Rezoluţiune contract

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA PITEŞTI

SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢĂ CIVILĂ Nr.

Şedinţa publică de la 27 Februarie 2013

Completul compus din:

PREŞEDINTE G I

Grefier F

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul C.D şi pe pârâta SC C.C. 2005 SRL, reprezentată legal de B. M.-C. şi intervenient în nume propriu D.S.L, având ca obiect rezoluţiune contract.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică au lipsit părţile.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care,

Instanţa, constatând că dezbaterile în fond asupra cauzei au avut loc la data de  06.02.2013, sunt consemnate în încheierea de amânare a pronunţării din acea dată, care face parte integrantă din prezenta  sentinţă, deliberând a pronunţat următoarea soluţie.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Piteşti la data de 23.05.2012 sub nr.10468/280/2012, reclamantul C.D a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, în contradictoriu cu pârâta SC C.C. 2005 SRL şi pârâta D.S.L, să dispună rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756/14.10.2011 de B.N.P. Stan Ana şi obligarea pârâtei la restituirea sumei de 56.000 euro, reprezentând dublul avansului de preţ achitat de reclamant, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii se arată că pârâta - SC C.C. 2005 SRL, este o societate comercială ce are ca obiect de activitate lucrări de construcţii a clădirilor rezidenţiale si nerezidenţiale. În ziua de 06.10.2011, reclamantul împreună cu pârâta D.S.L s-au deplasat în Comuna Bradu, sat Geamăna - Complex Confort - jud. Argeş, pentru a viziona o casă de locuit oferită la vânzare de societatea comercială pârâtă. Pe fondul unei relaţii de prietenie de lungă durată reclamantul şi intervenienta în nume propriu D.S.L hotărâseră să achiziţioneze un imobil, casă de locuit şi teren, în care să înceapă o viaţă de familie.

In acest sens intervenienta i-a propus reclamantului să vizioneze o casă dintr-un complex imobiliar nou edificat, în concret cel menţionat anterior. La adresa sus indicată au fost întâmpinaţi de către T.A.F., ce s-a recomandat ca fiind unul din reprezentanţii societăţii comerciale pârâte. Acesta le-a propus vânzarea unei case de locuit cu teren aferent, despre care, ulterior, a aflat că avea număr cadastral 52/9 pentru care dreptul de proprietate a fost înscris în Cartea funciară individuală nr.1872 localităţii Bradu. S-au lansat în negocieri şi preţul imobilului a fost convenit pentru suma de 75.000 Euro. In contextul discuţiilor nu li s-a prezentat titlul de proprietate asupra imobilului. Li s-a adus la cunoştinţă că imobilul este ipotecat în favoarea Credit Europe Bank, însă au fost asiguraţi că aceasta nu reprezintă o problemă întrucât banca va fi de acord cu ridicarea ipotecii la înstrăinare. Dimpotrivă, existenţa inscripţiei ipotecare a fost invocată de către interlocutor ca fiind "garanţie a faptului că toate actele sunt în regulă deoarece banca nu ar fi acceptat să pună o ipotecă pe un imobil cu probleme în acte".

La data de 07.10.2011 au încheiat la sediul societăţii pârâte, împreună cu reprezentantul acesteia - Vasile Sebastian, o chitanţă de mână prin care societate comercială atesta primirea de la reclamant a sumei de 20.000 lei (echivalentul a 4.635,4 Euro la cursul de referinţă al BNR de 1 Euro = 4,3146 lei din ziua plăţii), « reprezentând plata avans, parţială, pentru achiziţionarea imobilului locuinţă + teren situat în Geamăna, Str. Livezilor nr. cadastral 52/9 ». Pentru această plată nu a primit nici factură fiscală şi nici chitanţă fiscală. Conform acestei chitanţe de mână, diferenţa de preţ până la valoarea de 75.000 Euro (preţ convenit pentru vânzarea imobilului) se va achita astfel: până la data de 15.10.2011, diferenţa până la valoarea integrală a avansului convenit, adică până la suma de 30.000 Euro;  până la data de 15.11.2011, diferenţa de 45.000 Euro.

Ulterior, la data Promisiunii, a mai achitat, prin transfer bancar, suma de 56.850 lei (echivalentul a 13.175,5 Euro la cursul de referinţă al BNR de 1 Euro = 4,3148 lei din ziua plăţii), precum şi suma de 43.946 lei în numerar (echivalentul a 10.190 Euro, la cursul de referinţă al BNR de 1 Euro = 4.3148 lei din ziua plăţii), pentru care, de asemenea, nu a primit chitanţă şi nici factură fiscală. Aşadar, cu titlu de avans de preţ a achitat suma de 28.000 Euro.

La data de 14.10.2011, la sediul BNP Stan Ana (din Mun. Piteşti, str. Egalităţii, nr. 33), reclamantul şi intervenienta - pe de o parte, în calitate de promitenţi - cumpărători, precum şi societatea comercială pârâtă (prin B.M.C- în calitate de promitent - vânzător, pe de altă parte), au semnat Promisiunea - bilaterală de vânzare - cumpărare în legătură cu imobilul, identificat cu nr. cadastral 52/9 şi înscris în Carte Funciară 1872 a localităţii Bradu, imobil situat în intravilanul Comunei Bradu, si Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, jud. Argeş, compus din: teren în suprafaţă de 277,07 mp categoria curţi construcţii împreună cu casă de locuit (C1), amplasată pe acest teren.

Se precizează că în momentul în care a ajuns la sediul biroului notarial, în considerarea ipotecii asupra imobilului, despre care reclamantul aprecia că se va ridica până la data Promisiunii, a renegociat preţul vânzării, de la 75.000 euro la suma de 65.000 euro. Din eroare, în cuprinsul actului notarial s-a specificat că avansul era reprezentat de suma de 64.722 lei (echivalentul în lei a 15.000 Euro) şi nu de suma efectivă ce a fost încasată de societatea comercială pârâtă, adică echivalentul în lei a 28.000 Euro (20.000 lei încasat la data de 07.10.2011, 56.850 lei achitaţi prin transfer bancar şi suma de 43.967 lei în numerar în ziua încheierii promisiunii).

În acest context se arătă că deşi în unele înscrisuri se menţionează că cei doi promitenţi- cumpărători ar fi plătit împreună sumele de bani, în realitate, toate sumele au fost integral achitate de reclamant. O singură dată, promitenta - cumpărătoare a contribuit cu  suma de 2.000 Euro, pe care i-a returnat-o ulterior.

S-a menţionat faptul că reclamantului nu i s-au prezentat nici un fel de documente cu privire la imobilul ce a făcut obiectul Promisiunii de vânzare cumpărare (extras de carte funciară, certificat fiscal, contract de vânzare-cumpărare asupra terenului, autorizaţie de construire sau proces verbal de recepţie a lucrărilor etc., cu excepţia schiţei cadastrale din care rezultă suprafaţa terenului şi a construcţiei), sau cu privire la pârâta SC C.C. 2005 SRL , însă  reclamantul a fost asigurat în permanenţă de către numitul B.M.C că nu este necesară prezentarea acestora şi că nu există nici un fel de probleme legale cu privire la teren sau construcţie.

La câteva zile după încheierea promisiunii de vânzare cumpărare, reclamantul a aflat de existenţa deciziei civile nr. 528/R pronunţată în şedinţa publică din 18.03.2008 de către Tribunalul Argeş în dosarul 13580/280/2005, prin studierea menţiunilor de pe site-ul www.portal.just.ro. Prin dispozitivul acestei decizii, rămasă definitivă şi irevocabilă, instanţa «obligă pe pârâta SC C.C. 2005 SRL, să lase în deplină proprietate şi posesie reclamanţilor B. G. şi B. D., terenul în suprafaţa de 287 mp, situat în intravilanul Comunei Bradu, sat Geamăna, Jud. Argeş Complex Confort». Alarmat fiind de împrejurarea că soţii Berechet deţin un teren vecin cu imobilul promis reclamantului, i-a contactat pe aceştia şi a obţinut hotărârea judecătorească sus indicată, unde se indică împrejurarea că, în temeiul actelor de la dosar şi al raportului de expertiză topo efectuat în cauză, o suprafaţă de aproximativ 120 mp de teren din imobilul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare încheiată cu dl. B.M.C., a fost revendicată cu succes de către B.G. şi B.R.. Precizează că o suprafaţă de aproximativ 24 mp din cei 120 mp, se află sub construcţia ce a făcut obiectul promisiunii către reclamant. Altfel spus, o parte importantă din terenul aferent construcţiei la care se adaugă şi o parte din terenul pe care se află construcţia, nu mai era în proprietatea societăţii pârâte la data Promisiunii. Prin urmare la data încheierii Promisiunii numitul B.M.C., în calitate de reprezentant al societăţii pârâte, i-a ascuns realitatea cu privire la situaţia juridică a imobilului, asigurându-l că terenul şi construcţia se află în proprietatea exclusivă a societăţii pârâte. Face această precizare în contextul în care numitul B.M.Ca reprezentat societatea pârâtă în procesul cu reclamanţii Berechet, în dosarul sus indicat semnând mandatul dat celor ce au susţinut poziţia pârâtei în instanţă.

