Actiune în constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare cumparare a imobilului încheiat conform dispozitiilor Decretului - Lege nr. 61/1990.

Actiune în constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare cumparare a imobilului încheiat conform dispozitiilor Decretului - Lege nr. 61/1990.

Contractele prin care  s-au vândut chiriasilor, în baza  Decretului - Lege nr. 61/1990, locuinte ce nu au fost  construite din fondurile  statului, se sanctioneaza cu nulitatea  absoluta în raport cu art. 1 si 5 din decret.

În speta, contractul de vânzare cumparare are ca obiect  o locuinta care a fost construita din fondurile  statului, astfel apartamentul din litigiu a fost vândut  reclamantului în conditiile  prevederilor capitolului 4 din Legea nr. 4 din 31 martie 1973, lege care face distinctie între locuintele proprietate personala  construite cu sprijinul statului si respectiv locuintele vândute chiriasilor  din fondul locativ de stat, locuintele incluse în aceasta din urma categorie, reglementata  în capitolul 4 din lege, fiind vândute  cetatenilor care le ocupa în calitate de chiriasi.

Dat fiind  ca Decretul - Lege nr. 61/1990 se refera la  locuintele construite din fondurile  statului, apartamentul din litigiu intra sub  incidenta dispozitiilor acestui act normativ, nesubzistând nici un motiv pentru sanctionarea  contractului de  vânzare cumparare cu nulitatea absoluta.

Sursa: decizia civila nr.146/25.09.2008-R pronuntata

de Curtea de Apel Oradea în dos. nr. 648/111/2005

Prin sentinta  civila nr. 371/R din 29 martie 2007 pronuntata de T. B., în dosar nr.  648/111/21005, s-a respins exceptia necompetentei materiala a instantei de prematuritate a actiunii.

S-a admis în parte cererea principala modificata formulata de reclamantii W. L. F. si W. M. E., ambii dom.în G. 74564 C. U., str.2. cu dom.ales în O., str.M.E. nr.7, ap.1, împotriva pârâtilor Statul Român - C. L. O., P. M.O., cu sediul în O., P-ta U. nr.1, jud.B., SCCTI B., cu sediul în O., Bd. D. nr.108, E. A. si E. E., ambii dom. în O., str. M. Al. A. nr.15, ap.2, jud. Bihor.

S-a constatat ca imobilul înscris initial în CF 23834 O., cu nr.top. 3470/2/II, în natura apartament compus din 3 camere, bucatarie, camara de alimente, baie, spais, antreu, terasa si garaj, cu o suprafata construita de 74 m.p., a fost preluat în mod abuziv de Statul Român de la reclamanti.

S-a declarat nul contractul de vânzare cumparare nr.2819 încheiat la data de 11.01.1991, între pârâtii de rândul 3-5.

S-a declarat nula încheierea nr.1473/23.01.1992 data de Serviciul de Carte Funciara din cadrul Judecatoriei O..

S-a dispus rectificarea înscrierilor de CF 39483 privind imobilul cu nr.top.,3470/3/II proprietarilor de sub B.1 si B.2.

S-a admis cererea de chemare în garantie formulata de pârâtii E. A. si E. E. împotriva SCCTI Bihor si M. F. P., cu sediul în B., str. A. nr.17.

A fost obligat M. F. P. sa restituie pârâtilor suma de 123.010 lei reactualizata în raport de indicele de inflatie la data platii efective începând cu 11.01.1991.

S-a respins ca ramasa fara obiect cererea de chemare în garantie formulata de SCCTI B. împotriva M. F. P.

S-au respins ca nefondate celelalte pretentii.

Au fost obligati pârâtii în solidar sa plateasca reclamantei W. M. E. suma de 300 RON, cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de fond a avut în vedere urmatoarele considerente:

În ce priveste exceptia de prematuritate a actiunii si de necompetenta materiala a instantei, instanta le-a apreciat ca neîntemeiate, pentru urmatoarele considerente:

Chiar daca procedura administrativa de solutionare a notificarii este nerespectata, actiunea introdusa nu este prematura, întrucât solutia ce se va da în solutionarea prezentului dosar va avea înrâurire asupra acelei prevederi.

Cu privire la necompetenta materiala, invocata, se constata ca T. B., prin decizia civila nr.401/A/2004, a anulat S.C. 1726/11.03.2003 a Jud. Oradea si a retinut cauza spre competenta solutionare, iar aceasta hotarâre a ramas irevocabila prin nerecurare.

Reclamantii au fost proprietari asupra imobilului înscris în CF 23834 O., nr.top. 8370/3/11, în natura reprezentând apartament si garaj situat administrativ în O., Calea 1 M. nr.15.

