Revendicare imobiliară şi anulare contract autentic de vânzare – cumpărare

TIP DOCUMENT – Sentinta civila

NUMAR DOCUMENT – 1740

DATA – 13.03.2008

TITLU – Revendicare imobiliară şi anulare contract autentic de vânzare – cumpărare

Domeniu asociat: Contracte

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 21.03.2007 reclamanta B.L.A a chemat în judecată pe pârâţii CIA, CLD şi CI solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să oblige pârâţii să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul situat în Brăila şi să dispună evacuarea acestora, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii legal timbrate reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare – cumpărare aut. de BNP a devenit proprietara apartamentului anterior menţionat, actul de proprietate fiind transcris în cartea funciară la data de 10.04.2006, la aceeaşi dată fiind înscris şi privilegiul de preţ în favoarea vânzătoarei întrucât preţul convenit de 100.000 lei a fost achitat în trei rate, diferenţa de preţ rămasă de achitat fiind de 70.000 lei. Apartamentul a fost achiziţionat de la numita BO prin intermediul unei agenţii imobiliare iar la momentul vizionării acestuia, anterior cumpărării, în apartament se afla pârâtul CIA care a afirmat, în prezenţa reprezentanţilor agenţiei, că într-o săptămână, maxim două va elibera apartamentul.

La data de 18.04.2006 a achitat integral preţul, fiind radiat totodată şi privilegiul de preţ, după care a încercat să intre în posesia apartamentului, însă nu i se deschidea uşa, şi întrucât a aflat de la asociaţia de proprietari că în apartament locuiesc pârâţii a încercat să promoveze o acţiune în evacuare, făcând demersuri pentru a afla numele persoanelor ce locuiesc în imobil. Astfel, a solicitat extras de carte funciară în care la data de 27.04.2006 s-a înscris certificatul de grefă eliberat de Tribunalul Brăila care atesta existenţa unui litigiu asupra imobilului, obiectul acestuia fiind constatarea vânzării – cumpărarii.

La termenul din 25.04.2007 pârâţii au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii şi cerere reconvenţională prin care au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare autentic, cu cheltuieli de judecată.

În motivare au arătat că autoarea lor, CG a încheiat o convenţie legalizată pentru semnătură sub nr. 12./19.01.1998 cu CDD prin care aceasta din urmă s-a obligat să îi vândă apartamentul în discuţie, la data încheierii convenţiei primind o parte din preţ şi punându-i în posesia imobilului. După ce a primit integral preţul promitenta vânzătoare nu a mai înţeles să-şi aducă la îndeplinire obligaţia de a perfecta contractul de vânzare – cumpărare iar în anul 2005 au fost chemaţi în judecată de BO pentru a fi evacuaţi ocazie cu care au aflat că CDD a vândut acesteia apartamentul. Faţă de această situaţie s-au adresat justiţiei solicitând constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare încheiat între CDD şi BO iar printr-o sentinţa civilă ce a rămas definitivă şi irevocabilă, Judecătoria Brăila a admis acţiunea, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentic şi a constatat perfectarea vânzării – cumpărării imobilului, hotărârea ţinănd loc de act autentic de vânzare – cumpărare.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

Prin contractul de vânzare – cumpărare aut. reclamanta – pârâtă BLA a cumpărat de la BO apartamentul situat în Brăila, preţul vânzării fiind stabilit la suma de 100.000 lei, preţ ce a fost achitat în mai multe rate, ultima rată în valoare de 70.000 lei fiind achitată la data de 18.04.2006.

Vânzătoarea BO a dobândit dreptul de proprietate asupra acestui imobil de la CDD printr-un contract de vânzare – cumpărare autentic.

Prin sentinţa civilă rămasă definitivă şi irevocabilă prin nerecurare, Judecătoria Brăila a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare aut. şi, totodată, a constatat perfectată vânzarea – cumpărarea imobilului între pârâţii – reclamanţi în calitate de cumpărători şi numita M (fostă C) DD în calitate de vânzătoare, hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare – cumpărare.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de pârâţii – reclamanţi instanţa reţine că aceasta este nefondată, urmând să o respingă.

Pârâţii – reclamanţi au invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare aut. invocând reaua-credinţă a ambelor părţi la încheierea actului şi implicit fraudarea legii (fraus omnia corumpit). Dacă, reaua-credinţă a vânzătoarei BO rezultă din faptul că, deşi imobilul era în litigiu, ea a încheiat contractul de vânzare – cumpărare şi nu a comunicat cumpărătoarei acest aspect, din probele administrate în cauză nu rezultă însă şi reaua-credinţă a reclamantei, pârâţii – reclamanţi nereuşind să răstoarne prezumţia legală de bună-credinţă de care se bucură reclamanta, faţă de dispoziţiile art. 1899 alin. 2 C.civ., text situat în materia uzucapiunii, dar cu vocaţie generală netăgăduită şi care arată că „buna-credinţă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce alege reaua-credinţă”.