După procurarea deciziei civile nr. 528/R pronunţată de către Tribunalul (hotărâre judecătorească prin care s-a confirmat sentinţa civilă a Judecătoriei Piteşti cu privire la revendicarea terenului), a notificat prin executor judecătoresc Fieraru Eugen (cu sediul in Piteşti, str. Eroilor, nr. 6, jud. Argeş) pe numitul B.M.C calitate de administrator al SC C.C. 2005 SRL prin care adus la cunoştinţă faptul că în urma verificărilor făcute de către reclamant a aflat de situaţia exactă a imobilului. Tot în cuprinsul acelei notificări, a convocat pe acesta la sediul B.N.P. Teodox în data de 02.12.2011, în vederea încheierii unei convenţii prin care reglementa condiţiile de încetare a raporturilor contractuale, cu consecinţa, bineînţeles de a-i restitui avansul plătit.

La data de 02.12.2011 s-au prezentat la sediul B.N.P. Teodox numitul B.M.C împreună cu un alt angajat al societăţii, însă nu pentru a ajunge la o înţelegere cu reclamantul, ci din contră, a fost acuzat că nu mai doreşte perfectarea contractului de vânzare cumpărare în condiţiile stabilite. De asemenea, numitul B.M.C împreună cu juristul societăţii, au susţinut precum că nu este niciun impediment de natură juridică care să nu permită continuarea tranzacţiei, întrucât toate actele sunt în regulă, iar Extrasul de Carte Funciară „ este curat". Mai mult decât atât, l-au apostrofat pentru motivul că „ biroul notarial este un loc impropriu discutării unei astfel de chestiuni".

Ulterior, la data de 05.12.2011, tot prin executor judecătoresc, reclamantul a convocat societatea pârâtă la acelaşi birou notarial, pentru data de 13.12.2011. In notificare a comunicat că este de acord cu perfectarea contractului de vânzare cumpărare în legătură cu imobilul numai dacă i se vor oferi garanţii îndestulătoare împotriva evicţiunii (în condiţiile 1722 din Codul civil) şi numai dacă societatea pârâtă va prezenta înscrisurile necesare strămutării dreptului de proprietate. Cu prilejul discuţiilor de la notariat din data 13.12.2011, astfel cum rezultă din încheierea de certificare din data respectivă, reprezentanţii societăţii pârâte, deşi formal s-au declarat de acord să vândă imobilul, nu şi-au îndeplinit obligaţiile necesare transferului dreptului de proprietate: nu au fost dispuşi a discuta despre litigiul indicat anterior, temei al bănuielii rezonabile de evicţiune; au refuzat să amâne vânzarea (beneficiu îngăduit de mine promitentei vânzătoare) pentru a procura, între timp, o eventuală dovadă că litigiul anterior indicat nu s-ar fi purtat în legătură cu imobilul sau părţi din acesta; au  refuzat să-i prezinte a doua pagină a acordului băncii Credit Europe Bank pentru înstrăinarea imobilului; nu au fost în măsură a prezenta certificatul cu privire la lipsa datoriilor promitentei-vânzătoare la bugetul de stat; nu au fost  în măsură a prezenta certificatul de performanţă energetică a construcţiei imobilului (obligatoriu in temeiul art. 13 din Legea nr. 372/2005); nu au fost în măsură a prezenta dovada achitării la zi a cheltuielilor cu utilităţile, inclusiv faţă de furnizorul de energie electrică.

Este  evident că în aceste condiţii reclamantul a refuzat să cumpere imobilul şi să plătească diferenţa de 37.000 Euro. Se apreciază că dacă unele condiţii cu privire la transferul dreptului de proprietate nu ar fi putut fi îndeplinite de societatea pârâtă la data de 13.12.2011 (de exemplu: înlăturarea evicţiunii), altele ar fi putut fi îndeplinite, însă societatea pârâtă nu a fost interesată de acest lucru (prezentarea certificatului energetic, a facturilor, a dovezii lipsei datoriilor). Această împrejurare l-a îndreptăţit pe reclamant să bănuie că societatea pârâtă nu a fost interesată nicio clipă să îi vândă imobilul, acesta doar declarând formal acest lucru. Evidenta rea credinţă rezultă şi din faptul că societatea pârâtă a refuzat amânarea perfectării contractului de vânzare cumpărare până la data lămuririi situaţiei cu vecinul.

Consecutiv acestui moment, la data de 19.12.2011, reclamantul a adresat promitentei vânzătoare şi făptuitorului o convocare la conciliere directă (în aplicarea dispoziţiilor art. 720 ind. 1 şi urm.  din Codul de procedură civilă) prin care reclamantul a solicitat să îi plătească suma de 56.000 Euro (echivalent în lei la cursul de referinţă al BNR din ziua plăţii) în contul său cu nr. RO34BRDE030SV10090090300 deschis la BRD Piteşti, cu titlul de plată a dublului avansului, obligaţie ce îi incumbă în temeiul Promisiunii; să îi plătească dobânda legală în materie comercială, pe zi de întârziere, calculată la suma datorată de 56.000 Euro, până la data plăţii integrale a acestei sume, de la data de 13.12.2011; să îi comunice documente contabile justificative ale avansului de preţ în cuantum de 20.000 lei încasat în numerar de societatea promitentă-vânzătoare la data de 07.10.2011; să îi comunice documente contabile justificative ale avansului de preţ în cuantum de 43.967 lei încasat în numerar de aceeaşi societate, la data de 14.10.2011; să se prezinte la data de 23.12.2011, la domiciliul ales de reclamant pentru îndeplinirea formalităţilor procedurale (conform art. 93 Cod procedură civilă), în Mun. Bucureşti, Str. Viitorului, nr. 110, etaj 1, ap. 3, sector 2, la avocat delegat Ionuţ Mateescu din Baroul Bucureşti, în vederea preluării unui set al cheilor de acces în imobil, dar nu a primit niciun răspuns.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1516 alin. 2 pct. 2, art. 1549 şi urm. C.civ.

În dovedirea cererii, la dosarul cauzei au fost depuse următoarele înscrisuri în copie: promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756/14.10.2011 de BNP Stan Ana, chitanţă din data de 07.11.2011, decizia civilă nr. 528/R din 18.03.2008, sentinţa civilă nr. 5234/10.10.2007, certificat de grefă sentinţa civilă nr.5234/10.10.2007 în recurs, notificări, dovezi de primire şi proces-verbal de predare, încheiere de certificare nr. 7647/02.12.2011, confirmare de primire, încheiere de certificare nr. 7746/13.12.2011, CI, extras site Judecătoria Piteşti, notificări, dovezi de primire şi procese-verbale de predare, chitanţă BRD, formulare de răscumpărare, extras tranzacţii unităţi de fond, cerere de lichidare depozit, chitanţă ridicare numerar, contract de împrumut nr. 1773/13.10.2011 şi nr. 1774/13.10.2011, raport de expertiză tehnică judiciară, proces-verbal de punere în posesie din 13.11.2008, memoriu tehnic justificativ, certificat constatator, extras site dosar nr. 1124/280/2012  (f.6-43, 121-143).

La data de 17.10.2012 reclamantul şi-a precizat cererea de chemare  în judecată în sensul că pretenţiile sale sunt în cuantum de 249.687,2 lei (calculat la cursul 1 euro = 4.4587 lei din data de 23.05.2012) în vederea stabilirii taxei de timbru.

