Fara titlu

Judecătoria Mediaş

Sentinţa civil nr.486/25.02.2009

Domeniu asociat - grăniţuire

Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Mediaş în data de 16.10.2008 reclamanta M.C.a chemat în judecată pe pârâţii F.A. şi F.I. solicitând instanţei să  stabilească  linia de graniţă ce desparte imobilul proprietatea sa, situat în M. str. B.r nr.15 jud. Sibiu, înscris în C.F. X Mediaş, nr. cadastral 3844/44/2 reprezentând loc de casă, cu casă din cărămidă şi imobilul proprietatea pârâţilor situat în M., str. B. nr.17 jud. Sibiu, pe un aliniament situat la 30 cm. de zidul casei reclamantei din stradă şi până în spatele grădinii; obligarea pârâţilor să lase în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 6 mp. ( 30 cm lăţime pe 20 m lungime) situată între linia de graniţă şi zidul casei reclamantei, care se află în prezent în folosinţa pârâţilor şi întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra acesteia în favoarea reclamantei; obligarea pârâţilor la dezafectarea zidului din cărămidă construit la stradă, între cele 2 imobile, fără acordul reclamantei şi refacerea gardului din  sârmă ce despărţea cele două imobile, obligarea pârâţilor la demontarea  contorului de gaz montat pe zidul despărţitor dintre imobile şi remontarea acestuia în curtea interioară a acestora, cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor  de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că imobilul care face obiectul prezentului litigiu a fost dobândit  de către aceasta  în anul 1998 în baza unui contract de vânzare-cumpărare. La data cumpărării imobilului, în spatele  casei  exista un gard despărţitor din sârmă, amplasat la o distanţă de 30 cm. de zidul casei sale, delimitând astfel cele două proprietăţi. Ulterior, pârâţii au desfiinţat, fără acordul său acest gard despărţitor şi au construit un zid din cărămidă, la faţada celor două case, blocându-i accesul în spatele imobilului său. Arată că între cele două imobile exista o suprafaţă de aproximativ 60 cm lăţime, pe o lungime de 20 m , gardul de sârmă fiind amplasat de vechiul proprietar la jumătatea distanţei, delimitând astfel cele 2 proprietăţi, linia de graniţă fiind astfel stabilită prin acordul foştilor proprietari de imobile. Semnele de hotar în privinţa cărora se face dovada că au fost stabilite prin convenţia părţilor sunt prezumate  a corespunde liniei de graniţă, a fi hotarul real.

De asemenea, reclamanta a arătat că în luna septembrie 2008 a observat, cu ocazia renovării imobilului că pârâţii au montat un contor de gaz pe peretele ce desparte cele două proprietăţi, existând riscul unei explozii.

Prin completarea de acţiune ( fila 18) reclamanta a solicitat obligarea pârâţilor la demontarea cablului electric şi desfiinţarea scării metalice  montate pe peretele proprietatea sa şi efectuarea tuturor reparaţiilor necesare pentru aducerea peretelui în starea iniţială.

În motivarea acestei completări reclamanta a arătat că din anul 2002 a observat pe peretele din bucătărie nişte infiltraţii de apă, dar nu şi-a putut da seama de unde provin, deoarece pârâţii  nu i-au permis accesul în spatele casei. Abia în toamna anului 2008 a observat scara metalică, atunci când a izolat casa în exterior şi şi-a dat seama că infiltraţiile  se datorează scurgerii apelor pluviale de pe copertina pârâţilor montată pe peretele exterior. De asemenea, a arătat că scara metalică permite pârâţilor să vadă în interiorul băii reclamantei, încălcându-i dreptul la intimitate.

La termenul din 4.02.20009 ( fila 45), reclamanta a înţeles să renunţe la judecată  faţă de pârâţii citaţi şi să formuleze acţiunea în contradictoriu  cu proprietarul tabular al imobilului învecinat, Flora Iuliu junior.  Cererea a fost admisă în instanţă, iar în cauză a fost introdus titularul dreptului, conform dispoziţiilor art. 66 C.p.civilă.

Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Mediaş în data de 29.10.2008 sub nr. de înregistrare 2913/257/2008, reclamanţii F.I. senior şi F. I. junior au solicitat instanţei în contradictoriu cu pârâta M.C.  să dispună  obligarea acesteia la  eliminarea  streaşinii  mansardei nou edificate prin adăugire la casa veche, ce depăşeşte hotarul ce desparte proprietatea lor de proprietatea pârâtei, obligarea la montarea acoperişului pe acea parte cu o pantă de scurgere a apelor spre curtea pârâtei, aşa cum a fost anterior construcţiei mansardei, pe toată lungimea construcţiei proprietatea ei înspre partea reclamanţilor, obligarea pârâtei la demolarea scocului ce străpunge podul casei proprietatea acestora, iar în cazul refuzului pârâtei de a efectua lucrările respective, să fie autorizaţi reclamanţii să le efectueze pe cheltuiala pârâtei. De asemenea reclamanţii au mai solicitat instanţei să dispună  obligarea pârâtei  să monteze pe acoperişul casei sale, înspre proprietatea acestora parazăpezi, astfel încât să oprească căderea zăpezii pe casă şi implicit pe terenul lor,  să repare deteriorările suferite de zidul casei proprietatea reclamanţilor dinspre proprietatea ei,  datorate faptei ilicite a acesteia, iar în cazul în care aceasta refuză, să fie autorizaţi reclamanţii să efectueze aceste lucrări pe cheltuiala pârâtei, precum  şi obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii  reclamanţii au arătat că înainte ca pârâta  să  mansardeze casa veche, acoperişul şi streaşina  casei proprietatea pârâtei înspre  proprietatea reclamanţilor , erau astfel construite încât apa de ploaie şi zăpezile să se scurgă pe terenul proprietatea ei sau în stradă, şi nicidecum pe fondul proprietatea reclamanţilor.

De asemenea, înainte de  construirea mansardei, acoperişul casei pârâtei, înspre proprietatea reclamanţilor, nu se întindea, cu depăşirea graniţei, asupra acoperişului casei proprietatea reclamanţilor. După construirea acesteia, pârâta  a extins  acoperişul casei sale  înspre proprietatea reclamanţilor cu aproximativ 70 cm., astfel încât şi scocul montat pe acea parte, cât şi  acoperişul  acoperă casa proprietatea reclamanţilor pe o lăţime de aprox. 70 cm şi lungime pe toată suprafaţa dinspre proprietatea reclamanţilor.

 Se arată de reclamanţi că, potrivit dispoziţiilor legale, proprietarul este obligat să-şi facă streaşina casei sale în aşa fel încât apa de ploaie  şi  cea rezultată din topirea zăpezilor să se scurgă pe terenul său, ori în stradă, şi nicidecum pe proprietatea vecinului său, iar  datorită faptului că atât acoperişul  cât şi scocul casei pârâtei înspre proprietatea reclamanţilor, depăşesc cu aprox. 70 cm hotarul dintre cele două proprietăţi, se impune eliminarea streaşinii ,  demolarea acoperişului pe toată lungimea casei pârâtei şi montarea acoperişului  cu o pantă de scurgere a apelor pe terenul proprietatea pârâtei.

 Se mai arată de reclamanţi că, după edificarea mansardei, datorită tergiversărilor montării scocului pe toată lungimea acoperişului înspre proprietatea reclamanţilor, precum şi datorită extinderii nelegale a acoperişului mansardei pârâtei asupra acoperişului casei proprietatea reclamanţilor, apele pluviale de pe acoperişul casei pârâtei s-au scurs pe acoperişul casei reclamanţilor, strecurându-se pe lângă  zidul casei,  în locuinţa acestora provocând igrasia întregului zid dinspre proprietatea pârâtei, impunându-se  astfel efectuarea unor lucrări de către reclamanţi pentru înlăturarea igrasiei provocată prin fapta ilicită a pârâtei.

Cele două dosare, X/257/2008 şi X/257/2008 au fost conexate, între cauze existând o evidentă şi strânsă legătură, fiind vorba despre raporturile de vecinătate dintre imobilele părţilor.

