Hotarare care sa tina loc de act autentic

Sentinţă civilă 831 din 08.04.2015


Dosar nr. /223/2014 - hotărâre care să ţină loc de act autentic -

Operator de date cu caracter personal nr. 5695

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA DRĂGĂŞANI – JUDEŢUL VÂLCEA

Sentinţa civilă nr. 831

Şedinţa publică din 08 aprilie 2015

Instanţa constituită din:

Preşedinte: LS – judecător

Grefier: AT

Pe rol este soluţionarea cererii formulată de reclamantul TM, cu domiciliul în comuna Prundeni, sat Zăvideni, str. Ion Bognea, nr.1, judeţul Vâlcea, în contradictoriu cu pârâta VE, domiciliată în municipiul Slatina, str. Cuza Vodă, nr.24, judeţul Olt.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică, a răspuns reclamantul TM, personal, lipsind pârâta VE.

Obiectul cauzei: hotărâre care să ţină loc de act autentic;

Stadiul procesual: al II – lea termen de judecată, în fond;

Procedura este legal îndeplinită.

Prin serviciul registratură, la data de 17 martie 2015, reclamantul a depus la dosar înscrisuri precum: Certificat emis de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Vâlcea şi adeverinţa nr. 5560/12.07.2012 eliberată de Primăria comunei Prundeni, judeţul Vâlcea.

Reclamantul învederează instanţei că nu mai are alte cereri de formulat în prezenta cauză.

Instanţa, constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat şi văzând dispoziţiile art.392 Cod proc. civ., declară deschise dezbaterile şi acordă cuvântul pe fondul cauzei.

Reclamantul TM, având cuvântul pe fondul cauzei, solicită admiterea cererii aşa cum a fost formulată, iar hotărârea ce urmează a se pronunţa să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.

Considerând că au fost lămurite toate  împrejurările de fapt şi temeiurile de drept ale cauzei, în baza art. 394 Cod procedură civilă preşedintele completului de judecată închide dezbaterile şi reţine cauza spre soluţionare.

I N S T A N Ţ A:

Deliberând, constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată la data de 24.09.2014 sub nr. 2753/223/2014, TM a chemat în judecată şi personal la interogatoriu pe VE, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se contate că la data de 18 septembrie 2013, pârâta i-a vândut o casă de locuit construită din cărămidă cu patru camere acoperită cu ţiglă în suprafaţă de 108mp şi anexe gospodăreşti în suprafaţă de 91 mp împreună cu terenul aferent de categorie curţi construcţii intravilan în suprafaţă de 445 mp, Tarla 30, Parcela 31, situat în comuna Prundeni, judeţul Vâlcea, pct.”Acasă” cu următoarele vecinătăţi: N- Moşt.Filipescu, E- Tăbîrcă Maria, S- Drum exploatare, V- Drum exploatare.

De asemenea, se solicită ca hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În motivarea în fapt a acţiunii reclamantul arată că la data de 18 septembrie 2013, pârâta i-a vândut o casă de locuit construită din cărămidă cu patru camere acoperită cu ţiglă în suprafaţă de 108mp şi anexe gospodăreşti în suprafaţă de 91 mp împreună cu terenul aferent de categorie curţi construcţii intravilan în suprafaţă de 445 mp, Tarla 30, Parcela 31, situat în comuna Prundeni, judeţul Vâlcea, pct.”Acasă” cu următoarele vecinătăţi: N- Moşt.Filipescu, E- Tăbîrcă Maria, S- Drum exploatare, V- Drum exploatare.

Potrivit înţelegerii lor autentificarea actului de vânzare-cumpărare trebuia să se facă în termen de o lună de la încheierea acestuia.

Deşi a trecut mai bine de un an de la data când părţile au convenit vânzarea cumpărarea imobilelor pârâta primind preţul nu a înţeles să-şi onoreze obligaţia asumată.

În drept acţiunea este întemeiată pe dispoziţiile art. 112 şi urm. C.proc.civ.

Spre dovadă reclamantul a ataşat înscrisuri: adeverinţă de rol, acte de stare civilă, notificare, anexa nr.24, certificat de atestare fiscală.

Cererea de chemare în judecată a fost comunicată pârâtei în procedura de regularizare dar pârâta nu a formulat întâmpinare şi nu a solicitat probe în apărare.

Instanţa a încuviinţat şi a fost administrată proba cu înscrisuri.

Examinând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine că la data de 18 septembrie 2013, pârâta i-a vândut reclamantului o casă de locuit construită din cărămidă cu patru camere acoperită cu ţiglă în suprafaţă de 108mp şi anexe gospodăreşti în suprafaţă de 91 mp împreună cu terenul aferent de categorie curţi construcţii intravilan în suprafaţă de 445 mp, Tarla 30, Parcela 31, situat în comuna Prundeni, judeţul Vâlcea, pct.”Acasă” cu următoarele vecinătăţi: N- Moşt.Filipescu, E- Tăbîrcă Maria, S- Drum exploatare, V- Drum exploatare, cu preţul de 15.500 lei.

Suprafaţa de teren a fost dobândită de pârâtă în calitate de moştenitoare a autorului Tăbârcă Gheorghe.

 Deşi pârâta în înscrisul de la fila 6 dosar precizează că a dobândit terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii 18/1991 conform titlului de proprietate nr.1133/43005/26.01.2000, înscrisul nu se regăseşte printre înscrisurile ataşate.

De asemenea nici actele provizorii de proprietate emise în baza Legii 18/1991 nu se regăsesc printre înscrisurile ataşate imobilele construcţie şi teren nefiind individualizate.

Această convenţie încheiată între părţi, deşi se referă la operaţiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor descrise mai sus, nu poate avea această valoare juridică datorită lipsei formei autentice, condiţie esenţială de valabilitate pentru ca actul de înstrăinare a imobilelor terenuri şi construcţii să se încheie în mod valabil.

Cu toate acestea potrivit principiului conversiunii actului juridic, dedus din regula de interpretare prevăzută de art. 1266 Cod civil, conform căreia contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor, ( actus interpredandus est potium ut valeat quam ut peret), se poate considera că actul încheiat între părţi este un antecontract de vânzare-cumpărare ce naşte în sarcina pârâtei obligaţia de a încheia în viitor( a face) actul de vânzare-cumpărare.

Spre această finalitate reclamantul ar fi trebuie să ceară pârâtei să se prezinte la notariat, urmând să facă dovada că aceasta nu s-a conformat cerinţei.

Potrivit art. 1669 din Codul civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

În acelaşi sens art.1279 alin.3 din Codul civil, prevede că dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

Sub aspectul menţionat mai sus instanţa reţine că nu există depus la dosar un înscris care să reprezinte o dovadă de  notificare înaintată de Biroul notarului public pentru a se înfăţişa pârâta în vederea  autentificării actului, deşi reclamantul pretinde că ar fi convocat-o pe aceasta, fără  a se produce dovezi în acest scop, astfel încât nu se poate pune problema unui refuz nejustificat,  aşa cum a înţeles legiuitorul   să prevadă prin dispoziţiile legale.

Se poate vorbi despre o temeinicie a cererii de chemare în judecată doar în ipoteza dovedirii refuzului nejustificat al promitentului vânzător de a încheia contractul promis.

Pe de altă parte se reţine că, pentru ca instanţa să poată suplini consimţământul părţii care nu-şi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1179  Noul Cod civil   privind valabilitatea convenţiilor, precum şi cele specifice contractului de vânzare -  cumpărare  raportat la  dispoziţiile art. 1669  alin 1 Noul  Cod civil.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art.  54  din Lg. 7/1996, pentru un astfel de act  prin care urmează să se transmită proprietatea, părţile  sunt obligate sa înfăţişeze notarului public  întreaga documentaţie cadastrala, pentru ca ulterior  imobilul sa poată fi intabulat in cartea funciara, notarul public   fiind obligat să ceara din oficiu  aceasta înscriere.

Or, pe de o parte reclamantul nu a convocat-o pe pârâtă la notar pentru a se perfecta actul de vânzare – cumpărare, după cum nici nu a făcut dovada că s-au făcut verificări dacă imobilele sunt înscrise în Cartea funciară, dacă nu au fost înstrăinate  în cadrul circuitului civil dinamic.

In acest sens, se impune o abordare sistematica atât a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, cat si a dispoziţiilor art. 1669, alin. 1 din Noul Cod Civil la reglementările conţinute de Legea nr. 7/1996, întrucât ele reflecta opţiunea legiuitorului de a institui o obligaţie de verificare a situaţiei fizice si juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voinţă, obligaţie ce revine atât părţilor, cât şi autorităţii care validează acordul de voinţă si consfinţeşte transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.

Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentaţiei cadastrale si deschiderea unei cărţi funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispoziţiile art.1669, alin.1 din Noul Cod Civil sunt operante dispoziţiile art.129 alin.1 C.proc.civ, care reglementează îndatorirea părţilor de a urmări desfăşurarea şi finalizarea procesului în condiţiile legii, precum si obligaţia acestora de a-si proba pretenţiile şi apărările. Or, in cadrul acestui tip de acţiune, este necesar a se proba nu numai acordul de voinţă în sensul temeiului de drept substanţial ce poate sta la baza unei soluţii de admitere a acţiunii, ci si coordonatele concrete in spaţiu ale bunului in litigiu, individualizarea exactă a acestuia, fata de existenta reglementarilor legale ce sunt determinante pentru modul in care se transfera drepturile reale dintr-un patrimoniu in altul in cadrul circuitului civil.

Hotărârea judecătorească pronunţată în aceasta materie, in situaţia admiterii acţiunii are  un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclama o finalitate concordanta cu dispoziţiile legii cadru în materie, Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, in al cărei domeniu de reglementare intra atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicităţii imobiliare, cat si opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civila, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare-cumpărare.

Potrivit art.1, alin.1 din Legea nr.7/1996, “cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, de importanta naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al tarii”; potrivit art.1, alin.4, “evidenta imobilelor înscrise in planul cadastral si in cartea funciara se realizează şi se actualizează din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice”.

De asemenea, potrivit art. 35, alin. 5 din aceeaşi lege, “instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă si irevocabilă, constitutiva sau declarativa asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial in a cărui raza de activitate se afla imobilul”.

În concluzie, toate reglementările menţionate reflectă existenta unui sistem de evidenta cadastral-juridica a proprietăţilor imobiliare instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie sa se conecteze orice transfer patrimonial realizat intre doua subiecte de drept; daca in cadrul procedurii necontencioase obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale si de înscriere in cartea funciara ii revine proprietarului terenului, in cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligaţia de individualizare a bunului in litigiu printr-o proba concludenta ii revine reclamantului, conform regulilor procesuale.

Pe cale de consecinţă, pentru toate considerentele care preced, cererea se va respinge ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E:

Respinge cererea formulată de reclamantul TM, cu domiciliul în comuna Prundeni, sat Zăvideni, str. Ion Bognea, nr.1, judeţul Vâlcea, în contradictoriu cu pârâta VE, domiciliată în municipiul Slatina, str. Cuza Vodă, nr.24, judeţul Olt.

Cu apel în termen de 3 de zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 08 aprilie 2015, la sediul Judecătoriei Drăgăşani, judeţul Vâlcea.

PREŞEDINTEGREFIER