Servituti

Prin cererea formulata si înregistrata la nr.5085/292 din 22 decembrie 2011, reclamantul D.V., în contradictoriu cu pârâtii G. V. si G. M.I., a solicitat instantei ca, prin sentinta ce o va pronunta, sa constate inexistenta unei servituti de trecere pe terenul sau, situat în comuna Saceni, sat Butculesti, judetul Teleorman, de la calea publica la terenul proprietatea pârâtilor.

Analizând probele administrate în cauza, instanta a retinut urmatoarele:

Din contractul de vânzare-cumparare autentificat la nr.1719/15.06.2004 de B.N.P. Radu Anisoara - Alexandria reiese ca reclamantul a cumparat de la vânzatoarea S.C. S… S.A. Alexandria imobilul compus din cladire birouri moara sateasca, anexa si terenul intravilan aferent acestora, în suprafata de 2.695,92 mp, imobil situat în comuna Saceni, sat Butculesti, judetul Teleorman, cu nr. cadastral 460 din 4 iunie 2004 dat de O.J.C.G.C. Teleorman . În alineatul 10 al acestui contract este prevazut ca imobilele se vând libere de orice sarcini, iar vânzatorul îl garanteaza pe cumparator împotriva oricarei evictiuni totale sau partiale.

Din extrasul de carte funciara nr.20153 comuna Saceni (provenita din conversia C.F. vechi nr.33) a rezultat ca reclamantul, casatorit,  are înscris în cartea funciara dreptul de proprietate asupra acestor imobile, cu numar cadastral 460, conform actului de vânzare-cumparare mentionat.  Analizând mentiunile extrasului de carte funciara  instanta a retinut ca în partea a treia a acestuia (foaia de sarcini), la rubrica „Înscrieri privitoare la sarcini”, se mentioneaza ca „nu sunt”. 

Nu s-a facut dovada de catre pârâti ca împotriva acestui contract de vânzare-cumparare sau împotriva înscrierilor din cartea funciara s-au formulat cereri de chemare în judecata sau plângeri tabulare. Din contractul de vânzare-cumparare autentificat la nr.5164/18.10.2003 de B.N.P.  Barbu Maria  - Rosiorii de Vede, reiese ca pârâtii au cumparat de la numitul D. R. imobilul situat în comuna Saceni, sat Butculesti, judetul Teleorman, compus din: teren intravilan în suprafata de 3.088,31 mp si o remiza din caramida, cu mentiunea ca acestea rezulta din planul de amplasament si din procesul-verbal nr.811/04.09.2001, imobilul având nr. cadastral 156.  În acest contract se mai prevede faptul ca imobilul face parte dintr-un teren mai mare, de 50.000 mp din acte, 50.059,40 mp din masuratori, iar „pe aceasta suprafata de teren s-a rezervat o servitute de trecere în suprafata de 1.195,41 mp si se transmite si cumparatorului imobilului”,  servitutea fiind identificata în schita anexa la contractul de vânzare-cumparare, întocmita de executant  autorizat P. G. L. .

Potrivit extrasului de carte funciara nr.20007 comuna Saceni, pârâtii si-au înscris dreptul de proprietate asupra imobilelor cumparate, în partea a treia a cartii funciare, la rubrica „Înscrieri privitoare la sarcini”  fiind mentionat  „intabulare drept de servitute de trecere în suprafata de 1195,41 mp”, fara a se arata  actul juridic în baza caruia s-a constituit. Terenul în suprafata de 50.000 mp cu magazie, patul si remiza,  situate in comuna Saceni, sat Butculesti, jud.Teleorman, au fost restituite în natura, potrivit Legii 10/2001, numitului D. R., conform dispozitiei nr.37/10.09.2001 emisa de Primaria comunei Saceni, judetul Teleorman.  O comisie din cadrul primariei acestei comune a procedat la analizarea starii fizice a imobilelor ce urmau sa fie restituite lui D.R., constatându-se ca  numai terenul, remiza si patulul urmau sa fie restituite în natura în starea în care se gaseau, moara fiind detinuta la acea data de S.C. S … S.A. Teleorman, încheindu-se procesul-verbal nr.811/4.09.2001.

La dosar pârâtii au mai depus contractul de vânzare-cumparare autentificat la nr.376/10.02.2003 de Biroul Notarului Public Radu Anisoara, conform caruia numitul S. M.  a cumparat tot de la D. R., suprafata de 45.351,97 mp teren intravilan si constructia C4, situate în comuna Saceni, sat Butculesti, judetul Teleorman, cu numar cadastral 155 din 19.11.2001, cu urmatoarea mentiune în cuprinsul acestuia „Noi partile,mentionam ca exista un drum de servitute care va fi folosit de vânzator si cumparator si de catre eventualii cumparatori”, cu observatia ca nu se indica  limitele si vecinatatile sau actul juridic în baza caruia s-a constituit. 

  Prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria TR nr.0018 emis la 20.02.1996 de C. J. T. i s-a atribuit S.C. S …. S.A. Alexandria dreptul de proprietate exclusiva asupra suprafetei de teren de 242.543,8 mp, înregistrat la nr.285/8.02.1996 la O.C.O.T. Teleorman, moara din comuna Saceni având o suprafata aferenta de 2.695,92 mp.

  La solicitarea  instantei, O.C.P.I. Teleorman, în adresa înaintata, a dat explicatii în sensul ca terenul aferent morii din comuna Saceni, în suprafata de 1.619,15 mp, având numar cadastral 154 atribuit în anul 2001, a primit ulterior alt numar cadastral, respectiv 460, pentru o suprafata mai mare de 2.695,92 mp. Astfel, la data de 15.11.2001, cu nr.6955, O.J.C.G.C. Teleorman a avizat documentatia cadastrala întocmita de P.G.L. pentru terenul în suprafata de 1.619,15 mp  si respectiv 50.000 mp, având la baza dispozitia nr.34/10.09.2001 emisa de Primarul comunei Saceni, judetul Teleorman prin care numitului D. R., în baza Legii nr.10/201, i s-a restituit suprafata de 50.000 mp.  Pentru diferenta dintre suprafata de 1.619,15 mp si cea de 50.000 mp s-au mai atribuit 2 numere cadastrale, respectiv nr.155 pentru 45.351,97 mp si 156 pentru 3.088,31 mp si s-a emis Încheierea de carte funciara nr.187/8.02.2002.  Asupra constructiilor moara si atelier s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea S.C. S….. S.A.

La data de  04.06.2004, sub nr.4410 , O.G.C.G.C. Teleorman a avizat documentatia cadastrala întocmita de G. I. pentru terenul în suprafata de 2.695,92 mp si constructii, atribuindu-se numarul cadastral 460, având la baza certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria TR nr. 0018/20.02.1996 a C.J.T.  pe numele S.C. S…. S.A. , imobil vândut reclamantului, cu nr. cadastral 460, conform contractului de vânzare-cumparare autentic nr.1719/15.06.2004, dispunându-se înscrierea în cartea funciara cu acest numar.

O.C.P.I. Teleorman a mentionat ca atât O.J.C.G.C. Teleorman cât si B.C.F.  Rosiorii de Vede au procedat corect, deoarece actele care au stat la baza avizarii documentatilor cadastrale descriu imobile diferite, cu proprietari diferiti. Drepturile au fost înscrise prin raportare la actele care au stat la baza întocmirii lor si anume dispozitia Primarului comunei Saceni nr.34/2001 si respectiv certificatul de atestare seria TR nr.0018/1996 al C.J.T. . 

  Martorii G.I. si M. D., încuviintati reclamantului, locuind în comuna Butculesti de foarte multi ani si lucrând la moara respectiva, angajati ai S.C. S ….S.A. si la fostul CAP, au declarat ca moara si terenul aferent acesteia au fost întotdeauna împrejmuit cu gard din plasa de sârma pe toate laturile, reclamantul cumparându-le astfel, cu aceleasi delimitari, neschimbând amplasamentul vechiului gard, l-a renovat si nu a încalcat proprietatea nimanui, între proprietatea acestuia si cea a pârâtilor existând un podet pe care trecea un drum de acces catre magazia de cereale cumparata de pârâti. Vecinul S. M.  a arat drumul ce trecea pe podisca, considerând ca este terenul lui, care, de asemenea, a mai arat  o alta podisca, pe care trecea un alt drum.  Între proprietatea lui S. M.  si proprietatile vecinilor exista de zeci de ani un drum de acces ce face legatura între sat si DJ Saceni – Rosiorii de Vede, iar numitul S. M. a interzis oamenilor sa circule pe acest drum considerând ca-i apartine, a lasat slobozi 30 – 40  de câini ca sa nu mai permita accesul oamenilor pe acolo, drumul  fiind nefiind îngradit însa. Pârâtii au acces la DJ însa S. M. a arat drumurile secundare si nu permite accesul nimanui. Terenul aferent morii, în prezent proprietatea reclamantului, nu a fost afectat niciodata de un drum de trecere cu masini si utilaje, ci doar pe lânga cladire exista o poteca pentru angajatii fostului CAP, chiriasii magaziei de cereale apartinând pârâtilor circulând spre drumul judetean pe un drum comunal.

