Hotărâre ce ține loc de act autentic de vânzare, vechiul cod civil. Acțiune în revendicare.

Domeniu asociat: Menținere ipotecă.

Conținut speță: Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare în baza unei promisiuni încheiate potrivit vechiului cod civil. Formularea unei acțiuni reconvenționale de către pârâți prin care se exercită acțiunea în revendicare. Menținerea ipotecii asupra imobilului teren chiar dacă s-a dispus transferul dreptului de proprietate de la pârâți către reclamanți.

Un înscris sub semnătură privată intitulat ”Chitanță – contract definitiv” prin care s-a stabilit de către părți ”cedarea pentru totdeauna și fără drept de revenire terenul....” poate fi calificat drept un antecontract de vânzare cumpărarea unui imobil raportat la faptul că deși nu se menționează în mod expres că se înstrăinează terenul, din termenii utilizați se poate deduce faptul că părțile au avut reprezentarea încheierii unui contract de vânzare.

Condițiile necesare în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic: existenţa unor antecontracte valabil încheiate, dovedirea acestora in condiţiile dreptului comun, refuzul uneia dintre părţi de a încheia contractul in formă autentică, îndeplinirea de către partea care acţionează a obligaţiilor asumate, precum şi calitatea de proprietar a promitentului vânzător, la momentul încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare.

Acțiunea în revendicare este neîntemeiată în situația în care reclamanții reconvenționali nu fac dovada dreptului de proprietate cu privire la partea de imobil pe care înțeleg să o revendice, respectiv cu privire la construcția situată pe această parte a imobilului.

Faptul că la data încheierii antecontractelor de vânzare era în vigoare Legea nr. 59/1974 care interzicea vânzarea terenurilor nu poate atrage inadmisibilitatea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic întrucât transferul dreptului de proprietate nu a operat la momentul încheierii antecontractului, ci acesta operează la momentul rămânerii definitive a hotărârii care ține loc de act autentic, dată la care legea menționată anterior nu mai este în vigoare.

Pe terenul de 396 mp era înscris un drept de ipotecă în cartea funciară în favoarea intervenientului forțat Banca X, însă, deși s-a pronunțat o hotărâre care să țină loc de act autentic cu privire la o parte din acest teren astfel că s-a transferat dreptul de proprietate în favoarea unor alte persoane, menținerea ipotecii asupra întregului teren se impune prin raportare la prevederile art. 2345 alin. (1) C.civ. care stabilesc că dreptul de ipotecă se menține asupra bunurilor grevate în orice mână ar trece, precum și raportat la faptul că reclamanții – promitenți cumpărători nu au solicitat radierea dreptului de ipotecă.

În fapt, instanța a reținut că la data de 25.02.1978, între numitul F.Z., în calitate de promitent cumpărător și numitul C.G., în calitate de promitent vânzător a fost încheiat un înscris sub semnătură privată, denumit de părțile contractante ”Chitanță- Contract definitiv” prin care numitul C.G. și-a exprimat acordul ca numitul F.Z. să construiască un garaj, care va avea 7 metri lungime exterioară, 2,70 metri lățime interioară, 2,20 metri înălțime interioară plus 2 metri intrare, în acest înscris menționându-se că ” se cedează pentru totdeauna și fără drept de revenire din partea numitului C.G. și a coproprietarilor, terenul pe care se va construi garajul”. Acest înscris, instanța îl califică ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, raportat la faptul că, deși nu se menționează în mod expres că se înstrăinează terenul pe care se va edifica garajul, din termenii utilizați de părți, respectiv ” cedarea pentru totdeauna și fără drept de revenire”, instanța apreciază că părțile au avut în vedere vânzarea, respectiv cumpărarea acestui teren.

La cererea numitului C.G. a fost emisă autorizația pentru executarea de lucrări nr. 27/24.02.1978, autorizându-se construirea a patru boxe de garaje în Satu Mare, str.... nr...., menționându-se în cuprinsul acesteia că garajele vor fi construite de numiții reclamantul B. M. G., I.I, B. V. și F.Z.

Antecontractele încheiate de către părţi au dat naştere obligaţiei părţilor de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, reclamanții având dreptul la îndeplinirea exactă a obligaţiei asumate de către promitenţii-vânzători, în conformitate cu prevederile art. 1073 din Codul Civil din 1864 şi conform principiului executării în natură a obligaţiilor asumate.

Deoarece antecontractul este o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, în caz de neexecutare a obligaţiei asumate răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligaţiei de a face se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, in termenul de prescripţie prev. de art. 3 din Decretul 167/1958, iar deţinerea imobilului cu acordul promitentului vânzător echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia, in sensul art. 16 lit. a) din acelaşi act normativ (decizia ICCJ, nr. 1212/17.02.2005).

Fiind administrată proba cu interogatoriul pârâților, pârâtul A.V.D a declarat în fața instanței că la data achiziționării imobilului din Satu Mare str....nr...., că acesta era delimitat pe partea din față de stradă și de patru garaje în partea din spate, a recunoscut că anterior cumpărării, imobilul a fost prezentat de către vânzători ca și constând în casă de locuit, afumătorie cotețe de animale și magazie, precum și terenul aferent acestora, afirmând totuși că nu a avut cunoștință de faptul că garajele sunt pe acest teren, a recunoscut că de la data achiziționării imobilului și până în prezent, garajele se află în posesia reclamanților, pârâții nefolosind niciunul din aceste garaje.

De asemenea, pârâta A.D. a declarat că la data achiziționării imobilului nu avea cunoștință despre garaje., la data cumpărării imobilului, imobilul a fost prezentat vânzătorilor ca fiind o casă de locuit, afumătorie, cotețe de animale și magazie, precum și terenul aferent acestora, recunoscând și împrejurarea că cele patru garaje nu au făcut obiect al contractului de vânzare cumpărare intervenit între pârâți și familia B., precum și că de la data achiziționării imobilului și până în prezent, pârâții, reclamanți reconvenționali nu au folosit garajele, acestea fiind folosite de către reclamanți.

În cauză, a fost administrată proba cu expertiza tehnică de specialitate în topografie, prin care au fost identificate garajele reclamanților- pârâți reconvenționali, efectuându-se și propunere de dezlipire a terenului aferent faptic fiecăruia dintre cele 4 garaje, intocmindu-se 10 planul de amplasament și delimitare a imobilului pentru fiecare dintre cele 4 loturi nou formate, constituite fiecare din câte un imobil garaj și suprafața de teren aferentă.

Instanța apreciază cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți ca fiind întemeiată.

În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța reține că potrivit art. 563 alin. 1 şi 2 din Codul civil, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul, iar dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se dispune altfel. Drept urmare, prima condiție pentru admiterea acțiunii în revendicare, este ca cel care o intentează să dețină calitatea de proprietar asupra bunului revendicat. Astfel cum s-a reținut anterior, pârâții reclamanți reconvenționali, deși figurează în cartea funciară ca fiind proprietarii terenurilor aferente garajelor cu privire la care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța constată că din probatoriul administrat în cauză rezultă că aceștia nu au dobândit prin titlul care stă la baza întabulării acestui drept de proprietate garajele, respectiv terenul de sub acestea. Raportat la aceste aspecte, instanța consideră că cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvenționali A.V.D și A.D., respectiv de obligare a reclamanților- pârâți reconvenționali să lasă în deplină proprietate și posesie terenul pe care sunt situate cele 4 garaje, precum și obligarea acestora la desființarea acestor garaje este neîntemeiată.

În lumina executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, in temeiul art. 1073 şi 1077 C. Civ. din 1864, instanţa va pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate de la data când rămâne definitivă. Pentru a se dispune in acest sens, este necesar ca să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate către reclamant, cu excepţia consimţământului promitentului vânzător cu privire la încheierea contractului in formă autentică, deoarece se pune problema executării silite in natură a antecontractului, ceea ce implică un refuz din partea promitentului vânzător privind executarea promisiunii de vânzare în alt mod. Aceste condiţii - respectiv existenţa unor antecontracte valabil încheiate, dovedirea acestora in condiţiile dreptului comun, refuzul uneia dintre părţi de a încheia contractul in formă autentică, îndeplinirea de către partea care acţionează a obligaţiilor asumate, precum şi calitatea de proprietar a promitentului vânzător, la momentul încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare, sunt îndeplinite în cauză.

De asemenea, conform dispoziţiilor Legii 7/1996, lipsa consimţământului vânzătorului la înscrierea în cartea funciară se complineşte pe cale judecătorească, deoarece acesta deşi obligat să predea înscrisurile necesare în vederea intabulării, refuză să facă acest lucru. În ceea ce privește susținerea pârâților reclamanți reconvenționali referitoare la inadmisibilitatea cererii reclamanților, având în vedere că la data încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare era în vigoare nr. 59/1974, care interzicea vânzarea terenurilor, motiv pentru care respectivele antecontracte ar fi lovite de nulitate absolută, instanța constată că acestea sunt neîntemeiate, acesta neconstituind un impediment pentru pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de act autentic raportat la împrejurarea că la data pronunțării acesteia 557 alin. 1 Cod civ., în conformitate cu care „Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.” De asemenea, instanța reșine că transferul dreptului de proprietate nu a operat la momentul încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărareci aceasta va opera de la momentul rămânerii definitive a hotărârii care ține loc de act autentic.

Referitor la dreptul de ipotecă înscris în cartea funciară nr. .... Satu Mare nr. cad. .... în favoarea intervenientului forțat Banca X, instanța reține că acesta vizează întregul teren în suprafață de 396 mp. În conformitate cu dispozițiile art. 2.344 Cod civ. Ipoteca este, prin natura ei, accesorie şi indivizibilă. Ea subzistă cât timp există obligaţia pe care o garantează şi poartă în întregime asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra fiecărei părţi din acestea, chiar şi în cazurile în care proprietatea este divizibilă sau obligaţiile sunt divizibile, iar în conformitate cu dispozițiile art. 2.345 alin. 1 Cod civ. Dreptul de ipotecă se menţine asupra bunurilor grevate în orice mână ar trece. Având în vedere aceste prevederi legale, precum și raportat la împrejurarea că reclamanții nu au solicitat radierea dreptului de ipotecă al intervenientului cu privire la suprafața de teren aferentă celor patru garaje și care va fi dezlipită din întregul teren în suprafață de 396 mp, instanța va constata că dreptul de ipotecă constituit în favoarea intervenientului forțat Banca X se va menține asupra întregului teren în suprafață de 396 mp.

Domenii speta

Spete similare