Acţiune în constatare nevalabilitate procură; admisibilitate în raport de art.111 Cod procedură civilă

Prin solicitarea de a se verifica expirarea sau revocarea procurii se tinde la constatarea unei situaţii de fapt, o atare cerere fiind inadmisibilă, potrivit art.111 C.pr.civ., ceea ce justifică admiterea excepţiei invocate şi respingerea ca inadmisibil a acestui capăt de cerere.

În schimb, apărările invocate în susţinerea acestei solicitări urmează să fie avute în vedere şi analizate cu prilejul soluţionării capătului de cerere vizând constatarea nulităţii absolute, deoarece se circumscriu apărărilor formulate în legătură cu acesta şi tind la obţinerea nulităţii contractului de vânzare – cumpărare. Cu alte cuvinte, susţinerile în sensul expirării sau revocării procurii nu prezintă relevanţă prin ele însele, ci sunt considerate argumente în sprijinul aplicării sancţiunii de drept civil a nulităţii absolute, făcând obiectul analizei cu prilejul soluţionării capătului patru de cerere. sentinţa civilă nr. 2985/31.03.2009

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de 07.08.2008 sub nr.8956/300/2008, reclamanta Ş.I. a chemat în judecată pe pârâţii T.N. şi P.S., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, să constate expirarea termenului de valabilitate a antecontractului de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005, autentificat la BNP „Aequitas”, să constate notarea nelegală în registrul de carte funciară, partea a III-a, a promisiunii de vânzare în favoarea pârâtei T.N. în baza antecontractului de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005, să constate că procura autentificată la BNP „Aequitas” sub nr.647/05.05.2005 în favoarea pârâtului P.S. avea termenul expirat, devenise caducă şi îşi încetase valabilitatea la data încheierii de către mandatar a contractului de vânzare – cumpărare, să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1506/16.05.2008, să oblige pârâta T.N. la plata sumelor datorate pentru lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada 26.08.2005 – 16.05.2008, la plata de daune materiale pentru construcţia ilegal edificată la această locuinţă în anul 2007, la plata diferenţei de valoare la preţul actual pe piaţa imobiliară a locuinţei şi la plata de daune interese, să oblige pârâtul P.S. la plata de daune materiale reprezentând lipsa de spaţiu şi de proprietate rezultând din încheierea contractului de vânzare – cumpărare menţionat, în baza unei procuri expirate şi revocate expres, la plata diferenţei de valoare la preţul actual pe piaţa imobiliară a locuinţei şi la plata de daune interese pentru prejudiciul adus prin semnarea contractului de vânzare – cumpărare, să dispună restituirea apartamentului situat în mun. Bucureşti, str. L. nr.19, parter, sector 2, adevăratului proprietar Şerban Ioana, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că la data de 05.05.2005 a încheiat cu pârâta T.N. antecontractul de vânzare – cumpărare pentru imobilul din mun. Bucureşti, str. L. nr.19, sector 2, imobil dobândit în baza Legii nr.112/1995 prin contractul de vânzare – cumpărare nr.3807/26.06.1997. În antecontract părţile au stipulat un preţ de 10.000 EUR, din care s-a achitat un avans de 9.000 EUR, iar restul sumei s-a plătit la data de 24.05.2007, pentru care s-a întocmit o chitanţă de mână. Reclamanta a subliniat că părţile au stipulat în antecontract că promisiunea de vânzare – cumpărare este valabilă până la data la care legislaţia română va permite intrarea în circuitul civil a acestui imobil, cu obligaţia încheierii contractului de vânzare – cumpărare în termen de 60 de zile de la acea dată, fiind astfel stabilit un termen limită, respectiv 60 de zile de la data de 26.06.2007, dată la care se împlineau cei 10 ani de interdicţie de înstrăinare, după care antecontractul de vânzare – cumpărare a devenit caduc.

Reclamanta a învederat că după data de 26.08.2007 niciuna dintre părţi nu a notificat cealaltă parte pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică şi nici nu a cerut a se prelungi valabilitatea antecontractului, în condiţiile în care promitenta – vânzătoare a înmânat promitentei – cumpărătoare cheile imobilului chiar de la momentul semnării actului.

S-a mai arătat că reclamanta l-a mandatat pe pârâtul P.S. să obţină toate actele necesare încheierii contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică şi să vândă imobilul respectiv în numele proprietarei, însă promitenta – cumpărătoare de rea – credinţă nu a avea interesul pentru perfectarea vânzării – cumpărării deoarece toate taxele şi amenzile cădeau în sarcina adevăratului proprietar.

Cu privire la procura încheiată în favoarea mandatarului pârât P.S., s-a subliniat că aceasta nu poartă denumirea de „procură specială”, astfel cum se cere pentru actele de dispoziţie, iar mandatul a fost dat în considerarea antecontractului, fiind valabil atât timp cât a fost valabilă promisiunea de vânzare – cumpărare, deoarece, în caz contrar, ar fi trebuit să se specifice în cuprinsul procurii în mod expres că aceasta are termen nelimitat.

Reclamanta a subliniat că procura şi-a pierdut valabilitatea la data de 26.08.2007, dar pentru o mai mare siguranţă aceasta a revocat-o expres la data de 05.05.2008, conform declaraţiei autentificate sub nr.687/05.05.2008, însă pârâţii s-au prezentat la ANCPI – Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 2 şi au notat antecontractul de vânzare – cumpărare în favoarea promitentei – cumpărătoare pentru a fi făcut opozabil terţilor, notare apreciată ca nelegală deoarece nu vizează un act valabil, ci un act expirat de 9 luni.