La termenul din 4.02.2009( fila 45), calitatea procesuală a părţilor a fost lămurită în sensul că reclamant este doar F.I. junior, titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, tot el având şi  calitatea de pârât, raportat la acţiunea lui M. C.

În cauză a fost efectuată o cercetare la faţa locului şi s-a luat interogatoriul pârâtului/reclamant F. I. junior. Iniţial instanţa a admis două expertize, una topografică şi una de evaluare  construcţii, probe asupra cărora a revenit după efectuarea cercetării la faţa locului. De asemenea, instanţa a apreciat că nici proba testimonială nu este concludentă în cauză, raportat la cele percepute în concret cu ocazia cercetării la faţa locului şi a interogatoriului.

Analizând probatoriul administrat, instanţa a reţinut următoarele:

Imobilul reclamantei/pârâte M.C., (denumită în continuare reclamantă) este situat în M., str. B. nr.15, iar cel al pârâtului/reclamant F.I., (denumit în continuare pârât) în str. B. nr.17. Linia de graniţă dintre proprietăţi este de aproximativ 40 metri, iar situaţia din teren se prezintă în felul următor: în primii 30 metri zidul casei reclamantei apare ca fiind linia de graniţă, iar în următorii 10 metri nişte anexe ale pârâtului apar ca fiind  poziţionate exact în graniţă. Practic, pe toată lungimea existentă a graniţei, aşa cum apare ea  în prezent, sunt construcţii ale părţilor în litigiu. De asemenea, este foarte important de precizat că linia imaginară de graniţă raportat la aceste construcţii este perfect dreaptă, ba mai mult se continuă în spatele  imobilelor cu o altă linie de graniţă a altor două curţi.

Ambele case ale părţilor sunt situate la stradă, iar între ele există un spaţiu de aproximativ 50-60 cm lăţime, închis la partea dinspre stradă cu zid ce pare a reprezenta o continuare a casei pârâtului, fiind tencuit în aceeaşi culoare şi cu acelaşi material. Mai mult, trebuie spus că văruiala nu este în stare foarte bună, având o vechime mare, uşor de observat. Oricum, ceea ce este relevant, bucata de zid ce închide la stradă spaţiul dintre case nu apare  ca fiind construită, ( sau cel puţin tencuită ) în alt moment decât odată cu casa pârâtului.

Acţiunea principală a fost formulată de M.C., prin avocat, care a invocat existenţa liniei reale de graniţă la mijlocul spaţiului dintre casele principale. Ideea a fost întărită  de apărătorul reclamantei  cu prilejul cercetării la faţa locului. În mod cu totul surprinzător, reclamanta a prezentat o situaţie diferită de a propriului său avocat. Astfel, a identificat casa sa ca fiind situată exact pe graniţă, fără a face vreo referire la spaţiul de 50 cm dintre construcţii.

Mai mult, invocă o încălcare a graniţei de către pârât nu pe porţiunea din faţă, ci pe cea din spate ( fila 51), spunând că anexele acestuia ar fi depăşit graniţa cu cel  puţin 10 cm. Aceste construcţii observate de către instanţă sunt în mod evident foarte vechi, în stare medie de degradare, iar pârâtul afirmă că datează din anii 50 la fel ca şi casele principale ale părţilor.

Un alt aspect relevant este precizarea reclamantei că atunci când a cumpărat casa, în anul 1999, construcţiile pârâtului erau în forma în care se află şi astăzi. Astfel, se explică  inexistenţa vreunui alt semn  de hotar decât cele din prezent, precum şi aparenţa că zidul de la stradă ( ce închide spaţiul de 50 cm dintre case ) este construit odată cu casa pârâtului. Revenim însă la acţiunea principală şi observăm că reclamanta prin apărătorul său se referă la un gard de sârmă existent la stradă, între case, ce a fost înlocuit  de pârât cu zid. Gardul ar fi existat în anul 1999 când reclamanta a cumpărat. Cum rămâne atunci  cu precizarea de la faţa locului că a găsit construcţia în forma prezentă ?

De altfel, asta este şi realitatea, uşor observabilă din vechimea construcţiilor  şi lipsa oricăror semne de desfiinţare de hotar.