La data de 14.11.2012 reclamantul a depus o altă precizare a acţiunii introductive prin care arată că D.S.L are calitatea de intervenient în interes propriu.

În drept, invocă dispoziţiile art. 57 şi urm. C.pr.civ.

Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 6611,00 lei şi timbru judiciar în valoare de 5 lei.

La data de 16.10.2012, intervenienta D.S.L a formulat întâmpinare  prin care a solicitat ca reclamantul să-şi precizeze acţiunea în sensul de a arăta care sunt pretenţiile sale faţă de aceasta deoarece iniţial fusese chemată în judecată în calitate de pârâtă, iar în cazul în care este chemată în judecată doar pentru opozabilitate întrucât este parte în convenţie(promitentă-cumpărătoare) în contractul a cărui rezoluţiune se cere, respectiv Promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756/14.10.2011 la BNP Ana Stan, lasă la aprecierea instanţei modul de soluţionare a cauzei.

În motivarea întâmpinării se arată că într-adevăr, ea si reclamantul au încheiat cu societatea pârâtă o promisiune de vânzare-cumpărare, însă la insistenţele reclamantului de a-şi cumpăra o casă împreună. După ce au plătit avansul pentru achiziţionarea imobilului şi s-au mutat împreună în casă, locuind acolo, a fost notificată de reclamant, prin intermediul BEJ Fieraru Eugen, ca în data de 13.12.2011 să se prezinte la B.N.P. Toma Denis pentru a perfecta actele de vânzare-cumpărare. A dat curs notificării şi a mers la notar, la data şi ora fixată; aici s-au purtat discuţii cu privire la situaţia imobilului ce făcea obiectul promisiunii de vânzare, reclamantul aducând la cunoştinţa celor prezenţi că ar fi probleme cu privire la situaţia juridică a acestuia şi că în această situaţie nu ar mai fi de acord să cumpere bunul. Discuţiile purtate sunt consemnate de notar în încheierea Notarială din data de 13.12.2011, pârâta arătând că doreşte să cumpere casa.

Mai arată că în acel moment intervenienta vânduse imobilul apartament proprietatea sa situat în cart. Trivale, blocul 17, apartament cu trei camere unde locuia împreuna cu fiul său; această vânzare a făcut-o la insistenţele reclamantului. În data de 13.12.2011, când au fost prezenţi la notar, a realizat că vânzarea nu se va mai face, aşa încât în momentul de faţă se află în situaţia în care şi ea şi părinţii ei au făcut nişte tranzacţii păguboase pentru ei, fiind nevoiţi să vândă imobilele lor sub preţul pieţei; ulterior şi părinţii săi au vândut apartamentul lor pentru a fi în măsură să îşi cumpăra o altă locuinţă; de asemenea, a făcut si împrumuturi în acest sens, pentru a avea o casă unde să locuiască împreună cu părinţii şi cu ful său.

Iniţial, când pârâta şi reclamantul au hotărât să cumpere imobilul în discuţie, avea convingerea că vor fi o familie, de fapt aşa se şi purtau, de aceea luase hotărârea respectivă; ulterior, a intervenit această răsturnare de situaţie, pe care intervenienta nu o înţelege şi nu o poate explica, pentru ca după ce a plătit avansul şi a intrat în posesia imobilului, locuind acolo ceva vreme împreună, reclamantul nu a mai venit acasă. După ce s-au prezentat la notar şi intervenienta a realizat ca tranzacţia nu se va perfecta, a plecat şi ea din imobilul respectiv.

În ceea ce priveşte cuantumul sumei de bani plătită cu titlu de avans pârâtei, intervenienta arată că a contribuit cu suma de 5000 euro, şi nu a primit niciun ban înapoi.

În drept, întâmpinarea nu a fost motivată.

La data de 17.10.2012, pârâta SC C.C. 2005 SRL a formulat întâmpinare  prin care a invocat excepţia netimbrării cererii de chemare în judecată.

În motivarea întâmpinării se arată că la data de 14.10.2011 între pârâtă în calitatea de promitentă-vânzătoare şi între reclamant şi intervenienta D.S.L, în calitate de promitenţi-cumpărători a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756 din BNP Stan Ana, privind imobilul situat în intravilanul com . Bradu, sat Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, jud. Argeş, compus din suprafaţa de 277,07 mp teren curţi – construcţii, împreună cu casa de locuit (C1) amplasată pe acest teren, având regim de înălţime P+parţial E+M, imobil identificat cu număr cadastral 52/9 şi înscris în Cartea Funciară nr. 1872 a loc. Bradu, conform încheierilor nr. 12319/30.05.2005 şi nr. 11016/11.05.2006.

Conform Promisiunii de vânzare - cumpărare nr. 2756/14.10.2011, cumpărătorii urmau sa cumpere in indiviziune şi în părţi egale imobilul menţionat, preţul imobilului fiind stabilit la suma de 65.000 euro, urmând ca în data de 14.10.2011 se achite un avans, iar diferenţa să fie achitată de promitenţii – cumpărători, cel mai târziu până la data de 13.12.2011, odată cu încheierea contractului de vânzare - cumpărare

Astfel, în data de 07.10.2011 promitentii - cumpărători, prin C., au achitat cu titlul de avans parţial suma de 20.000 lei, echivalentul a 4.635,42 euro BNR din ziua plaţii, respectiv 1 euro = 4,3146 lei), conform chitanţei de mână din 07.10.2011, iar în data de 14.10.2011 au achitat, cu titlul de avans, prin virament direct în contul societăţii, deschis la Credit Europe Bank - Sucursala Piteşti, 56.850 lei.

Astfel, în Promisiunea de vânzare - cumpărare a fost trecută ca avans achitat suma de 15.000 euro, echivalentul a 64.722 lei, sumă formată din suma de 56.850 lei, plus parţial din suma de 20.000 lei, achitată în data de 07.10.2011, diferenţa de 12.128 lei urmând a fi scăzută, conform înţelegerii părţilor, din suma de 50.000 euro ce urma să fie achitată cel mai târziu la data de 13.12.2011.

Menţionează că suma de 43.967 lei, pe care reclamantul susţine ca a achitat-o către societate, în numerar, în ziua încheierii promisiunii, nu a fost încasată de către societate, reclamantul nedepunând la dosarul cauzei nicio dovadă de achitare a acestei sume.

Imobilul ce face obiectul Promisiunii de vânzare - cumpărare nr. 2756/14.10.2011 este ipotecat în favoarea Credit Europe Bank, fiind notate în cartea funciara şi interdicţiile aferente, tot in favoarea băncii, conform încheierii de carte funciară nr. 2150/23.01.2008, fapt ce a fost comunicat promitentilor - cumpărători anterior încheierii promisiunii de vânzare - cumpărare.

În ceea ce priveşte susţinerea reclamantului C.D că toate sumele avansate către SC C.C. 2005 SRL au fost achitate integral de către el, în documentul încheiat la BNP Stan Ana se precizează ca aceste sume au fost achitate de ambii promitenti - cumpărători aceştia urmând a cumpăra « în indiviziune şi în părţi egale » imobilul mai sus descris.

De asemenea, reclamantul susţine faptul ca actul încheiat la BNP Stan Ana respectiv Promisiunea de vânzare - cumpărare nr. 2756/14.10.2011, cuprinde numai erori în sensul că nu este trecut corect avansul achitat, nu se specifică faptul că reclamantul a achitat integral întreaga sumă, fără nicio contribuţie din partea promitentei - cumpărătoare D.S.L.

La data încheierii promisiunii de vânzare - cumpărare, promitenţii-cumpărători se aflau în relaţii de concubinaj, urmând, conform spuselor acestora, să întemeieze o familie, al cărei domiciliu să fie imobilul supus tranzacţiei în cauză.