Ulterior, ca urmare a neverificării valabilităţii antecontractului de vânzare – cumpărare şi a procurii, la data de 16.05.2008 s-a încheiat între reclamantă prin mandatar P.S. şi pârâta T.N. contractul de vânzare – cumpărare nr.1506, în baza căruia aceasta din urmă a devenit proprietara imobilului, act apreciat nul, atât timp cât antecontractul de vânzare – cumpărare era expirat.

Cât priveşte punctele 5 şi 6 din cerere, s-a precizat că se solicită plata unor sume drept daune materiale şi daune interese pentru lipsa de folosinţă a imobilului timp de 3  ani şi pierderea imobilului pe baza unor acte nevalabile.

În drept, sunt invocate prevederile art.969 şi urm., art.1294 şi urm., art.1532 şi urm. C.civ., Legea nr.7/1996.

În susţinerea cererii, reclamanta a depus la dosarul cauzei, în copii conforme cu originalul, procura autentificată sub nr.647/05.05.2005, declaraţia de revocare autentificată sub nr.687/05.05.2008, antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.649/05.05.2005, contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1506/16.05.2008, extras de carte funciară pentru autentificare nr.255792/13.05.2008.

Prin cererea precizatoare depusă în şedinţa publică din data de 08.10.2008, reclamanta Ş.I. şi-a precizat capetele 5 şi 6 din cererea de chemare în judecată în sensul că solicită obligarea pârâtei T.N. la plata sumelor datorate pentru lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada 26.08.2005 – 16.05.2008, la plata de daune materiale pentru construcţia ilegal edificată la această locuinţă în anul 2007 şi la plata de daune interese, precum şi obligarea pârâtului P.S. la plata de daune materiale reprezentând lipsa de spaţiu şi de proprietate rezultând din încheierea contractului de vânzare – cumpărare menţionat, în baza unei procuri expirate şi revocate expres, la plata diferenţei de valoare la preţul actual pe piaţa imobiliară a locuinţei şi la plata de daune interese pentru prejudiciul adus prin semnarea contractului de vânzare – cumpărare, fără a solicita astfel obligarea ambilor pârâţi la plata diferenţei de valoare la preţul actual pe piaţa imobiliară a locuinţei.

Prin cererea precizatoare depusă în şedinţa publică din data de 11.11.2008, reclamanta Ş.I. a arătat că valoarea capătului 5 de cerere este în total de 40.437,50 lei reprezentând 19.687,50 lei contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului, 2000 lei daune materiale pentru construcţia ilegal edificată şi 18.750 lei daune interese, iar valoarea capătului 6 de cerere este în total de 38.437,50 lei, adică 19.687,50 lei contravaloarea lipsei de spaţiu şi de proprietate şi 18.750 lei daune interese, în timp ce valoarea capătului 7 este dată de valoarea de impunere a imobilului de 60.000 lei.

Prin întâmpinare, pârâta T.N. a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, învederând că reclamanta a dobândit un spaţiu de locuit compus din două încăperi şi un antreu în suprafaţă totală de 16,36 m.p. situat în mun. Bucureşti, str. L. nr.19, sector 2, în baza contractului de vânzare – cumpărare nr.3807/26.06.1997, încheiat cu S.C. Apolodor S.A. în baza Legii nr.112/1995, iar la data de 05.05.2005 între părţi s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.649/05.05.2005 prin care reclamanta s-a obligat să vândă pârâtei imobilul menţionat pentru suma de 10.000 EUR. În ziua în care s-a încheiat promisiunea de vânzare – cumpărare, reclamanta a dat două procuri nr.647/05.05.2005 şi nr.648/05.05.2005, prin care l-a împuternicit pe pârâtul P.S. să-i vândă imobilul după data de 26.06.2007, dar a împuternicit-o şi pe pârâta T.N. să administreze locuinţa promisă spre vânzare, pe care o poate închiria şi poate încasa chiria corespunzătoare.

Pârâta a mai învederat că la data de 05.05.2005 a achitat suma de 9.000 EUR, iar la data de 24.05.2005 a plătit restul de preţ de 1.000 EUR, fiind eliberată o chitanţă sub semnătură privată, pentru ca la data de 22.04.2008 să se încheie actul adiţional la antecontractul de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005 autentificat sub nr. 1341, prin care termenul de încheiere a contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică s-a stabilit a fi până la data de 16.06.2008, contract ce a fost încheiat prin mandatarul P.S. la data de 16.05.2008 sub nr.1506.

S-a mai subliniat că despre declaraţia de revocare a procurii cumpărătoarea a luat cunoştinţă cu ocazia comunicării actelor din prezentul dosar, dar comunicarea nu s-a făcut în termen util nici mandatarului P.S., astfel că actul de vânzare – cumpărare este valabil încheiat, cu respectarea tuturor dispoziţiilor legale, în baza antecontractului a cărui valabilitate a fost prelungită şi în baza procurii de vânzare.

Cât priveşte lipsa de folosinţă a imobilului, pârâta a arătat că a fost împuternicită expres să administreze locuinţa, fără nicio limită şi fără vreo obligaţie către reclamantă, efectuând eforturi şi cheltuieli materiale multiple în acest sens.

În drept, sunt invocate prevederile art.115 C.pr.civ.

În apărare, pârâta a depus la dosarul cauzei, în copie, actul adiţional la antecontractul de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005 autentificat sub nr.1341/22.04.2008, declaraţia autentificată sub nr.1342/22.04.2008, procura autentificată sub nr.648/05.05.2005, dovada notificării revocării.

Prin întâmpinare, pârâtul P.S. a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, arătând că a respectat întocmai procura nr.647/05.05.2005 în sensul că după data de 26.07.2007 a perfectat actul de vânzare – cumpărare cu pârâta T.N., conform antecontractului de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005. Pârâtul a mai subliniat că la data la care s-a încheiat actul de vânzare – cumpărare procura era valabilă, nu era expirată, iar măsura de revocare i-a fost comunicată prin poştă la data de 20.05.2008, după data efectuării contractului de vânzare – cumpărare.

