Acţiune în revendicare imobiliară. Compararea titlurilor. Preferarea celui mai caracterizat

Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă, decizia nr. 803 din 22 februarie 2012

Prin cererea înregistrată sub nr.3560/328 din 20 mai 2008 la Judecătoria Turda, reclamanta PAROHIA REFORMATĂ TURDA VECHE le-a chemat în judecată pe pârâtele S.C. C. SA CLUJ şi S.C. A. SA Bucureşti, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa, să dispună obligarea pârâtei S.C. C. SA Cluj să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în Turda, str.R. nr. 19, înscris în cartea funciară nr. 13536 Turda, nr. top 1018/1/S/I, 1012/S/I, apartament nr. 1 la parter compus din 1 magazin librărie şi 4 depozite cu suprafaţa utilă de 118,70 mp şi cota indiviză de 37,62/100 parte din clădirea executată pe terenul din CF nr. 13534 Turda,  nr. top 1018/1, 1012/1 în suprafaţă de 260 mp din care cota-parte de teren aferent este de 98/260, conform art. 480 şi 481 Cod civil; să se constate nelegalitatea Hotărârii Guvernului nr. 617 din 21 septembrie 1998 conform art. 4 din Legea nr. 554/2004; să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 443 din 4.06.2002 încheiat între S.C. A. SA şi S.C. C. SA conform art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001; obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâta S.C. C. SA Cluj-Napoca la termenul din 10.06.2008 a formulat o cerere reconvenţională împotriva reclamantei, solicitând să se constate că a efectuat investiţii constând în cheltuieli necesare şi utile în spaţiul comercial situat în Turda, str.R. nr. 19, ap.1; să se dispună instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului până la restituirea integrală a cuantumului acestor investiţii; cu cheltuieli de judecată.

Aceeaşi pârâtă S.C. C. SA Cluj-Napoca prin cererea de chemare în garanţie formulată la termenul din 10.06.2008, a chemat-o în garanţie pe pârâta S.C. A. SA Bucureşti, solicitând obligarea chematei în garanţie la plata sumei de 42.000 lei + TVA de 19% reprezentând preţul de vânzare achitat pârâtei în urma perfectării contractului de leasing imobiliar, cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 995/24.08.2001 şi a contractului de vânzare-cumpărare nr. 443/07.06.2002 actualizată cu indicele de inflaţie; dobânda legală asupra sumei calculată începând cu data introducerii acestei cereri şi până la data achitării integrale a sumei datorate; orice alte cheltuieli pe care le va face şi orice sume pe care ar fi obligată să le achite în cazul căderii în pretenţii.

Pârâta S.C. A. SA Bucureşti prin cererea reconvenţională formulată la data de 15.09.2008, a solicitat să se constate nulitatea absolută a dispoziţiei Primarului municipiului Turda nr. 1104 din 4.12.2003 modificată prin dispoziţia nr. 623 din 24.06.2004 şi constatarea nulităţii absolute a contractului de donaţie autentificat sub nr. 20/17.01.2006;

Aceeaşi pârâtă şi la aceeaşi dată a formulat şi o cerere de arătare a titularului dreptului, urmând a fi introdusă în cauză Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului.

Reclamanta Parohia Reformată Turda Veche prin precizarea de acţiune depusă la data de 28.10.2008, a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 995/24.08.2001 încheiat între S.C. A. SA şi S.C. C. SA Cluj.

Prin sentinţa civilă 1009 din 23.02.2009 a Judecătoriei Turda s-a admis excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Turda în soluţionarea cauzei şi s-a dispus trimiterea spre competentă soluţionare Tribunalului Comercial Cluj.

Pentru a hotărî astfel, judecătoria a reţinut că valoarea imobilului în litigiu este de 1,5 miliarde ROL, iar obiectul cauzei este unul comercial, raportat la prevederile art. 7 şi 56 din Codul comercial.