Deşi reclamantul, în cererea de chemare în judecată, precizează faptul că nu i-au fost prezentate niciun fel de documente referitoare la imobilul ce a făcut obiectul promisiunii de  vânzare - cumpărare, şi anume extras de carte funciară, certificat fiscal, contract de vânzare - cumpărare asupra terenului, autorizaţie de construire, proces - verbal de recepţie a lucrărilor etc., aceste documente se regăsesc menţionate în actul încheiat la BNP Stan Ana, respectiv este menţionat faptul că « Promitenta - vânzătoare a dobândit imobilul astfel: terenul prin cumpărare, conform Contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 3120/27.05.2005 de către BNP Stan Ana, iar casa de locuit, în baza Certificatului de urbanism nr. 81/26.05.2005 şi Autorizaţiei de construire nr.87/2l.06.2005, eliberate de Primăria comunei Bradu, construcţie finalizată, aşa cum rezultă din Procesul - verbal de recepţie încheiat la data de 17.05.2006, vizat de Primăria comunei Bradu, judeţul Argeş », astfel încât susţinerile reclamantului nu sunt în concordanţă cu realitatea.

Împreună cu aceste documente, deşi nu este menţionat în înscrisul amintit a mai fost comunicat şi un Certificat de carte funciară de informare pentru imobilul cu numărul cadastral 52/9.

Se ridică întrebarea, cum a fost posibil ca reclamantul să fie de acord cu un asemenea act, greşit aproape integral, în accepţiunea sa, fără să i se facă dovada proprietăţii asupra imobilului din partea S.C. Conform Construct 2005 S.R.L., de acord să cumpere imobilul în aceste condiţii şi să semneze actul în fata notarului public, acceptând doar asigurări verbale din partea administratorului societăţii, aşa cum susţine, întrucât consideră că reclamantul este un om cu un înalt grad de cultură, medic şi cum a fost posibil ca BNP Stan Ana să acord să încheie un asemenea act din moment ce, susţine reclamantul, nu i-au fost puse dispoziţie actele de proprietate ale imobilului.

Menţionează pârâta că în momentul încheierii Promisiunii de vânzare - cumpărare 2756/14.10.2011 nu exista pe rolul vreunei instanţe niciun litigiu cu privire la acel imobil.

Intr-adevăr, în 2005 a existat un litigiu cu privire la un teren situat în comuna Bradu incluzând şi o suprafaţă de 24 mp. ce se afla sub construcţiile aparţinând S.C. Conform Construct 2005 S.R.L. , cauza făcând obiectul dosarului nr. 13580/280/2005.

Astfel, prin Sentinţa civilă nr. 5234/10.10.2007 pronunţată de Judecătoria Piteşti dosarul nr. 13580/280/2005 (număr în format vechi 13589/2005) s-a respins cererea formulată împotriva d-lui Vatică Bold şi s-a admis acţiunea împotriva S.C. Confort Cons 2005 S.R.L., prin care pârâta era obligată să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 287 mp, situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna punct « Obor», judeţul Argeş, precum şi să demoleze construcţiile începute situate pe suprafaţa de 80 mp, în caz de refuz fiind autorizaţi reclamanţii să demoleze construcţiile pe cheltuiala SC C.C. 2005 SRL

Urmare a recursului formulat de SC C.C. 2005 SRL împotriva Sentinţei civile nr. 5234/10.10.2007 pronunţată de Judecătoria Piteşti în dosarul nr. 13580/280/2005 (număr în format vechi 13589/2005), Tribunalul Argeş a pronunţat în dosarul nr. 13580/280/2005 decizia civilă nr. 528/R/18.03.2008. irevocabilă, prin care a admis recursul formulat de SC C.C. 2005 SRL şi a modificat în parte sentinţa, în sensul că admite în parte acţiunea formulată de reclamanţi împotriva Confort Construct 2005 SRL., înlăturând însă obligaţia pârâtei de a demola construcţiile începute, situate pe terenul în suprafaţă de 80 mp, precum şi înlăturarea autorizării reclamanţilor de a demola aceleaşi construcţii pe cheltuiala pârâtei.

Având in vedere hotărârile pronunţate de instanţele de judecată, Judecătoria Piteşti, respectiv Tribunalul Argeş, învestite cu acţiunea în revendicare a terenului situat în com. Bradu, sat Geamăna, punctul « Obor», judeţul Argeş, acţiune formulată de soţii Berechet ce a format obiectul dosarului nr. 13580/280/2005, solicită să se observe ca imobilele construite de SC C.C. 2005 SRL nu sunt afectate de revendicările invocate de C.D.

Menţionează pârâta faptul că de la data rămânerii irevocabile a sentinţei amintite şi până la data încheierii Promisiunii de vânzare - cumpărare între S.C. Confort Construct SRL, reclamantul C.D şi D.S.L, nu au existat cereri de revendicări de natură să împiedice transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză către promitenţii-cumpărători. Se consideră că din moment ce nu exista în octombrie 2011 un litigiu pe rolul instanţelor  judecătoreşti cu privire la acel imobil, nu era necesară încunoştinţarea promitenţilor - cumpărători despre un litigiu terminat în 2006, deci anterior cu 5 ani încheierii promisiunii, din moment ce exista o hotărâre irevocabilă asupra acelui litigiu, în sensul că nu se demolează construcţia existentă pe acea suprafaţă de teren, mai ales că această situaţie nu afecta sub niciun fel tranzacţia dintre părţi.

În ceea ce priveşte « ascunderea realităţii cu privire la situaţia juridică a imobilului »  susţinută de reclamant, pârâta menţionează că aceasta nu este întemeiată, deoarece în fişele cadastrale ale societăţii, înregistrate la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Argeş încă de la data existentei titlului de proprietate asupra terenului, respectiv din 2005 şi până în prezent, după edificarea construcţiilor şi înregistrarea lor, nu exista o notare sau interdicţie, sarcină de orice natură înscrisă în cartea funciară cu privire la imobilul identificat cadastral cu numărul 52/9, cu excepţia celor comunicate promitenţilor-cumpărători prin promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată, dar pentru care a deţinut şi deţine acceptul băncii pentru înstrăinare.

Cu privire la hotărârile instanţelor de judecată pronunţate cu privire la litigiile în curs sau încheiate în ceea ce priveşte societatea pârâtă, face menţiunea ca acestea puteau fi cunoscute  oricând, întrucât portalul instanţelor de judecata este public, oricine si oricând putându-l consulta.

În data de 18.10.2011 s-a încheiat un proces - verbal de predare a imobilului cu nr. cadastral 52/9, între SC C.C. 2005 SRL şi C.D, de la această dată promitenţii - cumpărători locuind efectiv în acel imobil imediat după încheierea promisiunii de vânzare - cumpărare, astfel încât susţinerea reclamantului că « societatea pârâtă nu a fost interesată nicio clipă să îmi vândă imobilul, aceasta declarând formal acest lucru » nu are nicio susţinere, fiind contrară realităţii. Astfel, prin punerea la dispoziţie a imobilului de către pârâtă, imediat după încheierea promisiunii de cumpărare, a dovedit buna credinţa în relaţia cu potenţialii cumpărători. Susţinerea reclamantului este nefondată, din moment ce i-a fost predat imobilul la 3 zile de la data încheierii promisiunii de vânzare - cumpărare, predând astfel cheia de acces in imobil, iar avansul achitat a fost preluat de către bancă direct din contul societăţii pârâte conform acordului de înstrăinare emis de bancă, până la acoperirea sumei de 50.000 euro.

Ulterior predării imobilului, fără nicio discuţie prealabilă, la data de 28.11.2011, doar reclamantul i-a convocat, la data de 02.12.2011, printr-o notificare comunicată prin intermediul executorului judecătoresc Fieraru Eugen, deşi pârâta considera normal să încerce o discuţie amiabilă cu reprezentanţii societăţii, astfel încât să-i fie prezentată situaţia reală a sa din 2005, în vederea încetării raporturilor contractuale şi restituirea avansului întrucât, consideră reclamantul, consimţământul său a fost viciat de către S.C.C. C.2005 S.R.L. prin ascunderea litigiului din 2005, în sensul, precizat de reclamant, că societatea nu ar deţine în proprietate imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare, fapt total neadevarat, imobilul contractat fiind proprietatea S.C. Construct 2005 S.R.L.. conform tuturor înscrisurilor depuse la dosarul cauzei.

În aceeaşi convocare, reclamantul C.D consideră că neinformarea  situaţiei juridice a imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare constituie elementul material al laturii obiective al infracţiunii de înşelăciune, prevăzută de art. 215 alin. 1 si 3 Cod penal, formulând în acest sens ulterior şi o plângere împotriva administratorului societăţii B.M.C..

