Obligaţie de a face

TRIBUNALUL GORJ

SECŢIA COMERCIALĂ

SENTINŢA COMERCIALĂ 

PREŞEDINTE Antoaneta Tîlvescu - judecător

Grefier Firuţa Şocu

Pe rol fiind judecarea cererii  având ca obiect – obligaţie de a face formulată de reclamantul S E A, în contradictoriu cu pârâta SC B A SRL reprezentată de administrator social B AL.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică a lipsit reclamantul fiind reprezentat de procurator D A şi de avocat L C, pentru pârâta societate comercială a răspuns administrator social B A L şi avocat G M.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de şedinţă, după care apărătorul reclamantului depune la dosar practică judiciară, respectiv decizia nr.892/01.04.1994, Ordinul nr. 536/06/23/1997 şi nota privind cheltuielile efectuate, fiind anexate chitanţe.

Apărătorul pârâtului depune la dosar un exemplar din raportul de expertiză întocmit de expertul tehnic judiciar D I. T şi solicită ca acesta să comunice criteriile  în baza cărora a evaluat lipsa de folosinţă a terenului ocupat de  grajd deoarece evaluarea s-a făcut pentru un spaţiu comercial. De asemenea solicită ca probă întocmirea unei adrese către P B P  care să ne comunice dacă există o altă cale de acces la bunurile imobile cumpărate, întrucât nu este de acord cu suplimentul la raportul de expertiză depus la dosar.

Tribunalul respinge cererea cu motivarea că raportul de expertiză D a fost depus la dosar pe 09.12.2009, au fost acordate termene succesive şi nu s-au formulat obiecţiuni iar evaluarea făcută a avut  în vedere modul de utilizate a terenului şi destinaţia acestuia precum şi taxele şi impozitele locale la nivelul anului 2007. Respinge de asemenea şi cererea către P. B.P.privind existenţa unei alte căi de acces faţă de obiectul cererii reconvenţionale pentru servitute de trecere şi propunerile făcute de expert N P.

Instanţa din oficiu a luat interogatoriu administratorului societăţii pârâte, B.A.L., declaraţia fiind consemnată în scris şi ataşată la dosarul cauzei.

Nemaifiind alte cereri de formulat, s-a apreciat cercetarea judecătorească încheiată şi s-a acordat cuvântul părţilor.

 Avocat G.M., pentru pârâtă – reclamantă solicită  admiterea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiunea în obligaţia de a face cu motivarea că faţă de data obţinerii hotărârii judecătoreşti în revendicare, acţiunea reclamantului este formulată peste termenul de trei ani, fiind prescrisă.

Avocat L.C.pentru reclamantul–pârât S.E.A.solicită respingerea excepţiei prescripţiei acţiunii invocată de pârâta-reconvenţională, admiterea cererii principale aşa cum a fost formulată şi respingerea cererii reconvenţionale, cu cheltuieli de judecată conform notei depuse.

Astfel, reclamantul redobândind proprietatea asupra bunurilor imobile – teren şi construcţii,  situate în B P, prin sentinţa nr. 933/01.03.1995 , confirmată de Curtea de Apel Craiova prin decizia nr. ….. şi pusă în executare prin procesul verbal nr. 184 E/30.08.1996, poate oricând să formuleze acţiune în obligaţie de a face, în speţă nefiind incidente dispoziţiile Decretului nr. 167/1953, excepţia prescrierii dreptului la acţiune fiind nefondată.

Pe fond, susţine că reclamantul, proprietar al terenului, în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, este îndreptăţit la demolarea grajdului construit abuziv de stat în perioada 1949 – 1989 prin prisma dispoziţiilor ce reglementează situaţia constructorului de rea credinţă – art. 494 Cod civil; este îndreptăţit să-i fie admisă acţiunea împotriva pârâtei care, la rândul său este un dobânditor(cumpărător) de rea credinţă prin prisma aceloraşi dispoziţii legale, pentru că nu putea dobândi mai multe drepturi decât a avut şi a transmis vânzătoarea SC Z. SA,  la care se adaugă şi situaţia de necontestat, că anterior licitaţiei din 10.11.2006 şi în timpul licitaţiei, pârâta a avut cunoştinţă de situaţia juridică a terenului asumându-şi riscul cumpărării unui bun demolabil.