Prin decizia civilă nr. 708 din 27 mai 2009 a Tribunalului Cluj, s-a admis recursul declarat de reclamanta Parohia Reformată Turda Veche împotiva sentinţei civile nr. 1009 din 23.02.2009 a Judecătoriei Turda, care a fost casată şi s-a trimis cauza spre rejudecare la Judecătoria Turda.

Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că acţiunea introductivă de instanţă este o acţiune în revendicare ce nu are nicio legătură cu activitatea comercială a pârâtei sau cu calitatea acesteia de comerciant, întrucât nu s-a dovedit că imobilul ar face parte din fondul de comerţ al pârâtei S.C. C. SA.

Cauza a fost reînregistrată la Judecătoria Turda.

La termenul din 1 februarie 2010, Judecătoria Turda a dispus trimiterea excepţiei de nelegalitate a Hotărârii Guvernului nr. 617 din 21 septembrie 1998 spre competentă soluţionare Curţii de Apel Cluj.

Prin sentinţa civilă nr. 212 din 10 mai 2010 a Curţii de Apel Cluj, Secţia comercială de contencios administrativ şi fiscal, s-a respins excepţia de nelegalitate a Hotărârii Guvernului nr. 617/1998 invocată de reclamanta Parohia Reformată Turda Veche privindu-i şi pe pârâţii S.C. C. SA, S.C. A. SA, Primăria municipiului Turda prin Primar, Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului şi Guvernul României.

Prin sentinţa civilă nr. 501 din 7 februarie 2011 a Judecătoriei Turda, îndreptată prin sentinţa civilă nr. 1657/18 aprilie, s-a admis cererea principală formulată de reclamanta Parohia Reformată Turda Veche în contradictoriu cu pârâta S.C. C. SA prin administrator judiciar Casa de insolvenţă Transilvania SRL Cluj-Napoca,  S.C. A. SA Bucureşti, Primăria municipiului Turda;

-s-a respins cererea  reconvenţională formulată de pârâta S.C. C. SA pentru constatare investiţii şi instituire drept de retenţie;

-s-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. A. SA pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de donaţie autentificat sub nr. 20 din 17 ianuarie 2001;

-s-a admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta S.C. C. SA şi în consecinţă:

-a fost obligată pârâta S.C. C. SA să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în Turda, str.R. nr. 19, înscris în cartea funciară nr. 13536 Turda, nr. top 1018/1/S/I, 1012/1/S/I,  apartamentul nr. 1 la parter compus din 1 magazin librărie şi 4 depozite cu suprafaţa utilă de 118,70 mp, cu cota părţilor comune indivize aferente de 37,62/100 parte din clădirea executată pe terenul din CF nr. 13534 Turda, cu nr. top 1018/1, 1012/1 în suprafaţă de 260 mp, din care cota de 98/260 parte teren aferent;

-s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 443 din 4.06.2002 încheiat între S.C. A. SA şi S.C. C. SA şi nulitatea absolută a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 995/24.08.2001 încheiat între S.C. A. SA Bucureşti şi S.C. C. SA Cluj-Napoca.

A fost obligată pârâta S.C. A. SA la plata în favoarea pârâtei S.C. C. SA a sumei de 42.000 lei cu TVA aferent de 19% aplicat acestei sume cu dobânda legală calculată conform art. 3 alin. (1) din Ordonanţa Guvernului nr.9/2000 calculată de la data introducerii cererii 10 iunie 2008 şi până la plata efectivă a creanţei.

S-a respins cererea pentru acordarea ratei inflaţiei.

A fost obligată pârâta S.C. C. SA prin administrator judiciar să îi plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 1.500 lei, reprezentând onorariul de avocat.

Pentru a hotărî astfel, judecătoria a reţinut că asupra imobilului în litigiu a fost proprietar soţia lui D.O. născută  L.E., cu titlu de moştenire şi a fost preluat de Statul Român în baza Decretului nr. 218/1960, în administrarea Regiei Autonome de Termoficare, Apă, Canal, Fond locativ Turda, jud. Cluj.