Susţinerile reclamantului, de la acea dată, sunt nereale, deoarece a luat cunoştinţă de extrasul de carte funciară pentru informare, realitatea fiind că, punea la cale o strategie prin care să nu mai cumpere imobilul la data convenită, pe fondul încetării relaţiilor de concubinaj cu D.S.L şi necontinuării tranzacţiei împreună.

Deşi pârâta s-a prezentat în data de 02.12.2011 la convocarea reclamantului, nu s-a ajuns la nicio înţelegere, reclamantul solicitând încetarea relaţiilor contractuale şi restituirea avansului.

Ulterior acestei notificări prin care dorea să înceteze raporturile contractuale cu S C Confort Construct 2005 S.R.L., reclamantul s-a răzgândit, şi a convocat-o pe pârâtă la data de 13.12.2011 în vederea perfectării contractului de vânzare - cumpărare asupra aceluiaşi imobil, solicitând « garanţii îndestulătoare împotriva evictiunii», dar fără a menţiona ce înţelege prin aceste garanţii îndestulătoare, întrucât se pare că simpla garanţie împotriva evictiunii prevăzută de lege nu era suficientă pentru reclamant.

Astfel, în data de 13.12.2011 s-au prezentat la B.N.P. «Teodox» promitentii -cumpărători C.D şi D.S.L şi promitentul - vânzător SC C.C. 2005 SRL, fiind încheiat în acest sens încheierea de certificare nr. 7746/13.12.2011.

Aşa cum se specifica şi în încheierea menţionată anterior, SC C.C. 2005 SRL, în vederea încheierii vânzării, a prezentat următoarele documente: hotărârea nr.5 din 10.10.2011 a Consiliului de Administraţie al societăţii, încheierea nr. 11016 din 19.05.2006 a O.C.P.I. - B.C.P.I. Piteşti, autorizaţia de construire nr. 87 din 21.06.2005 a Primăriei Bradu, procesul - verbal de recepţie din 17.05.2006 a Primăriei Bradu, documentaţia cadastrala nr. 17900 din 12.12.2005 a A.N.C.P.I. - O.C.P.I. Argeş, certificat de atestare fiscală nr. 13319 din 13.12.2011 al Primăriei Bradu, adeverinţa nr. 13317 din 13.12.2011 a Primăriei Bradu, acord de înstrăinare afectat de condiţie rezolutorie multiplă nr. 3316 din 09.12.2011 a Credit Europe Bank România S.A.,extras de carte funciară pentru autentificare nr. 50160 din 08.12.2011 a O.C.P.I. -B.C.P.I. Piteşti, promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. 2756 din 14.10.2011 de B.N.P. Stan Ana.

Deşi toate documentele pentru vânzarea imobilului erau obţinute, reclamantul refuză cumpărarea pe motiv că nu este îndeplinită cerinţa oferirii garanţiilor şi neprezentării de către vânzător a certificatului energetic şi a dovezii achitării la zi a utilităţilor, deşi acestea nu ne-au fost solicitate. Societatea pârâtă deţine certificat energetic pentru imobilul în cauză, emis înainte de data prevăzută pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare, pe care îl anexează la întâmpinare.

Face încă o dată menţiunea că imobilul se afla în posesia reclamantului încă din data de 18.10.2011, astfel încât utilităţile trebuiau achitate la zi, pentru cca. 2 luni, chiar de către reclamant, ceea ce nu s-a întâmplat nici până în prezent, utilităţile fiind achitate de către pârâtă, deşi de acestea au beneficiat şi au fost utilizate de promitenţii-cumpărători.

Reclamantul nu a precizat niciodată ce fel de garanţii ar trebui să ofere societatea împotriva evicţiunii, din moment ce chiar prin litera legii vânzătorul este  obligat să garanteze cumpărătorul împotriva evicţiunii. Din aceeaşi încheiere se poate observa că cealaltă promitentă-cumpărătoare D.S.L şi-a exprimat acordul de a cumpăra imobilul menţionat în promisiunea de  vânzare - cumpărare, considerând, că documentaţia prezentata de societatea pârâtă pentru transferul de Proprietate prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare este corectă şi completă.

În ceea ce priveşte amânarea perfectării vânzării imobilului respectiv, aceasta nu se impunea, întrucât toate documentele necesare încheierii vânzării erau perfectate, nu exista un motiv întemeiat de amânare a vânzării, obţinerea altor documente necesare vânzării necesitând timp şi bani, iar data stabilită pentru vânzare era data de 13.12.2011, conform promisiunii de vânzare - cumpărare încheiata în data de 14.10.2011, iar cumpărătorii erau garantaţi prin efectul legii împotriva oricărei evicţiunii de către societatea vânzătoare.

SC C.C. 2005 SRL şi-a respectat întocmai obligaţiile asumate prin Promisiunea de vânzare - cumpărare autentificata sub nr. 2756/14.10.2011 de BNP Stan Ana, prezentându-se la data stabilita pentru vânzare şi cu documentele necesare vânzării la notarul public ales de reclamant, în speranţa că nu vor mai exista suspiciuni cu privire la încheierea actului.

De asemenea, pârâta solicită să se constate faptul că reclamantul C.D nu a dorit niciodată încheierea acestui act, respectiv cumpărarea imobilului, cu excepţia zilei de 14.10.2011, ziua încheierii promisiunii de vânzare - cumpărare, întrucât acesta a încetat relaţiile de concubinaj cu promitenta - cumpărătoare D.S.L, ulterior încheierii acestei promisiuni, acesta fiind in realitate adevăratul motiv al refuzului de a cumpăra imobilul, acest fapt fiind confirmat şi de notificările transmise de acesta şi către D.S.L, prin executorul judecătoresc Fieraru Eugen, reclamantul neîncercând o înţelegere pe cale amiabilă cu niciuna dintre celelalte părţi ale promisiunii de vânzare - cumpărare.

Având în vedere clauzele înscrise în Promisiunea de vânzare - cumpărare, prin refuzul de a cumpăra imobilul, reclamantul pierdea avansul achitat, astfel încât recuperarea acestui avans, avans virat direct către bancă, nu era posibilă decât prin invocarea faptului că nu s-a putut încheia actul propriu -zis de vânzare -cumpărare exclusiv din vina vânzătoarei (răzgândire sau refuz), fapt total neadevărat.

In data de 19.12.2011 pârâta a primit o altă convocare din partea reclamantului C.D, tot prin intermediul executorului judecătoresc Fieraru Eugen, fiind convocaţi de această dată în ziua de 23.12.2011, la sediul unui avocat din Bucureşti, în vederea preluării cheilor de la imobil, dată stabilită, probabil, atât de aproape de sărbătoarea Crăciunului, astfel încât reclamantul să fie sigur că nu se va prezenta nimeni la acea convocare.

Pârâta solicită să se observe şi faptul ca în data de 22.12.2011 promitenta -cumpărătoare D.S.L declara faptul că « renunţă să cumpere imobilul situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, judeţul Argeş, în indiviziune cu dl. C.D, fiind în imposibilitatea de a achita singură diferenţa de preţ stabilită conform Promisiunii». Şi din această declaraţie rezultă faptul că reclamantul refuză cumpărarea acestui imobil, din motive necunoscute pârâtei, din moment ce promitenta - cumpărătoare D.S.L se vede în imposibilitatea de a achita singură diferenţa de preţ.

Mai menţionează că suprafaţa imobilul supus vânzării, suprafaţa specificată în promisiunea de vânzare - cumpărare, corespunde cu suprafaţa înregistrată în evidenţele Primăriei Bradu şi, de asemenea, în evidenţele O.C.P.I. Argeş, conform documentelor anexate.

In concluzie, având în vedere motivele invocate anterior, pârâta solicită să se constate că SC C.C. 2005 SRL nu se face vinovată de nerespectarea obligaţiei de a vinde imobilul la termenul stabilit, în condiţiile din Promisiunea de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. 2756/14.10.2011 de B.N.P. Stan Ana şi astfel să se respingă cererea de chemare în judecată, în ceea ce priveşte restituirea sumei de 56.000 euro, reprezentând dublul avansului achitat, întrucât din vina sa nu s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare, iar avansul achitat nu a fost în cuantum de 28.000 euro, precum şi în ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, şi să se constate încetarea efectelor juridice ale Promisiunii de vânzare - cumpărare autentificata sub nr. 2756/14.10.2011 de B.N.P. Stan Ana la data de 13.12.2011, dată la care, cel mai târziu, trebuia încheiat contractul propriu-zis de vânzare-cumpărare în forma autentică, în conformitate cu înţelegerea părţilor.

