Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară

Potrivit art.1020 cod.civ. în vigoare la data încheierii convenţiei dintre părţi, condiţia rezolutorie este subînţelesă totdeauna în contractele sinalagmatice , în caz când una dintre părţi nu îndeplineşte angajamentul său, iar potrivit art.1021 cod civil, într-un astfel de caz, creditorul are alegerea sau să îl oblige pe debitor să îşi execute obligaţia, sau să ceară desfiinţarea (rezoluţiunea) contractului cu daune interese.

Pentru a fi admisibilă rezoluţiunea, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: una din părţi să nu-şi fi executat obligaţiile ce-i revin; neexecutarea să-i fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere în condiţiile prevăzute de lege; partea care solicită rezoluţiunea să-şi fi executat sau să se declare gata să execute contractul.

Obligaţia de achitare a restului de preţ este o obligaţie corelativă celei de încheiere a contractului în forma autentică. Promitenţii vânzători nu si-au îndeplinit propria obligaţie – de transmitere a proprietăţii, astfel că ei nu pot invoca neexecutarea obligaţiei de plată a restului de preţ de către reclamanta promitenta-cumpărătoare .

 Contractul nu a fost încheiat din vina pârâţilor, astfel că aceştia nu sunt îndreptăţiţi la plata despăgubirilor în sumă de 1800 lei reprezentând contravaloarea beneficiului nerealizat, ca urmare a lipsei de folosinţă a  terenului.

Judecătoria Bistriţa – secţia civilă, Sentinţa civilă nr. 10152/2013, pronunţată în dosarul nr.  11261/190/2011

Prin cererea înregistrată la această instanţă sub numărul de mai sus, reclamanta C.M.S. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B.M. şi B.R, să se dispună rezoluţiunea convenţiei de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiată de reclamantă în calitate de cumpărătoare şi cei doi pârâţi în calitate de vânzători la data de 15.11.2008, prin care pârâţii s-au obligat să-i transmită proprietatea asupra imobilului teren în suprafaţă de 650 mp, situat în localitatea Ş.O; şi să fie obligaţi pârâţii să-i restituie suma de 2.500 lei reprezentând preţ achitat de reclamantă pentru terenul în litigiu, actualizată la indicele de inflaţie la data plăţii efective; cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că, între reclamantă şi pârâţi a intervenit, la data de 15.11.2008, o convenţie de vânzare-cumpărare sub semnătură privată care avea ca obiect imobilul teren de 650 mp, situat în localitatea Ş.O, proprietatea pârâţilor, prin care pârâţii s-au obligat să-i vândă terenul mai sus indicat. Reclamanta a achitat pârâţilor suma de 2.500 lei, reprezentând preţul terenului, urmând ca împreună să se prezinte la notariat pentru a încheia actul autentic.

După încasarea preţului, pârâţii nu s-au mai prezentat la notariat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, ba mai mult, au început să o evite şi să nu mai răspundă la telefon. Prin urmare, aceasta le-a emis o notificare prin care i-a invitat la notariat pentru încheierea actului translativ de proprietate, pârâţii refuzând şi cu această ocazie prezentarea la notariat. Pentru acest motiv, reclamanta a fost nevoită să promoveze prezenta acţiune.

În drept s-au invocat prevederile art. 1020 - 1021 Cod civil.

În probaţiune s-au anexat înscrisuri (f. 4-8) şi s-a solicitat admiterea interogatoriului şi a probei testimoniale.

Legal citaţi, pârâţii au formulat întâmpinare prin care au arătat că sunt de acord cu rezoluţiunea contractului de vânzare – cumpărare sub semnătură privată, încheiat la data de 10.11.2008  între pârâţi, în calitate de vânzători, şi reclamantă, în calitate de cumpărător, dar nu sunt de acord cu actualizarea cu indicele de inflaţie.

Conform înţelegerii verbale, pârâţii au vândut cumpărătoarei suprafaţa de 6,5 ari teren intravilan de foarte bună calitate, din localitatea Ş.O, cu preţul de 6.000 lei, primind un avans de 2.500 lei la încheierea unui contract de vânzare – cumpărare de mână, iar restul sumei trebuia să fie achitată la data când se va perfecta convenţia la notar.