Recapitulând, în acţiune reclamanta vorbeşte despre un gard de sârmă între  casele de la stradă ( la mijlocul spaţiului de 50 cm), desfiinţat de pârât, iar la cercetare spune că locuinţa sa este exact pe graniţă, iar diferenţa lipsă ar fi în spatele curţii. Peste toate aceste inadvertenţe, instanţa constată existenţa unor semne de hotar mai vechi  de 50 ani, o linie de graniţă perfect dreaptă, ce se continuă în mod coliniar  cu o alta ( despărţind două proprietăţi ale terţilor, din spatele imobilelor în litigiu).  De asemenea, deosebit de relevant este modul de constituire a graniţei, nu prin gard despărţitor, care ar putea fi uşor mutat, ci exclusiv prin construcţii, care prin vechimea lor şi modul de amplasare demonstrează fără putinţă de tăgadă că aceasta  este linia de graniţă corectă între cele două imobile, aşa cum ea a fost stabilită din anii 30  de către foştii proprietari. Caracterul nefondat al acţiunii  reclamantului de stabilire a graniţei rezultă  atât din situaţia de fapt cât şi din  modul defectuos  şi inacceptabil de prezentare a lucrurilor , cu invocarea iniţială a unei încălcări a graniţei în partea din faţă, apoi în partea din  spate. Aceste inadvertenţe grave în raţionamentul reclamantei nu pot avea decât o singură explicaţie: aceasta a introdus în instanţă o cerere vădit neîntemeiată pe fondul unui conflict cu vecinul său. De altfel, instanţa a perceput această situaţie şi într-adevăr, nemulţumirea reclamantei vizează refuzul pârâtului de a-i permite să-şi zugrăvească exteriorul  casei.

Reclamanta a afirmat  constant  pe parcursul procesului că este dispusă să se împace, să plătească pârâtului pretenţiile solicitate prin acţiunea sa cu singura condiţie de a i se permite finalizarea lucrărilor de finisaj. Faptul că reclamanta în negocierile de împăcare nu pune nici o condiţie referitoare la grăniţuirea corectă a proprietăţilor, e un argument în plus  în  a considera că de fapt nu s-a simţit niciodată prejudiciată sub acest aspect.

Oricum, raportat la vechimea liniei de graniţă din prezent ( peste 30 de ani), chiar presupunând că ar exista diferenţe de teren, ar fi de neconceput să fie demolate nişte construcţii, proprietarul lor putând invoca prescripţia achizitivă. Mai mult, o situaţie faptică la care au achiesat proprietarii cu peste 50 de ani în urmă trebuie, de asemenea, acceptată de succesorii lor în drepturi, care nu pot fi consideraţi terţi faţă de convenţia autorilor.

Referitor la capătul al doilea de cerere din acţiunea reclamantei (revendicarea) şi acesta este nefondat, argumentele anterioare fiind relevante. De asemenea, a arătat instanţa şi a recunoscut chiar reclamanta că zidul de la stradă ce închide spaţiul dintre case era construit înainte de anul 1999 şi raportat la modul de soluţionare al acţiunii în grăniţuire şi capătul al treilea de cerere apare ca nefondat.

Referitor la contorul de gaz acesta este montat chiar pe porţiunea de zid dintre case. El este perfect vizibil din stradă şi a fost montat înainte ca reclamanta să cumpere imobilul învecinat (1999). Prin urmare, este inexplicabil cum reclamanta afirmă în acţiune că nu l-ar fi observat decât în luna septembrie 2008. De altfel, solicitarea sa de demontare urmează a fi respinsă, având în vedere şi modul de rezolvare al celorlalte cereri.

