Pretenţii Antecontr

dosar nr. 1429/303/2010

sentinţa civilă nr.6610

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, sub nr. 13898/3/07.06.2009, reclamanta S.C. a chemat în judecată în judecată pe pârâtul AC, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 50.000 euro, reprezentând parte din avansul preţului stabilit prin convenţia încheiată de părţi la data de 10.09.2007.

De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că la data de 10.09.2007 a încheiat cu pârâtul o convenţie prin care a fost mandatată să efectueze toate demersurile necesare în vederea obţinerii titlului de proprietate asupra terenurilor agricole în suprafaţă de 1400 mp şi respectiv 3750 mp, terenuri situate în comuna O, în legătură cu care pârâtul a susţinut că a  formulat la Primăria Sectorului 1 Bucureşti cererile nr.  33680/2005 şi nr.33678/2005,  acesta declarând că are vocaţia succesorală de a solicita reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor  menţionate de pe urma defunctei AM

A mai arătat reclamanta că pârâtul s-a obligat să încheie un act de vânzare  cumpărare, iar durata mandatului a fost stabilită până la data de 30.07.2008.

De asemenea, a arătat reclamanta că întrucât demersurile pentru obţinerea titlului de proprietate au necesitat o perioadă mai îndelungată a formulat notificarea  nr. 309N/29.07.2008 prin care i-a solicitat pârâtului să se  prezinte la sediul societăţii reclamante la data de 30.07.2008 pentru prelungirea cu încă 6 luni a perioadei de valabilitate a convenţiei. Pârâtul însă nu a dat curs notificării, astfel cum rezultă din  încheierea  de atestate nr. 67/30.07.2008, motiv pentru care s-a formulat o a doua notificare cu nr.336N/15.08.2008 prin care pârâtului i se solicita să se prezinte la data de 20.08.2008 pentru prelungirea cu 6 luni a perioadei de valabilitate a convenţiei sau să se prezinte la data de 27.08.2008 la sediul B.E.J. pentru a restitui suma de 50.000 euro  reprezentând o parte din avans. A menţionat reclamanta că pârâtul a răspuns doar ultimei notificării, prin răspunsul transmis cu nr.  57172008 şi înregistrat la societatea reclamantă sub nr.  33331/25.08.2008. Prin acest răspuns pârâtul recunoaşte că a primit de la reclamantă suma de  50.000 euro  şi învederează faptul că nu mai doreşte prelungirea duratei convenţiei şi se opune restituirii sumei de 50.000  euro.

A mai arătat reclamanta că deoarece pârâtul şi-a manifestat în mod expres voinţa de a nu mai prelungi convenţie, acest lucru face imposibilă încheierea contractului de vânzare – cumpărare motiv pentru care acesta va trebui să restituie suma de bani primită ca o parte din avans.

De asemenea, a arătat reclamanta că în urma demersurilor pe care le-a făcut primăria Sectorului 1 Bucureşti prin adresa nr. N26815/22.10.2008, a arătat că în urma verificărilor ce au fost efectuate nu au fost identificate cererile cu nr. 33680/2005 şi 33.678/2005 ca fiind depuse de pârât după autoarea sa AM

A menţionat reclamanta că a încercat soluţionarea pe cale amiabilă a litigiului,astfel că în conformitate cu disp. art. 7201 Cod procedură l-a convocat pe pârât la conciliere la data de 03.02.2009, astfel cum rezultă din notificare nr. 19/15.01.2009, dar acest nu s-a prezentat împrejurare faţă de care a fost încheiat procesul verbal din data de 03.02.2009.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 969-970 Cod civil şi art. 274 Cod procedură civilă.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru  în cuantum de 5303,92 de lei (ordinul de plată nr. 418/01.04.2009) şi timbru judiciar în valoare de 5 lei.

