Conversiunea actului juridic. Contract de vânzare-cumparare lovit de nulitatea absoluta.

Conversiunea actului juridic. Contract de vânzare-cumparare lovit de nulitatea absoluta. Consecinte

Prin conversiunea actului juridic se întelege considerarea manifestarii de vointa în sensul în care reprezinta un act juridic valabil, iar nu numai în sensul în care reprezinta un act juridic lovit de nulitate. În alte cuvinte, în cazul conversiunii, manifestarea de vointa este calificata ca echivalenta unui anumit act juridic, chiar daca nu este valabila ca alt act juridic.

În doctrina s-a definit fundamentul conversiunii, aratându-se ca aceasta este ceruta si impusa de conceptia asupra nulitatii, în sensul ca nulitatea, fiind îndreptata împotriva efectelor care contravin scopului legii, urmeaza ca toate efectele ce nu contravin legii sa fie mentinute si deci trebuie sa se admita solutia ca, în locul actului nul, îsi va produce efectele alt act juridic, valabil.

Ori, în speta, nu poate fi vorba de salvarea si protejarea unor efecte si interese legitime, în conditiile în care prin Decizia civila nr.1115/13.11.2008 a Curtii de Apel Timisoara, prin care s-a constatat nulitatea absoluta a actului de vânzare-cumparare încheiat de recurenta, s-a retinut ca, în principiu, frauda este o cauza de nulitate fie ca este frauda la lege, fie ca se refera la interesele unor terti, iar în aceasta situatie, prin sanctiunea nulitatii absolute, este ocrotita terta persoana în frauda careia a  fost încheiat actul.

(Tribunalul Arad,sectia civila, decizia civila  nr. 455 R /02  aprilie 2012,dosar nr. 1226/250/2009*)

Prin Sentinta civila nr.1162/30.11.2011, pronuntata în dosar nr.1226/250/2009*, Judecatoria Lipova a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei V. M.  si de asemenea actiunea pârâtei reclamanta reconventionala V. F., împotriva reclamantului pârât reconventional C. I., a pârâtilor V. M., SC C. C. SRL ARAD, SC G. P. SRL ARAD si SC C. M. SRL CARANSEBES privind conversia contractului de vânzare-cumparare în promisiuni de vânzare-cumparare si obligarea pârâtilor la încheierea unui contract de vânzare-cumparare cu privire la imobilul situat în Sâmbateni nr. 414/A înscris în CF nr. 300102 Paulis nr. top.91/2.

A respins si cererile privind partajarea imobilului, pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract autentic de vânzare-cumparare si efectuarea cuvenitelor mentiuni în cartea funciara.

În ceea ce priveste cererea subsidiara cu privire la pretentii si constatarea dreptului de retentie, instanta nu s-a pronuntat asupra ei întrucât a facut obiectul unei precizari de actiune care a fost disjunsa si face obiectul unei judecati în alt dosar.

Nu au fost acordate cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut în fapt ca, prin sentinta civila nr. 121/12.02.2008, s-a admis în parte actiunea civila exercitata de catre reclamantul C. I. împotriva pârâtilor V. M., N. D., SC C. C. SRL Arad, SC G. P. SRL Arad, SC C. M. SRL Caransebes si V. F..

S-a constatat nulitatea absoluta a certificatului de mostenitor nr.71/2.08.2001 eliberat de Biroul notarial Toader Constantin cu privire la compunerea masei succesorale a defunctilor S. T. si S. V.

S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 7411/2001,4755/2002, 377/28.01.2006 si a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 2987/2004 eliberat de Biroul Notarial Adrian Vlai, încheiate între V. M. si SC C. C. SRL, încheiat între SC C. C. SRL Avrig si SC G. P. SRL Arad, încheiat între SC G. P. SRL Arad si SC C. M. SRL Caransebes si cel încheiat între SC C. M. SRL Caransebes si pârâta V. F.