În sfârşit, în ce priveşte  scara metalica, aceasta este, de asemenea, foarte veche, este montată  într-adevăr pe zidul  reclamantei fiind utilizată pentru ca pârâtul să aibă acces într-o cameră cu uşă poziţionată chiar în spaţiul dintre case ( cel revendicat în parte). Raportându-ne la vechimea casei pârâtului, la modul unic de acces în acea cameră şi la aspectul vizibil degradat al scării, este evident că aceasta a fost construită odată cu casa. Din nou reclamanta afirmă că nu ar fi observat-o decât în anul 2008, ori de pe terasa din spatele locuinţei acesteia, precum şi de la toate ferestrele  cu vedere spre pârât se poate observa existenţa  scării. Mai  mult, instanţa a constatat că atunci când şi-a izolat casa, în anul 2007, reclamanta ar fi putut cere pârâtului să-şi mute scara, ori  a aplicat materialul de izolaţie ţinând seama de configuraţia acesteia.  Referitor la încălcarea dreptului la intimitate, codul civil obligă pe proprietarul unei construcţii să nu monteze ferestre spre proprietatea vecinului, la o distanţă mai mică de 1,9 metri de graniţă.  Faptul că  reclamanta şi-a montat fereastra  de la baie chiar pe graniţă poate reprezenta o încălcare  a codului civil, dacă nu considerăm acest geam doar o aerisire. Oricum am privi lucrurile, proprietarul iniţial al casei şi reclamanta prin cumpărare şi-au asumat riscul ca vecinul să privească în  locuinţa  sa, iar dacă îi deranjează acest aspect pot monta un geam mat sau pot închide complet fereastra, atâta timp cât legea civilă îl protejează în această situaţie pe pârât.

Prin urmare, şi acest ultim  capăt de cerere va fi respins.

Referitor la acţiunea pârâtului instanţa constată următoarele:

Locuinţa din M., str. B. nr.17 a aparţinut iniţial lui F. I.senior, care în anul 1994 a cedat proprietatea în favoarea fiului său F.I.junior, în schimbul prestării obligaţiei de întreţinere. Acesta din urmă este practic titularul  dreptului  la acţiune. Atât cu prilejul cercetării la faţa locului  cât şi în instanţă şi-a exprimat voinţa  de a se împăca cu reclamanta, însă nu  poate face  acest lucru  datorită opoziţiei tatălui său, care deşi  nu mai e proprietar, încearcă să rezolve prezumatele probleme juridice cu vecinii.

Plecând de la această realitate, instanţa a constatat că şi în cazul acţiunii pârâtului există inadvertenţe vădite între cele afirmate iniţial ( fila 2 dosar X/257/2008), şi precizările  de la cercetarea  la faţa locului şi răspunsurile la interogatoriu ( fila 55)

Astfel, în  acţiune  pârâtul afirmă că odată cu mansarda casei sale, reclamanta  a mutat streaşina înspre proprietatea sa şi cere ca aceasta să fie  demontată şi retrasă corespunzător, aşa cum era iniţial. La  întrebarea  nr. 9 din interogatoriu ( fila 56) pârâtul afirmă însă, în mod cu totul surprinzător,  că vecina sa a construit  streaşina pe vechiul aliniament. Acelaşi lucru l-a spus  şi la faţa locului, doar avocatul şi tatăl său F.I. senior susţinând contrariul. De altfel, instanţa a constatat că mansarda a fost ridicată exact pe zidurile iniţiale ale casei,  iar streaşina cade  oricum pe terenul pârâtului, dacă zidul este linia de graniţă. Ceea ce îl deranjează însă pe tatăl reclamantului (şi nu pe reclamant, aşa cum se poate observa) este  riscul ca zăpada de pe acoperişul vecinului  să cadă pe acoperişul său, provocând stricăciuni, uitând însă că înainte de mansardare, situaţia era exact opusă, streaşina reclamantei fiind sub cea a pârâtului. Prin urmare, acest capăt  de cerere va fi respins, poziţia pârâtului  exprimată  la interogatoriu fiind foarte clară.

 În continuare, pârâtul a solicitat prin acţiune demontarea scocului ce străpunge podul casei proprietatea reclamantei..