La data de 20.06.2009, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat admiterea excepţie de necompetenţă materială şi declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti,iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

În motivarea în fapt a întâmpinării, pârâtul a arătat că reclamanta a fost mandatată  pentru o perioadă de10 luni prin convenţia încheiată la data de 10.,09.2007 să facă toate demersurile pentru obţinerea titlului de proprietate asupra terenurilor agricole în suprafaţă de  1400 mp şi 3750 mp, situate în comuna O pentru înregistrare fiscală a acestora, obţinerea certificatului de urbanism, scoaterea din circuitul agricol şi trecerea în regimul intravilan, efectuarea demersurilor pentru perfectarea contractului de vânzare – cumpărare. Totodată, prin convenţia s-a convenit ca în cazul în care reclamanta îşi îndeplineşte mandatul pârâtul să vândă terenurile acesteia.

A mai arătat pârâtul că reclamanta nu şi-a îndeplinit niciuna din obligaţiile stabilite prin mandat astfel că prin răspunsul nr. 571/20.08.2008 i-a comunicat acesteia că numai doreşte prelungirea convenţiei şi nici restituirea sumei de 50.000 euro echivalent a 165.345 de  lei, deoarece această sumă reprezintă contravaloarea dreptului de exclusivitate de care a beneficiat mandatara pe parcursul derulării convenţiei.

În ceea ce priveşte excepţia necompetenţei materiale, pârâtul a arătat că din conţinutul convenţiei mai sus menţionate, rezultă că aceasta cuprinde două acte şi anume un  mandat şi un antecontract de vânzare – cumpărare, iar raportul juridic de mandat din cadrul convenţiei este unul de natură civilă.

 A menţionat pârâtul că  actul juridic este încheiat între o persoană fizică şi una juridică, iar pârâtul mandatar nu realizează fapte de comerţ prin parcurgerea procedurii de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor. A mai arătat pârâtul că obligaţia asumată de reclamantă prin contractul de mandat nu intră în obiectul său de activitate, ci este o obligaţie civilă, iar un mandat nu poate fi caracterizat drept comercial doar pentru că  una dintre părţi este persoană juridică.

În ceea ce priveşte antecontractul de vânzare cumpărare din cadrul convenţiei pârâtul a arătat că în baza acestuia reclamanta şi-a asumat obligaţia să încheie un contract de vânzare cumpărare în maxim 15 zile de la data notificării, iar această obligaţie nu este faptă de comerţ, codul comercial  prevăzând în art. 3 şi 4 care sunt faptele de comerţ.

De asemenea, a arătat pârâtul că un alt argument pentru susţinerea excepţiei de necompetenţă materială este şi cuantumul pretenţiilor solicitate, împrejurare faţă de care urmează a se aplica dispoziţiile art. 2  pct.1 lit. b din codul de procedură civilă.

A mai arătat pârâtul că cererea de chemare în judecată este neîntemeiată,  deoarece reclamanta nu şi-a îndeplinit mandatul nici măcar parţial şi nu a respectat obligaţia de a da socoteală mandatului despre demersurile pe care le-a făcut în scopul îndeplinirii mandatului. O dovadă certă a  lipsei se interes pe care a dovedit-o reclamanta o constituie şi adresa nr. N26815/22.10.2008 a Primăriei  Sectorului 1 Bucureşti. Astfel, de la data de 22.10.2008 şi până la data formulării primei notificări, respectiv  29.07.2008 prin care se solicita prelungirea convenţiei, reclamanta nu a făcut nici un demers pentru obţinerea titlurilor de proprietate, aceasta nefiind interesată de realizarea contractului .

Totodată, a arătat pârâtul că deşi prin notificare reclamanta arată că au fost efectuate diligenţe la autorităţile administraţiei publice competente pentru obţinerea documentelor necesare în vederea perfectării contractului de vânzare  cumpărare nu a făcut dovada acestor diligenţe.