Solicită să se aibă în vedere la pronunţarea sentinţei că pârâta prin cumpărarea  grajdului nu a dobândit nici un drept împotriva reclamantului cu referire concretă la teren şi cererea de constituire a dreptului de superficie este inadmisibilă faţă de dispoziţiile art. 492 Cod civil şi de circumstanţele cauzei.

Astfel, dreptul de superficie poate lua naştere în temeiul legii, prin titlu sau prin uzucapiune ori în speţă, statul încă din momentul confiscării din 1949,  a exercitat şi conservat prin mijloace de violenţă o posesie precară asupra terenului  reclamantului.

Statul, prin oricare din entităţile juridice prin care a exercitat posesia precară – GAS, IAS, SC Z. SA nu este constructor de bună-credinţă în privinţa grajdului edificat în 1950 în sensul art. 494 Cod civil şi la 10.11.2006 nu s-au transmis către pârâtă mai multe drepturi decât avea societatea vânzătoare

 Cererea de demolare este admisibilă şi în raport de prevederile Ordinului nr. 536/1997 pentru aprobarea Normelor de igienă şi a recomandărilor privind mediul de viaţă al populaţiei, care nu îngăduie amplasarea unui grajd pentru animale în imediata vecinătate a locuinţei, ori reclamantul doreşte să folosească proprietatea redobândită după atâţia ani, cu destinaţia de locuinţă.

 Se solicită admiterea capetelor de cerere privind plata lipsei de folosinţă a terenului aşa cum a fost evaluată de expert, refacerea gardurilor împrejmuitoare distruse de pârâtă ori abilitarea  reclamantului să demoleze grajdul şi să refacă gardul în caz de refuz din partea pârâtei pe cheltuiala acesteia, cu cheltuieli de judecată conform notei depuse.

Avocat G M, pentru pârâtă – reclamantă solicită respingerea cererii principale cu toate capetele de cerere şi  admiterea cererii reconvenţionale cu cheltuieli de judecată.

 Se susţine că SC B ASRL este cumpărător de bună credinţă potrivit actului de adjudecare şi în consecinţă reclamantului nu-i poate fi admisă cererea de demolare; gardurile au fost demontate şi ridicate fiind bunuri proprii dobândite de societate la licitaţie; nu poate fi admisă cererea pentru plata lipsei de folosinţă a terenului deoarece fiind cumpărător de bună credinţă a dobândit un drept de superficie asupra terenului de sub grajd iar suma stabilită de expert este calculată greşit pentru spaţiu comercial faţă de construcţia existentă.

Cu privire la cererea reconvenţională solicită să fie admisă aşa cum a fost formulată în sensul instituirii unui drept de superficie asupra terenului de 233,88 mp pe care este amplasat grajdul dobândit la licitaţia din 10.11.2006, stabilirea unui drept de servitute de trecere de la grajd până la DN 67 pe o lungime de aproximativ 250 m şi o lăţime de 4 m pe terenul proprietatea reclamantului, nefiind posibilă trecerea pe marginea râului Galbenu aşa cum a propus expertul, cu cheltuieli de judecată.

Avocat  L.C.pentru reclamantul-pârât S E A, solicită respingerea cererii reconvenţionale ca nefondată cu motivarea că cererea de instituire a unui drept de superficie prin chiar hotărârea judecătorească este inadmisibilă deoarece acest drept se naşte prin convenţie, legat sau lege.

În speţă, nu există nici o convenţie între proprietarul terenului şi pârâtă care să constituie în favoarea acesteia un drept de superficie după cum nu există nici un legat în favoarea pârâtei din partea aceluiaşi proprietar iar în temeiul legii constituirea dreptului de superficie nu are loc decât în cazul soţilor care construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei.

Prin cumpărarea grajdului în 2006, pârâta nu a dobândit nici un drept asupra terenului iar statul fiind constructor de  rea credinţă, indiferent prin ce entitate juridică a exercitat posesia precară – GAS, IAS sau Z., nu a transmis mai multe drepturi decât avea iar pârâta, la rândul său, este cumpărător de rea credinţă deoarece anterior licitaţiei şi la licitaţie, a avut cunoştinţă de situaţia juridică a terenului şi a acceptat să cumpere un bun demolabil.