În drept, sunt invocate prevederile art.115 C.pr.civ.

Prin încheierea din camera de consiliu din data de 10.12.2008, instanţa a încuviinţat în parte reclamantei cererea de ajutor public judiciar, dispunând reducerea taxei judiciare de timbru într-un procent de 50% de la suma de 4024,7 lei la suma de 2012,35 lei, pe care a eşalonat-o în 24 de rate lunare, până în prezent fiind achitată cu acest titlu suma de 425 lei, conform art.2 din Legea nr.146/1997, precum şi timbru judiciar de 5 lei, potrivit art.3 alin.2 din OG nr.32/1995.

La termenul din data de 13.01.2009, instanţa a încuviinţat pentru părţi proba cu înscrisuri şi proba cu interogatoriul, apreciindu-le utile, pertinente şi concludente soluţionării cauzei, potrivit art.167 C.pr.civ., şi a respins ca nefiind utile cauzei proba cu expertiza specialitatea construcţii, solicitată de reclamantă, şi proba testimonială, solicitată de pârâta T.N., văzând teza probatorie invocată în susţinerea acestor dovezi, raportat la obiectul cererii de chemare în judecată şi care, preponderent, presupune administrarea probei cu înscrisuri.

În cadrul probei cu înscrisuri, la solicitarea reclamantei, au fost emise adrese către BNPA „A” pentru a comunica toate actele care au stat la baza autentificării antecontractului de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005, către BNPA „M.P., M.I. şi S.T.” pentru a comunica toate actele care au stat la baza încheierii contractului de vânzare – cumpărare nr.1506/16.05.2008, către BNP „G.A.C.” pentru a comunica adresa prin care s-a transmis la Infonot revocarea procurii nr.647/05.05.2005, către Infonot pentru a comunica dacă şi când a primit înştiinţarea de revocare a procurii nr.647/05.05.2005, precum şi dacă s-au cerut informaţii despre această procură de către BNPA „M.P., M.I. şi S.D.T.”, către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 2 pentru a comunica toate actele care au stat la baza notării în registrul de carte funciară a antecontractului de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005, precum şi actele care au stat la baza intabulării dreptului de proprietate în temeiul contractului de vânzare – cumpărare nr.1506/16.05.2008, răspunsurile tuturor acestor instituţii, împreună cu înscrisurile solicitate, fiind ataşate la dosar.

În administrarea probei cu înscrisuri, reclamanta a depus la dosarul cauzei dovezile de comunicare a revocării procurii către pârâţi, însoţite de confirmările de primire, extras de carte funciară cu privire la imobil, certificatul nr.143624/01.10.2008 eliberat de Infonot.

În şedinţa publică din data de 24.03.2009, instanţa a procedat la administrarea interogatoriilor părţilor, răspunsurile acestora fiind consemnate separat şi ataşate la dosarul cauzei.

La termenul din data de 24.02.2009, pârâta T.N. a invocat excepţia inadmisibilităţii capetelor 1-3 din cererea de chemare în judecată, excepţia lipsei de interes şi excepţia lipsei calităţii procesuale active pentru capetele 4 şi 5 din cererea de chemare în judecată şi excepţia lipsei de obiect pentru capătul 7, excepţii ce au fost supuse dezbaterii contradictorii a părţilor în şedinţa publică din data de 24.03.2009, urmând a fi analizate mai jos, după reţinerea situaţiei de fapt.

Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de vânzare – cumpărare nr.3807/26.06.1997, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti prin S.C. Apolodor S.A., reclamanta Ş.I. a cumpărat în temeiul Legii nr.112/1995 apartamentul compus din două camere şi antreu în suprafaţă totală de 16,36 m.p., situat în mun. Bucureşti, str. L. nr.19, sector 2.

Ulterior, la data de 05.05.2005, între reclamantă, în calitate de promitentă vânzătoare, şi pârâta T.N., în calitate de promitentă cumpărătoare, s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.649/05.05.2005 la BNPA „A”, prin care prima s-a obligat să vândă, iar a doua s-a obligat să cumpere dreptul de proprietate asupra imobilului situat în mun. Bucureşti, str. L. nr.19, parter, sector 2, în schimbul unui preţ de 10.000 EUR. În privinţa duratei antecontractului, părţile au stipulat în art.3 că „prezenta promisiune de vânzare – cumpărare este valabilă până la data la care legislaţia română va permite intrarea în circuitul civil a acestui imobil, iar părţile contractante se obligă să încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică în termen de 60 de zile de la această dată”. De asemenea, este de reţinut că, în art.4 paragraful 5 s-a stipulat că, în ipoteza în care promitenta vânzătoare nu îşi va îndeplini obligaţiile asumate prin antecontract, promitenta cumpărătoare se va putea adresa instanţei judecătoreşti competente pentru a obţine pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare.

Conform menţiunilor din antecontractul de vânzare – cumpărare, reclamanta a primit cu titlu de avans suma de 9000 EUR din preţul total de 10.000 EUR, iar restul de 1.000 EUR a fost achitat la data de 24.05.2005, conform înscrisului sub semnătură privată intitulat „chitanţă”, plata integrală a preţului nefiind contestată de niciuna dintre părţi.

