aspect relevate prin cererea de recurs sunt neavenite.

Cât priveste recursul exercitat în cauza de pârâtul reclamant reconventional C. L. al municipiului C. N.,  este de observat ca singura critica a acestuia este axata pe problema ca instanta de apel nu ar fi intrat în cercetarea fondului cauzei raportat la cele puse în vedere acesteia de instanta de recurs prin decizia de casare. Critica acestui recurent se dovedeste a fi lipsita de temei, în conditiile în care instanta de apel a analizat pe fond cererea reconventionala, în urma unei cercetari amanuntite, concluzionând ca, în mod corect, instanta de fond a respins capatul de cerere al Consiliului Local având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate cu titlu de uzucapiune asupra cotei de 4/7 parte din imobil.

Dat fiind ca cererea de recurs a pârâtului reclamant reconventional nu vizeaza si motive de modificare a deciziei recurate, analiza instantei de recurs este restrânsa la cercetarea criticii vizând necercetarea fondului cauzei despre care s-a facut vorbire mai sus, critica care se dovedeste a fi nefondata. În mod eronat, recurentul pârât considera ca, prin solutia de respingere a apelului sau, ar deveni inaplicabile considerentele deciziei irevocabile nr.1028/2005 a Curtii de Apel Oradea, pe motivul ca "expertiza tehnica judiciara nu mai poate produce efecte juridice". Se poate lesne observa ca recurentul pârât, formulând aceste sustineri, omite a avea în vedere faptul ca expertiza, în scopul administrarii careia instanta de recurs a casat cu trimitere decizia anterioara data în apel, urma a lamuri, potrivit considerentelor decizie de casare, "ce reprezinta în materialitatea sa cota de 6/16 parti a Statului Român si cât din aceasta cota este acoperit de apartamentul cumparat de reclamanti", expertiza care ulterior a si fost avuta în vedere în cadrul procedurii de rejudecare în apel atunci când instanta, coroborându-i concluziile cu celelalte probe administrate în cauza, inclusiv cu înscrisurile aflate la dosar, a concluzionat ca solutia primei instante, de rectificare a înscrierilor de sub B.17-18 efectuate în favoarea reclamantilor pârâti reconventionali, este legala si temeinica. Faptul ca celelalte concluzii ale lucrarilor de specialitate nu au putut fi valorificate în contextul analizarii capatului de cerere având ca obiect uzucapiunea, câta vreme nu erau îndeplinite conditiile impuse de lege pentru dobândirea dreptului de proprietate al Statului Român cu titlu de prescriptie achizitiva, nu înseamna nicidecum ca instanta de apel nu ar fi cercetat fondul respectivei cereri ori ca aceasta nu ar fi respectat dispozitiile instantei de control judiciar, iar în acest context este de subliniat ca recurentul pârât omite a observa ca aceasta din urma instanta în finalul considerentelor deciziei sale de casare chiar precizeaza ca, odata cu rejudecarea apelului vor fi reanalizate toate raporturile juridice nascute între partile din prezenta cauza, ceea ce instanta de apel a si facut în cadrul procedurii de rejudecare a pricinii în apel.

Pe cale de consecinta, cererea de casare cu trimitere formulata nu este întemeiata, câta vreme nu se invoca incidenta nici unui motiv de casare dintre cele enumerate în art.304 pct.1-5 din Codul de procedura civila si nu este vorba nici despre o necercetare a fondului pricinii pentru a-si gasi aplicarea dispozitia înscrisa în textul art.312 alin.3 si 5 din Codul de procedura civila.

Fata de considerentele ce preced, instanta de recurs , în baza dispozitiilor art.312 alin.1 din Codul de procedura civila, a respins ca nefondate recursurile exercitate în cauza, decizia recurata fiind  pastrata în totul, constatându-se totodata ca partile intimate nu au solicitat a se face aplicarea prevederilor art.274 din Codul de procedura civila.

Domenii speta

Spete similare