Prin deciziile nr.101/26.02.2983 si 724/21.11.1983, emise în temeiul D.223/1974, imobilul a fost preluat de Statul Român. În ambele acte administrative se mentioneaza ca trece în proprietatea statului cota de 1/2 ce apartine fiecarui sot. O atare mentiune contravine însa regimului juridic al proprietatii devalmase. Caracteristic acestora este faptul ca nici unul dintre codevalmasi nu cunoaste întinderea cotei sale ideale asupra bunului în materialitatea sa.

Obligatia impusa cetatenilor români care urmeaza sa plece definitiv din tara în disp. art.2 din D.223/1974 de a-si înstraina locuinta numai catre stat si în conditii de pret prestabilit prin lege contravine prevederilor Constitutiei României din 1965, care la art.36 arata ca dreptul de proprietate personal era ocrotit de lege. Proprietarului îi era restrâns în afara cadrului constitutional atributul de dispozitie. În realitate, se ajungea pe cale indirecta la o expropriere fara sa existe un interes obstesc.

Cât priveste alin.2 al aceluiasi articol, acesta încalca prevederile Constitutiei, întrucât trecerea în proprietatea statului se face în absenta vreunei remuneratii. Aplicarea acestei dispozitii în privinta reclamantei de rândul 2 echivaleaza cu confiscarea speciala prevazuta de Codul Penal. O asemenea masura nu putea fi aplicata însa decât în temeiul unei hotarâri judecatoresti de condamnare.

Preluarea imobilului în conditiile acestei prevederi legale reprezinta o atingere adusa libertatii de miscare a persoanei.

În aceste conditii, este neîndoielnic ca preluarea imobilului s-a facut de catre Statul Român în mod abuziv - art.2 lit.h din L.10/2001.

Contractul de vânzare cumparare încheiat la data de 11.01.1991 între pârâtii de rândul 3-5 în baza D.L. 61/1990 contravine disp. art.1 din D.L. 61/1990. potrivit acestui text legal, sunt supuse vânzarii locuintele construite din fondurile statului, si nu cele devenite proprietate de stat în baza D.223/1974.

Contractul astfel încheiat este lovit de nulitate absoluta.

Nu poate fi retinuta buna credinta a cumparatorilor, întrucât acestia, printr-o atenta verificare, puteau sa constate nevalabilitatea titlului statului si a faptului ca vânzarea imobilului contravine dispozitiilor D.L. 61/1990.

Fata de acestea, s-a declarat nul contractul de vânzare cumparare si încheierea în baza careia s-a dispus întabularea dreptului lor de proprietate si va dispune rectificarea înscrierilor din CF 39483 prin radierea proprietarilor de sub B.1 si B.2.

Constatarea însa a dreptului de proprietate în baza L.10/2001 ar însemna eludarea prevederii speciale prevazute de aceasta lege.

Analizându-se contractul de vânzare cumparare, se impune atragerea raspunderii vinovatului pentru evictiune, potrivit art.1337 C.civ.

Având în vedere ca sumele de bani încasate au intrat în fondul special aflat la dispozitia M. F., instanta l-a obligat sa restituie pârâtilor E. A. si E. suma de 123.010 lei reactualizat în raport de indicele de inflatie la data platii efective - art.1341 pct.1 C.civ.

Întrucât prin cererea de chemare în garantie formulata de SCCTI s-a urmarit ca plata sumei de bani sa se faca de M. F., a respins ca ramasa fara obiect aceasta cerere.

Celelalte pretentii au fost respinse ca nefondate.

Actiunea fiind admisa în parte, instanta, în baza art.274-28'76 C.pr.civ., a obligat pârâtii în solidar sa plateasca reclamantei W. M. E. suma de 300 RON, cheltuieli de judecata partiale -onorariu avocat.

Împotriva acestei hotarâri au declarat  apel pârâtii E. A. si E. E. si respectiv chematul în garantie M. E. si F. prin D. G.  a F. P. B.

În motivarea cererii de apel, apelantul chemat în garantie invoca urmatoarele:

- cererea de chemare în garantie a fost formulata la  21.01.2003, ulterior primei zile de înfatisare, fiind  încalcate  astfel prevederile  art. 61 alin. 1 Cod procedura civila;

- instanta nu a observat culpa  celor  care au încheiat contractul de vânzare cumparare, apelantul neavând nici o culpa la încheierea contractului;

- instanta s-a aflat într-o grava confuzie, pe de o parte  a retinut ca pârâtii E. nu au fost  de buna-credinta, dar pe de alta parte, a considerat ca M. F. P. este  obligat sa restituie sumele de bani intrate în fondul special, apelantul precizând ca nu întelege  despre care fond este vorba,  bugetul statului ori fondul stabilit în baza Legii nr. 112/1995;

- pârâtii au cumparat  imobilul în baza Decretului Lege  nr. 61/1999 care reglementa  vânzarea locuintelor  construite din fondurile statului, si nu vândute de M. F.;

- este evident ca  vânzarea  imobilului cu încalcarea actului normativ aratat  anterior nu s-a facut din vina apelantului.