Cu privire la cauza de nulitate absolută invocată de pârâţii – reclamanţii şi constând în cauza ilicită, instanţa reţine că scopul sau cauza actului juridic reprezintă obiectivul urmărit la încheierea acestuia şi potrivit art. 966 C.civ. trebuie să existe, să fie licită şi morală. Totodată, în ceea ce priveşte proba cauzei actului juridic Codul civil instituie două prezumţii şi anume prezumţia de valabilitate a cauzei indiferent de faptul redării ei în înscrisul probator (art. 967 alin. 1 C.civ.) şi prezumţia de existenţă a cauzei, ceea ce înseamnă că ea nu trebuie dovedită. Aceste prezumţii sunt relative, astfel că pârâţii - reclamanţi prin invocarea caracterului ei ilicit aveau obligaţia de a dovedi aceste susţineri or, prin probele administrate în cauză, nu a reuşit să răstoarne prezumţiile menţionate.

Cât priveşte cererea principală, instanta retine pretentia reclamantei - pârâte de obligare a pârâţilor - reclamanţi la a lăsa acesteia in deplină proprietate si liniştită posesie imobilul, întemeiată pe dispozitiile art. 480 şi următoarele C.civ., pretentie pe care o găseşte neîntemeiată pentru următoarele argumente de fapt si de drept:

Actiunea in revendicare este acea actiune reala prin care proprietarul care a pierdut posesia unui bun solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar, constituind astfel cel mai energic mijloc de aparare a dreptului de proprietate deoarece titularul său, pe langa recunoasterea dreptului, pretinde si restituirea bunului.

In cauza, fata de titlurile de proprietate ale partilor instanta este tinuta a compara aceste titluri si a le analiza fata de situatia in care, atat reclamanta cat si paratul, detin tituri de proprietate ce provind de la autori diferiti, fiind de principiu că va avea câstig de cauză cel al cărui titlu este mai preferabil. Preferabilitatea uneia sau alteia dintre partile litigante in actiunea in revendicare se va stabili ca urmare a compararii titurilor prin prisma drepturilor avute de autor.

Fiind vorba de compararea unor titluri ce provin de la autori diferiţi, instanţa reţine că nu are relevanţă faptul că reclamanta – pârâtă a înscris mai întâi titlul său în cartea funciară, întrucât acest aspect are importanţă dar la compararea unor titluri ce provin de la acelaşi autor

Cercetand titlul de proprietate al reclamantei - pârâte instanta retine ca apartamentul in litigiu a fost dobândit de aceasta prin contractul de vânzare – cumpărare aut. de la BO. Vânzătoarea BO a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului de la CDD prin contractul de vânzare – cumpărare aut. Printr-o sentinţa civilă Judecătoria Brăila a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare aut., desfiinţând astfel titlul de proprietate al vânzătoarei BO. Având în vedere că prin sentinţa civilă menţionată s-a constatat nulitatea absolută a titlului vânzătoarei BO iar nulitatea produce efecte retroactive de la data încheierii actului, indiferent de momentul constatării, rezultă că BO nu a fost niciodată proprietara apartamentului, astfel că nu putea transmite dreptul de proprietate, reclamanta – pârâtă încheind contractul de vânzare – cumpărare cu un neproprietar.

Cât priveste titlul de proprietate al pârâţilor - reclamanţi se retine de instanta faptul ca aceştia au dobândit imobilul prin sentinţa civilă a Judecătoriei Brăila, sentinţă civilă ce a constatat perfectată vânzarea – cumpărarea imobilului între pârâţii – reclamanţi în calitate de cumpărători şi numita M (fostă C) DD în calitate de vânzătoare, hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare – cumpărare. Vânzătoarea M (fostă C) DD a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului de la Regia Autonomă Apă Canal Termoficare Construcţii şi Vânzări Imobile Brăila prin contractul de vânzare – cumpărare nr. xxxx/1995, titlu ce a rămas valabil.

Fata de aceste considerente de fapt si de drept, instanta apreciaza titlul pârâţilor - reclamanţi ca fiind mai bine caracterizat, provenit de la un autor care era titularul dreptului de proprietate spre deosebire de reclamanta – pârâtă care a dobândit dreptul de proprietate de la un neproprietar, motiv pentru care va da preferinta titlului pârâţilor - reclamanţi si va dispune respingerea actiunii in revendicare promovata de reclamanta – pârâtă, precum şi respingerea cererii de evacuare, ca nefondate.

Domenii speta

Spete similare