A menţionat pârâtul că reclamanta a beneficiat de un drept de exclusivitate în îndeplinirea  mandatului, iar faţă de  dispoziţiile art. 8 din convenţie, faţă de atitudinea manifestată de aceasta pe perioada derulării convenţiei, deoarece reclamanta nu şi-a respectat angajamentele s-au cauzAt prejudicii pârâtului. Suma de 165.345 de lei echivalentul a 50.000 euro nu reprezintă avans din preţul de vânzare, astfel cum a susţinut reclamanta, această sumă care a fost plătită în lei şi nu în euro reprezintă de fapt contravaloarea dreptului  de  exclusivitate stabilit prin art. 8 din convenţie.

Dacă suma menţionată ar fi reprezentat avans din preţul de vânzare cumpărare, a arătat pârâtul că acest aspect ar fi trebuit să fie prevăzut în mod expres în convenţie şi nu pe cale separată printr-o declaraţie scrisă după dictare.

A mai arătat pârâtul că declaraţia olografă din data de 10.09.2007 nu  poate fi primită, deoarece a fost scrisă după dictare, iar pârâtul nu avea cunoştinţe de specialitate. Mai mult, vânzarea terenului era condiţionată de îndeplinirea în prealabil a mandatului asupra căruia reclamanta avea exclusivitate. Certitudinea pârâtului cu privire la scopul pentru care a primit suma menţionată mai sus rezultă clar şi din răspunsul la notificare înregistrat sub nr. 571/20.08.2008.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 115-118 Cod procedură civilă.

Prin  sentinţa comercială nr. 12.548/05.11.2009 a Tribunalului Bucureşti , Secţia a VI a Comercială a fost admisă excepţia de necompetentă materială a Tribunalului Bucureşti – Secţia a VI a Comercială şi declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sector 6 Bucureşti.

Pentru a pronunţa această soluţie s-a reţinut că prin convenţia încheiată de  părţi au luat naştere două categorii de raporturi juridice, specifice contractului de mandat şi  antecontractului de vânzare cumpărare. Obligaţia asumată de reclamantă de a depune toate diligenţele pentru obţinerea titlurilor de proprietate asupra a  doua terenuri agricole de 140 mp şi 3750 mp,  întocmirea documentaţiei cadastrale şi intabularea dreptului de  proprietate, înregistrarea fiscală a proprietăţii, obţinerea certificatului de urbanism, scoaterea terenurilor din regimul agricol şi obţinerea regimului de intravilan al terenurilor şi efectuarea tuturor demersurilor pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare este o obligaţie de natură civilă, izvorâtă dintr-un contract de mandat încheiat în temeiul art. 1532 şi următoarele din Codul civil, astfel cum se  menţionează în preambulul convenţiei.

În ceea ce priveşte promisiunea de vânzare  cumpărare a celor două terenuri, s-a reţinut că aceasta face parte din categoria actelor juridice care în concepţia codului comercial sunt acte civile, întrucât privesc bunuri imobile, chiar dacă promitentul cumpărător are calitate de  comerciant.

Prin urmare, având în vedere natura juridică a litigiului  ce rezultă din însuşi actul ce constituie fundamentul raporturilor juridice deduse judecăţii şi valoarea obiectului cererii 50.000 euro (211.740 lei) în temeiul art. 158 -159 pct. b din Cod procedură civilă raportat la art. 2 alin. 1 lit. b şi art. 1  alin. 1 Cod procedură civilă se impune declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sector 6 Bucureşti în a cărei rază de competenţă se află domiciliul pârâtului.

Cererea a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 6 Bucureşti sub nr. 1429/303/25.03.2010.

La termenul de judecată din 22.04.2010, pârâtul a arătat că OM este fratele său, iar instanţa în baza rolului activ în baza art. 129 alin. 4 Cod procedură civilă a  dispus emiterea unor adrese către Primăria Sectorului 1 Bucureşti în vederea comunicării cererilor de retrocedare nr. 4161/2001 şi nr. 4162/2001 şi către Administraţia Financiară Sector 6 Bucureşti pentru comunicarea fişei fiscale a pârâtului pentru anul 2007 şi 2008 pentru a se verifica cu ce titlu s-a încasat de către acesta suma de 50.000 euro.