În drept sunt invocate dispozitiile art. 296 Cod procedura civila.

Apelantii pârâti E. A. si E. E. au solicitat  anularea hotarârii, cu  trimitere spre rejudecare la J. O., iar în subsidiar desfiintarea hotarârii, rejudecarea cauzei si respingerea  cererilor formulate de reclamanti.

În motivarea apelului, sunt  invocate urmatoarele  critici:

- T. B. nu putea  judeca cauza în prima instanta  si sa pronunte o decizie, iar daca a dorit sa pronunte o decizie, instanta  nu a fost constituita legal, în complet de 2 judecatori;

- tribunalul nu era competent sa judece  cererea privind constatarea nulitatii absolute a  contractului de vânzare cumparare, în prima instanta, competenta apartinând judecatoriei;

- cererile  au fost formulate înainte ca  organul competent sa se pronunte asupra notificarii de retrocedare, situatie în care sunt premature, tribunalul a depasit  atributiile  puterii judecatoresti, restituind prin hotarâre  judecatoreasca ceea ce  legea spune ca se  restituie prin act administrativ;

- cererea de constatare a nulitatii contractului este tardiva, ea fiind depusa în 3 decembrie 2002, dupa expirarea  termenului prevazut de  lege (14 august 2002);

- în cauza nu s-a facut  dovada existentei unei notificari în termenul legal, astfel pe copia notificarii depuse la dosar  exista corecturi, neînsotite  de stampila si semnatura executorului judecatoresc, de asemenea, ea nu are numar  de  înregistrare;

- reclamantii nu au facut dovada ca îndeplinesc  cerintele Legii nr. 10/2001 pentru a  li se retroceda imobilul, ei neavând astfel calitate procesuala activa;

- câta vreme imobilul a  fost construit  din fondurile statului, este evident ca vânzarea s-a facut legal, apoi este lipsita de logica sustinerea instantei ca ei puteau sa prevada ca titlul statului nu este  valabil în anul 1991 când nu exista nici o lege de restituire a proprietatilor, astfel ca ei sunt de  buna-credinta;

- nu pot  beneficia de restituire în natura cei care  au primit despagubiri în temeiul unei conventii cu Statul Român, reclamantii, cetateni germani fiind despagubiti de Statul german pentru  preluarea proprietatilor de catre Statul Român.

În drept sunt invocate dispozitiile art. 6 si 10 din Legea nr. 304/2004 si art. 6 din Conventia Europeana pentru apararea Drepturilor Omului.

Prin întâmpinare, intimata W. M. E. a solicitat  respingerea  apelurilor ca nefondate,  cu motivarea ca, în mod temeinic si legal, s-a  retinut  nulitatea contractului de vânzare cumparare nr. 2819/1991 ca fiind  încheiat cu nerespectarea prevederilor legale, practic  fondul cauzei vizând  restituirea în natura a imobilului preluat abuziv de stat si înstrainat în temeiul unui act normativ care nu este aplicabil în speta, imobilul neintrând sub incidenta  Decretului Lege nr. 61/1990, fiind preluat  de Stat, iar cât priveste  apelul DGFP B., intimata arata ca suma  care urmeaza a fi restituita ca si pret achitat de reclamanti, de regula se centralizeaza în fondul special al M. F.

Prin întâmpinare, SCCTI B. SA a solicitat admiterea apelului declarat de E. A. si E. E. si respingerea apelului introdus de D.G.F.P. Bihor, aratând  ca, din eroare, T. B.  a judecat  în prima instanta cauza, instanta  neobservând nici prescriptia dreptului material la actiune al reclamantilor, iar referitor la apelul D.G.F.P. Bihor, intimata arata ca apelantul ocoleste  art. 23 care îl indica pe beneficiarul banilor  încasati de pe urma  vânzarii.

Tot prin întâmpinare, intimatul  C. L. al Mun. O. a  aratat ca lasa solutionarea cauzei la aprecierea instantei având în vedere ca prin hotarârea  apelata nu s-a dispus rectificarea de CF în ce priveste dreptul de proprietate al Statului Român.

Examinând  sentinta  apelata prin prisma motivelor de apel, precum si din oficiu, instanta a retinut urmatoarele:

În primul rând este de retinut ca cererea introductiva de instanta a fost depusa înauntrul termenului impus de Legea nr. 10/2001 prin articolul 46 alin. 5, însa prin cererea initiala reclamantii nu au investit instanta si cu solutionarea  cererii având ca obiect  nulitatea contractului de vânzare cumparare încheiat de  pârâtii E. cu OJVL B., o astfel de cerere fiind  formulata abia la data de 3 decembrie 2002, prin actul intitulat precizare de actiune depus la dosar la fila 22.