S-a solicitat judecarea cauzei şi în lipsă conform art. 242 alin. 2 C.pr.civ.

În susţinerea întâmpinării au fost depuse la dosar în copie următoarele înscrisuri: procesul - verbal de predare a imobilului din data de 18.10.2011; Hotărârea nr.5 din 10.10.2011 a Consiliului de Administraţie al societăţii; încheierea nr. 11016 din 19.05.2006 a O.C.P.I. - B.C.P.I. Piteşti; Autorizaţia de construire nr. 87 din 21.06.2005 a Primăriei Bradu; Procesul - verbal de recepţie din 17.05.2006 a Primăriei Bradu; Documentaţia cadastrală nr. 17900 din 12.12.2005 a A.N.C.P.I. - O.C.P.I. Argeş; Certificat de atestare fiscală nr. 13319 din 13.12.2011 al Primăriei Bradu; Adeverinţa nr. 13317 din 13.12.2011 a Primăriei Bradu; Acord de înstrăinare afectat de condiţie rezolutorie multiplă nr. 3316 din 09.12.2011 a Credit Europe Bank România S.A.; Extras de carte funciară pentru autentificare nr. 50160 din 08.12.2011 a O.C.P.I. -B.C.P.I. Piteşti; Declaraţia d-nei D.S.L autentificata sub nr. 3449/22.12.2011; Certificat energetic; notificare 05.12.2011; aviz poştal; extras de Carte Funciară.

În soluţionarea cererii instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri, şi interogatoriul părţilor.

Părţile au depus la dosar concluzii scrise, iar reclamantul şi jurisprudenţă.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine în fapt următoarele:

La data de 14.10.2011 între pârâta SC C.C. 2005 SRL, în calitatea de promitentă-vânzătoare şi între reclamantul C.D şi intervenienta D.S.L, în calitate de promitenţi-cumpărători, a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756 din B.N.P. Stan Ana(f.6-8), privind imobilul situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, jud. Argeş, compus din suprafaţa de 277,07 mp teren curţi - construcţii, împreună cu casa de locuit (C1) amplasată pe acest teren, având regim de înălţime P+parţial E+M, imobil identificat cu număr cadastral 52/9 şi înscris în Cartea Funciară nr. 1872 a loc. Bradu, conform încheierii nr. 11016/11.05.2006(f.76).

În continuare, în considerentele sentinţei, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2756 din B.N.P. Stan Ana va fi denumită prescurtat Promisiune.

Conform Promisiunii Promitenta vânzătoare a dobândit imobilul astfel: terenul prin cumpărare, conform contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.3120/27.05.2005 la B.N.P. Ana Stan, iar casa de locuit prin edificare, în baza Certificatului de urbanism nr.81/26.05.2005 şi Autorizaţiei de construire nr.87/21.06.2005, eliberate de Primăria comunei Bradu, construcţie finalizată.

Conform aceleiaşi Promisiuni promitenţii - cumpărătorii urmau să cumpere în indiviziune şi în părţi egale imobilul susmenţionat, preţul acestuia fiind stabilit la suma de 65.000 Euro, plata preţului urmând a se face în lei, la cursul B.N.R. al Euro din ziua plăţii, astfel:

- suma de 64.722 lei, echivalentul a 15.000 Euro – calculat la cursul B.N.R. al Euro de 4,3148 lei, la 14.10.2011, cu titlu de avans, prin virament bancar în contul nr. RO74FNNB002702653543RO01, deschis pe numele promitentei - vânzătoare la Credit Europe Bank – Sucursala Piteşti;

- diferenţa de 50.000 Euro prin virament bancar, în contul susmenţionat, cel mai târziu la data de 13.12.2011.

Prin cererea de chemare în judecată reclamantul C.D a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, în contradictoriu cu pârâta SC C.C. 2005 SRL şi intervenienta în interes propriu D.S.L, să dispună rezoluţiunea promisiunii şi obligarea pârâtei la restituirea sumei de 56.000 euro, reprezentând dublul avansului de preţ achitat de reclamant, cu cheltuieli de judecată.

Reclamantul precizează că a achitat pârâtei SC C.C. 2005 SRL drept avans suma de 28.000 Euro apreciind că este îndreptăţit la dublul acestei sume – 56.000 Euro, pentru că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile rezultate din Promisiune.

Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezultă că la data de 07.10.2011 s-a achitat de către reclamant către pârâtă suma de 20.000 lei, reprezentând plată parţială avans(conform chitanţei de mână - f.9) şi la data de 14.10.2011 suma de 56.850,00 lei prin virament bancar(ordin de plată - f.10).

Indiferent de cuantumul sumei achitate de către reclamant din preţul imobilului instanţa va putea reţine că are valoarea de avans din preţ decât suma de 64.722 lei(echivalentul sumei de 15.000 Euro) întrucât părţile au stipulat în mod expres în Promisiune că această sumă din preţ are  valoarea de avans. În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 1670 N.C.civ. potrivit cu care doar în lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din preţul convenit. 

În drept instanţa va avea în vedere următoarele:

Deşi N.C.civ.(aplicabil în cauză) nu conţine o definiţie expresă a promisiunii de a contracta, din economia art. 1279 şi art.1327 din N.C.civ., rezultă că promisiunea de a contracta este ”acea convenţie cu caracter bilateral sau unilateral, prin care părţile se obligă să încheie în viitor un contract, determinându-i natura şi clauzele esenţiale realizării acestuia”.

 Fiind un veritabil contract, acesta trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate a oricărei convenţii, prev. de art.1.179 şi urm.N.C.civ.(art.948 şi urm. V.C. civ.), iar odată încheiat şi semnat de ambele părţi contractante, promitentul-vânzător şi promitentul-cumpărător, acesta trebuie respectat şi executat cu bună credinţă, de către fiecare din părţile contractante, conform art.1270 şi art.1272 N.C.civ.(art.969 şi art.970 V.C.civ.)

De principiu, în situaţia în care promitentul nu îşi execută obligaţia de a încheia contractul convenit, titularul promisiunii are fie posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată care va pronunţa o hotărâre ce va ţine loc de contract (excepţie făcând promisiunea de donaţie), fie va putea pretinde daune interese (art. 906, 1279 alin. 3, 1327, 1014 din N.C.civ.).

Art. 1669 N.C.civ.. care reglementează promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare stabileşte că atunci când una dintre părţile care au încheiate promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

În cauză mai sunt aplicabile şi următoarele dispoziţiile legale din N.C.civ.

Art 1516 alin.(2) pct.2 „Drepturile creditorului. (2) Atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: 2. să obţină, dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative;” art.1549 „Dreptul la rezoluţiune sau reziliere (1) Dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin. (2) Rezoluţiunea poate avea loc pentru o parte a contractului, numai atunci când executarea sa este divizibilă. De asemenea, în cazul contractului plurilateral, neîndeplinirea de către una dintre părţi a obligaţiei nu atrage rezoluţiunea contractului faţă de celelalte părţi, cu excepţia cazului în care prestaţia neexecutată trebuia, după circumstanţe, să fie considerată esenţială. (3) Dacă nu se prevede altfel, dispoziţiile referitoare la rezoluţiune se aplică şi în cazul rezilierii.”; art.1550  „Modul de operare (1) Rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită.

(2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept.”; art.. 1552 „Rezoluţiunea unilaterală (1) Rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere.

(2) Declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripţie prevăzut de lege pentru acţiunea corespunzătoare acestora.

(3) În toate cazurile, declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere se înscrie în cartea funciară ori, după caz, în alte registre publice, pentru a fi opozabilă terţilor.

(4) Declaraţia de rezoluţiune este irevocabilă de la data comunicării ei către debitor sau, după caz, de la data expirării termenului prevăzut la alin. (1).”