În aceeaşi zi când s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare, reclamanta a dat o procură autentificată sub nr.647/05.05.2005 la BNPA „A” prin care l-a împuternicit pe pârâtul P.S. să vândă pârâtei T.N. imobilul situat în mun. Bucureşti, str. L. nr.19, parter, sector 2, compus din două camere şi antreu în suprafaţă de 16,36 m.p., cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, după data de 26.06.2007, dată la care legislaţia română va permite intrarea în circuitul civil a acestui imobil. Mandanta a precizat limitele mandatului prin aceea că mandatarul său este abilitat să îndeplinească toate formalităţile pentru obţinerea actelor necesare vânzării (documentaţia cadastrală, certificat fiscal, încheierea de intabulare, extras de carte funciară, etc.), va îndeplini orice fel de formalităţi, va face orice fel de cereri sau declaraţii, va stabili condiţiile şi clauzele vânzării, va semna atât contractul de vânzare – cumpărare în faţa notarului public, cât şi alte antecontracte şi acte adiţionale la antecontracte de vânzare – cumpărare, în limitele prezentului mandat, semnătura sa fiindu-i opozabilă reclamantei.

De asemenea, la aceeaşi dată şi la acelaşi birou notarial, reclamanta a dat procura autentificată sub nr.648/05.05.2005 prin care a împuternicit-o pe pârâta T.N., promitenta cumpărătoare, în numele său şi pentru sine să administreze cu puteri depline imobilul situat în mun. Bucureşti, str. L. nr.19, parter, sector 2, fiind mandatată să ia măsurile care se impun pentru o bună conservare şi administrare a imobilului, să îl închirieze şi să încaseze chiria corespunzătoare.

Ulterior, între reclamantă prin mandatar P.S. şi pârâta T.N. s-a încheiat actul adiţional autentificat sub nr.1341/22.04.2008 la BNPA „M.P., M.I. şi S.D.T.” prin care termenul de încheiere a contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, prevăzut în antecontractul de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005, a fost prelungit de la intervalul de 60 de zile la data de 16.06.2008.

În virtutea acestor raporturi contractuale dintre părţi, la data de 16.05.2008 a fost încheiat contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1506/16.05.2008, având ca obiect imobilul sus-menţionat şi preţul de 10.000 EUR deja achitat, conform celor sus-arătate, actul fiind semnat personal de cumpărătoarea pârâtă şi prin mandatar P.S. de vânzătoarea reclamantă.

Anterior acestui moment, la data de 05.05.2008, reclamanta Ş.I. a dat o declaraţie autentificată sub nr.687/05.05.2008, prin care a arătat că revocă în totalitate şi în mod expres procura autentificată sub nr.647/05.05.2005 prin care l-a împuternicit pe pârâtul P.S. să vândă pârâtei T.N. imobilul din mun. Bucureşti, str. L. nr.19, parter, sector 2.

Notificarea revocării mandatului de către mandantă s-a făcut către mandatar şi către cumpărătoare la data de 20.05.2008, după cum rezultă din confirmările de primire depuse la dosar de către reclamantă, coroborate cu răspunsurile acesteia la interogatoriu prin care a recunoscut că nu i-a anunţat pe pârâţi anterior despre revocarea mandatului. Aşadar, este indubitabil că notificarea revocării s-a făcut ulterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare, deoarece depunerea acesteia la oficiul poştal pentru comunicare s-a făcut la data de 17.05.2008, conform ştampilei aplicate pe înscrisul doveditor, coroborată cu recunoaşterea reclamantei la interogatoriu.

Instanţa mai reţine că, prin încheierea nr.251998/09.05.2008 pronunţată la data de 13.05.2008, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a admis cererea pârâtei T.N. de notare în cartea funciară a dreptului de promisiune asupra imobilului cu număr cadastral 11313/0;2, situat în mun. Bucureşti, str. L. nr.19, parter, sector 2, iar prin încheierea nr.262887/19.05.2008, pronunţată la data de 29.05.2008, a fost admisă cererea acesteia de intabulare a dreptului de proprietate asupra aceluiaşi imobil, în baza contractului de vânzare – cumpărare nr.1506/16.05.2008.

Considerându-se vătămată prin încheierea acestui contract de vânzare – cumpărare, reclamanta Ş.I. a introdus  prezenta cerere de chemare în judecată în contradictoriu cu pârâţii T.N. şi P.S., formulând şapte capete de cerere pe care instanţa le apreciază fie ca inadmisibile, fie ca neîntemeiate, pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.

Trebuie făcută precizarea că instanţa va analiza fiecare excepţie invocată, împreună cu fiecare capăt de cerere la care se referă aceasta, cu precizarea că excepţia tardivităţii invocării excepţiilor, formulată de către reclamantă, nu poate fi primită, întrucât acestea se referă la norme de ordine publică ce pot fi ridicate în orice stare a pricinii, iar nu în limitele instituite de art.136 C.pr.civ.

Primul capăt de cerere are ca obiect constatarea expirării termenului de valabilitate a antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.649/05.05.2005 la BNPA „A”. În legătură cu această solicitare, pârâta T.N. a invocat excepţia inadmisibilităţii, în raport de prevederile art.111 C.pr.civ., în conformitate cu care „partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existenţei sau neexistenţei unui drept”. Din modul de formulare rezultă cu certitudine că acţiunea în constatare se poate referi doar la un drept, iar nu la o situaţie de fapt. Aşa fiind, prin solicitarea de a se verifica expirarea unui termen se tinde la constatarea unei situaţii de fapt, o atare cerere fiind inadmisibilă, potrivit art.111 C.pr.civ., ceea ce justifică admiterea excepţiei invocate şi respingerea ca inadmisibil a acestui capăt de cerere.

În schimb, apărările invocate în susţinerea acestei solicitări urmează să fie avute în vedere şi analizate cu prilejul soluţionării capătului de cerere vizând constatarea nulităţii absolute, deoarece se circumscriu apărărilor formulate în legătură cu acesta şi tind la obţinerea nulităţii contractului de vânzare – cumpărare. Cu alte cuvinte, susţinerile în sensul expirării termenului stipulat în antecontractul de vânzare – cumpărare nu prezintă relevanţă prin ele însele, ci sunt considerate argumente în sprijinul aplicării sancţiunii de drept civil a nulităţii absolute, făcând obiectul analizei cu prilejul soluţionării capătului patru de cerere.