Martorul D. R. , persoana de la care au cumparat pârâtii si numitul S. M. au declarat ca în anul 2001 a intrat în proprietatea terenului în suprafata de 50.000 mp restituit de catre Primaria Saceni, pe care se afla si cladiri; ca s-a judecat cu S.C. S … S.A. cu privire la moara si terenul aferent, însa actiunea i-a fost respinsa deoarece aceasta vânduse imobilul înainte de litigiu ; a dezmembrat suprafata de 50.000 mp în 3 suprafete, una vânduta pârâtilor, una lui S. M. iar cu privire la cea de-a treia fiind în litigiu cu  S.C. S… SA.  A creat o  servitute de trecere  de la  DJ pâna la capatul proprietatii lui S. M.  pentru ca pârâtii si S. M. sa aiba acces la DJ. Are cunostinta ca reclamantul a cumparat moara si terenul aferent de aproximativ 2600 mp, astfel încât susnumitii nu mai au acces pe servitutea creata de acesta. Mai arata ca între proprietatea reclamantului, cea a pârâtilor si a lui S. M. a mai existat un drum de acces spre nord, dar în prezent nu mai este practicabil.  De asemenea, mai exista un drum dinspre DJ, care nu mai este practicabil. Când a vândut terenul sau catre pârâti si S. M., nu era în litigiu cu S.C. S …. dar îi adresase acesteia notificare pentru restituirea morii si a terenului aferent de 2600 mp.  Nu are nici un litigiu cu reclamantul legat de întinderea terenului sau.

În cauza a fost întocmit raportul de expertiza tehnica judiciara de catre D. D. , prin care se arata ca proprietatea reclamantului are o suprafata reiesita din masuratori de 2.732 mp, împrejmuita cu garduri pe toate laturile, iar pârâtii au teren în  proprietate în suprafata de 3082 mp reiesita din masuratori. Proprietatea pârâtilor are iesire la D.J. prin drumul de exploatare existent pe latura de S, care poate fi utilizat când nu este afectat de ploi sau zapezi. Servitutea propusa în Carte Funciara  nr.20007 pe numele pârâtilor afecteaza proprietatea reclamantului pe o suprafata de 195 mp si o scindeaza în doua.  Arata ca administrarea magaziei existente pe proprietatea pârâtilor s-a facut înainte pe DJ secundar nr.612 B deoarece pe santul din partea de S a acestui drum exista si la aceasta data un pod din beton cu o lungime de 6 m, folosit pentru acest scop, si pe care s-ar putea crea o servitute de trecere în suprafata de 124 mp, care sa nu scindeze nicio proprietate în doua.  Prin completarea la raportul de expertiza mai evidentiaza ca servitutea de trecere pe terenul reclamantului nu este materializata în teren si nici îngradita, între proprietatile partilor nu exista drum de trecere în afara drumului de exploatare la S.

  Potrivit dispozitiilor art.5 din legea de aplicare a Codului civil : „Dispozitiile Codului civil sunt aplicabile si efectelor viitoare ale situatiilor juridice nascute anterior intrarii in vigoare a acestuia derivate din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, si din raporturile de vecinatate, daca aceste situatii juridice subzista dupa intrarea in vigoare a Codului civil”.

Astfel instanta a apreciat ca în speta sunt incidente, pe lânga art.111 Cod procedura civila, si dispozitiile art. 755 si urm. din Codul civil nou, cu exceptia art.770 Cod civil , care se aplica numai raporturilor de servitute constituite ulterior intrarii in vigoare a Codului civil.  Art.756 din Codul civil nou prevede ca „Servitutea se poate constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, dispozitiile în materie de carte funciara ramânând aplicabile”. Aceste dispozitii legale îsi au corespondent în prevederile vechiului cod civil la art.577 „ Servitutile izvorasc din conventia dintre proprietari” .

Asa cum  reiese din probele administrate în cauza, instanta a retinut ca servitutea dedusa judecatii s-a constituit în afara prevederilor legii prin întocmirea unui plan de amplasament si delimitare de catre proiectant autorizat P. G. L., care nu este nici act juridic si nici conventie dintre parti, fiind doar un act topografic, aferent contractelor de vânzare-cumparare autentice nr. 376/10.02.2003 si respectiv nr.5164/18.10.2003, prin care numitul D. R . a vândut numitului S. M.  terenul în suprafata de 45.351,97 mp, cu nr. cadastral 155, si pârâtilor terenul în suprafata de 3.088,31 mp, cu nr. cadastral 156, ramânând în proprietatea vânzatorului restul suprafetei de 1.619,15 mp, cu nr. cadastral 154, SC S …. SA fiind proprietara tabulara asupra constructiilor de pe acest ultim teren.