Fiind supusa prescriptiei prevazute de textul de lege  anterior  mentionat, cererea în constatarea nulitatii actului juridic atacat  apare ca fiind tardiv introdusa.

De altfel, si în ipoteza în care nu s-ar retine  prescrierea respectivei cereri, sub aspectul fondului pricinii este de subliniat ca, sanctiunea nulitatii absolute  este inoperanta în speta câta vreme contractul de vânzare cumparare privind imobilul din litigiu a fost încheiat cu respectarea conditiilor de valabilitate prescrise de lege.

Astfel, contractele  prin care s-au vândut  chiriasilor, în baza Decretului - Lege nr. 61/1990, locuinte ce  nu au fost  construite din fondurile  statului, se  sanctioneaza cu nulitatea absoluta în raport  cu art. 1 si 5 din actul normativ precitat, însa în speta contractul de vânzare cumparare încheiat  la data de 11.01.1991 între apelantii pârâti si OJVL Bihor nu are ca obiect o locuinta care  sa nu fi fost construita din fondurile statului.

Pentru lamurirea acestei probleme prezinta relevanta dispozitiile Legii nr. 4 din 31 martie  1973 privind  dezvoltarea  constructiei de locuinte si vânzarea de locuinte din fondul de stat catre populatie, lege care face distinctie  între  locuintele  proprietate personala  construite cu sprijinul statului si respectiv locuintele vândute catre populatie din fondul locativ de stat,  locuintele incluse în aceasta din urma categorie, reglementata în capitolul 4 din lege, fiind  vândute cetatenilor care le ocupa în calitate de chiriasi. Faptul ca locuinta din litigiu face parte din categoria locuintelor vândute  din fondul locativ de stat rezulta cu prisosinta din probatoriul administrat în cauza, elocventa fiind în acest sens adresa emisa de Asociatia de Proprietari nr. 10.( fila  9 din dosarul nr. 11409/2002), în care s-a consemnat  faptul ca Blocul nr.  15, construit  din fondurile statului, a fost  dat chiriasilor în luna septembrie  1964, primul chirias al  apartamentului nr. 2 fiind reclamantul din cauza. Rezulta asadar ca locuinta  aflata în discutie nu a fost construita de acesta, ci a fost  vânduta familiei N. în calitatea lor de chiriasi.

În conditiile în care Decretul - Lege se refera la  locuintele  construite din fondurile statului, apartamentul din litigiu intra sub incidenta dispozitiilor  acestui act normativ, nesubzistând nici un motiv pentru sanctionarea  contractului de  vânzare cumparare cu nulitatea absoluta.

Mai mult,  potrivit  articolului  5 din Legea nr. 10/2001 persoanele care  au primit despagubiri  potrivit acordurilor internationale încheiate de România privind reglementarea problemelor financiare în suspensie, nu sunt  îndreptatite la acordarea masurilor  reparatorii, or în speta, reclamantii,  prin refuzul lor de  a se prezenta la interogatoriu au recunoscut  ca au primit  astfel de despagubiri, refuzul fiind apreciat ca atare din perspectiva prevederilor art. 225 din Codul de procedura civila.

În considerarea  motivelor  anterior expuse, concluzia ce se desprinde  este aceea ca solutia  de admitere a capatului de cerere având ca obiect constatarea nulitatii  absolute a contractului de vânzare cumparare este nelegala, impunându-se  schimbarea acesteia în sensul respingerii acestei cereri, si pe cale de consecinta inclusiv a cererilor vizând nulitatea încheierii CF  nr. 1473/1992 si respectiv  vizând  rectificarea înscrierilor de CF  nr. 39483 privind imobilul din litigiu.

Respingerea actiunii introduse  împotriva pârâtilor E. având ca  scop desfiintarea  contractului lor  de vânzare cumparare produce  si consecinta respingerii cererii de chemare în garantie pe care  acesti pârâti au formulat-o în cauza împotriva S.C.C.T.I. B. si M. F.,  devenind astfel de prisos analizarea motivelor  invocate de chematul în garantie în cererea sa de  apel.

Fata de considerentele ce preced, instanta, în baza dispozitiilor art. 296 din Codul de procedura civila, a admis ca fondate apelurile, a schimbat în parte sentinta în sensul ca a respins actiunea principala modificata sub aspectul cererilor având ca obiect declararea nulitatii contractului de vânzare - cumparare, a nulitatii încheierii CF si vizând rectificarea înscrierilor din CF nr. 39483, a  respins cererea de chemare în garantie introdusa de pârâtii E. A. si E., urmând  ca celelalte dispozitii ale sentintei sa fie pastrate.

1

Domenii speta

Spete similare