S-a dispus rectificarea CF nr. 35609 Sâmbateni si CF nr. 3637 Sâmbateni si anularea încheierilor de carte funciara cu privire la dezbaterea succesorala,  dezmembrare si iesire din indiviziune si vânzarile antementionate si restabilirea situatiei anterioare.

S-a constatat ca reclamantul C. I. si pârâta V. M. sunt coproprietari cu titlu de bun comun asupra imobilului cu numarul administrativ 414/A înscris în CF nr. 3509 Sâmbateni cu nr. top. 91/2 si s-a dispus efectuarea cuvenitelor mentiuni în cartea funciara.

S-a dezmembrat întregul imobil înscris în CF nr. 3509 Sâmbateni cu nr. top. 91/2, iar imobilul cu nr. top 91/1 compus din casa cu nr. 414 si terenul aferent în suprafata de 250 m.p. a fost atribuit reclamantilor S. T. si V. ca bun comun, iar imobilul cu nr. top. 91/2 compus din casa cu nr. 414/A si terenul aferent în suprafata de 250 m.p. a fost atribuit reclamantului reconventional C. I.si sotiei sale C. M. ca bun comun.

Prin sentinta civila nr. 273/22.01.1985 a Judecatoriei Arad, s-a desfacut casatoria dintre C. I. si C. M., iar prin sentinta civila nr. 6941/1985 a Judecatoriei Arad s-au împartit bunurile comune ale partilor.

În urma decesului reclamantului C. I., S. T. si S. V., numitele N. D. si V. M.  au dezbatut mostenirea dupa parintii lor obtinând certificatul de mostenitor nr. 71/02.08.2001.

În masa succesorala a fost cuprins  imobilul înscris în CF nr. 3509 Sâmbateni, cu nr. top. 91 compus din casele cu nr. 414/A si nr. 414/B cu anexele si terenul aferent, dar printr-o hotarâre judecatoreasca irevocabila imobilul reprezentând casa cu nr. 414/A a fost atribuit în proprietatea lui C. I. si fostei sale sotii V. M.

Dupa obtinerea certificatului de mostenitor, prin actul de dezmembrare si iesire din indiviziune din data de 6 august 2001, V.M. si N. D. au parcelat imobilul, iar parcela cu nr. top. 91/2 compusa din casa cu nr. 414/B si terenul aferent a fost atribuita pârâtei V. M., fiind înscrisa în CF nr. 3637 Sâmbateni.

Atât N. D., cât si V. M., au ascuns notarului ca imobilul în cauza era deja dezmembrat, iar imobilul cu nr. top. nou 91/2 era la momentul dezbaterii succesiunii proprietatea exclusiva, ca bun comun, a numitului C. I. si fostei sale sotii V.M.

V. M., în calitate de proprietara tabulara, la data de 22 octombrie 2001, a vândut imobilul catre SC C.C. SRL Arad, care, apoi, l-a înstrainat catre  SC G. Prod SRL Arad, care la rândul ei l-a înstrainat catre SC C. M. SRL Caransebes, ulterior, prin contractul autentic nr. 377/2004, SC C. M. SRL Caransebes a vândut imobilul catre reclamanta din prezentul dosar V. F..

Înainte de încheierea ultimelor doua contracte de vânzare-cumparare, numitul C. I., pârâtul din prezentul dosar,  a notat procesul în CF nr. 3637 Sâmbateni în data de 4.02.2003.

Contractul de vânzare-cumparare în care a fost parte si reclamanta V. F. a fost declarat nul, retinându-se ca principiul fortei probante a înscrierilor din cartea funciara nu poate fi invocat de catre dobânditorul de rea-credinta. Reclamanta a fost de rea-credinta atunci când a cumparat imobilul netinând cont de faptul ca asupra acestuia era notat proces în cartea funciara.

Prin Sentinta civila nr. 131/2010, definitiva si irevocabila, s-a dispus evacuarea numitei V. F. din imobilul situat în Sâmbateni nr. 414/A, înscris în CF nr. 300102 Paulis cu nr. top. 91/2.