Al doilea capăt de cerere are ca obiect constatarea notării nelegale în cartea funciară a promisiunii de vânzare – cumpărare în favoarea pârâtei T.N., în baza antecontractului de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005. Şi în legătură cu această cerere pârâta a invocat excepţia inadmisibilităţii, pe care instanţa o apreciază ca neîntemeiată şi urmează să o respingă, având în vedere că aceasta nu se întemeiază pe dispoziţiile art.111 C.pr.civ., ci pe cele ale Legii nr.7/1996. Printr-o astfel de solicitare reclamanta a înţeles să formuleze, în realitate, o plângere împotriva încheierii de carte funciară, întemeiată pe dispoziţiile art.50 din Legea nr.7/1996, criticând legalitatea soluţiei de admitere a notării promisiunii de vânzare – cumpărare. Sub acest aspect, cererea apare admisibilă, fiind recunoscut dreptul oricărei persoane interesate de a se adresa instanţei judecătoreşti pentru a verifica legalitatea şi temeinicia soluţiei adoptate de registratorul de carte funciară.

În acest sens, instanţa a reţinut că, prin încheierea nr.251998/09.05.2008, pronunţată la data de 13.05.2008, a fost admisă cererea pârâtei T.N.  şi s-a dispus notarea în cartea funciară nr.80703 a promisiunii de vânzare asupra imobilului cu număr cadastral 11313/0;2 situat în mun. Bucureşti, str. L. nr.19, parter, sector 2, în baza antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.649/05.05.2005 la BNPA „A”. Notarea acestui antecontract se înscrie în prevederile art.19 pct.C lit. b, coroborat cu art.26 alin.4 lit. c din Legea nr.7/1996, în conformitate cu care „notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară”.

Cât priveşte apărările în sensul că notarea s-a făcut în baza unui act expirat, nu pot fi primite şi nu pot conduce la concluzia nelegalităţii soluţiei adoptate de registratorul de carte funciară, atât timp cât părţile de comun acord au stipulat în contract că, după expirarea termenului de 60 de zile, calculat de la data la care legislaţia română va permite intrarea imobilului în circuitul civil, respectiv după împlinirea datei de 26.08.2007, dacă promitenta vânzătoare nu-şi îndeplineşte obligaţiile asumate de a perfecta contractul de vânzare – cumpărare, promitenta cumpărătoare, respectiv pârâta T.N., are posibilitatea de a se adresa instanţei judecătoreşti pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, conform art.4 paragraful 5, în acord cu principiul executării în natură a obligaţiilor. Aşa fiind, termenul de 60 de zile nu poate fi calificat ca un termen extinctiv, care să conducă la stingerea dreptului de a obţine încheierea contractului de vânzare – cumpărare, ci ca un termen suspensiv la împlinirea căruia se naşte fie dreptul de a se adresa instanţei judecătoreşti în vederea perfectării contractului de vânzare – cumpărare, fie dreptul de a pretinde despăgubiri pentru prejudiciul adus prin neexecutarea antecontractului. O atare interpretare, corespunzătoare voinţei părţilor, conduce la concluzia că antecontractul de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005 nu a încetat prin împlinirea termenului, ci era un act perfect valabil la momentul solicitării notării acestuia în cartea funciară.

În orice caz, durata termenului stabilit pentru perfectarea vânzării – cumpărării a fost prelungită până la data de 16.06.2008, prin actul adiţional autentificat sub nr.1341/22.04.2008, astfel că şi pentru acest motiv nu se poate reţine încetarea promisiunii de vânzare – cumpărare.

Prin urmare, soluţia de admitere dispusă prin încheierea nr.251998/09.05.2008 este legală şi temeinică, neexistând niciun motiv pentru ca instanţa să poată constata nelegalitatea notării antecontractului nr.649/05.05.2005  în cartea funciară, impunându-se respingerea ca neîntemeiat a acestui capăt de cerere.

Al treilea capăt de cerere are ca obiect constatarea expirării şi revocării procurii autentificate sub nr.647/05.05.2005 la BNPA „A”, la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare prin mandatar. În legătură cu această solicitare, pârâta T.N. a invocat, de asemenea, excepţia inadmisibilităţii, în raport de prevederile art.111 C.pr.civ., în conformitate cu care „partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existenţei sau neexistenţei unui drept”. Din modul de formulare rezultă cu certitudine că acţiunea în constatare se poate referi doar la un drept, iar nu la o situaţie de fapt. Aşa fiind, prin solicitarea de a se verifica expirarea sau revocarea procurii se tinde la constatarea unei situaţii de fapt, o atare cerere fiind inadmisibilă, potrivit art.111 C.pr.civ., ceea ce justifică admiterea excepţiei invocate şi respingerea ca inadmisibil a acestui capăt de cerere.

În schimb, apărările invocate în susţinerea acestei solicitări urmează să fie avute în vedere şi analizate cu prilejul soluţionării capătului de cerere vizând constatarea nulităţii absolute, deoarece se circumscriu apărărilor formulate în legătură cu acesta şi tind la obţinerea nulităţii contractului de vânzare – cumpărare. Cu alte cuvinte, susţinerile în sensul expirării sau revocării procurii nu prezintă relevanţă prin ele însele, ci sunt considerate argumente în sprijinul aplicării sancţiunii de drept civil a nulităţii absolute, făcând obiectul analizei cu prilejul soluţionării capătului patru de cerere.

Al patrulea capăt de cerere vizează constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1506/16.05.2008. Deşi nu se menţionează în mod explicit, principalul motiv de nulitate absolută se întemeiază pe lipsa consimţământului reclamantei, în calitate de vânzătoare, la perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, translativ de proprietate, cu argumentarea că termenul stipulat în antecontract a expirat, iar procura mandatarului a expirat şi a fost revocată.

