Autorizaţie de construire. Cerere pentru modificare. Condiţii

Curtea de Apel Cluj, Secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, Decizia nr.  830 din 1 aprilie 2010

Prin sentinţa civilă 3452/25.11.2009 a Tribunalului Cluj pronunţată în dosarul 5012/117/2008, s-a respins cererea formulată de reclamantele SC O.C. SRL şi SC A.P.I.V. SRL împotriva Primarului municipiului Cluj-Napoca precum şi cererea de intervenţie accesorie în interesul reclamantelor formulată de către intervenienţii accesorii.

În motivarea sentinţei instanţa de fond a arătat că suprafaţa construită desfăşurată propusă a fi autorizată este de 4453,60 mp ceea ce depăşeşte CUT-ul iniţial aprobat prin HCL 868/2004 şi în ce priveşte POT-ul propus acesta deşi se încadrează în regulamentul local de urbanism depăşeşte valorile stabilite prin PUD-ul aprobat prin HCL 868/2004. Prin urmare, modificarea indicilor urbanistici face imposibilă emiterea autorizaţiei solicitate.

Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs reclamantele SC O.C. SRL şi SC A.P.I.V. SRL solicitând admiterea recursului şi modificarea hotărârii recurate în sensul admiterii acţiunii introductive.

În motivarea recursului se arată că prin autorizaţia de construire 337/2005 s-au autorizat lucrările de construcţie pentru două imobile de locuinţe S+P+3E+M, 30, 32 apartamente iar prin procesul verbal de contravenţie 162/2007 a fost sancţionată SC S.A. ISRL pentru nerealizarea adăpostului pentru protecţie civilă considerându-se că prin aceasta nu se respectă autorizaţia de construire şi s-a dispus ca măsură cu caracter complementar, luarea măsurilor de încadrare în prevederile autorizaţiei de construire.

Reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului vizat de autorizaţia de construire menţionată şi au depus la data de 4.11.2008 o cerere pentru modificarea autorizaţiei de construire nr.337/2005, cerere ce a fost respinsă, refuzul fiind comunicat la data de 17.11.2008. Solicitarea reclamantelor a constat în modificarea autorizaţiei de construire eliberată justificat de anumite modificări interioare la construcţie şi în ceea ce priveşte adăpostul de protecţie civilă.

Aceste modificări sunt interioare construcţiei şi nu modifică cu nimic condiţiile de amplasament.

Reclamantele apreciază că procesul verbal de contravenţie priveşte pe beneficiarul autorizaţiei de construire SC S.A. SRL întrucât răspunderea contravenţională este eminamente personală.

De asemenea, se arată că întrucât prin HG 37/2006 a fost înlăturată cerinţa asigurării unui adăpost de protecţie civilă, nu se mai poate impune realizarea acestui adăpost. Se mai arată faptul că în mod neîntemeiat s-au înlăturat concluziile expertului nesocotindu-se prevederile art.201, 212 şi 268 alin.3 C.proc.civ. În continuare, se arată că modificările propuse de reclamante nu pot conduce la mărirea indicilor urbanistici şi analiza caracterului justificat sau nu al refuzului urmează a fi analizat în raport de modificările autorizaţiei de construire 337/2005 şi nu de analiză a acestei autorizaţii care în calitate de act administrativ se bucură de o prezenţă de legalitate.

Intervenienţii au declarat recurs împotriva sentinţei civile 3452/2009 a Tribunalului Cluj solicitând modificarea în totalitate a hotărârii recurate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată formulată de reclamantă şi admiterea cererii de intervenţie accesorie.

Intervenienţii arată faptul că au încheiat cu reclamantele în cursul anului 2006 antecontracte de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentele edificate de către reclamante în baza autorizaţiei de construire 337/2005 şi în prezent se află în situaţia imposibilităţii perfectării contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică deoarece Primarul municipiului Cluj-Napoca refuză să elibereze autorizaţia modificatoare.

Mai arată faptul că sentinţa privitoare la menţinerea sancţiunii contravenţionale nu reprezintă autoritate de lucru judecat relativ la solicitarea reclamantelor de a se acorda o autorizaţie de construire modificatoare cu respectarea normelor legale în vigoare.