Faţă de această situaţie nu este admisibilă cererea reconvenţională nici sub aspectul stabilirii dreptului de servitute deoarece în cauză se impune demolarea construcţiei. Pe de altă parte, expertul a propus un drum cât mai puţin prejudiciabil pentru reclamant,  care fiind proprietarul terenului nu are obligaţia asigurării drumului pentru pârâtă. 

TRIBUNALUL

 Prin cererea adresată Judecătoriei Novaci la 19 aprilie 2007 şi declinată prin sentinţa civilă nr. …. 2009 la Tribunalul Gorj – Secţia Comercială, reclamantul  S.E.A.a chemat în judecată SC B A. S.R.L. Alimpeşti pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, pârâta să fie obligată să-şi demoleze grajdul pentru animale aflat pe terenul proprietatea reclamantului situat în comuna B P şi pe care l-a achiziţionat în 10.11.2006 de la Z. SA; să plătească despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului în suprafaţă de 233,88 mp de la data achiziţionării până la demolare; să refacă gardurile împrejmuitoare ale proprietăţii reclamantului în punctul „ Sediul vechi  al fostului IAS B P” aşa cum erau le înainte de a fi achiziţionate de pârâtă la 10.11.2006; în caz de refuz din partea pârâtei, să fie autorizat reclamantul să demoleze grajdul, respectiv, să refacă împrejmuirea pe cheltuiala pârâtei şi să-i plătească cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, a arătat că este proprietarul terenului pe care se află edificat grajdul pentru animale şi gardul împrejmuitor, conform sentinţei civile nr. 933/01.03.1995, definitivă şi irevocabilă prin decizia Curţii de Apel Craiova nr…./.1996 şi executată silit prin procesul verbal nr. 184 E/30.08.1996.

Acest teren împreună  cu toate bunurile mobile şi imobile ale autorilor reclamantului a fost confiscat de  stat prin Decretul nr. 83/1949 precum şi terenurile autoarei S M care fiind redobândite, au fost cumpărate tot de reclamant în anul 2003.

Statul, prin fostele GAS, IAS,  SC Z. SA, a exercitat o posesie precară bazată şi conservată prin violenţă  asupra terenurilor reclamantului iar în raport cu construcţiile edificate, printre care şi grajdul cumpărat de pârâtă, este constructor de rea credinţă.

Grajdul în litigiu este într-o stare avansată stare de uzură şi îl împiedică pe reclamant în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, motiv pentru care solicită admiterea capătului de cerere privind demolarea construcţiei şi aducerea terenului la starea iniţială sau, în caz de refuz, să fie abilitat reclamantul să efectueze demolarea pe cheltuiala pârâtei.

În privinţa pârâtei se susţine că aceasta este de rea credinţă deoarece a fost înştiinţată anterior licitaţiei şi la licitaţie despre situaţia juridică a terenului acceptând să cumpere în aceste condiţii.

Cu referire la împrejmuire, reclamantul arată că prin sentinţa nr. 933 din 1 martie 1995 a Judecătoriei Târgu Cărbuneşti,  a redobândit şi acest bun, hotărârea fiind pusă în executare ori lichidatorul judiciar deşi încunoştinţat prin depunerea actelor a procedat la evaluarea  gardului şi l-a vândut, fiind cumpărat de pârâtă.

Fiind de rea credinţă, pentru că avea cunoştinţă de situaţia terenului şi a bunurilor, pârâta SC B A SRL, a demolat gardul şi şi-a însuşit materialele, la data restituirii gardul fiind din ulucă pe lănteţi şi stâlpi de stejar pe o lungime de 134 m ce a fost demolată şi însuşită în totalitate; zid de piatră, stâlpi din cărămidă, riglete din stejar pe lănteţi de stejar – 75 m, porţiune demolată parţial; fundaţie din beton, stâlpi din ţeavă, ulucă din stejar – 32 m, demolat parţial; rame din metal şi plasă de sârmă – 75 m, demolată şi însuşită de pârâtă.

