Obligatie de a face

R O M A N I A

JUDECATORIA INTORSURA BUZAULUI

JUDETUL COVASNA

DOSAR NR.(…)

SENTINTA CIVILA NR. 731

Sedinta publica din  21.12.2011

Instanta compusa din :

PRESEDINTE : (…)- Judecator

GREFIER : (…)

 Pentru astazi fiind amanata pronuntarea in cauza civila  avand ca obiect „ Obligatie de a face” privind pe  reclamantul (...) in contradictoriu cu parata (...) prin reprezentant legal Primarul.

 La apelul nominal facut in sedinta publica nu au raspuns partile.

 Procedura de citare este legal indeplinita.

 S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta dupa care, se constata depuse la dosar concluzii scrise din partea reclamantului (...) cat si a paratei.

 Concluziile si sustinerile partilor au fost consemnate in Incheierea de sedinta din data de 07.12.2011, care face parte integranta din prezenta hotarare cand instanta a amanat pronuntarea pentru data de 14.12.2011 iar din lipsa de timp pentru astazi 21.12.2011, cand a hotarat urmatoarele:

 J U D E C A T O R I A,

Deliberand asupra cauzei civile de fata constata :

I. Pe rolul Judecatoriei Intorsura Buzaului, sub nr. (…) la data de (…) , s-a inregistrat cererea formulata de reclamantul (...), cu domiciliul in (...),(…) , in contradictoriu cu parata (...) prin reprezentant legal Primarul, cu sediul in (...),(…), prin care a solicitat instantei, ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna urmatoarele:

 1. Sa fie obligata parata sa incheie contract de vanzare cumparare al spatiului compus din 2 camere, dependinte si anexe, situat in (...)(…).

 2. Sa fie obligata parata sa-i achite cheltuielile de judecata ocazionate cu prezenta cauza, in situatia opunerii.

 In fapt, arata reclamantul ca impreuna cu  sotia sa si fiul, ambii decedati, a folosit  cu titlu de chiriasi imobilul anterior mentionat de mai mult de 3o de ani, astfel este indreptatit potrivit Legii nr.85/1992 sa cumpere acest imobil, insa parata invocand texte de lege ce nu au aplicabilitate in speta si o hotarare a consiliului local al carei continut nu-l cunoaste, refuza sa-i incheie contractul de vanzare cumparare.

 Mai sustine reclamantul ca locuinta ce o detine cu titlu de chirie este construita din fondurile statului iar parata printr-o hotarare de consiliu local nu putea hotari ca aceasta este construita din fondurile proprii.

 De asemenea arata  reclamantul ca sustinerea paratei privind refuzul de a incheia contract de vanzare cumparare, este contrazis chiar de imprejurarea ca in urma cu mai multi ani, parata a vandut 2 apartamentul din cadrul imobilului unde se gaseste locuinta in speta.

 In drept, se invoca dispozitiile art.7 alin.1 si alin.2 din legea nr.85/1992, art.1 din Decretul-lege nr.61/1990, art.1073-1077 C.civil.

 Alaturat cererii si pe parcursul judecatii,  reclamantul a anexat contractul de inchiriere nr. (…) din 30.04.1999, contract de inchiriere f.n. , fise locative si adresa nr. (…) emisa la 01.03.2011 de parata si comunicata reclamantului. Proces verbal de predare primire nr. (…),  contract de vanzare cumparare nr. (…) incheiat de (...) si (...). (f.6-10, 73-74)

 II. Situandu-se pe o pozitie procesual contradictorie, parata la termenul de judecata din 04.05.2011, a depus intampinare(f.14-17)

 Pe cale de exceptie  a invocat  lipsa competentei materiale a instantei, aratand ca in speta Tribunalul Covasna este competent a solutiona cauza potrivit art.1 din Legea nr.554/2004. In sustinerea exceptiei arata parata ca obligatia de a incheia contratul de vanzare cumparare echivaleaza cu obligatia de a adopta o hotarare de vanzare astfel cum o obliga dispozitiile art.36 alin.5 lit.b  din Legea nr.215/2001 a administratiei publice locale, care prevad ca vanzarea, concesionarea sau inchirierea bunurilor proprietate privata a comunei, orasului sau municipiului se hotaraste de consiliul local.

 De asemenea s-a mai invocat si exceptia lipsei calitatii procesual pasive, motivat de acelasi temei legal precitat.

 S-a invocat si exceptia inadmisibilitatii formularii cererii, sustinand parata ca in situatia in care s-ar considera ca imobilul a fost construit din fondurile statului, actiunea reclamantului trebuie sa fie indreptata impotriva Statului Roman, in nume propriu sau prin Ministerul Finantelor.

 Pe fondul cauzei , se solicita respingerea cererii motivat de faptul ca la nivelul comunei Dobarlau nu sunt organizate intreprinderi pentru vanzarea locuintelor si nu a fost intocmita o lista a locuintelor destinate vanzarii catre populatie.

 De asemenea, invoca parata imprejurarea ca Decretul-lege nr.61/1990 nu instituie o obligatie a vanzarii locuintelor ci legea prevedea cum ca pot vinde aceste locuinte.

 Pe parcursul judecatii, parata a depus inscrisurile de la f.35-48, 68, 87-90.

 III. Sub aspect probator in temeiul art.167 C.pr.civila, s-a incuviintat pentru reclamant proba cu inscrisurile depuse la dosar si proba cu interogatoriul paratei iar pentru parata proba cu inscrisurile depuse la dosar si proba cu interogatoriul reclamantului. (f.84-86)

 IV. Cererea este legal timbrata potrivit legii nr.146/1997. (f.77)

 V. In fapt, Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine ca la data de 20.12.1980 s-a incheiat intre (...)- sotia reclamantului – in calitate de locatar si Primaria comunei (…) prin reprezentant legal Primarul titular al dreptului de administrare privind fondul de locuinte proprietate de stat ,contractul de inchiriere pentru apartamentul nr. (…) situat in (...)(…) pentru perioada nedeterminata. (f.8-9)

La data de 30.04.1999, intre (...) si Primaria comunei (…) s-a incheiat contractul de inchiriere nr. (…), avand ca obiect acelasi imobil ce a facut obiectul contractului de inchiriere incheiat in anul 1980, pentru o perioada de 5 ani. (f.6-7)

Cert si de necontestat, astfel cum rezulta din fisele anexe ale contractelor, reclamantul a fost inscris alaturi de titulara contractului si a locuit impreuna cu aceasta.

Desi nu s-a depus la dosar vreun act de deces, reclamantul a invederat ca sotia si fiul sau au decedat – imprejurare necontestata de parata - , iar sustinerea reclamantului ca si in prezent foloseste si detine apartamentul ce face obiectul litigiului, de asemenea nu a fost contestata de parata, dovada fiind adeverinta nr. (…) emisa de parata (...). (f.93)

Mai mult de atat, desi termenul inchirierii prevazut in contractul de inchiriere nr. (…) a expirat  la 01.05.2004, iar reinnoirea putea intervenii prin conventia partilor expresa, in speta, reinnoirea contractului dintre parti a intervenit tacit potrivit art.1436-1438 si art.1452 C.civil, imprejurare ce rezulta din folosinta locuintei de catre titulara (...) impreuna cu reclamant  iar dupa decesul titularei de catre reclamantul (...), parata neopunandu-se continuarii raporturilor locative prin denuntarea concediului sau cel putin nu a dovedit aceste imprejurari. Se va mai retine ca aceasta relocatiune potrivit dreptului comun opereaza pe durata nedeterminata.

De asemenea, Judecatoria va mai retine incidenta in speta a dispozitiilor art.27 din Legea nr.114/1996, republicata care prevede ca – in situatia decesului titularului contractului de inchiriere, inchirierea continua, dupa caz: a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul.

 Astfel in speta, dupa decesul titularei de contract (...), inchirierea a continuat in beneficiul sotului acesteia in speta reclamantului (...).

Desi prin apararea invocata prin intampinare, parata (...)i nu a invocat imprejurarea ca reclamantul (...) , nu ar avea calitatea de chirias asupra imobilului ce face obiectul spetei deduse judecatii, Judecatoria a analizat si acest aspect, pentru doua motive: in primul rand ca fata de obiectul cererii o prima conditie de a beneficia de dispozitiile Legii nr.85/1992, partea trebuie sa aiba calitatea de chirias si nu in ultimul rand, astfel cum rezulta din continutul concluziilor scrise, parata a invocat lipsa calitatii de chirias a reclamantului, desi asistata de avocat nu si-a intemeiat apararea invocata prin intampinare pe acest argument, pentru ca si reclamantul sa ia cunostinta de aceasta.