În prealabil, trebuie precizat că nulitatea absolută este sancţiunea de drept civil care intervine pentru încălcarea normelor legale imperative edictate pentru întocmirea valabilă a actului juridic, putând fi invocată de orice persoană interesată, chiar de un terţ al actului juridic ce se doreşte a fi desfiinţat. 

În acest context, pârâta T.N.  a invocate excepţia lipsei calităţii procesule active şi excepţia lipsei de interes a reclamantei Ş.I. în formularea cererii în constatarea nulităţii absolute, excepţii pe care instanţa le apreciază ca neîntemeiate şi urmează să le respingă pentru următoarele considerente.

Calitatea procesuală activă a reclamantei este indubitabilă, existând identitate între aceasta şi persoana ce se pretinde titulara dreptului dedus judecăţii, considerându-se prejudiciată prin încheierea contractului de vânzare – cumpărare în care figurează ca parte, respectiv vânzătoare, în condiţiile în care pentru solicitarea constatării nulităţii absolute nu este necesară o calitate specială a persoanei, singura condiţie fiind aceea a existenţei unui interes în promovarea cererii.

Or, interesul reclamantei în desfiinţarea contractului de vânzare – cumpărare este personal, direct, legitim, imediat, născut şi actual, deoarece în eventualitatea admiterii acţiunii dreptul de proprietate asupra imobilului ce a format obiectul înstrăinării ar fi considerat cu efect retroactiv ca făcând parte din patrimoniul acesteia, iar nu al pârâtei, putându-se folosi şi dispune liber de bunul proprietatea sa.

Prin urmare, reclamanta are interes pentru a solicita şi obţine nulitatea absolută a actului şi, implicit, calitate procesuală activă, motiv pentru care instanţa va respinge ca neîntemeiate excepţiile invocate de pârâta T.N., cu precizarea că argumentele invocate de aceasta în susţinerea excepţiilor reprezintă în fapt apărări în combaterea acţiunii în nulitate, în analizarea fondului acesteia.

Aşa cum s-a arătat mai sus, reclamanta Ş.I. a invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare nr.1506/16.05.2008, contestând existenţa consimţământului său la încheierea actului translativ de proprietate.

Primul motiv invocat se referă la expirarea antecontractului de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005, însă un asemenea argument este neîntemeiat şi nu poate conduce la nulitatea contractului de vânzare – cumpărare. După cum s-a menţionat în examinarea capătului al doilea de cerere, în antecontract părţile au stipulat în art.3 că „prezenta promisiune de vânzare – cumpărare este valabilă până la data la care legislaţia română va permite intrarea în circuitul civil a acestui imobil, iar părţile contractante se obligă să încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică în termen de 60 de zile de la această dată”. De asemenea, s-a reţinut că, în art.4 paragraful 5 s-a prevăzut că, în ipoteza în care promitenta vânzătoare nu îşi va îndeplini obligaţiile asumate prin antecontract, promitenta cumpărătoare se va putea adresa instanţei judecătoreşti competente pentru a obţine pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare. Din interpretarea acestor două clauze contractuale se desprinde cu certitudine natura juridică a termenului de 60 de zile ca fiind un termen suspensiv, iar nu extinctiv, care să conducă la încetarea promisiunii de vânzare – cumpărare. Practic, voinţa părţilor a fost ca, într-un interval de 60 de zile, acestea să-şi execute benevol obligaţiile asumate şi să perfecteze contractul de vânzare – cumpărare, urmând ca după expirarea acestui termen să se poată recurge la forţa coercitivă a statului. Aşadar, după expirarea termenului, partea care şi-a executat obligaţiile se putea adresa instanţei judecătoreşti pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare sau putea solicita daune interese pentru prejudiciul suferit, după caz. Aşa cum s-a reţinut mai sus, pârâta, în calitate de promitentă cumpărătoare şi-a îndeplinit obligaţia principală de plată a preţului astfel că oricând, după expirarea celor 60 de zile, avea deschisă calea pentru o acţiune în justiţie fie pentru perfectarea actului, fie pentru despăgubiri.

În concluzie, prin împlinirea termenului suspensiv de 60 de zile nu a încetat antecontractul de vânzare – cumpărare, ci s-a deschis calea în justiţie pentru încheierea pe cale judecătorească a contractului de vânzare – cumpărare sau pentru despăgubiri civile întemeiate pe răspunderea civilă contractuală.

În orice caz, este relevant sub acest aspect actul adiţional autentificat sub nr.1341/22.04.2008, prin care părţile au prelungit termenul de 60 de zile până la data de 16.06.2008, în interiorul căruia a fost perfectat contractul de vânzare – cumpărare. Chiar dacă acest act adiţional a fost semnat de reclamantă prin mandatar P.S., acesta îi este opozabil deoarece procura era valabilă, nefiind revocată la acea dată şi nici expirată, pentru argumentele ce se vor arăta mai jos, în condiţiile în care mandanta a conferit în mod expres pârâtului posibilitatea de a încheia acte adiţionale la antecontractul de vânzare – cumpărare, în limitele mandatului, respectiv în vederea vânzării imobilului către pârâta T.N..