Prin prezenta actiune, reclamanta V.F. a solicitat ca actele de vânzare-cumparare declarate nule sa fie convertite în promisiuni de vânzare-cumparare, iar în baza lor sa fie obligati pârâtii sa încheie contract de vânzare-cumparare pentru imobilul situat în Sâmbateni nr. 414/A, înscris în CF nr. 300102 Paulis cu nr. top. 91/2, în caz contrar hotarârea sa tina loc de act autentic translativ de proprietate.

Fata de aceste împrejurari, aprecierile instantei de fond au fost în sensul ca actiunea reclamantei nu poate fi admisa, în primul rând prin prisma faptului ca ,, nimeni nu îsi poate invoca propria culpa pentru obtinerea unui drept”.

În cazul de fata, reclamanta a fost în culpa, încheind cu rea-credinta contractul de vânzare-cumparare, cu toate ca asupra imobilului era notat proces în cartea funciara, iar prin încheierea contractului de cumparare a imobilului, în conditiile notarii procesului în CF, aceasta si-a asumat riscul pierderii bunului.

Pe de alta parte, s-a constatat ca, în dreptul românesc, la data promovarii actiunii, conversiunea actului juridic era reglementata de catre art. 1772 C. civ., care prevedea ca ,,actul care nu poate fi autentic din cauza necompetentei sau incapacitatii functionarului sau din lipsa de forma, este valabil ca scriptul sub semnatura privata, daca s-a iscalit de partile contractante”, aceasta conversiune a actului juridic numindu-se totodata si conversiune formala.

În aprecierea instantei de fond, este evident ca actelor la care face referire reclamanta nu le sunt aplicabile aceste prevederi.

De altfel, s-a mai observat ca reclamanta nu a invocat acest temei de drept, ci dispozitiile art. 948 si urm. C. civ., care privesc conditiile de valabilitate a conventiilor.

Conversiunea substantiala a actului juridic, pâna la intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, a fost doar creatia practicii judiciare, cel mai cunoscut caz fiind cel al transformarii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumparare încheiata printr-un înscris sub semnatura privata în contract autentic în baza unei hotarâri judecatoresti.

În cazul de fata însa, instanta a considerat ca desi aceste aspecte nu sunt aplicabile, se poate totusi dispune conversiunea actului juridic doar atunci când actul rezultat din conversiune este si trebuie sa fie diferit de acela care a fost sanctionat cu nulitatea, diferenta care se poate manifesta cât priveste forma, efectele, drepturile si obligatiile partilor, dar nu cât priveste partile însasi.

Chiar daca reclamanta si-a redus pretentiile la ½ din imobil, acesta nu poate fi considerata o modificare a actiunii în lumina art. 132 al. 2 C. pr.civ., întrucât în cazul de fata se solicita conversia unui act juridic declarat nul, într-o promisiune de vânzare-cumparare care apoi sa fie transformata de catre instanta într-un act autentic de vânzare-cumparare identic cu cel declarat nul, iar în acest fel, s-ar încalca principiul stabilitatii actelor juridice în cazul în care acestea sunt constituite din hotarâri judecatoresti irevocabile.

În ceea ce priveste calitatea procesuala pasiva a pârâtei V. M., instanta a concluzionat ca aceasta are calitate pasiva, fiind si ea proprietara a bunului care face obiectul procesului chiar daca nu a avut relatii contractuale directe cu reclamanta.

Fata de cele retinute, instanta a respins actiunea reclamantei privind conversia contractului de vânzare-cumparare în promisiuni de vânzare-cumparare si obligarea pârâtilor la încheierea unui contract de vânzare-cumparare cu privire la imobilul situat în Sâmbateni nr. 414/A înscris în CF nr. 300102 Paulis nr. top.91/2.

Ca o consecinta a respingerii acestui capat de cerere, s-au respins si cererile privind partajarea imobilului, pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract autentic de vânzare-cumparare si efectuarea cuvenitelor mentiuni în cartea funciara.

De altfel, prima instanta a mai precizat ca nu se poate cere obligarea pârâtilor sa încheie contractul de vânzare-cumparare pentru cota de ½ dintr-un imobil cu atât mai mult cu cât acesta este proprietatea comuna a doi soti si nu s-a solutionat partajul.

