Carte funciară. rang preferenţial de înscriere a dreptului. condiţii de acordare.

CARTE FUNCIARĂ. RANG PREFERENŢIAL DE ÎNSCRIERE

A DREPTULUI. CONDIŢII DE ACORDARE.

Art.49 din Ordinul nr.633/2006

Acordarea rangului preferenţial este condiţionată de

existenţa caracterului subsecvent al actului dobânditorului, această

însuşire presupunând transmiterea dreptului de la acelaşi autor aşa

după cum sunt dezvoltate aceste condiţii în art.49 din Ordinul

nr.633/2006 privind organizarea şi funcţionarea birourilor de

cadastru.

(Decizia civilă nr.582/R/12 noiembrie 2007, pronunţată de

Curtea de Apel Piteşti - Secţia Civilă, pentru cauze privind Conflicte de

Muncă şi Asigurări Sociale şi pentru cauze cu Minori şi de Familie)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Vâlcea la

data de 11.09.2006, reclamanţii B.C. şi B.G. au chemat în judecată pe

L.V., L.S. D. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a

Judeţului Vâlcea, solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se

acorde înscrierii reclamanţilor în cartea funciară un rang preferenţial faţă

de înscrierea efectuată la cererea pârâţilor, pentru imobilele descrise în

cererea de chemare în judecată.

În motivarea acţiunii s-a constatat că reclamanţilor le-a fost

intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară la data de 2.01.2006

asupra imobilelor ce au făcut obiectul aceleiaşi operaţiuni efectuată în

favoarea pârâţilor L.V. şi L.S.D. la data de 2.11.2001.

La data intabulării dreptului pârâţilor, reclamanţii se aflau în

posesia imobilelor astfel că aceştia dinainte nu au fost dobânditori de

bună credinţă.

Prin sentinţa civilă nr.896 din 13.02.2007 a fost respinsă

cererea reclamanţilor ca nefondată cu motivarea că, pârâţii au dobândit

cu bună credinţă dreptul de proprietate asupra terenurilor ce au făcut

obiectul intabulării în cartea funciară, nefiind îndeplinite condiţiile

prevăzute de art.27 alin.5 din Legea nr.7/1996.

În ceea ce priveşte valabilitatea dobândirii dreptului sub

aspectul convingerii dobânditorului la data transferului dreptului de

proprietate.

Împotriva sentinţei au formulat apel reclamanţii, criticând-o

pentru motive de nelegalitate şi netemeinicie.

Tribunalul Vâlcea prin decizia civilă nr.127/A/3.05.2007 a

admis apelul şi a schimbat sentinţa, în sensul că a dispus înscrierea în

cartea funciară cu rang preferenţial a dreptului de proprietate al

reclamanţilor asupra suprafeţelor de teren dobândite prin actele de

vânzare - cumpărare autentificate sub nr.9888/13.10.1994, respectiv

nr.567/227.02.1997.

Pentru a pronunţa o astfel de soluţie instanţa de apel a reţinut

că: reclamanţii au dobândit prin acte de vânzare – cumpărare dreptul de

proprietate asupra unor suprafeţe de teren cu vegetaţie forestieră.

Asupra aceluiaşi imobil pârâţii au dobândit un drept de

proprietate, de la Episcopia Râmnicului în anul 2001, fiind intabulat în

cartea funciară.

La data dobândirii dreptului de proprietate, reclamanţii

exercitau asupra terenului posesia, astfel că, pârâţii nu au fost preocupaţi

de valabilitatea dreptului transmis de autoarea lor, dând dovadă de rea-

credinţă, motiv pentru care se justifică acordarea înscrierii dreptului

reclamanţilor în cartea funciară unui rang preferenţial.

Împotriva deciziei au formulat recurs pârâţii.

Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Vâlcea a criticat

decizia pentru motivul prevăzut de art.304 pct.9 Cod proc.civilă, în

sensul că în mod greşit a fost admisă acţiunea reclamanţilor împotriva

acestuia, lipsindu-i calitatea procesuală pasivă.

Pârâţii au criticat decizia pentru motivele prevăzute de art.304

pct.7 şi 9 Cod proc.civilă, în dezvoltarea căruia s-a arătat că hotărârea a

fost pronunţată cu încălcarea principiului disponibilităţii, fiind încălcat

temeiul de drept al acţiunii.

De asemenea a fost încălcat şi art.28 din Legea nr.7/1996

privind cadastru şi publicitatea imobiliară pentru faptul că, acordarea

rangului preferenţial reclamanţilor era condiţionat de dovada relei

credinţe la dobândirea dreptului de către recurenţi cât şi de transmiterea

dreptului de la acelaşi autor, astfel că instanţa de apel a apreciat greşit

condiţiile amintite.

De asemenea s-a criticat soluţionarea greşită a excepţiei

prescripţiei acţiunii.

Analizând recursurile în limita motivelor invocate s-a apreciat

ca fiind întemeiate pentru argumentele comune ce urmează:

Potrivit art.28 din Legea nr.7/1996 privind cadastru şi

publicitatea imobiliară dobânditorul anterior al unui drept real poate

solicita instanţei să acorde înscrierii în cartea funciară a unui rang

preferenţial faţă de înscrierea făcută în favoarea unui terţ care a dobândit

ulterior imobilul cu titlu gratuit ori cu titlu oneros, în această de pe urmă

ipoteză dobândirea fiind una cu rea credinţă.

