Recurs. Schimbarea cauzei. Consecinţe.

 Recurs. Schimbarea cauzei. Consecinţe.

 Prin sentinţa civilă nr. 80/10.01.2007 Judecătoria Braşov a admis acţiunea formulată de reclamanta S.C. RIAL S.R.L. Braşov împotriva pârâtului T.I. şi, în consecinţă : a obligat pe pârât să plătească reclamantei suma de 245,3 lei reprezentând chirie restantă şi penalităţi de întârziere aferente perioadei noiembrie 2005 – august 2006; a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 13336710.08.1999 încheiat de părţi; a dispus evacuarea pârâtului din spaţiul locativ situat în Braşov, str. Simeria i-a obligat pe pârât să plătească reclamantei suma de 42,73 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

 Pentru a pronunţa această sentinţă, judecătoria a reţinut următoarele.

 Între părţi  s-a încheiat la data de 10-08-1999 contractul de închiriere pentru imobilul din Brasov,  str. Simeria. Chiria a fost fixata  la suma de 152.748  lei ROL lunar , stabilindu-se in capitolul II al. final al contractului ca neplata acesteia la termen atrage o penalizare de 1% pentru fiecare zi de întârziere.

 Prin semnarea contractului, acesta a dobândit pentru părţi, in temeiul art. 969 Cod civil, forţă obligatorie, impunându-se respectarea clauzelor sale. Faţă de cele expuse , având în vedere achitarea cu întârziere a sumelor datorate cu titlul de chirie pentru perioada 11-2005/ 08-2006, pârâtul va fi obligat, în temeiul textului legal sus-menţionat , la plata către reclamantă a  penalităţilor de întârziere in cuantum de  13,34  lei.

 Potrivit dispoziţiilor art.24 lit. b din Legea 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv. Este vorba de un caz de reziliere judiciară a contractului, o aplicaţie a prevederilor art.1020-1021 Cod civil, ce se poate dispune de către instanţă în cazul în care constată că sunt îndeplinite condiţiile legale.

 În speţă, pârâtul nu  a achitat chiria restanta pentru perioada  11-2005/ 08-2006  şi nici penalităţile de întârziere.

 Faţă de această situaţie instanţa a apreciat că s-a produs o neexecutare suficientă pentru a se putea dispune rezilierea contractului, astfel că instanţa a  admis  cererea reclamantei şi în consecinţă a admis şi  cererea de evacuare a pârâtului, petit accesoriu celui de reziliere, admiţând acţiunea , faţă de cele dispuse anterior .

 În temeiul art.274 Cod procedură civilă, reţinând culpa procesuala a pârâtului, instanţa a dispus obligarea acestuia  la plata către reclamanta a sumei de 434.511,6 lei reprezentând cheltuieli de judecata compuse din taxa de timbru si timbru judiciar.

 Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul T.I., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinice şi solicitând schimbarea în tot a acesteia, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.

 În dezvoltarea motivelor de apel, apelantul pârât  a arătat că intimata reclamantă a fost de rea credinţă şi nu a adus la cunoştinţa judecătorului fondului că a achitat debitul datorat .

 Tribunalul Braşov,  prin decizia civilă nr. 281/Ap/25.10.2007, a admis apelul pârâtului T.I. schimbând în parte sentinţa apelată, în sensul că acţiunea reclamantei a fost admisă în parte, petitul privind obligarea pârâtului la plata chiriei restante şi a penalităţilor de întârziere fiind respins, iar celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate păstrate.

 În considerentele deciziei astfel date, instanţa de  apel a reţinut cele ce urmează.

 Prin înscrisurile depuse la dosarul  instanţei de apel, pârâtul a dovedit plata chiriei aferente perioadei noiembrie 2005 – februarie 2007 şi a penalităţilor aferente.

 Aşa cum se poate observa, acesta a achitat prima parte din chirie după înregistrarea acţiunii la Judecătoria Braşov , in data de 30.11.2006.

 În contractul de închiriere încheiat între părţi se stipulează că „ în caz de neplată a chiriei lunare pe o perioada de trei luni (…) contractul este reziliat  de drept în favoarea proprietarului , care va trece la evacuarea chiriaşului fără somaţie, punere în întârziere sau judecată. Orice îngăduinţă din partea proprietarului nu trebuie interpretată ca o renunţare la pactul comisoriu expres stipulat”.

 Prin urmare, chiar dacă apelantul pârât a făcut dovada plăţii chiriei după data înregistrării acţiunii – 10.2006 – faptul că acesta nu şi-a executat obligaţia stipulată în contract din luna noiembrie 2005 a dus la rezilierea de drept a contractului de închiriere, conform pactului comisoriu cu care a fost de acord prin semnarea contractului, devenit astfel „ legea părţilor”.

 Nu are relevanţă în speţă că în 06.12.2006 părţile au convenit să semneze un act adiţional deoarece , părţile conveniseră că orice îngăduinţă din partea  proprietarului nu trebuie interpretată ca o renunţare la pactul comisoriu expres.

 Faţă de toate aceste considerente  de fapt  şi de drept singura modificare ce se poate aduce hotărârii instanţei de fond este aceea de a înlătura obligaţia de plată a chiriei aferente lunilor 11.2005 -08.2006 şi a penalităţilor de întârziere deoarece aceasta cerere a rămas fără obiect , pârâtul făcând dovada plăţii acestor obligaţii înainte de pronunţarea hotărârii.

 Împotriva acestei decizii, pârâtul T.I. a formulat recurs, întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 6, 8 şi 9 Cod procedură civilă, solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul admiterii apelului formulat, împotriva sentinţei date de judecătorie, cu consecinţa pe fond a respingerii acţiunii promovate de către reclamantă.

 În esenţă, în motivarea recursului pârâtul a susţinut că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 294 alin. 1 Cod procedură civilă şi nu a reţinut corect semnificaţia juridică a actului adiţional la contractul de închiriere, încheiat ulterior promovării acţiunii de către reclamantă.

 Prin întâmpinare formulată în cauză reclamanta a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

 Examinând decizia recurată în raport cu actele şi lucrările de la dosar, cu motivele de recurs invocate, curtea constată fondat recursul pentru cele ce urmează.

 Reclamanta şi-a fondat acţiunea dedusă judecăţii pe prevederile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, potrivit cărora rezilierea judiciară a contractului  de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci când, chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv.

 Prima instanţă s-a pronunţat asupra acţiunii formulate de reclamantă, ţinând seamă de cauza acţiunii, temeiul juridic al acesteia, respectiv rezilierea judiciară.

 Instanţa de apel a respins apelul pârâtului, constatând reziliat de drept contractul de  închiriere încheiat între părţi, „conform pactului comisoriu cu care a fost de acord prin semnarea contractului” pârâtul, schimbând astfel cauza acţiunii în apel,  contrar dispoziţiilor art. 294 alin. 1 teza I Cod procedură civilă, potrivit cărora în apel nu se poate schimba, printre altele cauza cererii de chemare în judecată.

 Or, judecarea apelului în limita altei cauze a acţiunii decât a celei invocate de către reclamantă, echivalează cu o necercetare a fondului pricinii.

 Aşa fiind, în baza art. 312 alin. 1 şi  5  Cod procedură civilă, recursul a fost admis, a fost casată decizia recurată şi trimisă cauza spre rejudecarea apelului aceleiaşi instanţe, prilej cu care vor fi examinate şi celelalte aspecte invocate prin recurs.

 Decizia civilă nr. 79/R/28.02.2008 – G.B.

Domenii speta

Spete similare