Prin dispoziţia Primarului municipiului Turda nr. 1104 din 4.12.2003 modificată prin dispoziţia nr. 623 din 24.06.2004, imobilul înscris în CF nr. 13536 Turda, nr. top 1018/1/S/I, 1012/1/S/I apartament nr. 1, i-a fost restituit în natură numitei N.I. în calitate de fiică a proprietarului tabular.

Imobilul i-a fost predat persoanei îndreptăţite prin procesul-verbal încheiat la data de 3.09.2004, după care beneficiara N.I. şi-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară cu încheierea nr. 1324 din 18.03.2004.

În baza contractului de donaţie autentificat sub nr. 20 din 17 ianuarie 2006, asupra imobilului înscris în CF nr. 13536 Turda, A+1-3, s-a întabulat dreptul de proprietate în favoarea Parohiei Reformate Turda Veche.

La data de 5.01.2007, pârâta S.C. C. SA Cluj a fost notificată să se prezinte la B.E.J. M.D., pentru încheierea contractului de închiriere a imobilului, însă pârâta a refuzat să îi lase reclamantei imobilul în deplină  proprietate şi posesie, pe motiv că îl stăpâneşte în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 443 din 4.06.2002, încheiat în temeiul contractului de leasing imobiliar nr. 995 din 24.08.2001 cu S.C. A. SA, fostă S.C. S. SA care a dobândit imobilul în baza H.G. nr. 617/1998.

Anterior, prin Hotărârea Guvernului nr. 521/1995, imobilul în litigiu înscris în anexa nr. 1 poziţia 22, a fost transmis din administrarea Regiei Autonome de Termoficare, Apă, Canal, Fond Locativ Turda, în administrarea Casei de Presă şi Editură „Cultura Naţională” din subordinea Ministerului Culturii, după care prin Hotărârea Guvernului nr. 617/1998 privind înfiinţarea Societăţii Comerciale pentru Difuzarea Cărţii şi a altor Bunuri Culturale „S.” SA, societate cu capital integral de stat, imobilul revendicat a fost închis în capitalul social al acestei societăţi, fiind cuprins în anexa nr. 2, la poziţia nr. 22. Această din urmă societate, prin actul adiţional la statut şi-a schimbat denumirea în S.C. A. SA, care la rândul ei i-a transmis imobilul pârâtei S.C. C. SA în baza contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată nr. 443 din 4.06.2002.

Prin sentinţa civilă nr. 1844/C din 13 septembrie 2000 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dos. nr. 718/2000, s-a respins acţiunea civilă formulată de S.C. C. SA împotriva S.C. A. SA, Fondul Proprietatea de Stat, Statul Român prin Regia Autonomă de Termoficare, Apă, Canal, Fond locativ Turda şi Statul Român prin Consiliul local al municipiului Turda, pentru constatare perfectare contract de vânzare-cumpărare şi intabulare în cartea funciară a S.C. C. SA.

Contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 995 din 24.08.2011, încheiat între S.C. A. SA şi S.C. C. SA Cluj, încheiat după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, intră sub incidenţa dispoziţiilor art. 21 alin. (5) din lege, iar prin încheierea lui s-au încălcat şi dispoziţiile art. 24 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 88/1997, potrivit cărora perfectarea unui astfel de contract cu clauză irevocabilă de vânzare a unor active, era condiţionată de apartenenţa acestora la patrimoniul locatorului, fiind necesar şi acordul F.P.S.

Decretul nr. 218/1960 nu a constituit un mijloc legal de dobândire de către stat a proprietăţii imobilului, trecerea bunului imobil în proprietatea statului făcându-se cu încălcarea prevederilor legale, ceea ce-i conferă caracter abuziv măsurii de preluare în baza prescripţiei, titlul statului neputând fi considerat valabil.

Cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. C. SA pentru constatarea efectuării investiţiilor la imobilul în litigiu, a fost respinsă ca nedovedită, în baza art. 1169, deoarece deşi a fost încuviinţată de către instanţă efectuarea unei expertize tehnice, pârâta nu a achitat avansul onorariu pentru expert în sumă de 500 lei, situaţie în care a fost decăzută din probă.

În ceea ce priveşte cererea pârâtei S.C. A. SA privind constatarea nulităţii absolute a contractului de donaţie autentificat sub nr. 20 din 17 ianuarie 2006, aceasta a fost respinsă deoarece s-a respins cererea de constatare a nulităţii absolute a dispoziţiei Primarului municipiului Turda modificată prin dispoziţia nr. 623/2004, ca urmare a lipsei procesuale active a S.C. A. SA.

A fost admisă cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta S.C. C. SA, împotriva chematei în garanţie S.C. A. SA care a fost obligată să îi plătească suma de 42.000 lei cu TVA, reprezentând preţul achitat în baza contractului de leasing imobiliar nr. 995 din 24.08.2001, cu dobânda legală. Capătul de cerere privind acordarea indicelui de inflaţie a fost respins pentru că nu a fost aprobat.

Prin decizia civilă nr. 375 din 23 septembrie 2011 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosarul nr. 3904/328/2009, s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta S.C. A. SA Bucureşti, împotriva sentinţei civile nr. 501 din 7.02.2011 a Judecătoriei Turda, care a fost păstrată în întregime.

A fost obligată apelanta să îi plătească intimatei Parohia Reformată Turda Veche, suma de 1000 lei cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că în cauză nu ne găsim în situaţia reglementată de Legea nr.10/2001, când fostul proprietar de la care a fost naţionalizat imobilul, solicită restituirea acestuia, ci în situaţia în care o persoană care deţine un titlu ce-i conferă dreptul de proprietate asupra unui bun, se îndreaptă împotriva altei persoane, care deţine acel bun, pentru a putea intra în deplina posesie şi proprietate a bunului, adică a unei acţiuni în revendicare întemeiate pe dispoziţiile art.  480 Cod civil.

În speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 şi nici decizia nr. 33 din 1998 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, întrucât nu este vorba de o acţiune formulată de fostul proprietar împotriva Statului Român, pentru restituirea imobilului naţionalizat.

Iniţial, a fost vorba de un imobil naţionalizat şi care a fost restituit succesoarei fostului proprietar în temeiul Legii nr. 10/2001, fapt ce nu poate duce la confundarea temeiurilor juridice aplicabile în speţă, întrucât procedura reglementată de legea specială a fost finalizată prin restituirea bunului, iar în prezent procesul nu se mai poartă cu privire la acest aspect şi nu are printre părţi nici pe fostul proprietar şi nici pe Statul Român.

Aşadar, nu există niciun temei legal pentru paralizarea acţiunii în revendicare.

Comparând titlurile părţilor, în mod corect prima instanţă a statuat că titlul reclamantei porovenind de la vechiul proprietar este mai vechi şi mai caracterizat, în timp ce titlul pârâtei provine de la Statul Român care a naţionalizat imobilul fără titlu valabil.

În mod temeinic prima instanţă a admis capetele de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de leasing imobiliar şi de vânzare-cumpărare încheiate între pârâte cu încălcarea dispoziţiilor art. 46 alin. (2) şi ale art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, deoarece au fost încheiate cu privire la imobilul în litigiu pentru care antecesoarea fostului proprietar înregistrase notificarea de restituire în natură.

În speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001, care se referă la situaţia imobilelor înstrăinate cu respectarea dispoziţiilor legale.

La încheierea contractului de leasing imobiliar, pârâtele au încălcat prevederile art. 24 şi 27 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 88/1997 fără acordul FPS şi fără dovedirea investiţiilor minime prevăzute la art. 27.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta S.C. A. SA Bucureşti, solicitând casaera ei în tot, iar pe fond respingerea tuturor capetelor de cerere formulate iniţial de reclamantă.