Împotriva solutiei a declarat recurs, în termen legal si motivat, pârâta reclamanta reconventional V. F., solicitând instantei de control judiciar modificarea în tot a sentintei atacate în sensul admiterii actiunii, cu cheltuieli de judecata în ambele instante.

În dezvoltarea motivelor, reiterând starea de fapt, recurenta sustine ca solutia pronuntata este netemeinica si nelegala, instanta de fond în mod eronat retinând ca principiul conversiunii nu poate fi aplicat în cazul de fata atât timp cât „indiferent daca reclamanta si-a redus pretentiile la 1/2 din imobil, aceasta nu poate fi considerata o modificare a actiunii în lumina art. 132 alin.2 C.pr.civ”.

Prin urmare, în baza „principiul stabilitatii actelor juridice”, instanta în mod gresit ar fi respins cererea, motivata în drept nu doar pe dispozitiile art. 948 C.civ., cum s-a constatat în considerentele sentintei, ci si pe dispozitiile art. 1073, art.1077 si urm. C.civ. si Legea nr.7/1996, indicate prin precizarea depusa la termenul de judecata din 21.04.2010.

Asadar, în primul rând, sustine ca dispozitiile art.132 alin.2 C.pr.civ. nu sunt incidente în cauza dedusa judecatii, pentru ca aici nu este vorba despre modificarea actiunii, ci despre modificarea manifestarii de vointa concretizata în contractul de vânzare-cumparare anulat, deoarece s-a vândut un imobil în cota de 1/1, desi vânzatoarea avea doar cota de ½, astfel ca aceasta manifestarea de vointa era valida în ipoteza în care obiectul contractului era cota de ½.

Or, prin actiunea promovata, recurenta a solicitat constatarea valabilitatii actului initial de vânzare-cumparare si al actelor subsecvente acestuia, ca promisiuni de vânzare-cumparare, având ca obiect cota de ½ din imobil.

Apreciaza ca aceasta este solutia corecta si echitabila în cazul de fata, în raport de considerentele instantei de fond conform carora „instanta poate dispune conversiunea actului juridic doar atunci când actul rezultat din conversiune este si trebuie sa fie diferit de acela care a fost sanctionat cu nulitatea, diferenta care se poate manifesta cât priveste forma, efectele, drepturile si obligatiile partilor, dar nu cât priveste partile însusi.”

Pe de alta parte, sustine ca desi prima instanta si-a întemeiat convingerea, printre altele, pe motivul ca reclamanta si-a invocat propria culpa, întrucât a cumparat un imobil în conditiile în care procesul a fost notat în CF, aceasta constatare este irelevanta în analizarea cauzei de nulitate a contractelor de vânzare-cumparare a caror conversiune a fost solicitata, cauza primordiala a anularii fiind, în opinia sa, materializarea culpei pârâtei V. M., care a ascuns notarului, cu ocazia dezbaterii succesiunii dupa S. T. si S. V., ca imobilul cu nr.top.91/2 era proprietate comuna, cum se retine totodata în cuprinsul Sentintei civile nr.121/2008 a Judecatoriei Lipova si totodata în cel al Deciziei civile nr.229/A/2008 a Tribunalului Arad.

Pe cale de consecinta, afirma ca reclamanta a acceptat sa cumpere imobilul, în situatia în care, în prealabil, înainte de notarea procesului, a achitat un avans din pretul total si, la prezentarea în fata notarului pentru a încheia contractul, acesta a asigurat-o ca nu va întâmpina probleme, având în vedere ca celalalt coproprietar nu a avut intabulata cota de ½.

Fata de aceste împrejurari, sustine ca admiterea actiunii ar fi o solutie perfect legala si în deplina concordanta cu principiul echitatii, în conditiile în care, dupa cum chiar pârâta recunoaste la interogatoriu, aceasta a beneficiat de pe urma vânzarii si dispune în continuare de cota de ½ din imobil, în timp ce recurenta a ramas si fara bani si fara imobil.

