Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare consemnată în înscris sub semnătură privată; lipsa dovezii dreptului de proprietate a promitentului vânzător; lipsa demersurilor pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra acestui teren; acţiune pent...

Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare consemnată în înscris sub semnătură privată; lipsa  dovezii dreptului de proprietate a promitentului vânzător; lipsa demersurilor pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra acestui teren; acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare; netemeinicie.

Prin sentinţa civilă nr. 6500 din 06.05.2009, pronunţată de Judecătoria Iaşi s-au dispus următoarele:

"Admite în parte acţiunea formulată de reclamanţii TGC, CNP ... şi T M CNP ... în contradictoriu cu pârâţii OV şi OP, domiciliaţi în satul P, comuna D, judeţul Iaşi.

Prezenta hotărâre ţine loc de act autentic  de vânzare-cumpărare pentru casa de locuit situată în satul P, comuna D, judeţul Iaşi, identificată în raportul de expertiză încheiat de expert Ruginosu Maria , nr. 853/2009, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Respinge cererea reclamanţilor privind terenul".

Pentru a se pronunţa în acest mod prima instanţă a reţinut că:

La 18.101995 T C şi T M au cumpărat de la O V şi O P o casă de locuit şi suprafaţa de 250 mp teren aferent, situate în satul P, comuna D, judeţul Iaşi (76). Părţile s-au obligat să perfecteze actele la 15.12.1995.

Din expertiza topometrică nr. 847/2009 realizată de expertul Mangalagiu Ioan rezultă terenul identificat în posesia reclamanţilor este de S= 274,55 mp, că acesta se află în posesia reclamanţilor şi că este amplasat cadastral în SC.6, parcelele: CC 23/2 şi A 23/1, cu următorii vecini: N: MM, S: DG, Est: HS, şi V: Drum Sătesc.

Din expertiza nr. 855/2009 realizată de expert Ruginosu Maria rezultă valoarea de circulaţie a imobilului este de 2.780 Ron (valoare în care este inclusă casa de locuit, împrejmuirea şi terenul.)

Casa de locuit, construită în anul 1965, cu o structură de rezistenţă din vălătuci pe furci, fără fundaţii şi având ca utilităţi doar curent electric este degradată din punct de vedere fizic, pereţii acesteia prezentând numeroase fisuri datorate terenului cu uşoare tendinţe de alunecare , a lipsei fundaţiilor, a vechimii construcţiilor corelate cu o structură de rezistenţă precară.

Din adeverinţa nr. 5055/3.10.2008 - emisă de Primăria comunei D rezultă că TC şi M din satul P, judeţul Iaşi figurează în registrul agricol al Primăriei D la poziţia nr. 143, vol.II, cu următoarele bunuri mobile şi imobile în proprietate: 40 mp construit în 1975 şi o casă de locuit de 65 mp, construită în 1965.

Din adeverinţa nr. 3725/4.08.2008 emisă de Primăria Comunei D, judeţul Iaşi rezultă că O V din satul P judeţul Iaşi figurează în registrul agricol al Primăriei D, la poziţia 143 vol. II, cu următoarele bunuri mobile şi imobile în proprietate: casă de locuit de 50 mp (1975), teren aferent de 250 mp.

Martorul GA - fila33- a declarat că O V şi P au vândut o casă şi teren de 250 mp către reclamanţi  pentru 4 milioane lei vechi în 1995 pe care vânzătorii i-au primit şi care în prezent sunt ocupate de reclamanţi. A existat un înscris sub semnătură privată  dar nu s-au prezentat la notar şi nu există procese între aceste persoane şi că reclamanţii plătesc impozite şi taxe pentru teren.

În cauză s-a făcut dovada dreptului de proprietate al cumpărătorilor pentru casă, nu şi pentru terenul în litigiu (cu acte de vânzare-cumpărare, donaţie şi schimb).

Conform art. 969 Cod Civil convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.

Faţă de toate aceste considerente rezultă că prezenta acţiune este parţial întemeiată şi, în baza art. 969 şi 1073 Cod Civil instanţa o va admite în parte, prezenta hotărâre urmând să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru casa de locuit situată în satul P, comuna D, judeţul Iaşi, identificată în raportul de expertiză realizat de experta Ruginosu Maria, nr. 853/2009, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Cum nu s-a dovedit existenţa dreptului de proprietate a vânzătorilor pentru terenul în litigiu şi aceştia nu pot transmite altor persoane mai mult decât au, instanţa va respinge cererea reclamanţilor privind terenul, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs în termen legal reclamanţii TC şi TM criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie. Susţin recurenţii că instanţa de fond în mod greşit a respins acţiunea în ceea ce priveşte constatarea vânzării şi în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă totală de 274, 56 mp , acesta fiind situat în sectorul cadastral SC6.Cu acest teren susţin reclamanţii că pârâţii figurează în proprietate din anul 1974 ca urmare a atribuirii de la fostul CAP în scopul construirii unei case. Aceştia au obţinut autorizaţia de construcţie şi prin urmare arată recurenţii că nu o puteau obţine dacă nu aveau titlu de proprietate pe teren. Recurenţii mai invocă în susţinerea recursului şi concluziile celor două expertize efectuate la prima instanţă

