Încheiere de carte funciară. Cerere de înscriere a unui contract de vânzare –cumpărare . Inopozabilitate faţă de terţ

Încheiere de carte funciară. Cerere de înscriere a unui contract de vânzare –cumpărare . Inopozabilitate faţă de terţ

Potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil vor fi înscrise în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.

Drepturile reale înscrise după notarea somaţiei nu vor putea fi opuse creditorului urmăritor, în afară de cazul în care acesta s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc ( art. 497 alin. 4 Cod pr. civilă) .

În raport de aceste prevederi legale, având în vedere că imobilul în litigiu este grevat de sarcini în favoarea a trei societăţi comerciale şi s-au notat somaţii de executare, cererea reclamantei apare lipsită de interes atâta vreme cât prin esenţa lor înscrierile în cartea funciară au efect de opozabilitate faţă de terţ.

Prin  cererea înaintată la 26 februarie 2004 la Judecătoria Oradea-Biroul de carte funciară, reclamanta SC”G. T.”SRL Craiova, a solicitat întabularea contractului de vânzare cumpărare autentic nr.677/2004, privind imobilul înscris în CF 1838 Sântion, nr.top.1309/3-1309/61, situate în municipiul Oradea, Şoseaua Borşului nr.51.

Prin încheierea nr.4306 din 26 februarie 2004 a Judecătoriei Oradea – Biroul de carte funciară, s-a respins ca nefondată cererea înaintată de reclamantă, motivat de faptul că imobilul a cărui întabulare se solicită este grevat de sarcini în favoarea a trei societăţi comerciale şi sunt notate somaţii de executare în favoarea acestora. În plus, potrivit art.497 alin.4 C.pr.civ., s-a reţinut că din momentul notării somaţiei în cartea funciară, orice act de înstrăinare sau constituire de drepturi reale cu privire la un imobil urmărit este inopozabil.

Judecătoria Oradea, prin sentinţa civilă nr.4750 din 21 septembrie 2005, a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de reclamantă în contradictoriu cu Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bihor, prin care s-a solicitat anularea încheierii sus citate şi intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului din litigiu. Prima instanţă a respins plângerea reclamantei, pentru aceleaşi considerente de fapt şi de drept cu cele reţinute de Biroul de carte funciară.

Prin decizia civilă nr.458 din 14 decembrie 2006 a Tribunalului Mureş, s-a respins ca nefondat apelul reclamantei împotriva sentinţei civile menţionate, reţinându-se în plus faţă de celelalte două instanţe împrejurarea că descrierea şi întinderea imobilului din litigiu şi a cărui întabulare se solicită, nu concordă cu cele menţionate în extrasul de carte funciară. În opinia tribunalului se impune fie rectificarea cărţii funciare, respectiv foaia A, fie a contractului autentic de vânzare-cumpărare, pentru a exista o concordanţă între actul de înstrăinare şi situaţia de carte funciară.

De menţionat că, prin încheierea civilă nr.4449/2006 pronunţată de  instanţa supremă s-a dispus strămutarea judecării apelului civil declarat de reclamantă, de la Tribunalul Bihor la Tribunalul Mureş.

Împotriva deciziei civile a instanţei de apel, reclamanta a înaintat în termen legal recurs, solicitând modificarea în tot a acesteia, în sensul admiterii apelului declarat şi schimbării în tot a soluţiei instanţei de fond, având ca finalitate întabularea în CF a imobilului din litigiu. Recurenta s-a prevalat de motivele prev. de art.304 pct.7 – 9 C.pr.civ., relevând că hotărârea atacată cuprinde motive contradictoriii şi străine de natura pricinii, a schimbat natura actului juridic dedus judecăţii şi este pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor legale în materia dedusă judecăţii. În acest sens, societatea recurentă face referire la dispoziţiile art.22 din Legea nr.7/1996 şi art.497 alin.4 C.pr.civ., dispoziţii care au fost interpretate şi aplicate greşit atât de către instanţa de fond cât şi de instanţa de apel.

Recursul dedus judecăţii este considerat nefondat, pentru considerentele ce succed:

Într-adevăr potrivit art.22 din legea nr.7/1996, dreptul de proprietate  şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. Este de principiu că, întabularea în cartea funciară are efect, de publicitate erga omnes.

Drepturile reale înscrise după notarea somaţiei de plată în cartea funciară nu vor putea fi opuse creditorului urmărito, în afară de cazul în care acesta s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc. (art.497 alin.4 C.pr.civ.).

Coroborând textele de lege menţionate, se constată că actul de vânzare cumpărare a cărui întabulare s-a solicitat are ca obiect vânzarea unui imobil cu construcţii în favoarea reclamantei, cu datele menţionate mai sus, vânzător fiind SC”O.”SA Oradea. Conţinutul dispoziţiilor legale citate în cuprinsul încheierii atacate este, la rândul său, corespunzător realităţii, astfel că actul de înstrăinare este inopozabil. Din interpretarea art.497 alin.4 C.pr.civ. rezultă fără echivoc că cererea reclamantei apare lipsită de interes, atâta vreme cât prin esenţa lor, înscrierile în cartea funciară au efect de opozabilitate faţă de terţi.

În altă ordine de idei, comparând actul de înstrăinare cu datele de carte funciară, respectiv foaia A, rezultă o neconcordanţă atât în ceea ce priveşte descrierea (componenţa imobilului), cât şi întinderea acestuia. Ca atare, instanţele de judecată în mod corect au statuat că în situaţia dată se impune fie rectificarea cărţii funciare fie a contractului de înstrăinare, pentru a se realiza o concordanţă între cele două înscrisuri.

Faţă de cele ce preced, nefiind întrunite motivele prev. de art.304 pct.7 – 9 C.pr.civ., iar curtea nereţinând din oficiu motive de casare de ordine publică, recursul reclamantei a fost  considerat nefondat şi în consecinţă urmează a fost respins ca atare.

Domenii speta

Spete similare