Instanţa a constatat la faţa locului că este vorba despre un jgheab montat la bucătăria anexă a casei. Între bucătăria reclamantei şi cea a pârâtului există un jgheab din tablă lung de aproximativ 3 metri şi lat de  40-50 cm ( din zid în zid ) în care se scurg apele pluviale de pe acoperişul bucătăriilor ambelor părţi. Jgheabul respectiv se continuă cu un burlan scurt după care urmează un alt jgheab şi din nou un burlan.  Capătul acestui  din urmă  jgheab străpunge podul bucătăriei pârâtului, care solicită demontarea lui şi obligarea reclamantei la plata reparaţiilor provocate de scurgerea apei. La faţa locului, instanţa  a constatat că acest capăt de jgheab  nu este în poziţie dreaptă, fapt ce provoacă  scurgerea apei din interiorul său pe peretele bucătăriei pârâtului. Ca urmare a acestui aspect, se pot observa urme de igrasie în interiorul bucătăriei, cărămida fiind parţial deteriorată. Pârâtul a solicitat despăgubiri pentru aceste prejudicii, dar omite faptul că acel jgheab, deşi construit de reclamantă, se află pe proprietatea sa, iar o simplă intervenţie, nici măcar specializată, de îndreptare  a capătului  de jgheab este suficientă pentru a evita scurgerea apei. Mai mult, infiltraţiile existente provin şi de pe acoperişul său, deservit tot de jgheabul în discuţie. Dacă adăugam la acest aspect că la interogatoriu pârâtul a recunoscut refuzul de a permite reclamantei să intre în curtea sa pentru  montarea scocurilor, situaţia de fapt devine evidentă. Astfel, odată cu construirea mansardei şi extinderea locuinţei reclamanta s-a oferit să construiască un jgheab comun între bucătării, care să deservească ambii vecini.  Deşi a observat  că poziţia unei părţi din lucrare nu este corectă şi provoacă infiltraţii, pârâtul nu a luat nici o măsură  în acest sens  ( deşi era extrem de simplu să facă acest lucru) şi nici nu a permis  reclamantei să remedieze situaţia. După ce prejudiciul s-a creat, pârâtul invocă vinovăţia reclamantei, aspect pe care instanţa îl cataloghează  ca pe un abuz. În contextul utilizării comune a jgheabului, aflat exclusiv pe  proprietatea sa, pârâtul se foloseşte de propria turpitudine (neglijenţă),  pentru a imputa reclamantei un prejudiciu  pe care de fapt şi l-a creat singur. Chiar dacă reclamanta  a construit jgheabul, întreţinerea sa trebuie să fie comună, iar pârâtul nici nu a remediat situaţia şi nici  nu a lăsat pe vecinul său să facă acest lucru.

Prin urmare, capetele de cerere referitoare la demontarea jgheabului şi plata prejudiciului creat de infiltraţii va fi respins.

O ultimă cerere se referă la obligarea reclamantei de a-şi monta parazăpezi pe acoperiş, evitând astfel căderea zăpezii  pe casa pârâtului. Instanţa a constatat la faţa locului că aceste parazăpezi există. De altfel, chiar pârâtul recunoaşte aspectul arătat în interogatoriu ( fila 56, întrebarea 8). În realitate, tatăl pârâtului F.I. senior nu este mulţumit de  structura acestora  şi  a mandatat prin acţiunea iniţială pe avocatul său să susţină că parazăpezile lipsesc, fapt ce nu corespunde adevărului.

Aşadar şi acest capăt de cerere urmează a fi respins.

Concluzionând, părţile în calitate de vecini sunt moştenitoarele unei situaţii de fapt şi juridice datând din anii 1930 şi consfinţită  prin bună înţelegere de autorii lor. Poziţionarea construcţiilor direct pe graniţă e o practică frecventă, iar consecinţele încălcării cu bună ştiinţă  a Codului Civil referitoare la distanţa  în construcţii se regăsesc şi după câţiva zeci de ani.  Însă  încălcarea a fost a ambilor vecini, iar compromisul a fost comun, astfel că situaţia trebuie acceptată în forma în care a fost reglementată cu mai mult de 30 de ani în urmă. În ce priveşte situaţiile noi care apar ele trebuie gestionate cu bună credinţă de către vecini, cu acceptarea compromisului, altfel se poate ajunge la conflicte inerente, dar lipsite de fundament juridic, alimentate exclusiv de orgoliile părţilor.

În ce priveşte cheltuielile de judecată, instanţa le va compensa, având în vedere  respingerea ambelor acţiuni.

Domenii speta

Spete similare