Acţiune în anulare antecontract.

Antecontractul de vânzare - cumparare nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul pârâtului a dreptului de proprietate asupra imobilelor, având în vedere ca acest act nu a fost încheiat în forma prevazuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, respectiv forma autentica. Antecontractul de vânzare - cumparare încheiat a dat nastere doar unui drept de creanta si a creat în sarcina partilor obligatia de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare - cumparare în forma autentica.

În urma încheierii acestui act nu i-a fost transmis pârâtului dreptul de proprietate asupra imobilelor iar acesta nu a devenit proprietar în acel moment.

În baza antecontractului s-a pronuntat o sentinta civila prin care s-a constatat valabila conventia sub semnatura privata si s-a mentionat ca aceasta sentinta tine loc de contract de vânzare-cumparare, însa actul prin care s-a realizat transferul proprietatii si care are consecinte juridice în ceea ce priveste transmiterea dreptului de proprietate este aceasta hotarâre constitutiva de drepturi si nu antecontractul.

În aceste conditii este neîntemeiata cererea de constatare a nulitatii antecontractului de vânzare-cumparare ca act sub semnatura privata, deoarece prin intermediu acestui act nu s-a realizat transferul proprietatii.

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante la data de 14.06.2010, sub nr. de dosar 1656/184/2010, reclamanta T A a chemat în judecata pârâtul T I D, solicitând instantei ca  prin hotarârea ce o va pronunta sa constate nulitatea absoluta a antecontractului de vânzare-cumparare (actul sub semnatura privata intitulat „chitanta”) încheiat la data de 15.10.2006 si autentificat prin sentinta civila nr. 1691 din data de 06.06.2007 pronuntata de Judecatoria Bals în dosarul nr. 1479/184/2007, sa oblige pârâtul sa-i restituie bunurile vândute si sa plateasca cheltuielile de judecata ocazionate de acest proces.

În motivarea cererii, reclamanta a aratat ca la data de 15.10.2006 a încheiat un act sub semnatura privata împreuna cu sotul sau decedat, prin care i-au vândut pârâtului de 786 mp. situat în intravilanul comunei Oboga în T 24 P 4.

În continuare, reclamanta a mentionat ca acest act este nul deoarece îi lipseste un element esential pentru valabilitatea sa, respectiv consimtamântul, deoarece întelegerea a fost în sensul de a se înstraina imobilele în schimbul întretinerii. În aceste conditii reclamanta a aratat ca intervine nulitatea pentru eroare asupra naturii juridice a actului, existând o neconcordanta între vointa interna, reala si vointa exprimata în actul juridic, în aceste conditii lipsind consimtamântul iar sanctiunea fiind nulitatea absoluta.

Reclamanta a mai specificat faptul ca o perioada de timp nu au existat probleme între parti, însa ulterior, pârâtul a plecat din tara si a încuiat întreaga casa si în acel moment a aflat ca actul încheiat nu era cu clauza de întretinere ci un simplu contract de vânzare-cumparare.

În drept, cererea a fost întemeiata pe dispozitiile art. 948 pct. 2 din Codul civil.

Reclamanta a aratat ca dovada actiunii o va face cu proba cu înscrisuri, interogatoriu si martori.

În conformitate cu dispozitiile art. 112 din Codul de procedura civila, la cererea de chemare în judecata s-a atasat în copie urmatoarele înscrisuri: înscrisul sub semnatura privata întitulat „chitanta” încheiat la data de 15.10.2006 (fila nr. 6), sentinta civila nr. 1691 din data de 06.06.2007 pronuntata de Judecatoria Bals în dosarul nr. 1479/184/2010 (filele nr. 8-9) si actul de identitate al reclamantei (fila nr. 10),

Prin încheierea din Camera de Consiliu din data de 07.07.2010, instanta a admis cererea reclamantei de acordare a ajutorului public judiciar si a dispus scutirea de la plata taxei de timbru.

Pârâtul T I D  a depus la dosarul cauzei întâmpinare în sedinta publica din data de 08.07.2010, prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiata si obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.

Prin întâmpinare pârâtul a aratat ca nu este adevarat ca întelegerea cu reclamanta ar fi fost în sensul ca îi va acorda întretinere, mentionând ca în dosarul nr. 1479/184/2010 în care s-a pronuntat sentinta civila nr. 1691 din data de 06.06.2007, cu ocazia interogatoriului administrat reclamanta a recunoscut ca i-a vândut imobilul si a primit pretul.

Pârâtul a mai aratat ca nu se poate anula actul sub semnatura privata aratat de reclamanta deoarece nu este translativ de proprietate, iar hotarârea judecatoreasca beneficiaza de puterea lucrului judecat, fiind irevocabila, deoarece reclamanta nu a folosit calea de atac a recursului.

În drept, întâmpinarea a fost întemeiata pe dispozitiile art. 115-118 din Codul de procedura civila.

În sedinta publica din data de 09.09.2010, în baza art. 167 alin. 1 din Codul de procedura civila, instanta a încuviintat pentru reclamanta si pentru pârât, proba cu înscrisuri, interogatoriu si doi martori si a respins exceptia prescriptiei introducerii actiunii invocata de pârât pe motiv ca în cauza a fost invocata o eroare asupra naturii juridice a unui act juridic, care este o eroare obstacol ce reprezinta mai mult decât un viciu de consimtamânt si echivaleaza cu lipsa consimtamântului iar sanctiunea ce intervine este nulitatea absoluta, actiunea fiind prin urmare imprescriptibila.

Alizând actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:

La data de 15.10.2006, între reclamanta T A si sotul sau decedat T Ion si pârâtul T I D a fost încheiat un înscris sub semnatura privata intitulat „Chitanta”, prin care reclamanta si sotul acesteia s-au obligat sa vânda pârâtului casa de locuit din patru camere si anexe gospodaresti situate în comuna Oboga, judetul Olt si suprafata de teren de 786 mp. teren intravilan încadrat în categoria de folosinta „curti constructii” situata în T 24 P 4, în comuna Oboga, judetul Olt, pretul stabilit fiind de 5000 lei care s-a mentionat ca a fost achitat în întregime o data cu semnarea actului.

În dosarul nr. 1479/184/2007, care a fost atasat prezentului dosar, instanta a pronuntat sentinta civila nr. 1691 din data de 06.06.2007 prin care a constatat valabila conventia sub semnatura privata încheiata la data de 15.10.2006 si s-a mentionat ca aceasta sentinta tine loc de act de vânzare-cumparare.

Cu ocazia interogatoriului administrat numitei T A de instanta în acest dosar (fila nr. 14), aceasta a mentionat ca împreuna cu sotul sau a vândut nepotului T I D imobilele indicate mai sus si este de acord ca acesta sa devina proprietar.

Cu ocazia interogatoriului administrat reclamantei în prezentul dosar, reclamanta a recunoscut semnatura sa de pe interogatoriul administrat în dosarul nr. 1479/184/2007 însa a aratat ca la acel moment nu stia ca nu a încheiat un contract de întretinere precum si faptul ca nu s-a interesat de hotarârea pronuntata de instanta si nu a primit o astfel de hotarâre.

Din declaratia martorelor T M si I M rezulta ca reclamanta locuieste în continuare în locuinta vânduta pârâtului, care este plecat în Italia. Aceste martore au declarat de asemenea ca de la reclamanta cunosc faptul ca aceasta ar fi dorit sa încheie cu pârâtul un contract de întretinere. Instanta retine si faptul ca din declaratia martorei I M rezulta ca la momentul la care a fost încheiat actul dintre parti, reclamanta era în deplinatatea facultatilor mintale, aspect constatat în mod personal.

Martorul T Nicolae, parte în dosarul nr. 1479/184/2007, a mentionat ca a observat ca în hotarâre nu este specificat nimic cu privire la întretinere si ca stia acest aspect, însa a fost de acord cu actiunea pârâtului T I D deoarece fratele sau, tatal pârâtului îi promisese ca va avea grija ulterior de reclamanta.

Instanta va înlatura declaratia martorei Vasile JA, apreciind-o nesincera si nerelevanta, deoarece se refera la momentul semnarii unei chitante în forma olografa, iar în cauza actul sub semnatura privata care a stat la baza pronuntarii hotarârii judecatoresti este un act tehnoredactat.

Chiar daca pârâtul nu s-a prezentat în instanta pentru administrarea probei cu interogatoriu, instanta nu va considera aceasta împrejurare ca o marturisire deplina sau ca un început de dovada, având în vedere ca nu se poate corobora cu alte probe administrate în cauza.

În conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente si art. 948 - 968 din Codul civil.

Potrivit dispozitiilor art. 2 alin.1 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, „terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilanul si extravilan, indiferent de destinatia sau întinderea lor, pot fi înstrainate sau dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute”.

dupa încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”

În conformitate cu dispozitiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract  trebuie sa îndeplineasca toate conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil, obiectul determinat si cauza licita.

Instanta specifica de asemenea ca la momentul încheierii actului sub semnatura privata, înstrainarea imobilelor constructii era guvernata de principiul consensualismului, în conformitate cu care, simpla manifestare de vointa era nu numai necesara ci si suficienta pentru ca actul juridic civil sa ia nastere în mod valabil, pentru producerea efectelor juridice nefiind necesar ca actul sa îmbrace o forma speciala, nefiind necesara întocmirea actului în forma autentica. Instanta arata însa ca prin acordul de vointa a partilor prin actul sub semnatura privata din 15.10.2006 s-a stabilit ca fiind necesara forma autentica.

Instanta retine si faptul ca un act juridic civil poate fi afectat de o eroare asupra naturii juridice a actului ce se încheie, o eroare obstacol, care reprezinta mai mult decât un viciu de consimtamânt, având în vedere ca partea nu si-a dat efectiv consimtamântul pentru încheierea actului în cauza, aceasta falsa reprezentare a realitatii putând fi probata prin orice  mijloc de proba.