În drept a invocat dispoziţiile art. 3041 Cod procedură civilă. Intimaţii , legal citaţi, nu au formulat întâmpinare.

În recurs, recurenţii au depus o serie de înscrisuri fila21- fila 27, iar intimaţii  nu a formulat întâmpinare.Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate şi raportat la dispoziţiile legale incidente, tribunalul constată că recursul este neîntemeiat pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:

Prin cererea de chemare în judecată reclamanţii-recurenţi au solicitat instanţei să dispună pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare pentru imobilul compus din casă de locuit şi teren în suprafaţă de 250 mp situat în sat P, com D, jud. Iaşi în contradictoriu cu pârâţii OV şi OP.

În fapt între părţi s-a încheiat un act de vânzare-cumpărare sub forma unui înscris sub semnătură privată la data de 18.10.1995 prin care pârâţii OV şi OP au vândut reclamanţilor casa de locuit şi terenul aferent acesteia de 250 mp pentru suma de 4000000 lei. Întrucât acesta nu a fost încheiat în forma autentică prevăzută de lege în cazul terenurilor, reprezintă doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare,promisiune prin intermediul căreia nu a fost transferat dreptul de proprietate.

Fiind o promisiune bilaterală de a contracta, în caz de neexecutare a obligaţiei asumate răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligaţiei de a face se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare. Din cuprinsul disp. art. 1073 reiese că o parte are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a unei obligaţii de a face, iar art.1077 Cod civil permite părţii care nu se află în culpă ca, în caz de neexecutare a obligaţiei de către cealaltă parte, să fie autorizată chiar ea la ducerea la îndeplinire, pe cheltuiala acesteia din urmă, dispoziţii ce se corelează cu cele ale art.969 Cod civil ce conferă  putere de lege convenţiilor încheiate de părţi, reprezentând manifestarea lor de voinţă în scopul producerii unor consecinţe juridice şi  din Titlul X art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005  ce reglementează "Circulaţia juridică a terenurilor", conform căruia " În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuza ulterior sa încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competenta care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract". Urmare a nefinalizării tranzacţiei, la data de 28.09.2008, reclamanţii i-au notificat pe pârâţi, solicitându-le să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractului în formă autentică .Deoarece pârâţii nu au dat curs acestui demers, reclamanţii au fost nevoiţi să promoveze prezenta acţiune.Pentru pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare cumpărare instanţa trebuie să verifice dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege în ceea ce priveşte obiectul contractului,preţul şi capacitatea părţilor. Astfel una dintre condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească lucrul vândut este ca acesta să fie proprietatea vânzătorului. Deci vânzătorul nu poate transmite un drept pe care acesta nu îl are.

Ori,în speţa de faţă , pentru terenul din promisiunea de vânzare-cumpărare nu există dovada dreptului de proprietate, dovadă care se face prin titlul de proprietate al pârâţilor. Reclamanţii nu au probat faptul că pârâţii sunt proprietarii terenului. Adeverinţa eliberată de Primărie, autorizaţia de construcţie nu valorează titlu de proprietate. Nu s-a probat nici măcar că pârâţii au făcut demersuri pentru constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la suprafaţa de 250 mp aferentă casei de locuit, în ce stadiu se află această procedură, dacă au obţinut propunere de validare sau invalidare de la Comisia Locală. Dovada irefutabilă a dreptului de proprietate se face cu titlul de proprietate emis în condiţiile prevăzute de dispoziţiile legilor fondului funciar. Cum în cauză nu a fost făcută această dovadă,prima instanţă în mod corect a reţinut că nu poate fi pronunţată o hotărâre de vânzare -cumpărare în ceea ce priveşte terenul aferent locuinţei pe considerentul că vânzătorii nu sunt proprietarii acestuia.

Pentru considerentele expuse mai sus, tribunalul în conformitate cu dispoziţiile art. 312 Cod procedură civilă a respins recursul şi a menţinut sentinţa recurată ca legală şi temeinică.

Domenii speta

Spete similare