Textul de lege reglementează o acţiune în prestaţie tabulară,

scopul său fiind acela de a sancţiona înstrăinările succesive şi frauduloase,

în dauna drepturilor dobânditorilor anteriori cu titlu oneros ceea ce

conferă acţiunii un caracter conservator.

Din modul de redactare a acţiunii în prestaţie tabulară

specială, rezultă că acesta este instrumentul juridic prin intermediul căruia

se soluţionează conflictul de interes dintre dobânditorii aceluiaşi drept

real unul dintre aceştia având interesul să-i fie acordat un rang

preferenţial înscrierii sale faţă de data anterioară dobândirii dreptului,

justificând prin aceasta calitatea procesuală activă, iar celălalt să fie

sancţionat ca urmare a fraudei dobândirii aceluiaşi drept prin actul

subsecvent încheiat cu rea-credinţă.

Reclamanţii au chemat în judecată pentru acordarea rangului

preferenţial înscrierii în cartea funciară nu numai pe pârâţii dobânditori

subsecvenţi ai aceluiaşi drept potrivit pretenţiilor lor, dar şi Oficiul de

Cadastru şi Publicitate Imobiliară Vâlcea ca autoritate publică ce are ca

scop realizarea publicităţii imobiliare întemeiată pe sistemul de evidenţă a

cadastrului general.

Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Vâlcea având

calitatea de instituţie publică nu s-a aflat în nici un conflict de interese cu

dobânditorii dreptului astfel că, hotărârea ce soluţiona litigiul să-i fie

opozabilă.

Sarcina acestei autorităţi administrative este aceea de asigurare

a publicităţii imobiliare, pentru imobilele aflate în raza teritorială a

acestora, actele emise în vederea acestei atribuţiuni legale putând fi

cenzurate în condiţiile prevăzute de Legea nr.7/1996 şi în contradictoriu

cu părţile interesate.

În raport de acest argument, doar părţile interesate au calitate

procesuală în litigiile ce privesc publicitatea imobiliară nu şi instituţia

publică neutra faţă de interesele în conflict astfel că în mod greşit

tribunalul a reţinut oficiului calitatea procesuală pasivă şi a admis acţiunea

reclamanţilor şi faţă de această autoritate.

În ceea ce priveşte acordarea rangului preferenţial înscrierii

dreptului intimaţilor reclamanţi, instanţa de apel a făcut o apreciere

greşită condiţiilor admisibilităţii acţiunii tabulare specială reglementată de

art.28 din Legea nr.7/1996.

Caracterul sancţionator al acţiunii tabulare speciale presupune

aprecierea condiţiilor de valabilitate ale dreptului dobândit de către cel

împotriva căruia se cere prestaţia tabulară în sensul că actul să fie unul cu

titlu particular şi subsecvent încheiat cu acelaşi autor.

Instanţa de apel a fost preocupată să analizeze numai condiţia

bunei-credinţe a dobânditorilor subsecvenţi având în vedere caracterul

oneros al actului încheiat, dar nu a mai făcut o analiză a caracterului

concurent al dreptului aflat în conflict respectiv al autorului de la care

dreptul s-a transmis.

Concurenţa drepturilor presupune existenţa obligatorie a

aceluiaşi autor, fiindcă numai sub aspect se poate aprecia asupra fraudării

dreptului primului dobânditor şi al înlăturării acestei fraude prin

acordarea unui rang preferenţial înscrierii primului dobânditor.

Acordarea rangului preferenţial este condiţionată de existenţa

caracterului subsecvent al actului dobânditorului, această însuşire

presupunând transmiterea dreptului de la acelaşi autor aşa după cum sunt

dezvoltate aceste condiţii în art.49 din Ordinul nr.633/2006 privind

organizarea şi funcţionarea birourilor de cadastru.

Condiţia dobândirii dreptului de la acelaşi autor potrivit

textului enunţat nu a mai fost avut în vedere de către instanţa de apel,

fiind analizate condiţiile acordării rangului preferenţial numai în raport de

reaua-credinţă a dobânditorului ceea ce presupune o aplicare greşită a

legii.

Nefiind îndeplinită condiţia concurenţei drepturilor sub aspectul

autorului comun de la care provin nu se putea dispune acordarea

rangului preferenţial înscrierii dreptului intimaţilor –reclamanţi, astfel că

recursul a fost privit ca fondat cu privire la critica aplicării greşite

dispoziţiilor art.28 din Legea nr.7/1996 fiind de prisos analiza şi a

celorlalte critici, motiv pentru care în baza art.312 Cod proc.civilă s-a

admis recursul,s-a modificat decizia fiind respinsă acţiunea reclamanţilor

faţă de părâţii L.V.şi L.S.D. ca inadmisibilă iar faţă de Oficiul de Cadastru

şi Publicitate Imobiliară Vălcea ca fiind formulată împotriva unei

persoane fără calitate procesuală pasivă.

Domenii speta

Spete similare