Alizând situatia de fapt expusa prin prisma dispozitiilor legale incidente în speta, instanta constata cererea reclamantei ca fiind neîntemeiata pentru urmatoarele argumente:

Instanta constata ca actul juridic încheiat între reclamanta,  sotul sau si pârât la data de 15.06.2010 si intitulat « chitanta », este un antecontract de vânzare - cumparare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul pârâtului T I D a dreptului de proprietate asupra imobilelor mai sus mentionate, având în vedere ca acest act nu a fost încheiat în forma prevazuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, respectiv forma autentica. Chiar daca pentru imobilele constructii nu era necesara forma autentica pentru înstrainare, instanta are în vedere ca vointa partilor a fost în sensul de a se realiza transmiterea proprietatii dupa încheierea actelor în forma autentica.

Antecontractul de vânzare - cumparare încheiat a dat nastere doar unui drept de creanta în patrimoniul pârâtului T I D si a creat în sarcina partilor obligatia de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare - cumparare în forma autentica.

În urma încheierii acestui act nu i-a fost transmis pârâtului dreptul de proprietate asupra imobilelor iar aceasta nu a devenit proprietar în acel moment.

Instanta arata ca într-adevar în baza antecontractului din data de 23.10.2008 Judecatoria Bals a pronuntat sentinta civila nr. 1691 din data de 06.06.2007, prin s-a constatat valabila conventia sub semnatura privata încheiata la data de 15.10.2006 între pârâta reclamanta T A, sotul sau T Nicolae si pârâtul T D I si s-a mentionat ca aceasta sentinta tine loc de contract de vânzare-cumparare, însa actul prin care s-a realizat transferul proprietatii si care are consecinte juridice în ceea ce priveste transmiterea dreptului de proprietate este aceasta hotarâre constitutiva de drepturi si nu antecontractul din data de 15.10.2006.

În aceste conditii instanta arata ca este neîntemeiata cererea de constatare a nulitatii antecontractului de vânzare-cumparare din data de 15.10.2006, ca act sub semnatura privata, deoarece prin intermediu acestui act nu s-a realizat transferul proprietatii si prin urmare nu se poate pune în discutie eroarea asupra naturii juridice a actului încheiat ca fiind un contract de întretinere si nu un contract de vânzare – cumparare.

Instanta apreciaza ca actul care era susceptibil de a fi atacat pentru ca a condus la transmiterea unui drept de proprietate care nu se afla în patrimoniul vânzatorului este sentinta civila nr. 1691 din data de 06.06.2007, însa aceasta sentinta putea fi atacata doar prin intermediul cailor de atac si în termenele prevazute de lege.

Instanta arata ca chiar daca s-ar considera ca reclamanta poate solicita constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare cumparare cuprins în hotarâre pe motiv ca  hotarârea ce se pronunta în astfel de actiuni tine loc de act autentic de vânzare-cumparare, actiunea este de asemenea neîntemeiata.

Instanta arata ca reclamanta nu a facut dovada ca la momentul la care s-a prezentat în instanta în dosarul în care s-a pronuntat hotarârea care tine loc de act autentic s-a aflat în eroare cu privire la natura actului juridic pe care dorea sa îl încheie în sensul ca urmarea încheierea unui contract de întretinere si nu un contract de vânzare-cumparare, din declaratiile martorelor audiate rezultând doar faptul ca acestea stiau ca reclamanta dorea sa încheie un contract de întretinere, însa nefiind de fata la momentul realizarii acordului de vointa dintre parti, acest aspect nu este relevant pentru dovedirea vointei reale a partilor.

Instanta arata ca asa cum a rezultat la prezentarea situatiei de fapt reclamanta era în deplinatatea facultatilor mintale la momentul încheierii antecontractului. Acest act a fost semnat de reclamanta si prin urmare a fost însusit de aceasta, faptul ca reclamanta a declarat ca nu vedea bine nefiind relevant în cauza deoarece aceasta nu trebuia sa semneze actul fara a avea cunostinta de continutul acestuia.

Pe de alta parte instanta arata ca prin interogatoriul administrat de instanta în dosarul nr. 1479/184/2007 reclamanta a declarat ca „a vândut” imobilele pârâtului si ca „este de acord ca acesta sa devina proprietar”, nementionând nimic cu privire la întretinerea pe care urma sa i-o datoreze pârâtul.

Fata de aceste împrejurari, instanta urmeaza sa respinga cererea reclamantei ca fiind neîntemeiata.

Cu privire la cererea pârâtului de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecata efectuate în prezentul dosar, instanta constata ca sunt întrunite conditiile prevazute de art. 274 alin. 1 din Codul de procedura civila, deoarece reclamanta „a cazut în pretentii” si urmeaza sa admita în parte aceasta cerere si sa oblige reclamanta la plata cheltuielilor de judecata în cuantum de 500 lei reprezentând onorariu avocat conform chitantei nr. 0000058 din data de 22.09.2010, aflata la dosarul cauzei.

Data publicarii pe site:  31.05.2011

Domenii speta

Spete similare