Al doilea argument se întemeiază pe nevalabilitatea procurii nr.647/05.05.2005 ca urmare a expirării sale la data perfectării contractului de vânzare – cumpărare, dată fiind legătura indisolubilă a acesteia cu antecontractul de vânzare – cumpărare nr.649/05.05.2005. Pentru argumentele de mai sus, nereţinându-se încetarea promisiunii de vânzare, nu se poate reţine nici expirarea mandatului. În plus, din cuprinsul procurii se desprinde cu certitudine concluzia că reclamanta a conferit mandat pârâtului P.S. limitat doar în ceea ce priveşte momentul de la care se poate perfecta contractul de vânzare – cumpărare, nu şi termenul până la care trebuie realizată operaţiunea juridică stipulată. În acest sens, mandanta l-a împuternicit pe mandatar să vândă pârâtei imobilul după data de 26.06.2007, dată la care legislaţia română va permite intrarea în circuitul civil a acestui imobil, fără a face alte precizări în privinţa termenului limită, un atare act putând fi îndeplinit oricând până la retragerea împuternicii. În concluzie, mandatarul reclamantei a acţionat la încheierea contractului în temeiul procurii nr.647/05.05.2005, al cărei termen de valabilitate nu era expirat la acel moment.

Al treilea motiv invocat în sprijinul cererii în nulitate absolută se întemeiază pe ideea că mandatul acordat fusese revocat. Într-adevăr, mandanta Ş.I. a revocat expres şi în totalitate mandatul acordat pârâtului P.S. prin declaraţia autentificată sub nr.687/05.05.2008, anterior încheierii actului translativ de proprietate la data de 16.05.2008, însă comunicarea revocării către pârâţi s-a făcut ulterior acestui moment, respectiv la data de 20.05.2008, conform confirmărilor de primire ataşate la dosar şi răspunsurilor reclamantei la interogatoriu.

Faţă de cele arătate, sunt incidente dispoziţiile art.1553 C.civ., în conformitate cu care „mandantul poate, când voieşte, revoca mandatul şi constrânge, la caz, pe mandatar de a-i remite înscrisul de împuternicire”, iar art.1554 C.civ. dispune că „revocarea mandatului, notificată numai mandatarului, nu se poate opune unei alte persoane care, în neştiinţă de aceasta, a contractat cu dânsul cu bună-credinţă; în acest caz mandantul are recurs contra mandatarului său”.

Din aceste prevederi legale rezultă că, pentru a fi opozabilă, revocarea mandatului de către mandant trebuie să fie notificată mandatarului şi terţului cu care acesta a contractat. În schimb, în cauza de faţă, reclamanta nu a comunicat pârâţilor voinţa sa de revocare decât ulterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare, astfel încât actul rămâne pe deplin valabil, fiind încheiat cu bună – credinţă atât de mandatarul vânzătoarei, cât şi de cumpărătoare.

Chiar din răspunsurile reclamantei la interogatoriu rezultă că aceasta nu a înştiinţat pârâţi despre revocare pe alte căi decât prin notificarea expediată la data de 17.05.2008 şi primită de aceştia la data de 20.05.2008, adică ulterior perfectării vânzării – cumpărării la data de 16.05.2008.

Solicitând toate actele care au stat la baza încheierii contractului de vânzare – cumpărare nr.1506/16.05.2008, instanţa a constatat că la acel moment mandatarul reclamantei P.S. şi pârâta T.N. nu aveau cunoştinţă despre declaraţia de revocare, despre care au aflat ulterior, astfel încât pârâtul mandatar a acţionat în limitele împuternicirii conferite şi actul astfel încheiat este considerat valabil, în temeiul art.1554 C.civ.

Atât timp cât reclamanta nu a administrat dovezi din care să rezulte că pârâţii au aflat despre revocare pe alte căi, astfel cum cere art.1169 C.civ., se aplică prezumţia bunei-credinţe, conform art.1899 C.civ. în favoarea acestora, fiind consideraţi că au semnat actul translativ de proprietate fără a cunoaşte actul juridic al revocării mandatului de către mandant. De altfel, chiar reclamanta a recunoscut că singura modalitate în care a înţeles să-i notifice pe cei doi a fost comunicarea făcută ulterior la data de 17.06.2008.

Prin urmare, chiar dacă la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare procura mandatarului pârât fusese revocată de către mandanta reclamantă, actul încheiat de aceasta cu pârâta T.N. este valabil, graţie bunei-credinţe a acesteia şi a mandatarului P.S. la momentul semnării actului.

Celelalte apărări legate de denumirea procurii, în sensul lipsei menţiunii caracterului special al acesteia, sunt neîntemeiate, atât timp cât în realitate mandatul îndeplineşte cerinţele prevăzute de art.1536 alin.2 C.civ., fiind acordat în mod expres pentru efectuarea unui act de dispoziţie, fiind corect individualizat nu doar imobilul înstrăinat, ci şi persoana cumpărătorului.

Pentru toate aceste considerente, se impune respingerea cererii în constatarea nulităţii absolute ca neîntemeiată, apreciind ca valabil încheiat contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1506/16.05.2008 la BNPA „M.P., M.I. şi S.D.T.”.

Al cincilea capăt de cerere are ca obiect obligarea pârâtei T.N. la plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului în intervalul 26.08.2005 – 16.05.2008, la plata daunelor materiale pentru construcţia ilegal edificată la această locuinţă în anul 2007 şi la plata daunelor interese. În legătură cu acest capăt de cerere pârâta a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes, excepţii pe care instanţa urmează să le respingă ca neîntemeiate pentru argumentele de mai sus, cu precizarea că aceste pretenţii au fost formulate ca accesoriu faţă de capătul principal privind nulitatea absolută. În plus, reclamanta a făcut respectivele solicitări în considerarea calităţii sale de proprietară a imobilului situat în mun. Bucureşti, str. L. nr.19, parter, sector 2, ceea ce justifică atât legitimitatea procesuală activă, cât şi interesul acesteia, argumentele invocate urmând a fi avute în vedere ca motive de netemeinicie a cererii.