La data de 28.08.2010, s-a depus la dosar adresa nr. N11250/28.05.2001 a Primăriei Sectorului  1 Bucureşti – Direcţia Fond Funciar Cadastru şi Registrul Agricol prin care se arată că nu au fost identificate cererile de retrocedare cu nr. 4161/2001 şi nr. 4162/2001, iar prin adresele cu numerele arătate mai sus au transmise către Prefectul Municipiului Bucureşti borderourile nr. 206 şi 207 privind propunerea de reconstituire a dreptului de proprietate conform art. 36 alin. 2 şi 3 din Legea nr. 18/1991, depunându-se aceste adrese la dosar - aflate la filele 41-50 dosar.

Prin adresa nr. 13598/01.06.2010 a Primăriei Sectorului  1 Bucureşti - Direcţia Fond Funciar Cadastru şi Registrul Agricol s-a arătat că cererea cu nr. 101/08.01.1998 a  fost depusă la Primăria oraşului O la data de  08.01.1998 şi transmisă Primăriei Sectorului 1 în data de 11.08.2005 prin adresa nr. 28918/11.08.2005, iar cererile cu nr. 4161/2001 şi nr. 4162/2001 nu au fost identificate. Deoarece aceste cereri au fost formulate pentru terenuri situate în comuna Ose solicită a  se cere relaţii de la Primăria O

S-a anexat acestei adrese fotocopii de pe:  adresa nr. 33681 a Primăriei Sector 1-Direcţia Fond Funciar Cadastru şi Registrul Agricol, dovada comunicării acesteia, cererea formulată de către OM  la data de 19.09.2005 înregistrată sun nr. 33681 şi actele anexate acesteia, precum şi declaraţiile numitului OM – filele 52-94 dosar şi cererea formulată de către AC actele anexate acesteia – filele 100 - 113.

Totodată s-a depus la dosar adresa nr. 33419/28.02.2008 a Primăriei Sectorului  1 Bucureşti – Direcţia Fond Funciar Cadastru şi Registrul Agricol, dovada comunicării acesteia, prin care i  se solicita pârâtului completarea documentaţiei pentru reconstituirea dreptului de proprietate.

Prin adresa nr. 36917/07.06.2010 a Administraţiei Finanţelor Publice Sector 6  s-a comunicat că pârâtul  nu figurează înregistrat cu fişe fiscale pentru anii 2007 şi 2008 ( fila  115 dosar), iar prin adresa nr. 29952/16.07.2010 a Administraţiei Finanţelor Publice Sector 6, aflată la fila 120 dosar s-a arătat că pârâtul figurează doar cu venituri din pensii pe anii 2007 şi 2008.

Au  fost încuviinţate şi s-au administrat pentru reclamantă următoarele probe:

- proba cu înscrisuri, sens în care s-au depus la dosar fotocopii  de pe  convenţia încheiată la data de 10.09.2007, procesul verbal din 03.02.2009 de conciliere, invitaţia la conciliere şi dovada expedierii acesteia,  declaraţia  înregistrată la reclamantă sub nr. 3099/10.09.2007, cererea de deschidere cont curent din 10.09.2007, notificarea nr. 426/29.07.2008 şi dovada expedierii acesteia,încheierea de atestare nr. 67/30.07.2008, notificarea nr. 336N/15.08.2008 şi dovada comunicării acesteia, procesul verbal din  27.08.2008, răspunsul pârâtul înregistrat la reclamantă sub nr. 3331/25.08.2008, adresa înregistrată la SCPA Corciu şi Asociaţii  sub nr. 423/29.07.2008, adresa  nr. N26815/22.10.2008 a Primăriei Sectorului  1 Bucureşti – Direcţia Fond Funciar Cadastru şi Registrul Agricol, cererea înregistrată la Primăria Sectorului 1 Bucureşti sub nr. 9025/17.03.2009, adresa înregistrată sub nr. 44 înregistrată la SCPA Corciu şi Asociaţii, convocare la conciliere nr. 19/15.01.2009 şi dovada comunicării acesteia,  procesul verbal din 03.09.2009

- proba cu interogatoriul pârâtului, răspunsurile fiind consemnate în scris şi ataşate la dosar , filele 127 şi 128 dosar.