La data de 15.11.2008, pârâţii au încheiat şi semnat contractul de vânzare – cumpărare pentru terenul din Ş.O, intravilan, situat între vecinii N.V şi P. Ş.O. În toamna anului 2011, în timp ce pârâta era în Germania, la fiica sa, a fost sunată de fiul reclamantei care i-a comunicat să se prezinte la BNP D.C, la data de 12.09.2011, pentru perfectarea contractului de vânzare – cumpărare. În acea perioadă, pârâtul a suferit un accident cerebral vascular, pârâta s-a întors în ţară iar apoi a plecat la Bucureşti, la Spitalul de urgenţă militar central „Dr. Carol Davila” unde a stat două luni.

Din data de 15.11.2008, de când reclamanta a achitat avansul şi a semnat contractul de vânzare – cumpărare, până în luna septembrie 2011, aceasta nu a achitat restul banilor deşi a intrat în posesia şi folosinţa terenului.

Pârâţii mai arată că nu sunt de acord nici cu plata cheltuielilor de judecată întrucât reclamanta a folosit acel teren din momentul încheierii contractului.

În probaţiune s-au anexat înscrisuri (f. 19-24).

Pentru termenul din 06.03.2012, pârâţii au formulat acţiune reconvenţională prin care au solicitat să se dispună obligarea reclamantei la plata sumei de 1.800 lei, reprezentând contravaloarea producţiei de legume şi zarzavaturi pe care o puteau obţine aceştia de pe suprafaţa în litigiu, având în vedere că aceasta l-a folosit în ultimii trei ani, fără a achita integral preţul convenit.

Pentru termenul din 12.06.2012, reclamanta a formulat întâmpinare la cererea reconvenţională prin care a solicitat să se dispună respingerea acesteia ca neîntemeiată; cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că pârâţii reclamanţi reconvenţional susţin că reclamanta le-ar fi produs un prejudiciu în cuantum de 1.800 lei, reprezentând contravaloarea producţiei de legume pe care ar fi putut-o obţine de pe acest teren. Aceasta consideră că pretenţia este total neîntemeiată, dovedind încă o dată reaua credinţă a acestora.

Reclamanta menţionează că, după achitarea sumei de bani percepută de vânzători ca şi preţ al terenului, au început problemele. În primul rând, suprafaţa de teren pe care pârâţii i-o vânduseră era cu mult mai mică decât pretindeau aceştia, fiind de aproximativ între 3 şi 4 ari de teren, aspect pe care aceasta l-a aflat abia după ce a încheiat convenţia. De asemenea, suprafaţa de teren era într-un litigiu cu unul dintre vecini (Postul de poliţie din localitate) cu privire la linia despărţitoare dintre proprietăţi. Apoi, văzând acest fapt, a solicitat pârâţilor reclamanţi reconvenţional să remedieze această situaţie, inclusiv explicaţii cu privire la suprafaţa de teren lipsă, aceştia începând să o tot amâne de pe o zi pe alta, să o tot ducă cu vorba, fără să rezolve în vreun fel aceste aspecte.

Văzând acest lucru, reclamanta a plecat în Germania, unde locuieşte permanent, terenul rămânând în posesia şi folosinţa pârâţilor reclamanţi reconvenţionali, care l-au şi lucrat în toată această perioadă. Practic, terenul nu a fost în posesia sa niciodată, ci a pârâţilor reclamanţi reconvenţional. Prin urmare, solicitarea acestora de obligare a reclamantei la plata unei despăgubiri este total neîntemeiată, deoarece, pe de o parte, aceasta nu a folosit acest teren, fiind permanent plecată în Germania, iar pe de altă parte, terenul s-a aflat în posesia şi folosinţa pârâţilor, care l-au şi exploatat.

În drept s-au invocat prevederile art. 115 şi urm. Cod procedură civilă.

În probaţiune s-a solicitat admiterea probei testimoniale în privinţa numiţilor Niculescu Iulian, Roşea Florica, Căienar Adela şi Viţan Vasile.

Prin înscrisul depus la dosarul cauzei la termenul din 22.10.2013, pârâta a solicitat să se dispună rezilierea contractului în litigiu, fără a se plăti niciun ban din suma încasată, motivat de faptul că terenul se află în posesia reclamantei din anul 2008. Suprafaţa imobilului este de 5,3 ari, aşa cum reiese din documentul depus în probaţiune, emis de Primăria Ş.O, înregistrat sub nr. 727/28.11.2012.