În ceea ce priveşte aspectele reţinute de instanţa de fond, intervenienţii arată că argumentele invocate de pârât, trebuie analizate la etapa recepţiei unei lucrări şi nu autorizaţiei acesteia. Pe de altă parte, intervenienţii nu-şi explică concluzia instanţei de fond raportat la raportul de expertiză dispus în cauză unde se arată faptul că indicii urbanistici nu sunt încălcaţi. Astfel, consideră intervenienţii că instanţa de fond a înlăturat proba cu expertiza fără nici un fel de motivare.

Pârâtul Primarul municipiului Cluj-Napoca a depus întâmpinare solicitând respingerea recursurilor ca nefondate.

Pârâtul apreciază că din moment ce la data intrării în vigoare a HG 37/2006 a fost încheiat un proces verbal de sancţionare şi constatare a contravenţiei care a fost menţinut, soluţia de eliberare a autorizaţiei de construire pentru modificarea soluţiei constructive contravine principiului autorităţii de lucru judecat.

Se mai arată faptul că situaţia existentă nu mai corespunde autorizaţiei de construire astfel că nu se poate elibera o nouă autorizaţie de construire cu depăşire indicilor urbanistici.

Asupra recursurilor, Curtea va reţine următoarele:

Prin autorizaţia de construire 337 din 24.03.2005, emisă de Primarul municipiului Cluj-Napoca, s-a autorizat executarea lucrărilor de construire pentru două imobile de locuinţe S+P+3E+M în favoarea beneficiarului SC S.A. SRL.

Prin procesul verbal de contravenţie nr.162 din 14.02.2007 s-a constatat că SC S.A. SRL nu a realizat adăpostul pentru protecţie civilă încălcând autorizaţia de construire şi dispunându-se ca măsură cu caracter complementar luarea măsurilor de încadrare în prevederile autorizaţiei de construire 337/2005. Acest proces verbal de contravenţie a fost menţinut în urma soluţiei de respingere a plângerii contravenţionale de către instanţele de judecată.

În urma divizării SC S.A. SRL imobilul vizat de autorizaţia de construire a fost înstrăinat către reclamante.

La data de 4.11.2008 reclamantele au depus cerere de modificare autorizaţiei de construire nr.337/2005 înregistrată cu nr.194999/43/2.11.2008 la pârâtul Primarul municipiului Cluj-Napoca. Documentaţia prezentată pentru autorizare s-a apreciat că nu poate fi promovată întrucât prin procesul verbal de contravenţie nr.162 din 14.02.2007 s-a dispus luarea măsurilor de încadrare în prevederile autorizaţiei de construire 337/2005 care urmează a fi respectată.

Proiectul de modificare propus de către reclamantă prevedea neexecutarea subsolului cu destinaţia de adăpost de protecţie civilă, executarea parterului peste 32 de garaje prevăzute la subsol în locul adăpostului de protecţie civilă ,parter ce urma să aibă 10 apartamente, 3 etaje pentru 30 de apartamente iar la mansardă 4 studiouri dotate cu băi. Suprafaţa de teren existentă la data emiterii autorizaţiei de construire nr.337/2005 era de 4418 mp suprafaţa construită de 937,60 mp , suprafaţa construită desfăşurată de 2885,94 mp, suprafaţa utilă de 3020,66 mp rezultând un POT de 27,16% şi un PUD de 0,69. Suprafaţa de teren aflată în proprietatea reclamantelor şi pe care urmează a fi construit imobilul vizat de proiectul modificator este de 2774 mp. 

Potrivit prevederilor art.7 alin.15 din Legea 50/1991 în situaţia în care în timpul execuţiei lucrărilor şi în perioada de valabilitate a autorizaţiei de construcţie survin modificări de temă privind construcţia autorizată care conduc la necesitatea modificării acesteia, titularul are obligaţia de a solicita o nouă autorizaţie de construcţie. Documentaţia trebuie elaborată cu condiţia încadrării în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate şi în limitele avizelor şi acordurilor obţinute pentru autorizaţia iniţială.