În cauză constată că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru rezoluţiunea Promisiunii cu privire la imobilul situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, jud. Argeş, compus din suprafaţa de 277,07 mp teren curţi - construcţii, împreună cu casa de locuit (C1) amplasată pe acest teren, având regim de înălţime P+parţial E+M, imobil identificat cu număr cadastral 52/9 şi înscris în Cartea Funciară nr. 1872 a localităţii Bradu, conform încheierii nr. 11016/11.05.2006, în condiţiile în care, reclamantul - promitent - cumpărător nu a dovedit că şi-a executat sau este gata să-şi execute propria obligaţie de a achita integral preţul imobilul, iar, din probele administrate în cauză, nu a fost dovedită culpa pârâtei în îndeplinirea obligaţiei corelative de predare imobilului şi de a se prezenta la Notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Astfel, instanţa reţine că reclamantul nu era gata să achite integral preţul imobilului, situaţie care rezultă din  următoarele împrejurări:

La data încheierii promisiunii de vânzare - cumpărare, promitenţii-cumpărători se aflau în „relaţii de prietenie de lungă durată”, aşa cum precizează reclamantul în cererea de chemare în judecată(relaţie recunoscută de intervenientă prin întâmpinare), urmând să-şi întemeieze o familie, conform spuselor acestora, al cărei domiciliu să fie imobilul supus tranzacţiei în cauză.

Deşi reclamantul, în cererea de chemare în judecată, precizează faptul că nu i-au fost prezentate niciun fel de documente referitoare la imobilul ce a făcut obiectul promisiunii de  vânzare - cumpărare, şi anume extras de carte funciară, certificat fiscal, contract de vânzare - cumpărare asupra terenului, autorizaţie de construire, proces - verbal de recepţie a lucrărilor etc., aceste documente se regăsesc menţionate în actul încheiat la BNP Stan Ana, respectiv este menţionat faptul că „Promitenta - vânzătoare a dobândit imobilul astfel: terenul prin cumpărare, conform Contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 3120/27.05.2005 de către BNP Stan Ana, iar casa de locuit, în baza Certificatului de urbanism nr. 81/26.05.2005 şi Autorizaţiei de construire nr.87/2l.06.2005, eliberate de Primăria comunei Bradu, construcţie finalizată, aşa cum rezultă din Procesul - verbal de recepţie încheiat la data de 17.05.2006, vizat de Primăria comunei Bradu, judeţul Argeş”, astfel încât susţinerile reclamantului nu sunt în concordanţă cu realitatea, aceste documente fiind depuse şi la dosarul cauzei(f.76-92).

Având în vedere că pârâta a prezentat la Biroul notarial documentele înserate în Promisiune a determinat pe promitenţii – cumpărători să încheie Promisiunea bilaterală de vânzare reclamantul să fie de acord cu un asemenea act, greşit aproape integral, în accepţiunea sa, fără să i se facă dovada proprietăţii asupra imobilului din partea S.C. Conform Construct 2005 S.R.L., de acord să cumpere imobilul în aceste condiţii şi să semneze actul în fata notarului public, acceptând doar asigurări verbale din partea administratorului societăţii, aşa cum susţine, întrucât consideră că reclamantul este un om cu un înalt grad de cultură, medic şi cum a fost posibil ca BNP Stan Ana să acord să încheie un asemenea act din moment ce, susţine reclamantul, nu i-au fost puse dispoziţie actele de proprietate ale imobilului.

Instanţa constată că în momentul încheierii Promisiunii de vânzare - cumpărare 2756/14.10.2011 nu exista pe rolul vreunei instanţe niciun litigiu cu privire la imobilul tranzacţionat.

Este adevărat că în anul 2005 a existat un litigiu cu privire la un teren situat în comuna Bradu incluzând şi o suprafaţă de 24 mp. ce se afla sub construcţiile aparţinând S.C. Conform Construct 2005 S.R.L., cauza făcând obiectul dosarului nr. 13580/280/2005.

Prin Sentinţa civilă nr. 5234/10.10.2007 pronunţată de Judecătoria Piteşti dosarul nr. 13580/280/2005 (număr în format vechi 13589/2005) – 15-17 dosar, s-a respins cererea formulată împotriva pârâtului Vatică Bold şi s-a admis acţiunea împotriva pârâtei S.C. Confort Cons 2005 S.R.L., care a avut calitatea de intervenientă în acea cauză, prin care a fost obligată să lase reclamanţilor Berechet în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 287 mp, situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna punct « Obor», judeţul Argeş, precum şi să demoleze construcţiile începute situate pe suprafaţa de 80 mp, în caz de refuz fiind autorizaţi reclamanţii să demoleze construcţiile pe cheltuiala SC C.C. 2005 SRL

Urmare a recursului formulat de SC C.C. 2005 SRL împotriva Sentinţei susmenţionate Tribunalul Argeş a pronunţat decizia civilă nr. 528/R/18.03.2008, irevocabilă, prin care a admis recursul formulat de SC C.C. 2005 SRL şi a modificat în parte sentinţa, în sensul că admis în parte acţiunea formulată de reclamanţi împotriva Confort Construct 2005 SRL., înlăturând însă obligaţia pârâtei de a demola construcţiile începute, situate pe terenul în suprafaţă de 80 mp, precum şi înlăturarea autorizării reclamanţilor de a demola aceleaşi construcţii pe cheltuiala pârâtei.

Având in vedere hotărârile pronunţate de instanţele de judecată, Judecătoria Piteşti, respectiv Tribunalul Argeş, învestite cu acţiunea în revendicare a terenului situat în com. Bradu, sat Geamăna, punctul « Obor», judeţul Argeş, acţiune formulată de soţii Berechet ce a format obiectul dosarului nr. 13580/280/2005, constată că imobilul construit de SC C.C. 2005 SRL nu era afectat de vreun un litigiu la momentul încheierii Promisiunii.

Reclamantul C.D şi intervenienta D.S.L nu au făcut dovada că de la data rămânerii irevocabile a sentinţei susmenţionate şi până la data încheierii Promisiunii între au existat cereri de revendicări de natură să împiedice transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză către promitenţii-cumpărători.

Se apreciază că din moment ce nu exista în octombrie 2011 un litigiu pe rolul instanţelor  judecătoreşti cu privire la acel imobil, nu era necesară încunoştinţarea promitenţilor - cumpărători despre un litigiu terminat în 2006, deci anterior cu 5 ani încheierii promisiunii, din moment ce exista o hotărâre irevocabilă asupra acelui litigiu, în sensul că nu se demolează construcţia existentă pe acea suprafaţă de teren, mai ales că această situaţie nu afecta sub niciun fel tranzacţia dintre părţi.

În ceea ce priveşte susţinerea reclamantului în sensul că pârâta ar fi ascuns realitatea cu privire la situaţia juridică a imobilului, se constată că aceasta nu este întemeiată, deoarece în fişele cadastrale ale societăţii, înregistrate la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Argeş încă de la data existentei titlului de proprietate asupra terenului, respectiv din 2005 şi până în prezent, după edificarea construcţiilor şi înregistrarea lor, nu exista o notare sau interdicţie, sarcină de orice natură înscrisă în cartea funciară cu privire la imobilul identificat cadastral cu numărul 52/9, cu excepţia celor comunicate promitenţilor-cumpărători prin promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată, dar pentru care a deţinut şi deţine acceptul băncii pentru înstrăinare.

În acest sens este depus la dosarul cauzei extrasul de carte funciară privitor la imobil(f.148).

Apare ca neîntemeiată şi susţinerea reclamantului în sensul că pârâta nu ar fi fost interesată nicio clipă să îi vândă imobilul, aceasta declarând formal acest lucru, având în vedere că

la data de 18.10.2011 s-a încheiat un proces - verbal de predare a imobilului cu nr. cadastral 52/9(f. 74), între SC C.C. 2005 SRL şi C.D, de la această dată promitenţii - cumpărători locuind efectiv în acel imobil imediat după încheierea promisiunii de vânzare – cumpărare.

Faptul că promitenţii-cumpărători au locuit efectiv în imobil timp de aproximativ 2 luni este recunoscut şi de intervenientă prin întâmpinare.

 Prin punerea la dispoziţie a imobilului de către pârâtă, imediat după încheierea promisiunii de cumpărare pârâta promitentă-vânzătoare a dovedit buna credinţa în relaţia cu promitenţii - cumpărători.