Suprafaţa de teren nu a fost şi nu se află în litigiu cu Postul de poliţie din localitate, conform adeverinţei nr. 298749/21.10.2013. Reclamanta nu este stabilită definitiv în Germania, în perioada 09.04.2008-22.02.2010 şi 31.07.2012-13.08.2012 lucrând în magazinul K, soţul său fiind în Bistriţa.

Pârâta mai susţine şi că nu a lucrat niciodată terenul în litigiu.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:

Prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 15.11.2008 între reclamanta C.M., promitentă cumpărătoare  şi  pârâţii  B.M. şi B.R, în calitate de promitenţi vânzători, aceştia din urmă s-au obligat să transmită în favoarea reclamantei dreptul de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 6,5 ari situat în loc. Ş.O. Reclamanta a achitat suma de 2.500 lei, preţ parţial, iar pârâţii s-au obligat să procure documentele pentru întabularea terenului.(f.6).

Din declaraţia martorului N.I.M se reţine că terenul în litigiu este mai mic în realitate şi că o terţă persoană se pretinde proprietar al terenului, astfel că reclamanta a vrut să rezilieze convenţia şi nu a folosit deloc terenul , acesta nefiind folosit însă nici de către o altă persoană.(f.80).

Din declaraţia martorului V.V se reţine că terenul în litigiu are suprafaţa de aproximativ 5 ari şi jumătate  nu a fost folosit deloc de reclamantă, iar după încheierea convenţiei dintre părţi nu a fost folosit nici de către pârâţi, fiind folosit până în 2005 de către M.M şi şeful de post din localitate (f.85).

Potrivit art.1020 Cod civil în vigoare la data încheierii convenţiei dintre părţi, condiţia rezolutorie este subînţelesă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una dintre părţi nu îndeplineşte angajamentul său, iar potrivit art.1021 cod civil, într-un astfel de caz, creditorul are alegerea sau să îl oblige pe debitor să îşi execute obligaţia, sau să ceară desfiinţarea (rezoluţiunea) contractului cu daune interese.

Pentru a fi admisibilă rezoluţiunea, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: una din părţi să nu-şi fi executat obligaţiile ce-i revin; neexecutarea să-i fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere în condiţiile prevăzute de lege; partea care solicită rezoluţiunea să-şi fi executat sau să se declare gata să execute contractul.

Pârâţii au fost notificaţi să se prezinte la notar la data de 12.09.2011, ora 12,  în vederea încheierii contractului în forma autentică (f.7,8).

Potrivit actelor medicale depuse la dosar, pârâtul a fost internat în spital în perioada 26.09.2011 – 24.10.2011 şi 24.10.2011 - 11.11.2011 (f.19-23)  cu diagnosticul accident vascular cerebral, deci ulterior  datei  convocării la notar.

Prin sentinţa civilă nr.1602/2013 pronunţată de Judecătoria Bistriţa pârâtul B.M a fost pus sub interdicţie, iar pârâta B.R a fost numită tutorele său (f.86).

Chiar dacă problemele medicale descrise au fost preexistente invitaţiei făcute de către reclamantă, între data încheierii antecontractului şi septembrie 2011 s-a scurs un interval mare de timp în care convenţia putea fi perfectată,  iar pârâţii nu au făcut dovada nici în cursul procesului că sunt proprietari ai terenului menţionat în antecontract, înscrierea terenului în Registrul Agricol dovedind doar posesia acestuia (f.48).

Vânzătorul trebuie să fie proprietarul bunului vândut, deoarece vânzarea cumpărarea este un contract translativ de proprietate.

Obligaţia de achitare a restului de preţ este o obligaţie corelativă celei de încheiere a contractului în forma autentică. Promitenţii vânzători nu si-au îndeplinit propria obligaţie – de transmiterea proprietăţii, astfel că ei nu pot invoca neexecutarea obligaţiei de plată a restului de preţ de către reclamanta promitenta-cumpărătoare .

 Contractul nu a fost încheiat din vina pârâţilor, astfel că aceştia nu sunt îndreptăţiţi la plata despăgubirilor în sumă de 1800 lei reprezentând contravaloarea beneficiului nerealizat, ca urmare a lipsei de folosinţă a  terenului .