Chiar dacă lichidatorul a evaluat şi vândut doar „împrejmuirea cu fundaţie de beton, zid şi stâlpi din cărămidă, gard din rigle la şosea şi gard din rame de metal şi plasă de sârmă în interiorul curţii” – în total 200 m, pârâta a demolat şi şi-a însuşit şi gardul de 134 m din lemn, totalul gardului demolat fiind de 315 m.

Sub acest aspect solicită admiterea cererii şi în caz de refuz din partea pârâtei să fie autorizat să efectueze lucrarea pe cheltuiala acesteia.

A mai arătat că a notificat pârâta să demoleze aceste construcţii dar aceasta nu s-a conformat motiv pentru care a invitat-o şi la conciliere pentru 14.03.2007 când administratorul B.A.L. a refuzat să semneze procesul verbal. .

La cerere a depus acte în dovedirea cererii, respectiv sentinţa civilă nr. 933/01.03.1995 pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu, procesul verbal de executare silită nr. 184E/30.08.1996, contractele de vânzare cumpărare nr. 5512/4.10.2002 şi 2522/07.04.2003, schiţa cadastrală eliberată de Comisia locală B P, procesul verbal de licitaţie pentru grajdul de animale, decizia nr. 1000/1992 a Curţii Supreme de Justiţie, procesul verbal de licitaţie pentru gardul împrejmuitor, descrierea gardului ,rezultat al expertizei, evaluare gard împrejmuitor, rezultat al expertizei, somaţie pentru demolare grajd şi acul de procedură, somaţie pentru refacerea gardului şi actul de procedură, invitaţia la conciliere şi actul de procedură precum şi procesul verbal de conciliere.  Pârâta a depus cerere reconvenţională prin care a solicitat instituirea dreptului de superficie asupra terenului în suprafaţă de 233,88 mp pe care se află edificat grajdul cumpărat de aceasta precum şi instituirea unui drept de servitute de trecere de la grajd până la drumul public DN 67 pe o lungime de 250 m cu o lăţime de 4 m.

Prin întâmpinarea depusă, SC B A SRL solicită respingerea acţiunii principale şi admiterea cererii reconvenţionale cu următoarea motivare;

Relativ la primul capăt de cerere, se invocă prescripţia dreptului de a cere demolarea grajdului deoarece reclamantul devenind proprietar din 1995 şi construcţia fiind edificată în 1950, cererea în obligaţie de a demola trebuia formulată în termen de trei ani de la punerea în executare a sentinţei ce se invocă a fi titlu de proprietate.

Pe fondul cauzei, se solicită respingerea cererii ca nefondată deoarece fiind construcţii edificate pe ternul altei persoane, în cauză operează dispoziţiile art. 494 Cod civil, ori construcţia fiind edificată încă din 1950, pârâta nu poate fi obligată la demolare.

Reclamantul a dovedit pasivitate în valorificarea dreptului său şi a participat la licitaţie pentru adjudecarea grajdului, recunoscând că a fost edificat cu bună credinţă.

Referitor la cel de al doilea capăt de cerere, se solicită respingerea acestuia cu motivarea că nefiind admisibilă cererea de demolare nu este admisibil ici acest capăt de cerere.

Cu privire la refacerea gardului sau autorizarea reclamantului să efectueze lucrarea pe cheltuiala pârâtei se solicită respingerea cu motivarea că a desfăcut pe o lungime de 60 m gardul achiziţionat la licitaţie iar reclamantul nu a făcut dovada că s-a demolat gardul său.

Reconvenţional, se solicită instituirea unui drept de superficie asupra terenului în suprafaţă de 233,88 mp pe care se află construit un gard adjudecat la licitaţia din 10.11.2006; stabilirea unui drept de servitute de trecere de la grajd până la DN 67 pe o lungime de aproximativ 250 m şi o lăţime de 4m pe terenul proprietatea reclamantului; obligarea reclamantului-pârât la cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii se arată că prin actul de adjudecare nr. 5007/10.11.2006 SC B A SRL a devenit proprietara unui grajd situat în comuna B P, construcţie ce a aparţinut anterior SC Z SA.

Grajdul este situat pe ternul proprietatea pârâtului-reclamant S.E.A.ori societatea comercială devenind proprietara grajdului se impune instituirea dreptului de superficie pe suprafaţa de 233,88 mp.