A fost încuviinţată şi s-a administrat pentru  pârât proba cu înscrisuri, sens în care s-au depus la dosar adresele nr. 33678/16.11.2005 şi nr. 33680/16.11.2005 ale Primăriei Sectorului  1 Bucureşti – Direcţia Fond Funciar Cadastru şi Registrul Agricol, notificarea înregistrată sub nr. 22842/26.10.2001 la Prefectura Municipiului Bucureşti.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

Prin convenţia încheiată de  părţi la data de 10.09.2007 au luat naştere două categorii de raporturi juridice, specifice contractului de mandat şi  antecontractului de vânzare cumpărare. Obligaţia asumată de reclamantă de a depune toate diligenţele pentru obţinerea titlurilor de proprietate asupra a  doua terenuri agricole de 140 mp şi 3750 mp,  întocmirea documentaţiei cadastrale şi intabularea dreptului de  proprietate, înregistrarea fiscală a proprietăţii, obţinerea certificatului de urbanism, scoaterea terenurilor din regimul agricol şi obţinerea regimului de intravilan al terenurilor şi efectuarea tuturor demersurilor pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare este o obligaţie de natură civilă, izvorâtă dintr-un contract de mandat încheiat în temeiul art. 1532 şi următoarele din Codul civil, astfel cum se  menţionează în preambulul convenţiei.  Părţile au menţionat că este valabil contractul de mandat  până la data de 10.09.2007.

Prin declaraţia olografă scrisă şi semnată de pârât, din 10.09.2007 (fila 10 din dosarul nr.13898/3/2009) acesta a arătat că a primit suma  de 165.345 lei echivalent  a  50.000 euro, sumă care reprezintă o parte din avansul din preţul de 10% stabilit cu  ocazia semnării convenţiei.

Instanţa reţine că suma de bani  mai sus menţionată reprezintă avans din preţ, iar susţinerile  pârâtului în sensul că a scris după dictare şi astfel declaraţia olografă nu exprimă voinţa sa liber exprimată şi suma de 50.000 euro reprezintă contravaloarea dreptului de exclusivitate de care reclamanta a beneficiat pe parcursul derulării acordului sunt nefondate, deoarece pârâtul nu a  dovedit  aceste susţineri în condiţiile art.1169 din Codul civil.

Instanţa constată, faţă de materialul probator administrat în cauză, faptul că declaraţia olografă scrisă şi semnată  de pârât a fost dată în aceeaşi zi  cu  încheierea convenţiei, că suma  de 165.345 lei  echivalent  a  50.000 euro a fost primită de pârât cu titlu de avans din preţul stabilit de părţi pentru  cele două terenuri agricole de 140 mp şi 3750 mp situate în O.

Până la  data de 30.07.2008 reclamanta nu şi-a adus la îndeplinire obligaţiile  sale de mandatar, motiv  pentru  care  l-a notificat  pe  pârât pentru prelungirea  termenului prevăzut  în contract, conform notificărilor aflate la filele 15,16,19 şi 20.

Potrivit înscrisului aflat la fila 24 dosar pârâtul le-a adus la cunoştinţă reprezentanţilor reclamantei că nu doreşte prelungirea termenului stabilit prin convenţie, deoarece  aceştia au dat dovadă de lipsă de interes în îndeplinirea mandatului.

