Rezoluţiune contract. Condiţii. Partea care nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale nu este îndreptăţită să solicite constatarea rezoluţiunii contractului în baza pactului comisoriu.

 Rezoluţiune contract. Condiţii.

 Partea care nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale nu este îndreptăţită să solicite constatarea rezoluţiunii contractului în baza pactului comisoriu.

 Prin sentinţa civilă nr.2600/26.06.2007, Tribunalul Braşov – Secţia Comercială şi de Contencios Administrativ a admis în parte acţiunea formulată de reclamanţii F.M.G. şi F.D.N., în contradictoriu cu pârâta S.C. P. S.R.L. Miercurea Ciuc. A admis în parte cererea reconvenţională şi acţiunea din dosarul conex, formulată de S.C. P. în contradictoriu cu pârâţii F.M.G. şi F.D.N. şi în consecinţă a constatat rezoluţiunea de plin drept a antecontractului de vânzare – cumpărare şi actelor adiţionale la acesta, încheiate între părţi şi având cu obiect imobilul situat în Braşov, înscris în C.F.nr.19175 Braşov sub nr.top.9253/3. A instituit în favoarea pârâtei S.C. P. S.R.L. un drept de retenţie asupra imobilului mai sus menţionat până la achitarea de către reclamanţi a sumei de 1500.000 EURO şi a dispus notarea în cartea funciară a dreptului de retenţie astfel instituit. A compensat între părţi cheltuielile de judecată. A respins celelalte pretenţii din cererea de chemare în judecată, cererea reconvenţională şi dosarul conex.

 Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut următoarele:

 Între reclamanţi în calitate de promitenţi - vânzători şi pârâtă în calitate de acceptantă cumpărătoare, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2044/2004 (fila 11 la dosarul nr.8245/2006 al Judecătoriei Braşov) prin care reclamanţii s-au obligat să transmită prin vânzare pârâtei imobilul situat în Municipiul Braşov, str. Vulcan nr.6, judeţul Braşov,preţul stabilit de părţi fiind de 245.000 Euro, din care s-a convenit să se achite în avans 25.000 Euro până la data de 15.12.2004, urmând ca diferenţa să se achite până la data de 31.01.2005.

 La data de 21.12.2004 părţile încheie un act adiţional autentificat sub nr.2186/2004, prin care părţile au modificat antecontractul autentificat sub nr.2044/2004 prin care părţile au convenit reeşalonarea plăţii preţului urmând ca până la 15.03.2005 să se încheie în formă autentică un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, reclamanţii obligându-se să predea actele apte pentru înscrierea în cartea funciară a imobilului.

 La data de 12.04.2005 părţile încheie actul adiţional autentificat sub nr.735/2005 prin care părţile au stabilit că în cazul în care până la data de 15.06.2005, contractul de vânzare – cumpărare pentru imobilul în litigiu nu se încheie în formă autentică, antecontractul şi actele adiţionale „să se rezoluţioneze de plin drept, fără somaţie, fără punere în întârziere şi fără orice alte formalităţi  prealabile (pact comisoriu de ultim grad), părţile contractante urmând a se repune în situaţia anterioară încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, restituindu-şi prestaţiile reciproce”.

 La data de 15.06.2006, părţile nu au încheiat contractul autentic pentru imobil în litigiu, din culpa pârâtei care nu şi-a respectat obligaţia de plată integrală a preţului stabilit de părţi în contract, pârâta achitând doar suma de 150.000 Euro.

 Susţinerile pârâtei privind neîndeplinirea de către reclamanţi a obligaţiilor cu privire la contractarea unui credit de către pârâtă de la Banca Transilvania – Sucursala Braşov (credit din care ar fi trebuit să fie achitat preţul imobilului în litigiu) au fost considerate nefondate, astfel de obligaţii nefiind inserate de părţi în antecontractul de vânzare-cumpărare modificat prin cele două acte adiţionale mai sus menţionate.

 Prin actul adiţional autentificat sub nr.2186/21.12.2004 s-a prevăzut că în cazul în care nu se întabulează imobilul până la data de 15.03.2005, pârâta să folosească imobilul din data de 15.03.2005 iar restul de preţ de 215.000 Euro să se plătească până la „momentul întabulării imobilului pe numele acceptantei –cumpărătoare” dată ce a fost stabilită ulterior la 15.06.2005, potrivit actului adiţional autentificat sub nr.735/ 12.04.2005.

 Împotriva sentinţei au declarat apel atât reclamanţii cât şi pârâta.

 Apelanţii reclamanţi au criticat sentinţa sub aspectul respingerii petitului privind evacuarea.

 În dezvoltarea motivelor de apel s-a susţinut că sentinţa are un caracter contradictoriu. Constatarea rezoluţiunii ar fi trebuit să conducă şi la repunerea părţilor în situaţia anterioară, adică la părăsirea imobilului de către pârâtă.

 Dreptul de retenţie instituit în favoarea S.C. P&C S.R.L. nu poate să conducă la o deposedare de folosinţă a proprietarilor imobilului. Acest drept nu conferă persoanei care are un drept de creanţă vreun dezmembrământ al dreptului de proprietate.

 Prevederile art.1444 Cod civil se referă doar la persoanele care au deţinut folosinţa pe baza unui titlu (arendaş, chiriaş) iar pârâta nu se află în această situaţie.

 Pârâţii reclamanţi reconvenţionali, prin apelul lor, au solicitat schimbarea în tot a sentinţei atacate, în sensul respingerii acţiunii şi admiterii cererii reconvenţionale.

 O primă critică adusă sentinţei este aceea că instanţa a constatat rezoluţiunea de plin drept nu numai a contractului de vânzare-cumpărare care a făcut obiectul acţiunii, dar şi a actelor adiţionale, deşi nu a fost învestită cu acestea din urmă.

 Cu privire la fondul cauzei, apelanta a susţinut că diferenţa de preţ trebuia achitată dintr-un credit bancar. Societatea a fost în imposibilitatea obţinerii acestui credit dată fiind atitudinea culpabilă a promitenţilor vânzători, care la termenul convenit nu au prezentat toate actele necesare, printre care şi încheierea de intabulare. De faptul intabulării construcţiei în cartea funciară depindea obţinerea creditului de către pârâtă, în vederea achitării diferenţei de preţ, precum şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Reclamanţii au procedat la înscrierea construcţiei în cartea funciară abia în anul 2006, fără a notifica pârâtei efectuarea acestor demersuri.

 Prin raportare la termenul stabilit pentru încheierea contractului, 15 iunie 2005, ambele părţi au executat din obligaţiile asumate după expirarea acestui termen: promitenţii vânzători au efectuat întabularea construcţiei în anul 2006 iar promitenţii cumpărători au achitat sume de bani acceptate de către promitenţii vânzători.

 Pe cale de consecinţă, refuzul reclamanţilor la încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică apare ca fiind nejustificat.

 Totodată, s-a solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare urmare a intervenirii pactului comisoriu de grad IV din actul adiţional autentificat sub nr.735/12.04.2005, act adiţional care nu formează obiectul cenzurii reclamanţilor.

 La dosar a fost depusă întâmpinare de către intimata pârâtă, prin care s-a solicitat respingerea apelului reclamanţilor.

 Reclamanţii au depus, de asemenea, întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului pârâtei.

 Examinând sentinţa atacată în limita motivelor de apel, în raport de probele administrate şi de dispoziţiile legale în materie, curtea a reţinut următoarele:

 Prin antecontractul de vânzare cumpărare, încheiat în formă autentică la data de 29.11.2004, reclamanţii s-au obligat să-i vândă pârâtei imobilul din Braşov,  în schimbul sumei de 245.000 EURO. La data încheierii antecontractului s-a achitat suma de 5.000 EURO, urmând ca restul preţului să se achite în modul următor: 25.000 EURO până la data de 15.12.2004 şi suma de 215.000 EURO până la data de 31.01.2005, printr-un credit acordat de Banca Transilvania – Braşov. Concomitent cu achitarea integrală a preţului urma a se încheia şi contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

 Acest antecontract a fost modificat la data de 21.12.2004, printr-un act adiţional, încheiat tot în formă autentică, prin care s-a stipulat că suma de 25.000 EURO se va achita cel mai târziu la data de 30 decembrie 2004 iar suma de 215.000 EURO cel mai târziu la data de 15 martie 2005, printr-un credit acordat de Banca Transilvania – Braşov. Data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică a fost stabilită la data de 15 martie 2005, dată la care vânzătorii urmau a prezenta toate actele apte pentru înscrierea în cartea funciară a imobilului. Părţile au convenit ca, în cazul în care din motive independente de voinţa lor nu se obţin documentele necesare pentru intabulare, promitenta cumpărătoare să folosească imobilul iar restul de preţ să se achite în momentul intabulării imobilului pe numele ei.

 La data de 12.04.2005 s-a încheiat un nou act adiţional la antecontract, prin care termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică s-a stabilit la data de 15 iunie 2005 iar preţul a fost majorat cu suma de 2.000 EURO.

 Termenul de plată a diferenţei  de preţ, în sumă de 177.000 EURO s-a stabilit la data de 20 iunie 2005.

 Prin acelaşi act adiţional s-a stipulat şi un pact comisoriu de ultim gard, în sensul rezoluţionării de plin drept, fără somaţie, fără punerea în întârziere şi fără altă formalitate prealabilă, părţile contractante urmând a se repune în situaţia anterioară.

 La data de 15 iunie 2005, aşa cum rezultă din încheierea de autentificare, la biroul notarial s-a prezentat numai reprezentantul pârâtei, deşi reclamanţii fuseseră notificaţi să se prezinte în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

 Cu toate că nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare la data stipulată prin ultimul act adiţional, pârâta a continuat şi după această dată să le plătească reclamanţilor sume de bani cu titlu de preţ pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului, sume pe care aceştia le-au acceptat.

 Continuarea de către pârâtă a executării obligaţiilor contractuale, însuşită şi de către reclamanţi, denotă faptul că ambele părţi au înţeles să nu dea curs pactului comisoriu stipulat în ultimul antecontract de vânzare-cumpărare. Mai mult, reclamantul F.M.G., în răspunsul la interogatoriu arată că intabularea provizorie a construcţiei a făcut-o împreună cu societatea pârâtă. Întrucât intabularea s-a făcut în anul 2006, este evident că reclamanţii au considerat ca rămânând în fiinţă antecontractul de vânzare-cumpărare, deci pactul comisoriu nu a operat.

 Pe de altă parte, chiar în situaţia unui pact comisoriu de gradul patru, singurul  în drept a aprecia dacă este cazul să se aplice rezoluţiunea este creditorul care şi-a executat sau se declară gata să îşi execute obligaţiile.

 Reclamanţii invocă neplata diferenţei de preţ de către pârâtă, omiţând clauza în conformitate cu care plata diferenţei de preţ urma a se face printr-un credit luat de la bancă. Acest credit nu putea fi obţinut decât în condiţiile în care construcţia ar fi fost intabulată.

 Instanţa de fond a reţinut că reclamanţii nu şi-au asumat obligaţia intabulării construcţiei, ignorând clauza din actul adiţional din 21.12.2004, în care s-a stipulat expres că aceştia vor prezenta la data încheierii contractului „toate actele apte pentru înscrierea în cartea funciară a imobilului”.

 Această obligaţie nu a fost înlăturată prin actul adiţional din 12.04.2005, în care s-a prevăzut expres că : „Celelalte prevederi ale contractului de vânzare-cumpărare susmenţionat, aşa cum a fost modificat până la această dată, se menţin”.

 Mai mult, chiar şi în cazul în care reclamanţii nu şi-ar fi asumat expres obligaţia de a prezenta actele necesare întabulării, aceasta este o obligaţie care, prin natura contractului, incumbă vânzătorului, întrucât în lipsa acestor înscrisuri contractul autentic nu poate fi încheiat iar cel care le poate obţine este numai proprietarul imobilului.

 Este de remarcat şi faptul că prin ultimul act adiţional termenul de plată a preţului a fost stabilit la 5 zile după data la care urma a se încheia contractul, sub sancţiunea aplicării pactului comisoriu.

 Rezultă că la data de 15 iunie 2005, contractul de vânzare-cumpărare putea fi încheiat şi fără plata diferenţei de preţ, care urma să se facă în data de 20 iunie 2005.

 Ca urmare, la data de 15 iunie 2005, dată la care urma a opera pactul comisoriu, reclamanţii au fost cei care nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale şi nu pârâta.

 Ca urmare, reclamanţii nu pot invoca rezoluţiunea de drept a contractului, astfel că acţiunea lor este neîntemeiată.

 Antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel cum a fost modificat rămânând în vigoare, în baza art.1073 Cod civil, care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor contractuale, cererea reconvenţională, prin care s-a solicitat obligarea pârâţilor reconvenţionali la încheierea contractului de vânzare cumpărare, în caz contrar hotărârea judecătorească urmând a ţine loc de act apt de întabulare, apare ca întemeiată.

 În raport de aceste considerente, s-a constatat că recursul pârâtei este întemeiat, motiv pentru care, în baza art.296 Cod pr. civilă, a fost schimbată în tot sentinţa, în sensul respingerii acţiunii şi admiterii cererii reconvenţionale.

 În baza art.274 Cod pr. civilă, reclamanţii pârâţi reconvenţionali au fost obligaţi la plata către pârâta reclamantă reconvenţională a cheltuielilor de judecată în cele două faze procesuale.

 Decizia nr. 219/Ap/30 noiembrie 2007-red. G.C.

Domenii speta

Spete similare