Cât priveşte constituirea servituţii de trecere aceasta se impune a fi admisă pe o lungime de circa 250 m, deoarece devenind proprietarul grajdului nu îl poate folosi pentru că dinspre toate punctele cardinale este înconjurat de terenul reclamantului.

Se precizează că a introdus deja în acel grajd mai multe bovine intenţionând să dezvolte o afacere.

Reclamantul S.E.A.prin răspunsul dat la 11.09.2007, solicită respingerea cererii reconvenţionale cu motivarea că instituirea unui drept de superficie prin chiar hotărârea judecătorească este inadmisibilă pentru că un astfel de drept nu se poate naşte decât prin convenţie, legat sau lege, nu prin hotărâre judecătorească.

O hotărâre judecătorească nu poate decât să recunoască existenţa unui astfel de drept şi să-i dea efect, nu să-l instituie direct.

Nu există nici o convenţie între proprietarul terenului şi pârâtă care să constituie în favoarea acesteia un drept de superficie după cum nu există nici un legat în favoarea pârâtei din partea proprietarului terenului iar naşterea dreptului de superficie în temeiul legii nu are loc decât în cazul soţilor care construiesc pe terenul proprietatea exclusivă a unuia din soţi, ori în cauză nu există nici unul din izvoarele dreptului de superficie, situaţie în care nu se poate invoca existenţa lui.

Dispoziţiile art. 494 Cod civil sunt în sensul că imobilele edificate pe terenul altuia sunt proprietate proprietarului terenului, care are opţiunea între a le însuşi sau a cere să fie ridicate.

Cererea de stabilire a unui drept de servitute cu o lungime de 250 m şi o lăţime de 4 m este neîntemeiată şi va urmează să fie respinsă ca atare deoarece SC B A SRL nu este proprietar asupra vreunui fond învecinat cu terenul  reclamantului şi în plus un astfel de drum se stabileşte pe calea ce ar produce cele mai mici pagube fondului aservit.

Referitor la excepţia prescrierii dreptului la acţiunea în obligaţie de a face, se solicită respingerea acesteia pentru că dreptul de a cere ridicarea construcţiilor nu este un drept de creanţă prescriptibil în trei ani, ci o modalitate de exercitare a dreptului de proprietate asupra terenului şi asupra a tot ce este accesoriu acestui teren în temeiul art. 494 Cod civil.

Se arată că pârâta confundă obligaţia sa de a face cu dreptul reclamantului de proprietate, ori, o obligaţie de a face(lăsarea bunului) se cere faţă de orice posesor neproprietar în acţiunile în revendicare, ceea ce nu înseamnă că dreptul de proprietate se transformă într-un drept de creanţă, doar pentru că obligaţia corelativă este una de a face.

Caracterul obligaţiei corelative dreptului de proprietate nu are nici o relevanţă pentru calificarea acestui drept, acesta fiind un drept real, opozabil erga omnes.

Instanţa a încuviinţat proba cu martori şi expertize în dovedirea cererii principale şi cererii reconvenţionale.

Expertizele au fost efectuate de experţii N P, C M şi DT, fiind depuse la dosarul cauzei anterior declinării dispusă prin sentinţa civilă nr. 388/10.03.2009.

După înregistrarea cauzei pe Secţia Comercială a Tribunalului Gorj sub nr. …/2009, reclamantul a precizat  cuantumul pretenţiilor în ce priveşte capătul doi de cerere privind lipsa de folosinţă a terenului la suma de 4040 Euro şi pe capătul teri de cerere privind c/valoarea manoperei de demolare a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 15.970 lei pentru demolarea grajdului şi 10.856,9 lei pentru refacerea gardului demolat de pârâtă.

S-au solicitat explicaţii experţilor C M şi N P, a fost interogat administratorul societăţii pârâte, fiind depuse la dosar acte în susţinerea acţiunii principale şi cererii reconvenţionale.

Tribunalul în baza întregului material probator administrat în dosarul cauzei şi văzând dispoziţiile art. 1075 şi urm. Cod civil, art. 492 Cod civil, art. art. 494 şi urm. Cod civil, art. 616 şi urm. Cod civil, art. 274 Cod civil, va  respinge excepţia prescripţiei  acţiunii invocate de  SC B A SRL ca nefondată; va admite în parte acţiunea formulată de reclamantul S.E.A. în contradictoriu cu pârâta care va fi obligată să demoleze grajdul pentru animale aflat pe terenul proprietatea reclamantului situat în comuna B P, jud. Gorj iar în caz de refuz este autorizat reclamantul să efectueze lucrarea pe cheltuiala pârâtei; va fi obligată pârâta către reclamant la despăgubiri  pentru lipsa de folosinţă a terenului de 233,88 m.p., de la data achiziţionării grajdului - 10.11.2006, până la demolare - conform raportului de expertiză D T, respectiv suma de 4040 EURO echivalent în lei la data plăţii; va fi respinsă cererea pentru refacerea gardurilor împrejmuitoare în pct. Sediul Vechi al fostului I.A.S. B-  Pca nefondată; va fi respinsă ca nefondată cererea reconvenţională formulată de SC B A SRL şi obligată pârâta la cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, onorariu experţi, timbru judiciar şi fiscal, cheltuieli de transport şi diurnă în sumă de 6652 lei cu următoarea motivare:

 Reclamantul S.E.A.este proprietarul necontestat al terenului pe care sunt edificate grajdul pentru animale şi gardul împrejmuitor în litigiu, conform sentinţei civile nr. 933/01.03.1995, irevocabilă prin decizia Curţii de Apel Craiova nr. 1209/03.04.1996 şi executată silit prin procesul verbal nr. 184 E/30.08.1996, bunuri situate în comuna B P, judeţul Gorj..

Acest teren împreună  cu toate bunurile mobile şi imobile ale autorilor reclamantului a fost confiscat de  stat prin Decretul nr.83/1949 precum şi terenurile autoarei S M care, fiind redobândite, au fost cumpărate tot de reclamant în anul 2003.

De la preluarea din 1949, terenul reclamantului a fost folosit de stat prin fostele GAS, IAS şi SC Z SA, aceasta din urmă fiind supusă procedurii de faliment prevăzută de Legea nr. 85/2006, cu lichidator judiciar SC BV C SRL devenită VLC SPRL.

Statul, prin entităţile juridice menţionate, a exercitat o posesie precară bazată şi conservată prin violenţă  asupra bunurilor reclamantului.

Faţă de construcţiile edificate pe terenul reclamantului – unele fără autorizaţie de construcţie, deci cu încălcarea dispoziţiilor legale incidente în materie chiar pentru acea perioadă, statul, faţă de prevederile art. 494 Cod civil, este constructor de rea credinţă în raport cu reclamantul S E A.

În procedura de faliment a SC Z SA, pârâta SC B A SRL a cumpărat la licitaţia publică din 10.11.2006 grajdul pentru animale şi împrejmuire lemn-zid sediu vechi conform proceselor verbal de licitaţie nr. 5007 şi 5010. 

Litigiul dintre părţi poartă asupra modului diferit în care fiecare înţelege să exercite dreptul de proprietate cu atributele lui, reclamantul asupra terenului părintesc redobândit prin hotărâre judecătorească şi pârâta asupra dreptului dobândit la licitaţie asupra grajdului aflat pe terenul reclamantului.

Tribunalul reţine că reclamantul proprietar al terenului  conform sentinţei civile nr. 933/1995 pusă în executare în 30.08.1996, doreşte să se bucure şi să dispună de bunul său în mod exclusiv şi absolut  faţă de prevederile art. 44 din Constituţia României, însă dreptul său vine în concurs cu dreptul pârâtei care a dobândit la licitaţia din 10.11.2006 un grajd situat pe terenul din B P.

Conform art. 492 Cod civil „orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra”.

În reglementarea dată de art. 494 Cod civil, „dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice .

Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut;  el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului.

Dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului”.

Din aceste dispoziţii legale rezultă că proprietarul terenului este ocrotit în exercitarea dreptului său de proprietate  în contra celui care a făcut plantaţii, construcţii şi lucrări cu materialele ei, având opţiune să le păstreze pentru dânsul sau să îndatoreze pe acea persoană să le ridice pe cheltuiala celui care le-a făcut.

Este diferită situaţia constructorului de bună credinţă care nu poate fi obligat să ridice plantaţiile, clădirile sau lucrările dar tot în favoarea proprietarului terenului este reglementată posibilitatea, sau de a înapoia valoarea materialelor şi a muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.

Prin prisma acestor dispoziţii legale tribunalul reţine că statul exercitând o posesie precară asupra terenului reclamantului în perioada 1949 – 1989 prin GAS, IAS sau SC Z SA, nu este constructor de bună credinţă în privinţa grajdului în litigiu şi nu putea transmite mai multe drepturi decât avea.

În procedura de faliment a SC Z SA, se vând la licitaţie publică individual bunuri, printre care şi grajdul situat pe terenul reclamantului şi împrejmuirea terenului.

Anterior, dar şi la această licitaţie, reprezentantul SC B A SRL ia cunoştinţă  de la reclamant, de la lichidatorul judiciar, din caietul de sarcini şi din regulamentul de vânzare, despre faptul că terenul de sub grajd şi cel aferent nu este al SC Z SA şi nu se vinde, fiind al reclamantului S.E.A.care redobândind proprietatea asupra bunurilor părinteşti după confiscarea abuzivă din 1949, îşi va exercita dreptul de proprietate cu toate atributele sale, inclusiv acela de a se bucura nestingherit de bunurile sale cerând ridicarea grajdului.

Participarea reclamantului prin procurator D A consemnată  în procesele verbale de licitaţie demonstrează intenţia  acestuia de a cumpăra bunuri aflate pe terenul redobândit pe cale judecătorească tocmai pentru a evita litigii ulterioare cu adjudecatarii  bunurilor aflate pe terenul său.

Faţă de prevederile art. 494 Cod civil, tribunalul reţine că prin cele două procese verbale de licitaţie se demonstrează reaua credinţă a pârâtei în raport cu reclamantul la dobândirea grajdului şi a  împrejmuirii terenului, cu atât mai mult cu cât acestea se află într-o stare avansată de uzură conform raportului de expertiză, grajdul fiind construit în 1950. 

Pârâta nefiind de bună credinţă nu beneficiază de prevederile art. 494 Cod civil cu consecinţa admiterii acţiunii reclamantului sub aspectul obligării SC B A SRL la demolarea grajdului pentru animale mari aflat pe terenul proprietatea reclamantului, situat în B P, judeţul Gorj.

De asemenea, în caz de refuz din partea pârâtei de a demola grajdul, se autorizează reclamanta să efectueze lucrarea pe cheltuiala pârâtei.

Administratorul pârâtei la interogatoriul din 26.01.2010 recunoaşte că a cumpărat bunurile la licitaţie în ideea că le va putea exploata obţinând o servitute de trecere, ori acesta este un argument în plus pentru reaua sa credinţă faţă de manifestarea expresă a proprietarului de a licita şi el bunurile tocmai pentru a se bucura şi a dispune de proprietatea asupra terenului în mod exclusiv şi absolut, date fiind împrejurările în care s-a pierdut proprietatea.

Tribunalul, analizând excepţia prescripţiei acţiunii în obligaţie de a face, reţine că aceasta este neîntemeiată şi va fi respinsă ca atare deoarece redobândirea dreptului asupra terenului în 1995, nu transformă dreptul reclamantului de a cere ridicarea lucrărilor într-un drept de creanţă prescriptibil în trei ani, ci constituie o modalitate de exercitare a dreptului său de proprietate.

Acţiunea reclamantului este întemeiată şi dovedită şi sub aspectul obligării pârâtei la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului de 233,88 mp de la data achiziţionării până la demolare, în raport de dispoziţiile art. 494 Cod civil şi probatoriul administrat, astfel încât va fi admisă ca atare.

Pârâta prin conduita sa culpabilă a adus prejudicii reclamantului prin împiedicarea folosinţei terenului, valoarea fiind calculată de la data achiziţionării – 10.11.2006 până la depunerea raportului de expertiză D T. la suma de 4040 Euro, suma urmând să fie reactualizată la data plăţii efective şi  în echivalentul în lei la  această dată.