Instanta a observat ca,  adunate,  toate aceste trei suprafete mentionate, totalizeaza suprafata de 50.059,43 mp, cât a fost gasita din masuratori de catre proiectant P.G.L., suprafata de 1.195,41 mp cu titlul de servitute de trecere rezultând astfel în plus, fara sa existe la dosar dovada provenientei acesteia.

S-a mai constatat ca în „fisa bunului imobil” de la fila 147 din dosar, întocmita pentru suprafata de 45.351,97 mp vânduta lui S. M. , depusa de OCPI Teleorman,  apare mentionata servitute de trecere  de 1.195,41 mp.

Asa cum este proiectata pe  planul de amplasament întocmit de P.G.L.  servitutea nu afecteaza în niciun fel proprietatile pârâtilor si respectiv a numitului S. M., în schimb se sustine de catre pârâti ca ar greva proprietatea reclamantului, având în vedere mentiunile din cadrul  contractelor de vânzare-cumparare autentice nr. 376/10.02.2003 si respectiv nr.5164/18.10.2003, din cartea funciara nr.20007, precum si din planul de amplasament si delimitarea a bunului imobil intravilan, în care nu este parte si reclamantul, astfel ca instanta constata ca aceste acte nu sunt opozabile reclamantului.

  În cadrul demersului de constituire unilaterala a servitutii de trecere în litigiu nu a fost parte evident nici SC S ….. SA , desi a detinut pâna la momentul vânzarii catre reclamant, în proprietate constructiile si terenul aferent de 2695,92 mp.  Mai mult, martorul D. R. , proprietarul terenului restituit, a declarat ca a pierdut procesul cu SC  …. SA având ca obiect tocmai terenul aferent morii de aproximativ 2600 mp. 

A observat instanta ca servitutea de trecere proiectata pe planul de amplasament întocmit de P.G.L. în suprafata de 1.195,41 mp, nu apare notata în C.F. nr.27 loc. Butculesti , fiind notate doar cele trei numere cadastrale 154, 155 si 156 , pentru terenuri de 1619,15 mp, 45.351,97 mp si 3.088,31 mp, însa apare la rubrica „mentiuni” pe aceeasi schita cu terenul parcelat de 45.351,97 mp (fila 147). Servitutea în litigiu apare înscrisa în contractele de vânzare-cumparare autentice nr. 376/10.02.2003 si respectiv nr.5164/18.10.2003, si in C.F. nr.20007 comuna Saceni, fara a se mentiona care este fondul aservit , sau proprietarul acestuia.

În C.F. nr.33 comuna Saceni, cu nr. cadastral 460, numar cadastral preluat in cartea funciara nr.20153, în care este înscris dreptul de proprietate al reclamantului, se mentioneaza ca nu sunt sarcini, întrucât nu exista nici un act juridic din care sa rezulte constituirea legala a acestei servituti.

Instanta a constatat ca servitutea de trecere creata la solicitarea lui D. R.  pe planul de amplasament în sarcina proprietatii reclamantului a ramas doar la stadiul de proiect, întrucât nu s-a materializat prin emiterea unui act juridic opozabil reclamantului sau SC S … SA , pentru a fi impusa obligatia respectarii acesteia.  Însusi D.R., în calitate de martor în cauza, a declarat in fata instantei ca la momentul vânzarii terenului catre pârâti, notificase pe SC S…. SA  pentru restituirea imobilului moara si teren aferent, ceea ce dovedeste ca nu se afla în proprietatea acestuia, pentru a putea sa greveze terenul reclamantului de o servitute de trecere.

Având în vedere considerentele de mai sus, dispozitiile art. 756 Cod civil si art. 111 Cod procedura civila, instanta a constatat inexistenta unei servituti de trecere peste terenul proprietatea reclamantului în suprafata de 2.695,92 mp prevazut în contractul de vânzare-cumparare autentificat la nr.1719/15.06.2004 de BNP Radu Anisoara, înscris în C.F. nr.20153 comuna Saceni, de la DJ 612  la terenul proprietatea pârâtilor în suprafata de 3.088,31 mp prevazut în contractul de vânzare-cumparare autentificat la nr.5164/18.10.2003 de BNP Barbu Maria,  înscris în C.F. nr.20007 comuna Saceni, servitute identificata între punctele U-F-G-T, în raportul de expertiza tehnica judiciara întocmit de expert D.D. . 

Domenii speta

Spete similare