In virtutea calitatii sale de chirias al imobilului situat in (...)(…), reclamantul (...)  a formulat si depus cerere catre parata prin care a solicitat vanzarea imobilului ce-l detine cu chirie in temeiul Legii nr.85/1992, cerere insa respinsa in sedinta Consiliului local Dobarlau, motivat de faptul ca : potrivit Legii nr.76/1994 care modifica Legea nr.85/1992, locuintele de serviciu din mediul rural destinat personalului medical, didactic, altor specialisti sau personalului ministerului de interne, nu se vand.

Tinand seama de refuzul paratei de a-i vinde locuinta, reclamantul a investit Judecatoria Intorsura Buzaului cu prezenta cerere, prin care a solicitat obligarea paratei de a-i vinde aceasta locuinta.

VI. Asupra exceptiei necompetentei materiale a Judecatoriei Intorsura Buzaului, instanta s-a pronuntat prin incheierea de sedinta din 19.10.2011, argumentele fiind expuse in continutul acesteia.(f.79)

VII. Asupra exceptiei lipsei calitatii procesual pasive, formulata de parata (...),  argumentata prin aceea ca Statul Roman prin reprezentat legal Ministerul Finantelor ar avea legitimitate procesuala, instanta va retine  urmatoarele: cum imobilul in speta se gaseste in domeniul privat al Comunei Dobarlau, intre aceasta si reclamant exista legal legat un raport juridic de drept material astfel si raportul juridic de drept procesual este legal legat.

Pentru motivele expuse exceptia urmeaza a se respinge ca neintemeiata.

VIII. Asupra apararilor formulate de  Parata (...) prin care  si-a motivat refuzul de a vinde imobilul reclamantului pe diverse argumente, Judecatoria urmeaza a le analiza punctual.

 A).  Sub un prim aspect a sustinut parata, cum ca imobilul ce face obiectul cauzei nu este construit din fondurile statului iar reclamantul nu a indicat inscrisul sau actul normativ care certifica aceste imprejurari.

 Prin raspunsurile la interogator, parata a invederat la pct.1 ca imobilul a fost construit de (...) prin eforturi proprii, iar dreptul de proprietate este inscris in cartea funciara.

 Privitore la aceasta aparare Judecatoria retine ca blocul de locuinte situat in (...), judetul Covasna, astfel cum rezulta din  Decizia nr. (…) emisa de  Consiliul Popular al judetului Covasna si a Autorizatiei pentru executare de lucrari nr. (…)  din 15.04.1978, a fost construit anterior anului 1990 – dupa sau in anul 1978. (f.38-39)

 Constructia bloc de locuinte nu a fost inscrisa in cartea funciara la momentul finalizarii ci doar la data de 20.12.2000 astfel cum rezulta din continutul incheierii Cf nr. (…), si potrivit cererii formulate de  Primaria comunei Dobarlau.

 Potrivit extrasului CF nr. (…) C1-U4 Dobarlau nr.top (…), asupra apartamentului detinut de reclamantul (...) este inscris dreptul de proprietate cu titlu de construire in favoarea Primariei comunei Dobarlau, desi corect ar fi trebui inscrisa (...), deoarece Primaria nu are capacitate de folosinta. (f.68)

 Apararea paratei (...), cum ca imobilul in speta nu a fost construit din fondurile statului ci din fonduri proprii nu a fost dovedita in conditiile art.129 teza ultima C.pr.civila iar reclamantului (...) nu-i incumba obligatia de a proba sustinerea paratei.

 Mai mult de atat, astfel cum rezulta din continutul  contractului de inchiriere incheiat intre (...) si Primaria comunei (…) in anul 1980, cea de pe urma avea calitatea de titular al dreptului de administrare privind fondul de locuinte proprietate de stat. (f.8)

 Din aceasta perspectiva, preluand in patrimoniu asemenea imobile, cum sunt cel la care se face referire in art. 7 al. 1 din lege, parata a preluat, deopotriva, obligatia impusa de lege de vanzare catre chiriasi, in conditiile prestabilite legal, a acestor imobile, o obligatie in considerarea naturii bunului (in rem), care este preluata odata cu bunul imobil si nu in considerarea persoanei careia ii incumba aceasta obligatie (in personam), in cauza fiind pe deplin aplicabile dispozitiile art. 7 al. 1 din Legea nr. 85/1992.

 Se va mai retine ca instanta de contencios constitutional a stabilit prin numeroase decizii ca art. 7 al. 1 din legea nr. 85/1992 consacra o norma de justitie sociala, chiriasii avand posibilitatea sa cumpere, in conditiile fixate de Legea nr. 85/1992, aceste locuinte, in considerarea contributiei lor si a starii materiale a acestora, limitarea dreptului de proprietate al paratei, sub aspectul reglementarii dreptului de dispozitie, ca atribut al dreptului de proprietate, intemeindu-se pe o baza legala, urmarind un scop legitim si fiind proportionala, din perspectiva necesitatii ei intr-o societate democratica si a justificarii sociale si morale, criterii utilizate de instanta de contencios european de la Strasbourg in aprecierea respectarii dreptului de proprietate reglementat de Primul Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, drept care nu este absolut, putand fi supus astfel limitarilor, in conditiile deja enuntate si respectate in speta dedusa judecatii.

 In cauza, nu are loc nici o nerespectare a art. 480 – 481 Cod civil sau o ingradire a dreptului de proprietate, aceasta nevenind in contradictie cu art. 44 din Constitutie, astfel cum s-a pronuntat Curtea Constitutionala in deciziile date in aceasta materie, intrucat textul de lege aplicabil cauzei consacra o norma de justitie sociala, chiriasii avand posibilitatea sa cumpere locuintele la construirea carora au contribuit in mod direct sau indirect, in vechiul sistem comunist.

 Nu in ultimul rand, astfel cum chiar parata recunoaste, doua din apartamentele ce fac parte din blocul de locuinte construit anterior anului 1990, au fost vandute in temeiul Decretului-lege nr.61/1990 si a Legii nr.85/1992, unul numitului (...), ce avea calitatea de medic veterinar iar cel de-al doilea  apartamentul, desi parata a recunoscut ca s-a vandut, a sustinut ca nu este in masura sa depuna contractul de vanzare cumparare. (f.74)

 Apararea paratei cum ca, aceste apartamente s-au vandut datorita legislatiei lacunare din acel moment, nu constituie o aparare temeinic motivata si argumentata. Daca aceste contracte s-ar fi incheiat cu incalcarea dispozitiilor legale, parata  se putea prevala  de  dispozitiile art.19 din Legea nr.85/1992, care prevad urmatoarele: Contractele de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea dispozitiilor Decretului-lege nr. 61/1990 si ale Legii nr.85/1992 sunt lovite de nulitate absoluta. Nulitatea poate fi invocata de orice persoana si pe orice cale.

 Cum in speta parata a ramas in pasivitate, imprejurarea ca  doua din apartamente au fost vandute in temeiul Decretului-lege nr.61/1990 si a Legii nr.85/1992 profita reclamantului (...), instanta retinand ca apartamentul in speta, face parte din categoria imobilelor construite din fondurile statului si care intra sub incidenta dispozitiilor Legii nr.85/1992.

 B).  Sub un  alt aspect parata a sustinut ca  Decretul-lege nr.61/1990, nu obliga  a se  vinde imobilele ce intra sub incidenta acestei dispozitii legale ci inscrie doar, ca acestea se pot vinde.

Si aceasta aparare instanta o considera nefondata si lipsita de temei legale, deoarece dispozitiile Decretului-lege nr.61/1990 au fost completat prin Legea nr.85/1992, care prevede la art. 7 alin.1 “  ca : „Locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi.

 Aceasta dispozitie legala instituie in sarcina unitatii detinatoare o obligatie legala de a vinde locuintele mai sus aratate, corelativ dreptului titularului contractului de inchiriere de a obtine incheierea contractului de vanzare cumparare. Aceasta obligatie are natura juridica a unei obligatii de a face susceptibila de a fi executata direct, consimtamantul celui care refuza vanzarea putand fi suplinit prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin intermediul careia se transmite dreptul de proprietate catre titularul indrituit la cumparare.

 C).  S-a mai invocat de catre parata, imprejurarea ca apartamentul detinut de reclamantul (...), nu poate fi vandut, deoarece potrivit art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992, : „Locuintele de serviciu din mediul rural, destinate personalului medical, didactic, altor specialisti sau personalului Ministerului de Interne, nu se vand.

Anterior Legii nr. 85/1992, regimul juridic al celorlalte locuinte decat cele proprietate particulara era reglementat de Legea nr. 5/1973.

Din structura acestui ultim act normativ rezulta ca locuintele fac parte din doua mari categorii: prima - fondul locativ de stat, si a doua - fondul locativ aflat in administrarea intreprinderilor sau organizatiilor economice de stat (construite din fondurile acestora).