Pentru calculul sumei, expertiza a folosit Hotărârea Consiliului Local B P privind nivelul taxelor şi impozitelor locale pentru anul 2007, asimilat destinaţia terenului ca spaţiu comercial având în vedere amplasarea acestuia şi modul de utilizare a terenului.

Expertiza a fost depusă la 9.12.2008 şi nu au fost formulate obiecţiuni, ulterior solicitându-se lămuriri din partea expert C M. şi N P.

Va fi respinsă cererea reclamantului privind obligarea pârâtei să refacă gardul împrejmuitor în punctul „Sediul vechi al fostului IAS B P” deoarece din probele administrate în cauză nu rezultă cu certitudine că pe această porţiune s-a demolat gardul, martorii audiaţi făcând declaraţii cu caracter general iar administratorul pârâtei susţinând că a demolat gardul pe care la-a cumpărat şi nu alte porţiuni.

În privinţa cererii reconvenţionale aceasta urmează să fie respinsă ca nefondată cu următoarea motivare:

SC B A SRL solicită în contradictoriu cu reclamantul să fie instituit un drept de superficie asupra terenului acestuia, de 233,88 mp ocupat de grajdul dobândit prin adjudecare la licitaţia din 10.11.2006 din patrimoniul SC Z SA.

Tribunalul analizând cererea prin prisma dispoziţiilor art. 492 Cod civil o apreciază  ca fiind nefondată cu consecinţa respingerii ei.

Astfel, dreptul de superficie ca dezmembrământ al dreptului de proprietate poate fi constituit prin convenţia părţilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege ori în speţă nu suntem în nici una din aceste situaţii.

Pârâta reconvenţională nu are nici o convenţie cu proprietarul terenului referitor la existenţa grajdului, dimpotrivă, tribunalul a reţinut reaua credinţă la dobândirea bunului în raport cu S E A, motiv pentru care este admisibilă cererea acestuia de demolare în temeiul art. 494 Cod civil.

De asemenea, nu există nici un legat în favoarea pârâtei din partea proprietarului reclamant şi nu sunt aplicabile nici dispoziţiile ce reglementează construcţia realizată de soţi pe ternul unuia din ei.

În consecinţă cererea reconvenţională sub acest aspect este nefondată şi va fi respinsă.

Tribunalul apreciază ca nefondată şi cererea pârâtei-reclamante de a se stabili un drum de servitute întrucât aceasta fiind în raport cu reclamantul un dobânditor de rea credinţă, se dispune demolarea grajdului în baza art. 494 Cod civil nefiind în situaţia prevăzută de art. 616 şi următoarele Cod civil.

În temeiul art. 274 Cod procedură civilă pârâta va fi obligată la cheltuieli de judecată în sumă de 6652 lei către reclamant reprezentând onorariu avocat, onorariu experţi, timbru fiscal şi judiciar, cheltuieli de transport şi diurnă.

Pentru considerentele expuse şi în temeiul textelor de lege menţionate

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia prescripţiei  acţiunii invocate de  SC B A SRL ca nefondată.

Admite în parte acţiunea formulată de reclamantul S.E.A. domiciliat în Bucureşti, reprezentat de procurator D A în contradictoriu cu pârâta SC B A SRL cu sediul în judeţul Gorj, aşa cum a fost precizată la 19 mai 2009.

Dispune obligarea pârâtei să demoleze grajdul pentru animale edificat pe terenul proprietatea reclamantului situat în comuna B P. jud. Gorj, in caz de refuz autorizează reclamantul să efectueze lucrarea pe cheltuiala pârâtei.

Obligă pârâta la despăgubiri  pentru lipsa de folosinţă a terenului de 233,88 m.p., de la data achiziţionării grajdului - 10.11.2006, până la demolare - conform raportului de expertiză D T, respectiv suma de 4040 EURO echivalent în lei la data plăţii.

Respinge cererea pentru refacerea gardurilor împrejmuitoare în pct. Sediul Vechi al fostului I.A.S.  B -  P ca nefondat.

Respinge ca nefondată cererea reconvenţională formulată de SC B A SRL.

Obligă pârâta la cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, onorariu experţi, timbru judiciar şi fiscal, cheltuieli de transport şi diurnă în sumă de 6652 lei.

Cu apel.

Red. A.T./tehnored.F.Ş.

Domenii speta

Spete similare