Perfectare antecontract vânzare-cumpărare

TIP SPEŢĂ: sentinţă civilă

TITLU: perfectare antecontract de vânzare cumpărare

DATA:03.09.2009

Domeniu asociat: acţiuni (în): anulare, posesie, regres, pauliană, etc.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buhuşi la data de 03.10.2008,  sub nr.1049/199/2008 reclamantul A. F.l-a chemat în judecată pe pârâtul M. D.  pentru ca instanţa, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să  constate perfectă vânzarea-cumpărarea intervenită între părţi  pentru suprafaţa de 5150 m.p. teren situat în comuna F.,sat C..

 În motivarea acţiunii, reclamantul a  arătat că la data de 21.03.2007, a cumpărat de la pârât, suprafaţa de 5150 mp, teren situat în com.F., sat C., jud.B. cu următorii vecini: N- M. M.(actualmente, lotul nr.3 aparţinând lui M. P.), S-T. D., E-CD 15, V-DN (E85), conform actului sub semnătură privată întocmit între reclamant şi pârât, pentru care s-a plătit preţul în mai multe tranşe. Nu s-a putut întocmi actul în formă autentică la notar întrucât nu era dezbătută succesiunea după autorul pârâtului, conform TP, moştenitorii stăpâneau, fiecare, câte o suprafaţă de teren din masa succesorală ceea ce a întărit convingerea reclamantului că nu vor fi impedimente în finalizarea tranzacţiei. De altfel, întregul proces de partaj al pârâtului a fost suportat financiar de reclamant tocmai în ideea de a ajuta la finalizarea procesului mai repede.

Astfel, a fost pronunţată sentinţa civilă nr.546/15.07.2008, definitivă şi irevocabilă, sentinţă prin care i se atribuie în lotul pârâtului suprafaţa de teren pe care i-a vândut-o reclamantului. Din momentul pronunţării acestei sentinţe, atitudinea pârâtului s-a schimbat, în sensul că acesta îl tot amână pe reclamant, cu încheierea actului, minte spunând că nu se poate duce la notar întrucât nu vor fraţii , aspecte ce nu fac altceva decât să-i creeze reclamantului temerea că nu vrea să mai încheie actul. 

 În dovedirea cererii, reclamantul  a depus înscrisuri: declaraţie M. D.,antecontract de vânzare-cumpărare 2008, anexă la antecontract de vânzare cumpărare din 2008, anexă la antecontract de vânzare cumpărare din 2008, TP , sentinţa civilă nr.546/2008 a Judecătoriei Bi, chitanţa nr.489455/1/02.10.2008, raport de expertiză tehnică exp.G. M., plan de situaţie(schiţe).

 În drept reclamantul şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art.1073 Cod pr.civilă.

Pârâtul, legal citat, s-a prezentat în faţa instanţei, dar a arătat că  nu este  de acord cu acţiunea. În combaterea acţiunii nu şi-a propus probe.

Reclamantul, prin apărător a solicitat proba cu expertiză tehnică  specialitatea topocadastru, proba cu martori şi proba cu interogatoriul pârâtului.

În cauză au fost audiaţi doi martori propuşi de reclamant,respectiv C. C. şi T. C.. De asemenea, i-a fost luat pârâtului un interogatoriu. Cât priveşte proba cu expertiza tehnică la termenul din 19 mai 2009 instanţa a hotărât prin încheiere că nu se mai impune efectuarea unei noi expertize, apreciind că este concludentă expertiza depusă de reclamant la paginile 25-28, efectuată în dosarul de partaj.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

La data de 21.03.2007, reclamantul A. F. şi pârâtul M. D. au încheiat un contract ,constatat printr-un înscris sub semnătură privată, prin care s-a stipulat că înstrăinează reclamantului  suprafaţa de 5150 m.p. teren situat în comuna F., sat C. pentru suma de 10.000 lei. La încheierea actului s-au plătit 3.000 lei urmând ca restul de preţ să fie primit la încheierea actului notarial. Pe datele de 27.02.2008,18.04.2008 şi 21.04.2008 vânzătorul a mai primit în total suma de 5725 lei ,urmând să mai primească la autentificare suma de 1275 lei. Această ultimă diferenţă a fost plătită de reclamant pe 02.10.2008 prin CEC,anterior promovării prezentei acţiuni.

  Acest contract este nul ca act de vânzare-cumpărare, în ce priveşte terenul, potrivit art.2 alin.1 din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în vigoare la data încheierii actului, însă prin conversiune valorează promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului ,de (art. 978 Cod civil).

Instanţa reţine aşadar că prin acest antecontract, pârâtul s-a obligat să transmită reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului teren. Această obligaţie de a face este susceptibilă de executare silită directă prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în temeiul dispoziţiilor de principiu ale art. 1073 şi art. 1077 Cod civil.

 La data judecării în fond a cauzei era în vigoare Legea nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei. Art.5 alin.2, titlul al  X-lea (privind circulaţia juridică a terenurilor) din această lege dispune că în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

 Pentru a fi posibilă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este însă necesar să fie îndeplinite toate condiţiile pentru transmiterea proprietăţii de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător, cu excepţia consimţământului promitentului-vânzător.

 Cu alte cuvinte, este necesar ca promitentul vânzător să fie proprietarul bunului ce constituie obiectul derivat al promisiunii de vânzare, sau, în cazul în care există mai mulţi coproprietari, toţi aceştia să se oblige la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

 Instanţa reţine că aceste condiţii  sunt îndeplinite în cauza de faţă, întrucât, pârâtul M. D. era proprietarul imobilului conform  sentinţei civile nr.546/2008 pronunţată de Judecătoria B.

Instanţa mai reţine şi faptul că întrucât reclamantul  a intrat în posesia terenului cumpărat din momentul încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare, prescripţia dreptului de a cere obligarea pârâtelor la perfectarea convenţiei nu a curs împotriva sa, deoarece lăsarea terenurilor în posesia cumpărătorului  are semnificaţia unei recunoaşteri continue a dreptului acestora .

Întreg materialul probator: depoziţiile martorilor,răspunsurile la interogatoriu,înscrisurile aflate la dosar precum şi atitudinea procesuală a pârâtului duc la concluzia pertinentă că acţiunea este fondată.

Pentru considerentele ce preced instanţa va admite acţiunea şi va perfecta vânzarea –cumpărarea intervenită între părţi prin antecontractul contractul de vânzare – cumpărare din data de 21.03.2007.

Va lua act că  preţul vânzării,în sumă de 10.000 lei  a fost  achitat integral de reclamant .

În temeiul art. 274 Cod pr.civilă, va obliga pârâtul la plata cheltuielilor de judecată.

1

Domenii speta

Spete similare