În cazul de faţă, reclamantele au depus documentaţii în perioada de valabilitate a vechii autorizaţii de construire şi există modificări de temă constând în lipsa adăpostului de protecţie civilă existenţa unor modificări anterioare care conduc la mărirea numărului de apartamente, astfel că s-a aflat în situaţia prevăzută de acest articol. Este real faptul că procesul verbal de contravenţie obliga primul beneficiar al autorizaţiei de construire nr.337/2005 să respecte autorizaţia de construire în sensul execuţiei adăpostului de protecţie civilă. Totuşi, deşi reclamantele nu au fost sancţionate ele însele şi răspunderea contravenţională este o răspundere personală, le revine în calitate de beneficiar ca urmare a cumpărării imobilului unei părţi din terenul vizat de autorizaţia de construire 337/2005 să respecte prevederile acestei autorizaţii.

Această cale nu a fost urmată de către reclamante care au înţeles că propună o modificare de temă constând în neexecutarea adăpostului de protecţie civilă, situaţie permisă ca urmare a faptului că prin HG 37/2006 a fost înlăturată cerinţa asigurării adăpostului de protecţie civilă în cazul construcţiilor cu regim de înălţime similar celui prezentat de construcţiile edificate de reclamante.

Reclamantele însă, au propus şi alte modificări care încalcă indicii urbanistici a căror respectare este cerută de lege.

Art.52 alin.1 lit.c din Ordinul 1430/2005 arată că în cazul modificării condiţiilor, datelor sau conţinutului documentaţiei care a stat la baza emiterii autorizaţiei aceasta îşi pierde valabilitatea. De asemenea, schimbarea soluţiilor tehnice din proiect pe parcursul execuţiei este posibilă cu respectarea art.62 din Ordinul 1430/2005 care prevede încadrarea proiectului în documentaţia de urbanism aprobate.

Prin proiectul depus suprafaţa construită deşi rămâne 937,60 mp, suprafaţa construită desfăşurată este de 4453,60 mp iar suprafaţa utilă de 3733 mp.

Expertul tehnic a apreciat fără a justifica concluziile sale că indicii urbanistici sunt respectaţi de proiectul modificator fiind corespunzători PUD-ului aprobat prin HCL 868/2004.

Prin urmare, instanţa de fond a înlăturat concluziile acestei expertize apreciind că aceste afirmaţii sunt nesusţinute arătând şi modalitatea în care au fost depăşiţi aceşti indici ca urmare a măririi suprafeţei construite desfăşurate raportată la suprafaţa de teren actuală aferentă celor două blocuri pe care reclamantele intenţionează să le construiască.

Aşa cum indicii sunt definiţi de anexa 2 a Legii 350/2001 şi anume raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată (suprafaţa desfăşurată a tuturor planşeelor) şi raportul dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a clădirii) şi suprafaţa parcelei luând în considerare suprafeţele mai sus arătate, rezultă că indicii urbanistici au fost încălcaţi prin proiectul de modificare a autorizaţiei de construire. Excepţia arătată de reclamante de la calculul indicatorilor urbanistici nu poate fi luată în considerare pentru că ar fi presupus ca şi construcţia ce se doreşte a fi autorizată să fie edificată pentru o parte de teren dezmembrată dintr-un teren deja construit.

În consecinţă, Curtea va reţine depăşirea indicilor urbanistici prevăzuţi în planul urbanistic de detaliu aprobat prin HCL 868/2004 fiind corect calculul efectuat de către instanţa de fond.

Curtea, chiar dacă opinează că se putea propune nerealizarea adăpostului civil deoarece s-a solicitat o nouă autorizaţie de construire modificatoare în condiţiile în care obligativitatea construirii acestuia nu mai este prevăzută de normele legale, cererea reclamantelor nu putea fi admisă pentru că modificările proiectului de autorizare a lucrărilor de construire presupun depăşirea indicilor urbanistici astfel că, sub acest aspect va fi menţinută soluţia Tribunalului Cluj.

În conformitate cu art.312 C.pr.civ. raportat la art.304 pct.7-9  C.pr.civ. , Curtea va respinge atât recursul reclamantelor cât şi recursul formulat de intervenienţi, menţinând în întregime sentinţa civilă atacată.

Domenii speta

Spete similare