Ulterior predării imobilului, la data de 28.11.2011, doar reclamantul a convocat pe pârâtă, la data de 02.12.2011, printr-o notificare comunicată prin intermediul executorului judecătoresc Fieraru Eugen(f.18-19), în vederea încheierii unei convenţii prin care să înceteze raporturile contractuale şi restituirea avansului întrucât, considera reclamantul, consimţământul său a fost viciat de către S.C.Confort Construct 2005 S.R.L. prin ascunderea litigiului din 2005, în sensul, precizat de reclamant, că societatea nu ar deţine în proprietate imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare, fapt infirmat prin documentele depuse la dosarul cauzei de către pârâtă.

În aceeaşi convocare, reclamantul C.D consideră că neinformarea  situaţiei juridice a imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare constituie elementul material al laturii obiective al infracţiunii de înşelăciune, prevăzută de art. 215 alin. 1 si 3 Cod penal. De asemenea, solicita convocarea pârâtei pentru a-i preda cheile de la imobil ce îi fuseseră predate de către pârâtă la data de 18.10.2011.

La data de 02.12.2011 nu rezultă că părţile au ajuns la o înţelegere, încheindu-se de către B.N.P. Teodox încheierea de certificare nr.7647/02.12.2011.

Ulterior acestei notificări prin care reclamantul dorea să înceteze raporturile contractuale cu S C Confort Construct 2005 S.R.L., reclamantul s-a răzgândit să mai înceteze raporturile contractuale cu pârâta şi la 05.12.2011 a convocat-o pe pârâtă la data de 13.12.2011(f.25) în vederea perfectării contractului de vânzare - cumpărare asupra aceluiaşi imobil, solicitând „garanţii îndestulătoare împotriva evictiunii”, dar fără a menţiona ce înţelege prin aceste garanţii îndestulătoare, întrucât se pare că simpla garanţie împotriva evictiunii prevăzută de lege nu era suficientă pentru reclamant.

La aceeaşi dată – 05.12.2011, reclamantul a notificat-o şi pe promitenta - cumpărătoare D. S. – L. să se prezinte la data de 13.12.2011 B.N.P. Teodox în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare.

Astfel, în data de 13.12.2011 s-au prezentat la B.N.P. Teodox promitentii -cumpărători C.D şi D.S.L şi promitentul - vânzător SC C.C. 2005 SRL, fiind încheiat în acest sens încheierea de certificare nr. 7746/13.12.2011(f.30).

Aşa cum se specifica şi în încheierea de certificare, pârâta, în vederea încheierii vânzării, a prezentat următoarele documente: hotărârea nr.5 din 10.10.2011 a Consiliului de Administraţie al societăţii, încheierea nr. 11016 din 19.05.2006 a O.C.P.I. - B.C.P.I. Piteşti, autorizaţia de construire nr. 87 din 21.06.2005 a Primăriei Bradu, procesul - verbal de recepţie din 17.05.2006 a Primăriei Bradu, documentaţia cadastrală nr. 17900 din 12.12.2005 a A.N.C.P.I. - O.C.P.I. Argeş, certificat de atestare fiscală nr. 13319 din 13.12.2011 al Primăriei Bradu, adeverinţa nr. 13317 din 13.12.2011 a Primăriei Bradu, acord de înstrăinare afectat de condiţie rezolutorie multiplă nr. 3316 din 09.12.2011 a Credit Europe Bank România S.A.,extras de carte funciară pentru autentificare nr. 50160 din 08.12.2011 a O.C.P.I. -B.C.P.I. Piteşti, promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. 2756 din 14.10.2011 de B.N.P. Stan Ana, documente ce au fost menţionate în încheierea de certificare şi au fost depuse şi la dosarul cauzei(f.74-92).

Deşi i-au fost prezentate toate documentele susmenţionate pentru vânzarea imobilului erau obţinute, reclamantul nu a fost de acord să încheie actul autentic de vânzare-cumpărare pe motiv că nu este îndeplinită cerinţa oferirii garanţiilor şi neprezentării de către vânzător a certificatului energetic şi a dovezii achitării la zi a utilităţilor.

Societatea pârâtă deţine certificat energetic pentru imobilul în cauză, emis înainte de data prevăzută pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare, depus la dosarul cauzei (f.94-108).

Se apreciază că amânarea perfectării vânzării imobilului respectiv, nu se impunea, întrucât pârâta prezentase toate documentele necesare încheierii vânzării, nu exista un motiv întemeiat de amânare a vânzării iar cumpărătorii erau garantaţi prin efectul legii împotriva oricărei evicţiunii de către societatea vânzătoare.

Promitenţii-cumpărători au intrat efectiv în posesia imobilului ce a făcut obiectul Promisiunii la data de 18.10.2011, au locuit în imobil circa două luni, după care, „ reclamantul nu a mai venit acasă”, conform declaraţiei promitentei-vânzătoare, cu alte cuvinte s-a răzgândit să mai întemeieze o familie cu promitenta - cumpărătoare şi, de aici, răzgândirea reclamantului de a mai cumpăra imobilul în indiviziune şi părţi egale cu aceasta, dar cu riscul de a pierde avansul plătit din preţ.

Se constată că SC C.C. 2005 SRL şi-a respectat întocmai obligaţiile asumate prin Promisiune prezentându-se la data stabilita pentru vânzare şi cu documentele necesare vânzării la notarul public ales de reclamant.

Cel care nu a dorit încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este reclamantul C.D nu a dorit niciodată încheierea acestui act, respectiv cumpărarea imobilului, întrucât acesta a încetat relaţiile de prietenie cu promitenta - cumpărătoare D.S.L, ulterior încheierii acestei promisiuni, acesta fiind în realitate adevăratul motiv al refuzului de a cumpăra imobilul, acest fapt fiind confirmat şi de notificările transmise de acesta şi către D.S.L, prin executorul judecătoresc Fieraru Eugen, reclamantul neîncercând o înţelegere pe cale amiabilă cu niciuna dintre celelalte părţi ale promisiunii de vânzare - cumpărare.

Având în vedere clauzele înscrise în Promisiunea de vânzare - cumpărare, prin refuzul de a cumpăra imobilul, reclamantul-promitent pierdea avansul achitat, astfel încât recuperarea acestui avans, avans virat direct către bancă, nu era posibilă decât prin invocarea faptului că nu s-a putut încheia actul propriu - zis de vânzare - cumpărare exclusiv din vina vânzătoarei (răzgândire sau refuz), fapt ce nu a fost dovedit, pârâta nefiind în culpă contractuală, executându-şi obligaţiile ce-i reveneau.

În fine, la data de 22.12.2011 promitenta - cumpărătoare D.S.L declara în faţa B.N.P. Ana Stan - încheierea de autentificare nr.3449/22.12.2011(f.93) faptul că renunţă să cumpere imobilul situat în intravilanul comunei Bradu, sat Geamăna, Complex Confort, punctul Obor, judeţul Argeş, în indiviziune cu dl. C.D, fiind în imposibilitatea de a achita singură diferenţa de preţ stabilită conform Promisiunii. Şi din această declaraţie rezultă faptul că reclamantul refuză cumpărarea acestui imobil, din moment ce promitenta - cumpărătoare D.S.L se vede în imposibilitatea de a achita singură diferenţa de preţ.

Se mai constată că suprafaţa imobilului supus vânzării, suprafaţa specificată în promisiunea de vânzare - cumpărare, corespunde cu suprafaţa înregistrată în evidenţele Primăriei Bradu şi, de asemenea, în evidenţele O.C.P.I. Argeş, conform documentelor depuse la dosarul cauzei(f.87,88).

Pentru toate motivele de fapt şi de drept ce preced constată neîntemeiată acţiunea şi se va respinge.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge acţiunea formulată de reclamantul C.D, cu domiciliul în mun. Piteşti, str. Viilor, bl. U6A, sc. A, ap. 12, jud. Argeş, în contradictoriu cu pârâta SC C.C. 2005 SRL, cu sediul în mun. Piteşti, str. Schitului, nr. 102, jud. Argeş şi intervenientul în interes propriu D.S.L, cu domiciliul în com. Bradu, sat Geamăna, str. Livezilor, nr. 29, jud. Argeş.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 27.02.2013.

Preşedinte,

G I

Grefier,

F Ş

Red. G.I.

Tehnored. E.M./26.03.2013

Ex. 5/3 com.

Domenii speta

Spete similare