Pe cale de excepţie, pârâta-recurentă a invocat lipsa calităţii procesuale active a reclamantei-intimate Parohia Reformată Turda Veche, situaţie în care nu putea cere să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 443 din 4.06.2002 încheiat între S.C. A. SA şi S.C.C. SA conform art. 6 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, nulitate ce putea fi cerută doar de numita N.I. în calitate de fiică a lui  L.E., cea care a formulat notificarea de restituire în natură.

N.I. putea dar nu a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 443 din 4.06.2002 încheiat între .C.A. SA şi S.C.C. SA în temeiul art. 6 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Intimata Parohia Reformată Turda Veche nu are calitate procesuală activă să solicite anularea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul art. 45 alin.(5) din Legea nr. 10/2001.

Deşi instanţa de apel a reţinut că în speţă este vorba de o acţiune în revendicare de drept comun, fiind aplicabile prevederile art. 480 C.civ., totuşi a menţinut sentinţa judecătoriei care a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 443 din 4.06.2002, conform art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Reclamanta nu deţine calitatea procesuală activă conform Legii nr. 10/2001, iar dacă ar fi avut calitate procesuală activă, dreptul la a solicita anularea contractului de vânzare-cumpărare era prescris la momentul introducerii acţiunii.

Pe fondul cauzei, pârâta-recurentă a invocat motivul de recurs prevăzut de art.  304 pct. 9 C.pr.civ., susţinând că decizia recurată cuprinde motive contradictorii, deoarece  deşi a reţinut că în speţă ne găsim în faţa unei acţiuni în revendicare, de drept comun, fiind aplicabile prevederile art. 480 C.civ., totuşi nu a făcut o analiză a titlurilor deduse judecăţii, nu a  făcut o comparaţie între aceste titluri la momentul emiterii lor.

În mod eronat instanţa de apel nu a sesizat că instanţa de fond a anulat titlul pârâtei S.C. C. SRL izvorât din contractul de vânzare-cumpărare şi apoi legal nu a făcut compararea titlurilor aşa cum este procedural într-o acţiune în revendicare pentru că o parte nu mai deţine (titlu).  Menţinând sentinţa primei instanţe, instanţa de apel s-a aflat într-o gravă eroare, astfel că decizia recurată s-a dat cu încălcarea legii, deoarece a menţinut sentinţa care a stabilit că titlul reclamantei este preferabil celor pe care le invocă pârâţii, titlul reclamantei fiind mai vechi şi mai bine caracterizat.

Or, reclamanta Parohia Reformată Turda Veche a dobândit dreptul de propreitate asupra imobilului în baza conrtactului de donaţie autentificat sub nr. 20 din 17.01.2006, în timp ce pârâta a dobândit dreptul de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 443 din 4.06.2002, încheiat între S.C. A. SA şi S.C. C. SA.

În cadrul acţiunii în revendicarea unui imobil pentru care atât reclamantul cât şi pârâtul invocă titluri, se face o comparare a titlurilor, dându-se efecte aceluia mai bine caracterizat.

Prioritatea titlului este un element  esenţial, în raport cu efectul retroactiv al actului de donaţie, data titlului este aceea a dobândirii bunului pentru actul juridic încheiat între părţi.

Intimata Parohia Reformată Turda Veche prin întâmpinare depusă la dosar f.13-17, a solicitat respingerea recursului şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâta-recurentă Parohia reformată Turda veche a depus şi concluzii scrise la dosar.

Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reţine următoarele:

1) În ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Parohia Reformată Turda Veche, privind capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 443 din 4.06.2002 încheiat între vânzătoarea S.C. A. SA Bucureşti şi cumpărătoarea S.C. C. SA Cluj-Napoca, având ca obiect activul imobil Librăria nr. 3 situat în Turda, str.R. nr. 19, în suprafaţă utilă de 119.55 mp şi suprafaţă construită de 154,45 mp (terenul nu a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare) pentru preţul de 34.439.938 lei exclusiv TVA, curtea reţine că nulitatea absolută poate fi invocată de oricine are interes, chiar şi din oficiu, or reclamanta are interes în speţă să invoce nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 443 din 4.06.2002, deoarece este proprietară tabulară asupra imobilului apartament nr. 1 înscris în CF nr. 13536 Turda, nr. top 1018/1/S/I compus din magazin librărie şi 4 depozite cu suprafaţa utilă de 37,62/100 parte din clădirea executată pe terenul din CF colectivă 13534 cu nr. top 1018/1 şi 1012/1 în suprafaţă de 260 mp din care cota de 98/2160-a parte din tereneul aferent.

Potrivit art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, devenit art. 50 alin. (5) după republicare, modificare şi completare,”prin derogare de la dreptul comun, indiferent de cauza de nulitate, dreptul la acţiune se prescrie în termen de un an (prelungit ulterior) de la data intrării în vigoare a prezentei legi”.

În mod evident, aceste termen de prescripţie vizează contractele de vânzare-cumpărare încheiate până la data intrării în vigoare a Legii nr.10/2001, iar nu ulterior acestui moment; prin urmare, contractului de vânzare-cumpărare nr. 448 din 4.06.2002 încheiat ulterior datei de 14 februarie 2011 când a intrat în vigoare Legea nr. 10/2001, nu îi sunt aplicabile prevederile referitoare la prescripţia dreptului la acţiunea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare.

Este adevărat că atât prima instanţă cât şi instanţa de apel au făcut aplicarea dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare invocate de reclamantă precum şi a prevederilor art. 21 alin. (5) din aceeaşi lege, care nu existau în cuprinsul Legii nr. 10/2001 la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 443/04.06.2002, or potrivit art. 15 alin.(2) din Constituţie, legea dispune  numai pentru viitor, cu excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile.

Câtă vreme reclamanta nu a invocat dispoziţiile dreptului comun în materia nulităţilor absolute, iar instanţele nu au pus în discuţia reclamantei schimbarea temeiului juridic, instanţele nu puteau soluţiona capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii asolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 443/04.06.2002 în temeiul art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 republicată, deoarece nu erau incidente în cauză.

Aşa fiind, în baza art. 304 pct. 9 C.pr.civ., se va admite în parte recursul declarat de pârâta S.C. A. SA Bucureşti împotriva deciziei tribunalului, care va fi modificată şi rejudecând, se va admite în parte apelul pârâtei S.C. A. SA Bucureşti împotriva sentinţei judecătoriei, care va fi schimbată în parte, în sensul că se va respinge capătul de cerere din acţiunea reclamantei în contradictoriu cu pârâtele, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 443 din 4.06.2002 încheiat între pârâta S.C. A. SA Bucureşti şi S.C. C. SA Cluj-Napoca, în baza art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată.

Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei şi ale sentinţei.

2) În privinţa motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct.9 C.pr.civ. privind admiterea capătului de cerere având ca obiect acţiune în revendicare, în mod corect prima instanţă şi instanţa superioară de fond

au reţinut că în speţă sunt aplicabile dispoziţiile dreptului comun ale art. 480 C.civil, în vigoare inclusiv la data pronunţării deciziei recurate, 23.09.2011.

Reclamanta Parohia Reformată Turda Veche, în baza contractului de donaţie autentificat sub nr. 20 din 17 ianuarie 2006, şi—a întabulat dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.1, magazin librărie cu 4 depozite cu suprafaţa utilă de 118,70 mp şi cota de 37,62/100 parte din părţile indivize comune, precum şi asupra cotei de 28/260 parte din teren, în CF individuală nr. 13536 Turda, nr. top 1018/1/S/I, 1012/1/S/I şi în CF colectivă nr. 13534 Turda, nr. top 1018/1, 1012/1.

Acţiunea în revendicare a fost admisă nu faţă de pârâta-recurentă S.C. A. SA Bucureşti, ci faţă de pârâta S.C. C. SA Cluj-Napoca, dar care nu a atacat sentinţa judecătoriei şi nici decizia tribunalului.

Pârâta S.C.C. SA Cluj-Napoca, a avut calitatea de cumpărătoare în contractul nr. 443 din 4.06.2002 încheiat cu pârâta-recurentă S.C. A. Impex SA Bucureşti cu privire doar la construcţia librăria nr.3, situată în Turda, str.R. nr. 19, cu suprafaţa utilă de 119,55 mp şi suprafaţa construită de 154,45 mp, dar terenul pe care este amplasată construcţia nu a făcut obiectul contractului.

Acest contract de vânzare-cumpărare nu este intabulat în cartea funciară pentru publicitate şi chiar dacă efectul întabulării în cartea funciară în baza Legii nr. 7/1996 este doar de opozabilitate faţă de terţi, nu şi constitutiv precum în temeiul Decretului-lege nr. 115/1938, câtă vreme nu a fost intabulat în cartea funciară, contractul de vânzare-cumpărare nu îi este opozabil reclamantei care este un terţ faţă de contractul de vânzare-cumpărare.

Or analizând un contract autentic de donaţie ce a avut ca obiect atât construcţia cât şi terenul, intabulat în cartea funciară, aşadar cu respectarea regulilor de publicitate imobiliară, cu contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâte, dar numai cu privire la construcţie, nu şi la teren, contract neintabulat în cartea funciară, în mod evident instanţele de fond comparând titlurile părţilor care provin de la autori diferiţi, a dat câştig reclamantei, titlul ei fiind mai caracterizat deoarece a dobândit dreptul de proprietate de la un autor mai preferabil: N.I. care la rândul ei l-a dobândit în baza dispoziţiei Primarului Turda nr. 1104 din 4.12.2003 emisă în temeiul Legii nr. 10/2001, comparativ cu titlul pârâtei S.C. C. SA Cluj-Napoca, întrucât acesta se referă numai la construcţie, nu şi la teren şi provine de la pârâta S.C. A. SA Bucureşti, care la rândul ei l-a dobândit în baza hotărârii Guvernului, aşadar de la un non dominus care l-a preluat în mod abuziv în baza Decretului nr. 218/1960 de la proprietarul tabular L.E. căsătorită D., antecesoarea numitei N.I..

Cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. A. SA Bucureşti prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a dispoziţiei nr. 1104 din 4.12.2003 emisă de Primarul municipiului Turda, modificată prin dispoziţia nr. 623 din 24.06.2011 emisă de acelaşi primar, a fost formulată în contradictoriu cu  Primăria municipiului Turda care este o structură funcţională ce nu are  personalitate juridică şi calitate procesuală pasivă  într-o  asemenea  cerere,  în loc să cheme în judecată pe emitentul dispoziţiei, adică pe Primarul municipiului Turda. Soluţia primei instanţe de respingere a cererii reconvenţionale nu a fost atacată de pârâta S.C. A. SA Bucureşti.

Pentru aceste considerente, în baza art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. (1) C. pr. civ., se va respinge  recursul pârâtei în ceea ce priveşte fondul cauzei, respectiv în privinţa soluţiei de admitere a acţiunii în revendicare.

Având în vedere că recursul  şi apelul urmează să fie admise în parte,  în temeiul prevederilor art. 276 C. pr. civ. se vor diminua cheltuielile de judecată stabilite prin decizia tribunalului în sarcina apelantei S.C. A. SA Bucureşti în favoarea intimatei Parohia Reformată Turda Veche, de la suma de 1.000 lei la suma de 800 lei, iar în recurs, recurenta va fi obligată să îi  plătească intimatei Parohia Reformată Turda Veche, cheltuieli de judecată în sumă de 800 lei.

Domenii speta

Spete similare