Întrucât acest capăt de cerere este accesoriu celui vizând nulitatea, ţinând seama de faptul că cererea principală a primit o soluţie de respingere, se impune ca şi aceste pretenţii să fie considerate ca neîntemeiate, atât timp cât dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis în mod legal în patrimoniul pârâtei T.N..

În plus, în legătură cu prima solicitare, vizând plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului în intervalul 26.08.2005 – 16.05.2008, trebuie precizat că pârâta T.N. s-a bucurat pe acest interval de folosinţa bunului în baza procurii autentificate sub nr.648/05.05.2005 la BNPA „A.”, prin care chiar reclamanta Ş.I. a împuternicit-o să administreze imobilul proprietatea sa, să ia toate măsurile necesare pentru o bună conservare şi administrare a acestuia şi să încaseze chiriile, fără a fi obligată ca în schimb să achite vreo despăgubire proprietarului bunului. Practic, lăsarea pârâtei în folosinţa imobilului a avut la bază tocmai existenţa antecontractului de vânzare – cumpărare în vigoare până la momentul perfectării actului, ca o consecinţă a plăţii preţului integral al bunului, respectiv suma de 10.000 EUR, fiind transferată stăpânirea de fapt a imobilului chiar din data de 05.05.2005, în timp ce dreptul de proprietate a fost amânat pentru transfer până în momentul în care legislaţia în vigoare a permis acest lucru. În consecinţă, folosinţa bunului până la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare a fost asigurată pârâtei cu acordul reclamantei, astfel încât aceasta din urmă nu poate obţine despăgubiri constând în lipsa de folosinţă a bunului.

Cât priveşte solicitarea despăgubirilor materiale pentru construcţia executată ilegal de către pârâtă, instanţa o apreciază ca neîntemeiată, nefiind administrate probe în acest sens, ci din răspunsurile la interogatoriu ale pârâtei rezultă că este vorba despre simple îmbunătăţiri şi lucrări  de întreţinere ale imobilului, efectuate de asemenea în baza procurii primite pentru buna conservare şi administrare a imobilului. În orice caz, acest capăt de cerere urmează să fie respins ca o consecinţă a păstrării dreptului de proprietate asupra bunului în patrimoniul pârâtei, în urma respingerii cererii în nulitate ca neîntemeiată.

Aceste din urmă argumente se regăsesc şi în privinţa solicitării daunelor interese, care nu îşi găsesc justificarea în contextul constatării valabilităţii contractului de vânzare – cumpărare.

Al şaselea capăt de cerere are ca obiect obligarea pârâtului P.S. la plata daunelor materiale reprezentând lipsa de spaţiu şi de proprietate şi la plata daunelor interese. Întrucât acest capăt de cerere este accesoriu celui vizând nulitatea, ţinând seama de faptul că cererea principală a primit o soluţie de respingere, se impune ca şi aceste pretenţii să fie considerate ca neîntemeiate, atât timp cât dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis în mod legal în patrimoniul pârâtei T.N., prin încheierea actului de către mandatar. Aşa cum s-a arătat mai sus, mandatarul a acţionat în limitele împuternicirii conferite, fără a se reţine că procura prezentată era expirată sau că revocarea acesteia îi fusese notificată în termen util. Atât timp cât art.1554 C.civ. reglementează răspunderea mandatarului doar în ipoteza în care acesta a acţionat cu rea-credinţă, cunoscând faptul că mandatul a fost revocat, instanţa nu poate obliga pe pârât la plata vreunor despăgubiri către mandanta reclamantă, întrucât eventualul prejudiciu suferit este imputabil acesteia, iar nu mandatarului său, care a executat în mod corespunzător împuternicirea primită, cu credinţa că îndeplineşte astfel o obligaţie contractuală.

Prin urmare, se impune respingerea ca neîntemeiat şi a acestui capăt de cerere, ca o consecinţă a respingerii capătului de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute, nefiind îndeplinite condiţiile pentru angajarea răspunderii contractuale a mandatarului, atât timp cât acesta a acţionat cu bună – credinţă şi în limitele puterilor conferite.

Al şaptelea capăt de cerere are ca obiect repunerea părţilor în situaţia anterioară prin restituirea imobilului reclamantei. În legătură cu excepţia lipsei de obiect invocată de pârâta T.N., instanţa o va respinge ca neîntemeiată apreciind că modul de soluţionare a capătului patru de cerere influenţează într-adevăr soluţia ce se va pronunţa cu privire la repunerea părţilor în situaţia anterioară, dar nu presupune examinarea ca excepţie procesuală, ci ca o apărare de fond. În plus, excepţia lipsei de obiect a fost invocată în contextul în care s-ar fi admis excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei de interes cu privire la cererea în nulitate absolută, ceea ce nu a fost cazul.

Întrucât şi acest capăt de cerere este accesoriu celui vizând nulitatea, ţinând seama de faptul că cererea principală a primit o soluţie de respingere, se impune ca şi aceste pretenţii să fie considerate ca neîntemeiate, atât timp cât dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis în mod legal în patrimoniul pârâtei T.N. , prin încheierea actului de către mandatar.

Pentru toate aceste considerente, instanţa va admite excepţia inadmisibilităţii primului şi celui de-al treilea capăt de cerere având ca obiect constatarea unei situaţii de fapt şi le va respinge în consecinţă, va respinge restul excepţiilor invocate de pârâta T.N ., iar celelalte capete de cerere vor fi respinse ca neîntemeiate.

În temeiul dispoziţiilor art.274 C.pr.civ., ţinând seama de soluţia de respingere a cererii de chemare în judecată, întrucât reclamanta este partea care a căzut în pretenţii, fiind în culpă procesuală, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea acesteia de acordare a cheltuielilor de judecată, întrucât doar partea care obţine câştig de cauză este îndreptăţită la recuperarea acestor sume.

Totodată, instanţa va lua act că pârâţii nu au solicitat cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare