Acţiune în constatarea ineficacităţii contractului de vânzare - cumpărare

I.Expunerea acţiunii

La data  de 22.11.2011  numita  G. E. M. a  chemat în judecată pe pârâtul M. P. D.  solicitând instanţei :

-obligarea pârâtului să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul situat

 administrativ în localitatea B. jud. S. , imobil înscris în C.F. 2848 B. nr. top 748 reprezentând casa şi curte în suprafaţă de 176 m.p. şi nr. top 747 în suprafaţă de 835 m.p. reprezentând grădină;

-obligarea pârâtului la plata de daune cominatorii în  valoare de 50 Ron pentru fiecare

 zi de întârziere.

Cererea  a fost legal  timbrată cu taxă judiciară de 395 lei.

În susţinerea acţiunii reclamanta arată  că a dobândit  imobilele mai sus menţionate prin contract de vânzare-cumpărare de la G. V., mama sa,  care la rândul său le-a dobândit  în calitate de moştenitoare după defunctul ei soţ. Din cauza faptului că s-a căsătorit în Italia  şi nu a putut să vină cu regularitate în ţară, pârâtul  şi-a extins proprietatea acaparând şi proprietatea sa, ocupând  în mod abuziv imobilul. Între părţi au existat mai multe procese, printre care şi unul de evacuare, dar acesta a fost respins întrucât instanţa de judecată a apreciat că este vorba de  o acţiune în prestaţie tabulară. Toate demersurile întreprinse , pe cale amiabilă, pentru lăsarea în deplină proprietate şi posesie a imobilelor care îi aparţin au rămas  fără rezultat.

 II.Poziţia pârâtului şi cererea reconvenţională 

Prin întâmpinare (fila 12) pârâtul a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată. De asemenea, a solicitat  suspendarea cauzei în temeiul art. 244 pct.1 Cod procedură civilă anterior până la soluţionarea irevocabilă a dosarului -/257/2009.

Pârâtul a formulat cerere reconvenţională solicitând instanţei următoarele:

-constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare cumpărare autentificat

de BNP L. F. sub nr. 1467/11.08.2008 în porţiunea privitoare la imobilele  top 748. Top 749, înscrise în CF 2848 B. pentru lipsa cauzei

-- repunerea părţilor în situaţia anterioară

În sfârşit,  pârâtul  a formulat cerere de chemare în judecată a altor persoane în temeiul 

art.57 Cod procedură civilă anterior, şi anume a chemat în judecată  pe G. V. pentru ca hotărârea pronunţată în cererea reconvenţională să îi fie opozabilă.

În motivarea  cererii reconvenţionale pârâtul a arătat următoarele:  imobilele  top 747  grădină în suprafaţă de 835 m.p. şi top nr.748 casă şi curte în suprafaţă de 176 m.p. din litigiu  au aparţinut  defunctului L. O. sen, aşa cum rezultă din foaia de carte funciară 353 B.. Ele formează practic curtea casei şi grădina imobilului situat administrativ în B. nr.441. 0Casa notată asupra topograficului 748 nu există, fiind demolată,  fapt dovedit cu expertiza efectuată în dosarul -/257/2009, precum şi  cu adeverinţa 2042/12.12.2006 a Primăriei comunei Bazna. La data  de 11.08.2008 când  reclamanta G. E. V. a încheiat contractul de vânzare cumpărare  în formă autentică, casa nu exista.

Imobilele sunt  înscrise în CF 2848 B.  ca urmare a încheierii unui contract de vânzare-cumpărare între G. V. şi reclamanta G. E. M., fiica acesteia.

După decesul  lui L. O. sen la 27.09.1978, arată pârâtul,  atât el cât şi tatăl său au folosit această curte în baza  acordului dat de către defunct. Apoi, în anul 2002 a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare cu privire la aceste imobile cu succesorii defunctului L., respectiv cu fiicele B. P. şi Z. M., precum şi cu fiul L. O. jr. Înscrisul constatator al acestei convenţii a fost întocmit numai cu fiicele defunctului, la 20 mai 2002. Cu fiul L. O. jr. nu a încheiat un astfel de act deoarece pe de o parte era foarte bun prieten cu el, iar pe de altă parte acesta era bolnav de cancer, era într-o stare avansată a bolii, decesul  acestuia  survenind la 25 mai 2002.

Imobilele au  fost permanent în posesia sa din anul 2002 până în prezent, el fiind cel care a achitat impozitul aferent.

Reclamanta şi antecesoarea sa G. V. au dobândit  imobilele fără a intra vreodată  în posesia lor. Ambele, prin încheierea contractului de vânzare  cumpărare au urmărit fraudarea intereselor sale, precum şi ale succesoarelor legale  ale defunctului L. O., întrucât cunoşteau  că acesta a avut 3 copii şi  nu doar unul, respectiv pe defunctul soţ şi tată vitreg L. O. jr., cunoşteau vocaţia la moştenire a celor  două surori Z. M. şi B. P. şi dorinţa sa de a  cumpăra, G. V. chiar încasând de la el preţul pentru acest imobil.

Scopul (cauza) urmărit de părţile contractului de  vânzare-cumpărare atacat, mai arată pârâtul,  nu a fost de transfer a dreptului de proprietate, de predare a  bunului în folosinţă şi de plată a preţului, ci de a pune  la adăpost titlul dobândit de G. V. prin fraudarea legii, prin intermediul unui „terţ dobânditor”, care să poată opune cu succes teoria „dobânditorului de bună credinţă”.

În susţinerea cererii reconvenţionale pârâtul a depus următoarele înscrisuri: sentinţa civilă nr.-/2011  a Judecătoriei Mediaş,  copie acţiune dosar -/257/2009,  adeverinţă emisă de primăria B., contract de  vânzare-cumpărare  autentificat şi  provizoriu.

Deoarece soluţionarea cauzei depindea de modul de soluţionare al dosarului nr. -/257/2009, instanţa a dispus suspendarea. La data  de 21  mai 2014  cauza a fost repusă pe rol, iar pârâtul şi-a modificat cererea reconvenţională solicitând următoarele (fila 61) :

-să se constate  ineficacitatea  titlului de proprietate al reclamantei, contract de

vânzare-cumpărare încheiat între G. V. în calitate de vânzătoare şi G. E. M. în calitate de cumpărătoare, autentificat sub nr. 1467/11.08.2008 de NP L. F. având ca obiect bunurile imobile cuprinse în CF  nr. 100466 B. ( CF vechi 2848 B.) top 7481010631 B., curte cu suprafaţă de 176 m.p., top 747, grădină în suprafaţă de 835 m.p., CF100631 (CF vechi 2849 B.)  top 6524/2 grădină de 245 m.p., CF nr. 100992 B. (CF  vechi 353 B.) top 4716/3,  păşune în suprafaţă de 1307 m.p.

În motivarea cererii modificate, pârâtul arată următoarele:

Prin decizia irevocabilă a Tribunalului Sibiu  nr.-/25.09.2013, s-a dispus sistarea stării de indiviziune  asupra imobilelor înscris în CF  nr. 100466 B. ( CF vechi 2848 B. ) top 748,  curte cu suprafaţă de 176 m.p., top 747, grădină în suprafaţă de 835 mp. CF  100631 B. (CF vechi 2849 B. ) top 6524/2, grădină  de 245m.p., CF  nr.100992 B. (CF vechi  353 B.) top 4716/3, păşune în suprafaţă de1307 mp., prin atribuirea  acestora în întregime către B. P., una dintre coproprietarele  imobilelor cu care pârâtul a încheiat  antecontract de vânzare cumpărare pentru imobilul din B., str. M. nr..

Potrivit  acestei  hotărâri judecătoreşti, ce beneficiază de putere de lucru judecat, imobilul ce face obiectul revendicării este proprietatea netabulară a promitentei sale vânzătoare B. P., astfel că G. E. M. nu are un titlu valabil de proprietate pe care să i-l opună într-o acţiune de revendicare.

Decizia Tribunalului Sibiu -/2013 a fost pronunţată într-o cauză în care părţi reclamante au fost B. P. şi Z. M. iar părţi pârâte G. E. M. şi G. V..

 În cele două cicluri procesuale, instanţele au avut de analizat pe de o parte titlul de proprietate al reclamantei dobândit prin cumpărare şi pe de altă parte dreptul de proprietate al  succesoarelor proprietarului iniţial  de CF,  L. A., dobândit prin succesiune. S-a dat preferinţă dreptului  succesoral  cu toate că în cartea funciară era întabulată G. E. M., instanţa de recurs  motivând  că în situaţia în care bunul indiviz succesoral a fost înstrăinat  în întregime  de către unul din copărtaşi, soarta contractului de vânzare  cumpărare depinde de modul în care va fi efectuat partajul, fiind consolidat retroactiv dacă bunul se atribuie copărtaşului vânzător respectiv rezolvit retroactiv, contractul fiind ineficace.

Mai arată pârâtul că într-adevăr  este proprietarul neposesor, dar are un drept de creanţă împotriva proprietarei recunoscută de instanţele judecătoreşti, B. P., drept care este recunoscut de aceasta  şi în baza căruia a exercitat în mod public, continuu, neîntrerupt posesia imobilului revendicat.

În susţinerea cererii modificate pârâtul a depus următoarele înscrisuri:  decizia civilă -/2013 şi -/2012 pronunţate de  Tribunalul Sibiu , contract vânzare-cumpărare, extenso CF 353 B..

Prin întâmpinare (fila 97) reclamanta G. E. M.  şi chemata în judecată G. V.  au solicitat respingerea cererii reconvenţionale arătând că ele pot face dovada proprietăţii cu extrasul de carte funciară, dreptul de proprietate fiind garantat de lege.

III Concluziile instanţei :

Imobilele în litigiu, constând în casă şi curte nr. top 748 şi grădină nr. top 747 înscrise în CF 2848 B. au aparţinut defunctului L. A. decedat la - . Prin certificatul de moştenitor  nr. 96/2003 s-a stabilit că G. V.  are calitatea de moştenitoare testamentară cu titlu universal şi că i se cuvine cota de 1/1 din masa succesorală.

Anterior acestui moment, la 20 mai 2002, numitul M. P. D. a încheiat cu moştenitoarele legale ale defunctului L. A. (O. sen.), B. P. şi Z. M. un antecontract de vânzare-cumpărare pentru imobilele în litigiu. Cumpărătorul se afla oricum în posesia imobilelor, chiar anterior antecontractului, această posesie fiind exercitată  şi în prezent.

Prin sentinţa civilă -/5.06.2008 a Judecătoriei  Mediaş  a fost anulat certificatul de moştenitor 96/2003  şi s-a constatat că asupra imobilelor de sub nr. top 747 şi 748 este proprietar tabular L. O. senior, iar după decesul  acestuia a rămas ca unic moştenitor L. O. junior. De asemenea, s-a constatat că după L. O. junior decedat la 25.05.2002  a rămas ca unică moştenitoare G. V..

În baza acestei sentinţe s-a dispus întabularea în CF  a dreptului de proprietate al lui G. V. (încheierea din  6.08.2008).

Imediat după  acest moment prin contractul autentificat sub nr. 1467/11.08.2008, imobilele în litigiu au fost vândute către reclamanta în speţă, G. E. M..

 În baza acestui contract reclamanta şi-a întabulat dreptul de proprietate.

Prin sentinţa civilă -/12.02.2013 aşa cum a fost modificată în mod irevocabil prin decizia civilă -/2013 a Tribunalului Sibiu  s-a constatat că numitele B. P., Z. M. şi G. V. sunt moştenitoare legale ale defunctului L. O. senior  în cote părţi egale de 1/3. Ca modalitate  finală de împărţire a masei succesorale, instanţa de recurs a dispus atribuirea  în întregime către B. P.  cu obligaţia de a plăti o sultă.

Aşa cum se arată şi în motivarea deciziei Tribunalului Sibiu, în momentul prezent se pune problema ce efecte are acest partaj asupra  actelor de dispoziţie întocmite anterior de părţi. În mod evident contractul de vânzare-cumpărare întocmit între G. V. şi G. E. M. nu mai poate produce efecte juridice, el este ineficace, deoarece,  ca urmare  a partajului,  bunul vândut nu a intrat în lotul vânzătorului, ci a altui copărtaş.

Lipsa eficacităţii titlului reclamantei conduce la respingerea prezentei acţiuni, ştiut fiind că revendicarea este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar. Atâta timp cât reclamanta nu mai poate fi considerată proprietar în acte asupra bunului cumpărat nu are nici dreptul legal de a-l revendica.

În ce priveşte cererea reconvenţională, aceasta este în fapt o acţiune în constatare. Potrivit dispoziţiilor procedurale o astfel de acţiune este admisibilă doar în lipsa unei acţiuni în realizare.

Într-adevăr, în speţă, pârâtul este în posesia  bunului în litigiu, deţine o promisiune de vânzare din partea lui B. P. şi Z. M., astfel că împotriva lui G. V. şi G. E. nu are decât o acţiune în constatare a ineficacităţii contractului de vânzare –cumpărare dintre cele două părţi. Scopul acestei apărări este unul legitim şi vizează  să pună capăt unor litigii ulterioare legate de acel contract.

Aşadar, cererea reconvenţională este admisibilă.

Referitor la cheltuielile de judecată, reclamanta va fi obligată la plata către pârât a sumelor avansate de acesta (taxe de timbru, onorariu apărător ales).

Faţă de considerentele arătate instanţa va  respinge ca nefondată acţiunea reclamantei, va admite cererea reconvenţională  formulată de pârât şi va constata ineficacitatea contractului de vânzare încheiat între G. V. şi G. E. M. autentificat sub nr.1467/11.08.2008 la B. N. P. L. F.

Domenii speta

Spete similare