Prin concluziile scrise depuse la dosar cu ocazia amânarii de pronuntare, intimatii C. I. si V. M. au solicitat respingerea recursului ca nefondat si mentinerea sentintei atacate ca temeinica si legala, cu cheltuieli de judecata.

În motivare arata, referitor la cadrul procesual stabilit de recurenta, ca s-ar impune în primul rând analizarea calitatii procesuale pasive a celor doi intimati, atât timp cât între acestia si recurenta nu exista vreun raport juridic, aceasta din urma cumparând imobilul de la un tert subdobânditor.

Ca atare, apreciaza ca aceasta calitate procesuala nu le apartine,  recurenta având un raport juridic clar determinat de contractul de vânzare-cumparare încheiat cu tertul subdobânditor, care este tinut sa garanteze sub orice forma si conditie cumparatorul, respectiv pe recurenta care, din punct de vedere strict procedural, a chemat în judecata intimatii fara ca ei sa fie chemati în garantie de catre tertii subdobânditori, respectiv societatile comerciale ce au înstrainat succesiv imobilul în cauza.

Mai mult, sub acest aspect al calitatii procesuale pasive, chiar din perspectiva reconversiei actului juridic, considera ca se impune constatarea lipsei calitatii procesuale pasive a intimatilor, atât timp cât se solicita reconversia unui act juridic la care acestia nu au fost parte .

Pe fondul cauzei, considera ca invocarea principiului reconversiei actului juridic ca este fara suport legal si logic.

Astfel, un prim aspect extrem de important, retinut si de instanta în motivarea sentintei atacate este, în aprecierea intimatilor, acela al circumstantei conform careia recurenta a fost parte în procesul solutionat definitiv si irevocabil de anularea a contractelor succesive de vânzare-cumparare a imobilului, astfel ajungându-se ca printr-o hotarâre judecatoreasca irevocabila sa fie anulat si contractul de dobândire al recurentei.

În aceste conditii, pe de-o parte, arata ca recurenta nu a invocat la acel moment vreun drept sau vreo intentie de reconversie a actului juridic al carei nulitate absoluta s-a constatat irevocabil, iar invocând acum aceste alegatii, s-ar aduce atingere puterii de lucru judecat.

Pe de alta parte, adauga ca, la momentul la care recurenta a dobândit imobilul, aceasta si-a asumat riscurile desfiintarii ulterioare a titlului sau, de vreme ce a fost notat, la acel moment, procesul intentat de C. I., având ca obiect constatarea nulitatii contractelor de vânzare-cumparare, iar recurenta a înteles sa dobândeasca imobilul si în aceste conditii, neputând invoca astfel buna credinta la dobândirea imobilului sau eroarea comuna.

Asadar, sustine ca în mod corect, raportat la cele mentionate, prima instanta a considerat ca prin eventuala admitere a actiunii s-ar aduce o grava atingere stabilitatii actelor juridice, atât timp cât în cartea funciara exista aceasta notare a litigiului.

Analizând aplicabilitatea principiului reconversiei actului juridic în speta de fata, intimatii sustin ca, în primul rând, acest principiu nu poate fi aplicat pe fondul sau, dat fiind ca actul a carei reconversie se solicita a se constata este un act lovit de nulitate sub aspectul obiectului sau - fiind înstrainat lucrul altuia - bazându-se pe un titlu nelegal certificatul de mostenitor ce a cuprins în masa succesorala bunuri straine de succesiune, acest principiu fiind aplicat acelor acte ce mai pot produce efecte îmbracând o alta forma ceea ce nu este cazul în speta, iar pe de alta parte, deoarece invocarea de catre recurenta a consacrarii acestui principiu de catre noul Cod Civil nu intereseaza litigiul dedus judecatii, având în vedere ca acest litigiu este guvernat de dispozitiile vechiului Cod Civil.

Pentru aceste motive, solicita respingerea recursului.

Analizând recursul prin prisma dispozitiilor art. 304 si art. 3041 Cod procedura civila, instanta a apreciat ca acesta este neîntemeiat, pentru urmatoarele considerente:

Prin conversiunea actului juridic se întelege considerarea manifestarii de vointa în sensul în care reprezinta un act juridic valabil, iar nu numai în sensul în care reprezinta un act juridic lovit de nulitate. În alte cuvinte, în cazul conversiunii, manifestarea de vointa este calificata ca echivalenta unui anumit act juridic, chiar daca nu este valabila ca alt act juridic.

În doctrina s-a definit fundamentul conversiunii, aratându-se ca aceasta este ceruta si impusa de conceptia asupra nulitatii, în sensul ca nulitatea, fiind îndreptata împotriva efectelor care contravin scopului legii, urmeaza ca toate efectele ce nu contravin legii sa fie mentinute si deci trebuie sa se admita solutia ca, în locul actului nul, îsi va produce efectele alt act juridic, valabil.

Ori, în speta, nu poate fi vorba de salvarea si protejarea unor efecte si interese legitime, în conditiile în care prin Decizia civila nr.1115/13.11.2008 a Curtii de Apel Timisoara, prin care s-a constatat nulitatea absoluta a actului de vânzare-cumparare încheiat de recurenta, s-a retinut ca, în principiu, frauda este o cauza de nulitate fie ca este frauda la lege, fie ca se refera la interesele unor terti, iar în aceasta situatie, prin sanctiunea nulitatii absolute, este ocrotita terta persoana în frauda careia a  fost încheiat actul.

Ca  urmare principiul fortei probante a înscrierii de carte funciara, nu poate fi invocat de dobânditorul de rea credinta, în speta de catre pârâtele recurente.

Este adevarat ca în sistemul de publicitate imobiliara înscrierea prevazuta de Decretul - Lege nr. 115/1938, este constitutiva de drepturi însa în situatia în care  înscrierile din cartea funciara nu corespund realitatii în sensul ca în cartea funciara nu au fost operate modificarile stabilite prin hotarâri judecatoresti irevocabile, nu se poate aplica acest principiu în conditiile în care pârâtele recurente au fost de rea credinta, iar art. 712 din Codul civil, prevede ca „beneficiul transcrierii  înceteaza daca a fost dobândit prin viclenie”.

Reclamantul, invocând faptul ca prin emiterea certificatului de mostenitor si încheierea actelor de vânzare-cumparare i-au fost fraudate interesele (fiindu-i practic negat dreptul de proprietate asupra imobilului dobândit prin hotarâre judecatoreasca irevocabila), este în drept sa invoce nulitatea actului, caci frauda, eludând norme imperative,  vatama indirect si ordinea publica.

În mod corect a retinut prima instanta ca admiterea actiunii reclamantei ar însemna ca instanta sa valideze un act de vânzare-cumparare a carei nulitate absoluta a fost constatata irevocabil – ori acest lucru este inadmisibil.

Pe de alta parte, una dintre conditiile care trebuie întrunite cumulativ pentru a opera conversia actului juridic este aceea ca manifestarea sa fie favorabila conversiunii, adica din aceasta manifestare sa nu rezulte inadmisibilitatea conversiunii.

Ori, în conditiile în care intimata s-a opus admiterii actiunii, instanta a apreciat ca nicidecum conversia nu poate opera în speta. În caz contrar, ar fi negat însasi scopul pentru care s-au admis în doctrina si practica judiciara aplicatiile conversiunii, respectiv acela ca manifestarea de vointa a partilor trebuie sa prezinte, în limitele legii, eficienta maxima posibila pentru realizarea scopului urmarit de acestea.

Prin urmare, sustinerile reclamantei, concretizate în motivele de recurs, în sensul ca este posibila conversiunea în speta, se apreciaza a fi total neîntemeiate.

Constatând în consecinta ca sentinta atacata este legala si temeinica, în baza art.312 alin.1 C.pr.civ., tribunalul a respins recursul  ca neîntemeiat.

Domenii speta

Spete similare