In situatia celei de-a doua categorii, locuintele sunt inchiriate de intreprinderi numai personalului lor angajat, ca accesoriu al contractului de munca. Din aceasta categorie fac parte, ca o subcategorie, locuintele de serviciu, denumite in terminologia Legii nr. 85/1992 "locuinte de interventie".

Efectul principal al definirii unei locuinte ca accesoriu al contractului de munca era acela ca in cazul in care incetau raporturile de munca, inceta si dreptul locativ al chiriasului asupra locuintei.

In reglementarea Legii nr. 5/1973, diferentele dintre regimul juridic al locuintelor de serviciu si celelalte locuinte accesoriu al contractului de munca privesc aspecte fara relevanta juridica semnificativa.

Odata cu Legea nr. 85/1992 diferentele dintre regimul juridic al celor doua categorii de locuinte inchiriate ca accesoriu al contractului de munca au devenit insa, esentiale. Astfel, potrivit art. 7 alin. 1, locuintele de interventie nu pot fi vandute chiriasilor, pe cand celelalte pot fi vandute.

Semnificativa de retinut este imprejurarea ca locuinta in discutie a fost construita din fondurile statului si nu din fondurile intreprinderilor sau organizatiilor economice de stat, pentru a i se putea atribui calitatea de locuinta de serviciu ca accesoriu al contractului de munca.

In speta, parata nu a facut dovada cum ca locuinta in speta, face parte din categoria locuintelor de serviciu destinate personalului medical, didactic, altor specialisti sau personalului Ministerului de Interne, ca accesoriu al contractului de munca, astfel apararea sa apare clar neintemeiata.

IX. Asupra fondului  cauzei,  instanta retine ca pentru a avea incidenta dispozitiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/2002, este necesara existenta contractului de inchiriere a reclamantului (...) – cerinta indeplinita in speta, astfel cum s-a expus in continutul starii de fapt.

Pe de alta parte este necesar ca imobilul respectiv sa fie construit din fondurile bugetare de stat, respectiv sa se afle in patrimoniul paratei, cerinta indeplinita astfel cum s-a expus la subpunctele A-C din prezenta hotarare.

Avand in vedere considerentele expuse, instanta retine ca in speta sunt indeplinite cerintele prevazute de art. 7 din Legea 85/1992, reclamantul fiind titularul contractului de inchiriere ce are ca obiect o locuinta dintr-un imobil construit din fondurile Statului anterior anului 1990, actualmente proprietatea paratei (...), astfel ca in consecinta, acesteia ii incumba obligatia legala de a vinde imobilul reclamantului (...), obligatie legala pe care parata nu a inteles sa o execute de bunavoie.

Pentru toate motivele mai sus aratate, instanta constata ca prezenta actiune este intemeiata, motiv pentru care aceasta urmeaza a fi admisa, dispunandu-se obligarea paratei sa incheie cu reclamantul, contract de vanzare cumparare al imobilului apartament situat in (...)(…) si anexa, detinut de reclamant in temeiul Contractului de inchiriere nr. (…) in conformitate cu dispozitiile Legii nr.85/1992 si ale Decretului lege nr.61/1991.

  X. Fiind in culpa procesuala potrivit art.274 C.pr.civila, parata (...) va fi obligata sa achite reclamantului (...) cheltuieli de judecata in cuantum de 1670 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru, dovedita prin chitanta depusa la f.78

 PENTRU ACESTE MOTIVE

 IN NUMELE LEGII

 HOTARASTE :

Respinge exceptia necompetentei materiale a instantei, invocata de parata (...), prin reprezentant legal Primarul.

Respinge exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratei (...), prin reprezentant legal Primarul, invocata de aceasta.

Admite cererea formulata de reclamantul (...), cu domiciliul in (...),(…), in contradictoriu cu parata (...) prin reprezentant legal Primarul, cu sediul in (...), judetul (…) si drept consecinta:

Obliga parata sa incheie cu reclamantul, contract de vanzare cumparare al imobilului apartament situat in (...)(…)si anexa, detinut de reclamant in temeiul Contractului de inchiriere nr. (…) in conformitate cu dispozitiile Legii nr.85/1992 si ale Decretului lege nr.61/1991.

Obliga parata sa achite reclamantei cheltuieli de judecata in cuantum de 1670 lei.

Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica, azi, 21.12.2011.

PRESEDINTE  GREFIER

(…) (…)

Red.tehnor.Jud.M.T

09.01.2012/4 ex.

6

Domenii speta

Spete similare