Prin art.3 din convenţie s-a  menţionat  că reclamanta  va  primi ca remuneraţie pentru mandat 50% din preţul stabilit de părţi la 700 Euro pe metru pătrat, remuneraţie care nu va fi  achitată, ci va fi  dedusă din preţul convenit de  părţi.

Instanţa, având  în vedere petitul cererii de chemare în judecată şi regula că nu se poate acorda  mai mult  decât s-a cerut,  reţine că reclamanta  solicită obligarea pârâtului la plata  sumei de 50.000 Euro nu  ca  remuneraţie pentru  mandat, ci ca parte din avans. În consecinţă, aspectele legate sau  nu de executarea mandatului pot fi avute în vedere de instanţa numai  pentru  a reţine a cui a  fost culpa pentru că nu s-a ajuns la încheierea contractului  de  vânzare cumpărare.

Reclamanta potrivit înscrisurilor aflate la dosar (filele 25,26, 28 şi 29) a făcut demersuri pentru executarea mandatului la data de 23.07.2008, adică cu  7 zile înainte de expirarea termenului stabilit pentru executarea mandatului, iar  nemulţumirea pârâtului legată de felul în care s-au  executat obligaţiile este  întemeiată.

În art.5 din convenţie s-a prevăzut că în cazul în care  până la expirarea unui termen de 15 zile de la notificarea făcută în scris  de  reclamantă prin care se  solicită încheierea contractului  de vânzare cumpărare, reclamanta  din motive  independente  de voinţa sa refuză perfectarea  actelor de vânzare cumpărare, pârâtul este  liber  să vândă unei alte  persoane terenul cu  obligaţia restituirii sumelor avansate  de reclamantă pentru  obţinerea  titlului de proprietate la care se adaugă un comision de 3%. Având în vedere faptul că reclamanta nu şi-a îndeplinit corespunzător obligaţiile ca mandatar dispoziţiile art.5 din convenţie nu  sunt aplicabile în speţă, iar pe de altă parte aceasta nu a solicitat restituirea sumelor avansate  pentru perfectarea actelor de vânzare cumpărare şi nici a comisionului.

De asemenea, instanţa constată că prin art.6 din convenţie s-a prevăzut că dacă pârâtul refuză perfectarea actelor de vânzare cumpărare  reclamanta  este  îndreptăţită să se adreseze instanţei de judecată, pentru  încheierea unei hotărâri  care să  ţină loc de  act de vânzare cumpărare.

Reclamanta  nu s-a adresat instanţei pentru pronunţarea unei hotărâri care să  ţină loc  de  act de  vânzare  cumpărare, ci pentru restituirea avansului de 50.000 Euro achitat în baza  antecontractului.

Părţile nu au  prevăzut în contract  un pact comisoriu prin care să se stabilească desfiinţarea antecontractului de vânzare cumpărare fără alte formalităţi şi fără punerea în întârziere. Prin urmare, este necesară intervenţia instanţei în aprecierea întrunirii condiţiilor rezoluţiunii: neexecutarea  contractului, neexecutarea imputabilă debitorului, punerea în întârziere a debitorului.

Instanţa reţine că atâta timp cât antecontractul nu a fost  desfiinţat  nu se poate pune problema repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii lui, prin restituirea avansului achitat pârâtului.

Părţile au prevăzut în antecontract că în situaţia în care pârâtul va refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare reclamanta va putea  solicita  instanţei  pronunţarea  unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare  cumpărare putându-se  deci solicita de către reclamantă fie  pronunţarea unei hotărâri de vânzare cumpărare, fie  rezoluţiunea  antecontractului.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art.969 şi art.1169 Cod civil, deoarece reclamanta  a solicitat restituirea  prestaţiilor dintr-un antecontract  care nu  a dovedit că a fost desfiinţat, va respinge, ca  neîntemeiată, cererea formulată de reclamantă.

În temeiul principiului disponibilităţii  se va lua  act că părţile  nu au solicitat cheltuieli de  judecată.

Domenii speta

Spete similare