Contract de închiriere. Încetare prin expirarea termenului. Neîndeplinirea condiţiilor pentru intervenirea tacitei relocaţiuni

Contract de închiriere.Încetare prin expirarea termenului. Neîndeplinirea condiţiilor pentru intervenirea tacitei relocaţiuni

Reclamanta a solicitat a se constata reziliat de drept contractul de locaţiune, rezilierea presupunând desfiinţarea contractului ca sancţiune pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale de către una din părţi şi constituind deci una dintre modalităţile de încetare a contractului.

O altă modalitate de încetare a contractului o constituie expirarea termenului pentru care a fost încheiat.

Astfel, potrivit art. 1436 alin. 1 C.civ., dacă termenul locaţiunii a fost determinat prin convenţia părţilor, locaţiunea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă.

În prezent, pârâtul nu mai ocupă spaţiul ce a format obiectul contractului nr. 234/28.03.2002 (acesta nemaiavând nici calitatea de parlamentar), concluzie ce se desprinde din raportul nr. 44533/20.06.2005 întocmit de Primăria Municipiului Craiova-Direcţia Patrimoniu (fila 22).

Deci, nu se poate reţine eventual că a operat tacita relocaţiune (care presupune folosinţa lucrului de către locatar şi după expirarea termenului contractual,  fără a fi împiedicat de către locator şi care ar fi determinat naşterea unui alt contract de locaţiune – fără termen) câtă vreme locatarul-pârât nu mai ocupă spaţiul ce a format obiectul contractului, iar oricum tacita relocaţiune era exclusă printr-o clauză contractuală expresă – art.  15.

La data de 14.09.2006, reclamanta R.A.A.D.P.F.L. Craiova  a chemat în judecată pârâtul B. C. (birou deputat),  solicitând instanţei să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 1263,05 RON reprezentând contravaloare chirie, TVA şi penalităţi pentru perioada mai 2005-aprilie 2006, evacuarea pârâtului din spaţiul cu altă destinaţie situat în Craiova, str. Buzeşti nr. 4A şi să constate reziliat de drept contractul de închiriere  din 28.03.2002.

În motivare s-a arătat că, la data de 28.03.2002, între RAADPFL Craiova şi B. C. s-a încheiat contractul de închiriere , prin care regia a pus la dispoziţia pârâtului spaţiul situat în Craiova,  în vederea desfăşurării de activităţi de birou-sediu birou deputat.

Conform art. 7 din contractul de închiriere şi a fişei de calcul a chiriei, care face parte integrantă din contractul de închiriere din 28.03.2002, pârâtul avea obligaţia să achite regiei o chirie de 525 840 lei (52,58 RON) lunar la care se adaugă TVA legal, sumă ce se va corela lunar cu indicele oficial al inflaţiei.

Potrivit art. 9 din acelaşi contract, pentru neîndeplinirea obligaţiilor prevăzute la art. 7 sau pentru executarea necorespunzătoare a acestor obligaţii, penalităţile sunt de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere.

S-a mai arătat că în perioada mai 2005-aprilie 2006 pârâtul nu şi-a îndeplinit această obligaţie contractuală şi a fost înregistrat în evidenţele fianciar-contabile ale regiei cu suma de 1263,05 RON reprezentând contravaloare chirie (630,97 RON), TVA (119,88 RON) şi penalităţi (512,20 RON).

La data de 16.11.2006 pârâtul a depus întâmpinare solicitând respingerea acţiunii datorită lipsei calităţii sale procesuale pasive.

În motivare, pârâtul a arătat că a încheiat contractul de închiriere nr. 234/28.03.2002 pe o perioadă de 2 ani, respectiv până la data de 28.03.2004 iar la data de 13.12.2004 calitatea sa de parlamentar a încetat, astfel că în perioada pentru care reclamanta solicită chiria restantă (mai 2005-aprilie 2006), contractul de închiriere  expirase.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În privinţa excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, invocată de pârât prin întâmpinare, instanţa reţine că aceasta este neîntemeiată, întrucât obiectul cauzei îl reprezintă o acţiune în răspundere contractuală, iar pârâtul figurează  în calitate de locatar în contractul de închiriere nr. 234/28.03.2002, astfel că acţiunea privind rezilierea contractului şi obligarea la despăgubiri, în temeiul acestuia, nu poate fi îndreptată decât împotriva sa, neavând relevanţă sub aspectul calităţii procesuale pasive, faptul că în prezent pârâtul nu mai este deputat, iar spaţiul a fost închiriat în vederea amenajării biroului parlamentar.

Pe fond, se reţin următoarele:

Între reclamantă, în calitate de locator şi pârât, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 234/28.03.2002, având ca obiect spaţiul situat în Craiova, str. Fraţii Buzeşti nr. 4A, cu destinaţia „birou deputat”.

Termenul închirierii a fost stabilit la 2 ani, până la data de 28.03.2004, fiind ulterior prelungit până la data de 23.03.2005.

Reclamanta a solicitat a se constata reziliat de drept contractul de locaţiune, rezilierea presupunând desfiinţarea contractului ca sancţiune pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale de către una din părţi şi constituind deci una dintre modalităţile de încetare a contractului.

O altă modalitate de încetare a contractului o constituie expirarea termenului pentru care a fost încheiat.

Astfel, potrivit art. 1436 alin. 1 C.civ., dacă termenul locaţiunii a fost determinat prin convenţia părţilor, locaţiunea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă.

În prezent, pârâtul nu mai ocupă spaţiul ce a format obiectul contractului nr. 234/28.03.2002 (acesta nemaiavând nici calitatea de parlamentar), concluzie ce se desprinde din raportul nr. 44533/20.06.2005 întocmit de Primăria Municipiului Craiova-Direcţia Patrimoniu (fila 22).

Deci, nu se poate reţine eventual că a operat tacita relocaţiune (care presupune folosinţa lucrului de către locatar şi după expirarea termenului contractual,  fără a fi împiedicat de către locator şi care ar fi determinat naşterea unui alt contract de locaţiune – fără termen) câtă vreme locatarul-pârât nu mai ocupă spaţiul ce a format obiectul contractului, iar oricum tacita relocaţiune era exclusă printr-o clauză contractuală expresă – art.  15.

În consecinţă, contractul de închiriere  a încetat prin expirarea termenului pentru care a fost încheiat, iar pârâtul, nemaifolosind spaţiul, nu datorează chirie pentru perioada mai 2005-aprilie 2006 şi nici nu se poate dispune evacuarea acestuia dintr-un spaţiu pe care nu îl mai ocupă.

Pentru aceste considerente, instanţa urmează a respinge acţiunea ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare