Efectele constatarii nulitatii contractului de vânzare cumparare. Îndrituirea cumparatorilor la obtinerea unei sume corespunzatoare valorii actuale a imobilului

Efectele constatarii nulitatii contractului de  vânzare cumparare. Îndrituirea  cumparatorilor la obtinerea unei sume  corespunzatoare valorii actuale a  imobilului.

Prejudiciul efectiv  suferit  de cumparatori în urma  desfiintarii contractului de vânzare cumparare îl constituie valoarea actuala a  imobilului achizitionat în baza  Legii nr. 112/1995. iar nu pretul achitat  si actualizat al acestuia. Pâna în momentul desfiintarii contractului, fostii cumparatori dispuneau de un bun în sensul jurisprudentei CEDO, moment ulterior caruia ei au fost  privati de proprietatea asupra  apartamentului din litigiu, fiind  neîndoios ca rambursarea pretului platit, actualizat cu indicele de inflatie nu ar acoperi prejudiciul încercat prin privarea de proprietate neavând la  îndemâna o alta cale care sa permita compensarea  diferentei între pretul de cumparare  actualizat si valoarea imobilului.

 (Decizia civila nr.1445/R/ 16 octombrie 2008;

Dosar nr.  3240/83/2007  a Curtii de Apel Oradea)

Prin sentinta civila nr.5112/20.11.2006 pronuntata în dosar nr.7500/2005, Judecatoria S. M. a admis în parte cererea de chemare în garantie formulata de pârâtii S. Z., S. E. si S. C. L. împotriva STATULUI ROMÂN prin M. F. P. B., obligându-l pe acesta din urma la restituirea catre pârâti a pretului reactualizat pentru cele doua apartamente cumparate de acestia.

Prin recursul formulat, recalificat ca apel, pârâtii au invocat nelegalitatea sentintei sub aspectul modului de solutionare a cererii de chemare în garantie, învederând ca, hotarârea atacata este nelegala si pe fondul cauzei deoarece, asa cum rezulta din cererea de chemare în garantie, au chemat în judecata Statul Român, solicitând ca, în cazul admiterii actiunii reclamantilor de constatare a nulitatii absolute a contractelor de vânzare-cumparare având ca obiect apartamentul nr.1 si, respectiv, nr.2 al imobilului situat în S. M., str. I J., nr.10, sa fie obligat la despagubire prin plata catre apelanti a unei sume de bani reprezentând contravaloarea pretului de circulatie a acestor apartamente.

Prin decizia civila nr.322/Ap din 11 decembrie 2007, Tribunalul S. M. a admis apelul pârâtilor S. Z. B., S. E.,  S. C. L., împotriva sentintei civile nr.5112/2006 pronuntata de Judecatoria S. M. în dosar nr.7500/2005, în contradictoriu cu intimatii STATUL ROMÂN prin M. E. si F. reprezentat de DGFP S. M.

A schimbat în parte sentinta atacata în sensul ca a obligat chematul în garantie Statul Român reprezentat de M. E. si F. prin DGFP S. M. sa restituie pârâtilor S. suma de 233.082,60 RON, reprezentând valoarea de circulatie a ap.nr.1, situat în S. M, str. I. J., nr.10, iar pârâtei S. L. C. suma de 240.581,20 RON, reprezentând valoarea de circulatie a ap.nr.2 situat în S. M., str.I. J., nr.10, conform expertizei întocmita de ing. A G.

Pentru a pronunta astfel, instanta de apel a retinut ca, reclamantii au detinut în proprietate apartamentele nr.1 si 2 din imobilul situat în S. M., str. I. J., nr.10, înscrise în CF 18880 si 18879 S. M. în baza contractelor de vânzare-cumparare încheiate în temeiul Legea nr.112/1995, iar în urma constatarii nulitatii absolute a contractelor, acestia au solicitat obligarea Statului Român la plata unei despagubiri reprezentând contravaloarea pretului de circulatie al apartamentelor, în baza disp.art.1337-1350 Cod civil, invocând evictiunea.

S-a retinut totodata ca, intimatul a fost de acord cu achitarea unei despagubiri reprezentând pretul actualizat platit de reclamanti la data încheierii contractelor de vânzare-cumparare a apartamentelor, apreciind ca în speta sunt aplicabile dispozitiile speciale, derogatorii cuprinse în art.50 alin.2,3 din lg.10/2001, republ.în art.VII, Titlul I al Lg.247/2005, art.13 alin.6 din Lg.112/1995, art.50.3 din Hotarârea nr.250/2007.

Instanta de apel a apreciat ca dispozitiile cuprinse în legile speciale si care reglementeaza modul de restituire a pretului actualizat platit de cumparatorii locuintelor în baza Legii nr.112/1995 nu sunt în contradictie cu normele generale cuprinse în Codul civil, fiind completate de acestea din urma, astfel, prejudiciul efectiv suferit de reclamanti în urma desfiintarii contractelor de vânzare-cumparare, a pierderii dreptului de proprietate asupra apartamentelor, îl constituie valoarea actuala a acestor apartamente, iar nu pretul achitat si actualizat al acestora.

Tribunalul a retinut ca, dispozitiile Codului civil permit pe lânga restituirea pretului efectiv platit, actualizat, acoperirea integrala a prejudiciului efectiv creat în patrimoniul reclamantilor, în acelasi sens, CEDO, prin hotarârea P. contra R./2005 stabileste valoarea despagubirilor corespunzator valorii de piata a imobilului, iar nu limitativ plafonat conform dispozitiilor speciale din legea nationala.

În virtutea argumentelor expuse, în baza art.296 Cod procedura civila, instanta de apel a admis apelul pârâtilor si a schimbat în parte sentinta atacata, conform dispozitivului deciziei.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs Statul Român, reprezentat prin M. E. si F. prin D. G. a F. P. a judetului S. M., solicitând admiterea recursului si modificarea deciziei în sensul respingerii apelului cu mentinerea sentintei pronuntate de Judecatoria S. M..

În cuprinsul cererii de recurs sunt invocate urmatoarele motive:

-în speta de fata sunt aplicabile prevederile Legii nr.10/2001 si ale Hotarârii nr.250/2007 coroborate cu prevederile Legii nr.112/1995, care sunt prevederile speciale în materie, iar aplicarea normelor generale prevazute de Codul civil în completarea prevederilor legii speciale în materie contravine în mod flagrant atât principiului îmbogatirii fara justa cauza cât si spiritului legii speciale, si anume acela de a pune partile în situatia anterioara încheierii contractelor de vânzare-cumparare anulate;

-în cazul obligarii recurentei la plata de despagubiri la valoarea de piata al imobilului, aceasta ar contraveni principiului echitatii, imobilul fiind cumparat în baza Legii nr.112/1995 la un pret net inferior valorii de piata;

-ipoteza retinuta de catre CEDO în cauza P. contra R. nu este asemanatoare cu starea de fapt din prezenta cauza, situatie în care hotarârea respectiva nu are relevanta, neputând fi retinuta de instanta nationala.

Prin întâmpinare, intimatii au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea ca cererea, având ca obiect despagubirea lor prin plata unei sume de bani reprezentând contravaloarea pretului de circulatie a apartamentelor, au întemeiat-o pe prevederile art.1337-1350 Cod civil, fiind în prezenta unei raspunderi patrimoniale pentru evictiune.

Examinând decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs, precum si din oficiu, instanta retine urmatoarele:

În speta, Statul Român a fost chemat în judecata în calitate de chemat în garantie de catre pârâtii S. Z., S. E. si S. C. L., care au solicitat obligarea chematului în garantei la plata despagubirilor în cazul solutionarii favorabile reclamantilor din actiunea principala a cererii lor având ca obiect constatarea nulitatii contractelor de vânzare-cumparare privind apartamentele dobândite de acestia în baza Legii nr.112/1995.

În esenta, problema juridica care se impune a fi dezlegata rezida în a se stabili daca pârâtii, carora li s-au desfiintat contractele de vânzare-cumparare, sunt îndrituiti la restituirea pretului actualizat pentru cele doua apartamente cumparate, astfel cum a apreciat prima instanta, sau ei sunt îndreptatiti la a li se acorda valoarea de circulatie a apartamentelor din litigiu, potrivit opiniei tribunalului.

Instanta de recurs considera ca solutia acestei din urma instante este cea legala, în mod judicios tribunalul concluzionând ca prejudiciul afectiv suferit de reclamanti în urma desfiintarii contractelor de vânzare-cumparare îl constituie valoarea actuala a acestora, iar nu pretul achitat si actualizat al lor.

Într-adevar, în considerentele deciziei recurate, s-a facut trimitere la hotarârea P. contra R. în care situatia de fapt nu este identica cu cea din cauza acum dedusa judecatii, însa o situatie similara celei de fata si-a gasit rezolvarea printr-o alta decizie CEDO, în care fostii chiriasi au chemat în judecata Statul Român sa le plateasca despagubiri ca urmare a anularii contractelor de vânzare-cumparare ale apartamentului litigios, în discutie aflându-se Hotarârea Raicu contra României din 19 octombrie 2006.

În cauza mentionata, Curtea a decis ca Statul trebuie sa dea reclamantei pentru daune materiale o suma corespunzatoare cu valoarea actuala a apartamentului, neacceptând punctul de vedere al Guvernului care a considerat ca suma totala care trebuie luata în considerare cu titlu de daune materiale este pretul actualizat în functie de rata inflatiei. Facând trimitere totodata la cauzele B., P. si P., Curtea a reamintit ca orice ingerinta în faptul de a te bucura de proprietate trebuie sa raspunda criteriilor de proportionalitate si ca un echilibru just trebuie mentinut între interesele interesului general al comunitatii si imperativele de aparare ale drepturilor fundamentale ale individului, echilibrul fiind în general atins atunci când despagubirea platita catre persoana care a fost privata de proprietate este în mod rezonabil si proportional în raport cu valoarea "venala -obtinuta în bani" a bunului, asa cum a fost determinata la momentul când s-a realizat privarea de proprietate.

Pornind de la ideea retinuta în considerentele hotarârii în sensul ca echilibrul care trebuie pastrat si despre care s-a facut vorbire mai sus va fi distrus daca individul în discutie suporta o încarcatura speciala si exorbitanta, se constata ca intimatii S. si S. din prezenta cauza,dispuneau de un "bun" în sensul jurisprudentei CEDO pâna în momentul desfiintarii contractelor de vânzare-cumparare - prin sentinta  nr.5112 din 20 noiembrie 2006 a Judecatoriei S. M., ramasa definitiva  prin decizia nr.187/Ap din 26 iunie 2007 a  Tribunalului S. M. -, moment din care ei au fost privati de proprietatea asupra apartamentelor din litigiu.

În speta, este neândoios ca rambursarea pretului platit actualizat cu indicele de inflatie nu ar acoperi prejudiciul încercat de intimati prin privarea lor de proprietate, ei neavând o alta cale care sa le permita sa compenseze diferenta între pretul de cumparare actualizat si valoarea apartamentelor din discutie.

Într-adevar, intimatii nu au platit la data încheierii contractelor de vânzare-cumparare pretul de pe piata a apartamentelor în litigiu, dar odata cu încheierea acestora ei dispuneau de un bun, de care apoi au fost privati prin  solutia instantei de desfiintare a contractelor respective, situatie în care sunt îndrituiti a obtine o suma corespunzatoare cu valoarea actuala a bunului.

Fata de considerentele ce preced, instanta în baza dispozitiilor art.312 alin.1 din Codul de procedura civila, a respins ca nefondat recursul, decizia recurata fiind pastrata în totul.

Domenii speta

Spete similare