În consecinţă, instanţa a admis cererea principală formulată de către reclamantă, a  dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 15.11.2008 între reclamanta promitentă - cumpărătoare şi pârâţii - promitenţi vânzători şi a obligat pârâţii să restituie reclamantei suma de 2500 lei reprezentând preţ parţial achitat, actualizată cu indicele de inflaţie la data plăţii având în vedere dispoziţiile art.1084 C.civ.(creditorul este îndreptăţit a pretinde repararea pierderii suferite, care include preţul şi beneficiul de care a fost lipsit) şi a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de către pârâţi pentru obligarea reclamantei la plata sumei de 1800 lei reprezentând contravaloarea beneficiului nerealizat.

Fiind în culpă procesuală , în baza art.274 al.1 Cod procedură civilă, pârâţii au fost obligaţi la plata sumei de 714 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru şi timbrul judiciar în sumă de 214 lei şi onorariu de avocat  în sumă de 500 lei (f.87) .

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, au declarat recurs pârâţii solicitând admiterea recursului, modificarea sentinţei în sensul să nu fie obligaţi la plata sumei de 2500  lei primită ca avans şi să nu fie obligaţi nici la plata cheltuielilor de judecată la fond.

În motivarea recursului s-a susţinut că de la data de 15.11.2008 terenul în litigiu e în posesia reclamantei, ce nu a plătit impozitul aferent, deşi era obligată, că pârâţii au depus acte doveditoare faţă de întâmpinarea formulată de reclamantă, acte care nu au fost avute în vedere de noul complet de judecată. A mai susţinut că terenul în litigiu are suprafaţa de 593 mp, iar nu 3-4 ari cât afirmă reclamanta, terenul nu a fost în litigiu cu Postul de poliţie din localitate, aspect reieşit din adeverinţa depusă la dosar, că reclamanta nu a plecat să lucreze în Germania, ci a plecat în Austria, că terenul respectiv nu a rămas în posesia pârâţilor, aceştia nu au lucrat niciodată terenul. În final, a susţinut că reclamanta la începutul lunii martie 2011 a încercat să o şantajeze spunând că-i oferă 1500 lei pentru a rămâne cu terenul, însă nu i-a dat nici un răspuns. Recurenta a mai susţinut că potrivit art.214 alin.1 Noul cod de procedură civilă membrii completului de judecată trebuie să rămână aceeaşi pe tot parcursul judecăţii.

Recursul declarat a fost legal timbrat.

Intimata reclamantă a depus la dosar concluzii scrise cu valenţe întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului  declarat ca nefondat, ci obligarea recurenţilor la cheltuieli de judecată în recurs.

În susţinerea acestei poziţii procesuale s-a susţinut că este nefondată critica privind soluţionarea cauzei de un alt complet de judecată decât cel iniţial investit fiindcă în cursul judecăţii cauzei s-a transferat judecătorul iniţial ce a fost în mod firesc de un alt judecător care după ce a preluat cauza a administrat probaţiunea şi a pronunţat hotărârea atacată.

În ce priveşte cererea recurenţilor de reziliere a antecontractului fără restituirea sumei achitată de reclamantă a susţinut că ar constitui o cerere nouă formulată în calea de atac a recursului pe de o parte, iar pe de altă parte, rezoluţiunea contractului fără restituirea avansului plătit ar constitui o îmbogăţire fără justă cauză a recurenţilor. A mai susţinut că celelalte aspecte din cuprinsul recursului sunt simple alegaţii fără suport probator, iar pretinsele discuţii şi întâlniri a recurentei cu intimata  acestea nu sunt reale, reclamanta i-a notificat pe pârâţi să se prezinte la notar să încheie contractul autentic de vânzare cumpărare, iar în urma refuzului acestora a introdus prezenta acţiune, reclamanta neavând nici o culpă în desfiinţarea convenţiei încheiate.

Analizând sentinţa atacată prin prisma motivelor de recurs invocate de pârâţi, dar şi din oficiu potrivit art.304/1 Cod procedură civilă, tribunalul a constatat că nu există temeiuri care să conducă la casarea ori modificarea sentinţei atacate, motiv pentru care recursul declarat a fost respins ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare